想成功抽中居屋「上車」，除了運氣，更重要是做好萬全準備。2026年新一期居屋即將接受申請，然而由計算入息資產、遞交申請，到攪珠、揀樓、申請按揭，以至最後簽約收樓，整個過程環環相扣，當中細節繁多，稍一不慎或會錯失良機。
為此，我們為您整合了最詳盡的【2026居屋流程全攻略】，將整個置業階梯濃縮為四大核心部分：申請資格、揀樓流程、按揭財務及收樓程序。本文將帶您由零開始，一步步拆解每個關鍵步驟，助您清晰掌握所有須知，順利實現置業夢。
居屋申請資格一覽：誰能申請？
想成功上車，第一步就是要清楚整個居屋流程的要求。而整個流程的起點，就是了解自己的申請資格。居屋申請主要分為「綠表」和「白表」兩大類別，兩者的申請門檻和要求都不同。現在就和你逐一拆解，看看你屬於哪一類申請者。
綠表申請人資格詳解
簡單來說，綠表申請人主要是現時的公營房屋住戶，或者合資格輪候公屋的人士。因為他們本身已經在公營房屋體系內，所以申請居屋時會有一定的優先權。
四類合資格人士 (公屋住戶、持《綠表資格證明書》者等)
符合綠表資格的人士，主要包括以下四類：
1. 香港房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋（公屋）的住戶。
2. 香港房屋協會（房協）轄下出租屋邨的住戶。
3. 持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如受市區重建計劃影響的住戶，或者成功申請「公務員公共房屋配額計劃」的合資格人士。
4. 正在領取「長者租金津貼計劃」的合資格長者。
白表申請人資格詳解
如果你不屬於以上任何一類綠表人士，你就有機會循白表途徑申請。白表主要開放給居於私營房屋的香港永久性居民，但需要符合特定的入息和資產限制。
基本要求：年齡及居港年期
所有白表申請者，都必須符合兩個基本條件：
* 申請人必須年滿18歲。
* 申請人及其所有家庭成員，必須在香港居住滿七年。
入息及資產限額 (2026年最新)
這是白表申請最關鍵的一環，每年房委會都會公佈最新的入息及資產限額。根據2023年居屋的數據作參考（2026年最新數據以房委會公佈為準），限額如下：
* 一人申請者：每月總入息上限為港幣31,000元，而總資產淨值上限為港幣735,000元。
* 二人或以上家庭申請者：每月總入息上限為港幣62,000元，而總資產淨值上限為港幣1,470,000元。
這裡的入息是指扣除法定強積金供款後的收入。資產則包括存款、股票、房產和車輛等。
家庭申請者類別與定義
以家庭名義申請，會比單人申請有更高揀樓次序。家庭申請者之中，又會再細分為「核心家庭」和「非核心家庭」。核心家庭通常指夫妻、父母與子女等直系親屬組成的家庭。非核心家庭則可能指兄弟姊妹等旁系親屬組合。在白表的居屋揀樓流程中，核心家庭的揀樓次序會優先於非核心家庭。
提升揀樓機會：兩大優先選樓計劃
為了照顧特定家庭的需要，房委會設立了兩個優先選樓計劃。成功參加的家庭申請者，可以大大提升在居屋揀樓流程中的排位，增加揀到心儀單位的機會。
「家有長者優先選樓計劃」
這個計劃旨在鼓勵年輕家庭與年長家人同住。申請家庭中，只要有一名年滿60歲的年長親人，並承諾一同居住，就可以參加此計劃。合資格的申請者會被優先編配單位，比一般家庭申請者更早揀樓。
「家有初生優先選樓計劃」
這是從「居屋2026」起新增的計劃，目的是支持新生代家庭。申請家庭中，只要有嬰兒在2023年10月25日或之後出生，並且在申請截止時年滿三歲或以下，就符合資格。此計劃會與「家有長者優先選樓計劃」共用一個預留單位配額，讓這兩類家庭申請者一起優先揀樓。
居屋申請及揀樓流程：由遞表、攪珠到揀樓全攻略
相信大家最關心的，就是整個居屋流程究竟是怎樣的。從遞交申請表到成功揀樓，中間有不少步驟需要處理。現在就為你一步步拆解，讓你對申請和居屋揀樓流程有更清晰的藍圖。
申請四大關鍵步驟
步驟一：遞交申請表 (網上/親身/郵寄) 及注意事項
整個居屋旅程由遞交申請表開始。房委會通常提供三種途徑：網上申請、親身遞交或郵寄。網上申請最為方便，可以透過信用卡直接繳付申請費。如果選擇親身或郵寄，就需要準備劃線支票或銀行本票，抬頭寫上「香港房屋委員會」。
這裡有一個非常重要的原則：每人只可提交一份申請。不論是作為主要申請人還是家庭成員，你的名字只可以出現在一份申請表上，不能同時遞交綠表和白表申請，否則所有相關申請都會被取消資格。
步驟二：攪珠及決定揀樓次序
遞表後，房委會就會進行公開攪珠。這個攪珠並不是直接抽出你的申請編號，而是決定一個優先次序。房委會會攪出一百組由「00」至「99」的號碼，這個次序就決定了所有申請者的揀樓先後。
舉例來說，如果攪出的第一個號碼是「35」，那麼申請編號最尾兩個數字是「35」的申請者，就擁有最優先的揀樓資格，如此類推。房委會也會根據申請類別分配揀樓次序，例如「家有長者」或家庭申請者，一般會比一人申請者有更優先的揀樓機會。
步驟三：進行資產審查 (綠表及白表)
攪珠結果出爐後，並不代表所有人都需要立即提交文件。房委會會根據攪珠次序，分批邀請申請者進行資格審查。
對於白表申請者，只有次序較前的申請者會收到信件，要求在指定時間內提交入息及資產證明文件。所以，收到信件就代表你離成功又近了一步。至於綠表申請者，因為本身資格大部分已經過核實，所以這個程序的處理會相對簡單。
步驟四：揀樓日準備與實戰
通過資產審查後，就會迎來最緊張刺激的揀樓日。揀樓當日，所有獲邀的申請者會集中在同一時段，按攪珠次序逐一揀選心儀單位。現場氣氛通常十分緊湊，受歡迎的單位可能在短時間內就被選走。
建議在揀樓前，預先根據售樓書和價單，列出數個心儀單位的優先次序。到達現場後，要密切留意單位的銷售情況，並在輪到自己時，果斷作出決定。這一步是整個居屋揀樓流程中最關鍵的實戰環節。
揀樓前準備：文件及訂金清單
選樓通知書
在正式揀樓日約一至兩星期前，你會收到一份「選樓通知書」。這份文件非常重要，它會清楚列明你的揀樓日期、時間、地點，以及需要準備的文件和訂金金額。收到通知書後，就要立即開始準備所需物品。
銀行本票 (訂金金額：綠表 vs 白表)
揀樓當日需要即時繳付訂金，而這筆款項必須以銀行本票（又稱「抬頭本票」）支付，不接受現金或個人支票。你需要根據選樓通知書上的指示，到銀行辦理一張或數張指定金額的本票，抬頭人為「香港房屋委員會」。
訂金金額會因申請類別而異：
綠表申請人：相等於樓價的5%
白表申請人：相等於樓價的10%
由於現場不能確定最終揀選單位的準確樓價，房委會通常會要求準備幾張不同面額的本票，以便組合出所需訂金金額。
所需身份證明文件
揀樓當日，必須帶齊所有申請者及家庭成員的身份證明文件正本及副本。記住，是每一位名列申請表上的成員都需要。缺少任何一份文件，都可能影響你的揀樓資格，所以出門前務必再三核對清單，確保萬無一失。
置業財務規劃：居屋按揭、首期、雜費總開支預算
成功抽中居屋，代表整個居屋流程已進入最關鍵的財務規劃階段。了解清楚按揭申請和各項開支，是順利上車的重要一步。我們現在就一起拆解當中細節，讓你對總開支有個全面的預算。
居屋按揭申請全攻略
居屋按揭有政府作為擔保人，所以銀行審批會相對寬鬆。不過，申請時機、按揭成數和利率選擇等，仍然有不少學問。
申請按揭最佳時機
一般來說，在發展商發出樓宇的「關鍵日期」通知後，大約在收樓前的三個月，就是申請按揭的最佳時機。這個時間點可以確保銀行有足夠時間處理你的申請，然後順利在成交日放款。太早申請沒有必要，太遲申請又可能手忙腳亂。
按揭成數與還款年期 (綠表 vs 白表)
綠表和白表申請人的按揭成數有所不同。因為綠表申請人有房委會的擔保，所以最高可以做到九成半按揭（95%）。白表申請人最高則可以做到九成按揭（90%）。至於還款年期，以往最長是25年，但現在已有所放寬，我們會在下面詳細說明。
按揭利率選擇 (P按為主)
目前所有銀行的居屋按揭計劃，都只提供P按（最優惠利率按揭）選項，不設H按（銀行同業拆息按揭）。P按的利率相對穩定，主要跟隨美國聯儲局的利率走勢。雖然穩定，但每間銀行的「P」都可能有些微差別，申請時可以比較一下。
最新按揭擔保期政策 (一手及二手市場)
政府在2026年放寬了居屋的按揭政策，這是一個好消息。一手居屋方面，最長還款期由25年延長至30年。二手市場的改動更大，房委會提供的按揭擔保期，由單位首次出售日期起計，大幅延長至最長50年。在首40年內，買家仍然可以申請最高按揭成數（綠表95%，白表90%），大大提升了高樓齡二手居屋的吸引力。
置業總開支預算清單
除了樓價本身，整個置業過程還有不少「隱藏」開支需要準備。我們為你整理了一份清單，讓你一目了然。
樓價相關開支 (訂金、首期)
在揀樓當日，你需要即時繳付一筆訂金。綠表申請人訂金為樓價的5%，白表申請人則為樓價的10%，而且必須以銀行本票支付。扣除訂金和銀行批出的按揭貸款後，剩餘的金額就是你需要準備的首期部分。
交易雜費 (印花稅、律師費、管理費按金)
除了首期，還有一系列雜費需要預留資金。主要包括：印花稅（根據樓價而定）、聘請律師處理買賣合約的律師費、管理費按金（通常是兩至三個月的管理費）、以及契據註冊費等。這些費用加起來也是一筆不小的數目。
收樓後開支 (裝修費用預算)
最後，不要忘記收樓後的開支。一手居屋交樓標準通常是「清水樓」，也就是說單位內沒有任何裝修和間隔。你需要預留一筆資金作裝修、購買傢俬和電器之用。這筆預算豐儉由人，但絕對是置業開支中需要認真規劃的一部分。
簽約、收樓、驗樓：置業最後直路全拆解
來到整個居屋流程的最後直路，心情難免既興奮又緊張。由揀樓到真正入住，中間還有簽約、收樓和驗樓幾個關鍵步驟。這部分會逐一拆解，助你順利完成置業的最後一哩路。
法律程序：簽署買賣合約及按揭契
為何須另聘律師處理買賣手續？
在處理法律文件時，你會發現房委會已有其代表律師。那麼，為何自己還需要另外聘請律師呢？原因很簡單，房委會的律師只代表房委會的利益，而你的代表律師，則是百分百保障你的權益。你的律師會為你審閱所有法律文件，例如樓宇買賣合約和按揭契，確保條款公平，並且會處理所有業權轉讓的繁複手續，讓你安枕無憂。
簽約流程及注意事項
簽署正式買賣合約的流程一般緊接按揭申請。當銀行正式批核你的按揭貸款後，便會通知你及你的代表律師。接下來的流程大致如下：
- 你先到銀行簽署按揭貸款相關文件。
- 然後，律師樓會通知你前往簽署正式的樓宇買賣合約及轉讓契。
- 在律師樓簽約當日，你需要繳付樓價餘額及各項雜費，例如律師費、印花稅等。
完成所有法律及付款程序後，律師樓會從房委會取得俗稱「入伙紙」的佔用許可證，之後便會通知你領取新居鎖匙。
收樓及驗樓須知：「黃金7日」執修期
領取鎖匙及辦理入伙手續
到了收樓的大日子，你可以根據房委會發出的收樓通知書，在指定日期前往物業管理處辦理入伙手續。職員會核對你的身份，然後交付單位鎖匙、業主手冊、保養期聲明書、裝修指引及單位設備清單等重要文件。
如何善用「黃金7日」提交執修報告
收樓後，最重要的一件事就是驗樓。根據房委會規定，新業主必須在收樓日起計的7天內，提交「損壞情況報告表」。這個「黃金7日」非常關鍵，因為任何在這期限內報告的單位問題，房委會都會安排承建商負責維修。
要記住，報告必須在進行任何裝修工程前提交。一旦錯過了這7天，或者已開始動工，之後發現的任何問題便可能需要由業主自行承擔維修費用。因此，建議收樓後立即仔細檢驗單位，拍照記錄所有瑕疵，然後盡快填妥並提交報告。
H44: 專業驗樓清單 (滲水、空心磚、門窗等)
一手居屋單位多以「清水樓」狀態交收，驗樓時可以更專注於結構和基本設備。你可以參考以下清單，有系統地檢查單位每一角落：
- 牆身、天花及地板： 檢查有沒有裂痕、滲水或水漬。用硬幣或驗樓棒輕敲磚塊，聽聲音判斷是否有「空心磚」。同時，檢查地板是否平坦。
- 門窗： 逐一開關所有門窗，測試是否順暢，能否鎖緊。檢查窗邊的防水膠邊是否完整，有沒有漏風或滲水跡象。
- 廚房及浴室： 測試所有水龍頭的供水是否正常，去水喉管排水是否暢順。檢查坐廁沖水系統，並留意各駁口位有否漏水。
- 供電及設備： 檢查單位內的電掣、插座是否運作正常，可以帶備一個簡單的電器（如電話充電器）作測試。
綠表申請人須知：交還公屋流程
如果你是綠表申請人，並且本身是公屋住戶，置業流程中還有一個額外步驟。在簽訂新居屋單位的轉讓契據後，你必須在指定期限內（通常為60天）遷出並交還你現居的公屋單位予房委會。這是一個硬性規定，所以在規劃搬遷及裝修時，必須將這個時間因素計算在內。
居屋申請常見問題 (FAQ)
在整個居屋流程中，申請者時常會遇到各種疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望可以幫助你更順利地完成申請和置業過程。
申請資格與程序
申請期間家庭狀況有變動應如何處理？
申請人有責任在申請期間，主動向房屋委員會（房委會）申報任何家庭狀況的變動。這些變動包括但不限於結婚、離婚、有新生嬰兒、家庭成員離世或遷出等。你必須以書面形式盡快通知房委會，房委會將會根據你的最新情況，重新評估申請資格。家庭狀況的變動，有機會影響你的申請組別、揀樓次序，甚至最終是否符合資格，所以及時申報十分重要。
家人可否分開入表以增中籤機會？
答案是絕對不可以。房委會嚴格規定，每位申請者，無論是作為主要申請人還是家庭成員，名字都只可以出現在同一期銷售計劃的一份申請表內。如果家庭成員分開遞交申請，例如夫婦各自入表，或子女同時出現在父母和自己的申請表中，所有相關的申請將會全部作廢，已繳付的申請費亦不會退還。這個規則是為了確保抽籤機制的公平性。
離婚後可否再申請居屋？
離婚後是否可以再申請居屋，關鍵在於你過去有否以業主身份享用過任何由政府或房委會資助的房屋福利。假如你在上一段婚姻中，從未擁有過任何資助出售單位的業權，在辦妥所有離婚法律程序後，只要你符合當時的入息、資產及其他申請資格，便可以重新以單身人士或新家庭的名義申請居屋。相反，若你曾是資助單位的業主或聯名業主，即使已出售單位，原則上也不能再次申請。
財務、法律與其他
「關鍵日期」和實際「收樓日期」有何分別？
「關鍵日期」與實際「收樓日期」是兩個不同的概念。「關鍵日期」是指發展項目預計完工的日期，這個日期會列明在買賣合約上，是發展商對買家的法律承諾。而實際的「收樓日期」是業主真正可以領取單位鎖匙的日子。這個日期通常在「關鍵日期」之後，因為發展商需要先取得政府發出的「佔用許可證」（俗稱「入伙紙」），然後再分批通知業主辦理收樓手續。因此，在規劃按揭提取、租約終止或搬遷事宜時，應預留彈性時間。
除了樓價，需準備多少額外資金？
樓價只是置業開支的一部分，在整個居屋揀樓流程和後續交易中，你還需要預備一筆額外資金應付各項雜費。主要開支包括：律師費及相關雜費、印花稅、土地註冊處的註冊費、管理費按金（通常是兩至三個月）、水電煤等設施的按金。最大的一筆額外開支，很可能是裝修費用。因為新居屋單位一般以「清水樓」標準交樓，內部沒有間隔和基本裝修，所以由地板、油漆、廚房以至浴室設備，都需要業主自行負責。建議預留樓價約一至兩成的資金作備用。
新居屋的轉售限制是怎樣的？
新居屋設有嚴格的轉售限制，以確保資源用於自住需求。根據最新的政策，由單位首次轉讓契據日期起計：
首5年內：業主只可以在「居屋第二市場」，將單位轉售予合資格的綠表或「白居二」買家，而毋須補地價。
第5年後：業主有兩個選擇。第一，可以繼續在「居屋第二市場」免補地價出售單位。第二，可以向房委會繳付補價，解除轉讓限制，之後便可在公開市場自由出售、出租或以其他方式轉讓單位。