想賣手上的居屋單位，但面對「禁售期」、「補地價」等複雜限制卻一頭霧水？居屋轉售程序遠比私樓繁複，不同年份購入的單位，其轉讓限制、禁售年期及補地價要求均有天淵之別。錯誤理解規則不但可能令交易告吹，更有機會誤墮法網。為此，本文將為您一文整合2026年最新的居屋賣樓資訊，由釐清「補地價」、「第二市場」及「公開市場」三大核心概念開始，詳細拆解各年份居屋的最新限售期，並提供清晰的補地價程序教學及計算方法，助您全面掌握賣樓的四大關鍵，順利完成物業轉讓。
認識居屋轉讓三大核心概念
想賣出你的居屋單位，首先要弄清楚各種居屋限制。在深入了解最新的居屋限售期之前，有三個核心概念你一定要知道，它們就是「補地價」、「居屋第二市場」和「公開市場」。弄懂這三者的關係，就等於掌握了整個居屋轉讓藍圖的關鍵。
什麼是「補地價」？解除轉售限制的鑰匙
補地價的政策目的與法律基礎
我們可以這樣理解「補地價」：它就像是為你的居屋單位「解鎖」的過程。當初你用低於市價的折扣買入居屋，是因為政府資助你置業。這個折扣，其實就是政府幫你支付了一部分的「地價」。所以，如果你想將單位放到公開市場自由買賣，就要先向政府「補」回這筆差價。這個做法是基於《房屋條例》的規定，目的是確保公共資源用得其所，防止有人利用資助房屋作短期炒賣圖利。
「最初市值」與「買入時折扣率」如何影響補價金額
補價金額並不是一個固定數目，它會跟隨樓市升跌而變動。計算的關鍵有兩個數字，你可以在樓契中找到：「最初市值」和「買入時折扣率」。折扣率是固定的，例如你當年以七折（即30%折扣）買入單位。當你決定補地價時，政府會評估單位「現時的市值」。你需要補付的金額，就是「現時市值」乘以當年那個固定的30%折扣率。所以，樓市越好，單位市值越高，你需要補的金額也會越多。
什麼是「居屋第二市場」？未補地價單位的指定交易平台
「居屋第二市場」（常稱為「居二市場」）是一個專為未補地價資助房屋而設的交易平台。你可以把它想像成一個「會員專區」，只有特定資格的人士才能進入買賣。在這個市場，業主不需要補地價，就可以將單位出售。
第二市場買家資格（「白居二」與綠表資格人士）
能夠在第二市場購買你單位的人，主要有兩類。第一類是「綠表資格人士」，他們主要是現有的公屋租戶。第二類是持有「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）批准信的合資格人士。他們雖然不是公屋住戶，但其入息和資產也符合指定上限，經抽籤獲得購買資格。
第二市場交易的優點與限制
在第二市場賣樓，最大的優點是省卻了補地價這一大筆資金和程序。買賣雙方可以自由議價，流程相對簡單。但是，限制也很明顯，因為你的潛在買家範圍大大收窄，只限於持有有效資格證明書的人。這可能會影響單位的議價空間和成交速度。
什麼是「公開市場」？與私樓看齊的自由買賣
「公開市場」就是我們一般所指的自由物業市場，與私人樓宇的買賣市場完全一樣。當你的居屋單位進入了這個市場，它就再沒有任何身份限制。
單位在公開市場的完整業權與價值
一旦完成補地價，你的單位就擁有完整的業權。這意味著你可以將它出售給任何人士，不論對方是香港永久居民還是公司買家。你也可以自由將單位出租、加按或轉按。單位價值亦會以十足的市場價計算，與同區的私樓看齊。
進入公開市場的先決條件：完成補地價
要進入公開市場，只有一個前提條件，就是必須先向房屋署完成補地價程序，並取得「解除轉讓限制證明書」。沒有完成這個步驟，任何在公開市場的買賣協議都是無效的，而且會觸犯法例。
【圖表比較】第二市場 vs 公開市場：資格、樓價及自由度
| 比較項目 | 第二市場 (未補地價) | 公開市場 (已補地價) |
|---|---|---|
| 買家資格 | 只限綠表及「白居二」資格人士 | 任何人士或公司 |
| 單位樓價 | 由買賣雙方自由議定，反映的是未補地價的價值 | 以單位十足市值計算，與私樓相若 |
| 轉讓自由度 | 僅可出售，不可出租 | 可自由出售、出租、加按或轉按 |
| 核心步驟 | 毋須補地價 | 必須先完成補地價程序 |
按年份劃分：各時期居屋轉讓限制及禁售期（2026年最新）
談到居屋限制，最關鍵的一點就是您買入單位的年份。政府為了回應不同時期的房屋需求，多次調整居屋限售期政策，所以不同年份首次出售的居屋，轉售時需要遵守的規則也完全不同。想知道自己手上的單位何時可以出售、可以賣給誰，就要從一份關鍵文件說起。
關鍵日期釐定：如何由「首次轉讓契據」起計算禁售期
在計算所有居屋限售期時，唯一的標準是「首次轉讓契據」上簽署的日期。這份文件是您從房委會手上買入單位時簽訂的正式樓契。不論您是何時抽籤、何時揀樓或何時入伙，所有禁售期的起點，都是由這份契據上的日期開始計算。所以，第一步就是找出這份文件，確認您的「起跑線」。
2022年及以後推售居屋（15年禁售期）
這是目前最嚴格的轉讓限制，適用於2022年起首次推售的居屋。如果您是在這個時期上車，就需要有更長遠的居住計劃。
首5年：僅可以原價售予房委會提名的綠表買家
在簽訂首次轉讓契據後的首5年內，您不能自行定價。如果您確實需要賣樓，只能向房委會提出申請。房委會之後會提名合資格的綠表買家，而成交價必須是您當初買入單位的「原來買價」，不能有任何利潤。
第6至第15年：可於第二市場按議定價格轉售，毋須補地價
踏入第6年開始，限制會稍微放寬。您可以在居屋第二市場上，自由尋找合資格的買家（綠表或「白居二」人士），雙方可以自行議定成交價格。這個階段仍然不需要補地價。
15年後：可補地價後於公開市場自由出售
當單位業權滿15年後，您便擁有最大的自由度。只要向房委會繳付補價，解除轉讓限制，您的單位就可以像一般私樓一樣，在公開市場上自由出售、出租或轉讓給任何人。
2019年至2021年推售居屋（10年禁售期）
這段時期推售的居屋，轉讓限制比最新的政策稍短，但同樣嚴格。
首2年：僅可以原價售予房委會提名的綠表買家
與2022年的政策相似，在購入單位的首2年內，您只能以「原來買價」將單位轉售給由房委會提名的綠表買家。
第3至第10年：可於第二市場按議定價格轉售
由第3年開始，您可以在居屋第二市場自行尋找合資格買家，並按市場情況自由定價出售，期間毋須補地價。
10年後：可補地價後於公開市場自由出售
持有單位滿10年後，您就可以選擇向房委會申請補地價。完成手續後，單位便能在公開市場自由買賣。
2018年首次推售居屋（5年禁售期）
2018年是居屋轉售政策的一個重要轉捩點，禁售期相對較短。
首2年：僅可以原價於第二市場轉售
在購入單位的首2年，您可以在第二市場出售單位，但售價同樣不能高於「原來買價」。
第3至第5年：可於第二市場按議定價格轉售
踏入第3年，您便可以在第二市場按雙方議定的價格出售單位予合資格人士，毋須補地價。
5年後：可補地價後於公開市場自由出售
持有單位滿5年後，業主便可以申請補地價，之後就能在公開市場上自由出售單位。
2014年復售、2017年「綠置居」及更早期單位轉讓限制
如果您持有的是更早期的單位，轉讓限制相對寬鬆許多。
2007年至2017年首次推售單位（5年禁售期）
這段時期的單位，禁售期同樣是5年。業主由第3年起，已可在第二市場自由定價出售。滿5年後，便可隨時補地價，在公開市場出售。
1982年至2006年首次推售單位（無轉售時間限制）
對於這些「高齡」居屋，所有轉售時間限制早已屆滿。業主可以隨時選擇兩個途徑：一是在居屋第二市場直接放售予合資格人士，毋須補地價；二是向房委會繳付補價後，在公開市場自由出售。
居屋補地價全攻略：申請資格、程序、費用及注意事項
補地價申請資格與最佳時機評估
要解除手頭上單位的居屋限制，首先要符合申請資格。一般來說，只要你的單位已經過了房委會規定的居屋限售期，就可以隨時向房委會申請評估補地價。這個限售期會根據單位首次出售的年份而有所不同，所以第一步是先確定自己的單位屬於哪個時期的計劃。
至於申請補地價的最佳時機，其實沒有一個絕對的答案，主要視乎你的個人財務狀況和計劃。一個普遍的考慮因素是樓市走勢。由於補價金額與單位的實時市值掛鈎，理論上在樓市較淡靜時申請，單位的估值會較低，所需繳付的補價金額自然會較少。反之，若樓市暢旺，估值上升，補價開支亦會隨之增加。因此，評估市場環境，選擇一個相對合適的時機入紙申請，是相當重要的策略。
補地價五大詳細步驟
整個補地價流程其實相當清晰，主要由五個步驟組成。只要跟著程序一步步完成，便可以順利為你的單位鬆綁，投放到公開市場。
第一步：向房屋署遞交「評估補價申請書」
當你決定啟動程序，第一步就是填妥一份名為「評估補價申請書」（表格HD1066C）的官方文件。你可以從房屋署的網站下載，或者親身到各租約事務管理處索取。遞交申請時，需要附上單位首次轉讓契據的副本，還有一張用作支付行政費的劃線支票。資料齊備後，交回指定的房委會辦事處即可。
第二步：房署委派測量師行上門評估單位市值
房屋署收到你的申請和費用後，便會委派認可的專業測量師行，預約時間到你的單位進行實地視察。測量師的主要工作是評估單位在當刻的十足市值。他們會考慮單位的座向、樓層、景觀、實用面積、維修保養狀況，以及是否有任何未經批准的改動等因素。整個評估過程，就是決定你需要補多少錢的關鍵。
第三步：業主收到「評估補價通知書」
測量師完成評估後，大約一個月左右，你就會收到由房委會發出的「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明你的單位經評估後的十足市值、你買入單位時的折扣率，以及最終計算出來的應繳補價金額。收到通知書後，你有權決定是否接納這個估價。
第四步：兩個月內繳付補價款項
如果你同意通知書上的補價金額，就要在通知書發出日期起的兩個月內，前往指定的律師事務所繳付全數款項。必須注意，這筆款項需要預先準備好，因為你不能直接為未補地價的居屋申請按揭來支付。假如逾期未繳，這次的估價便會失效，你需要重新遞交申請和支付行政費，再走一次流程。
第五步：領取「解除轉讓限制證明書」完成程序
當房委會確認收妥你的補價款項後，便會向你發出一份非常重要的文件——「解除轉讓限制證明書」。這份證明書是你的單位已經完成補地價的正式法律憑證。之後你可將此文件交到土地註冊處進行登記，更新物業的業權狀況。完成這一步後，你的單位就與一般私樓無異，可以在公開市場上自由出售或出租。
補地價金額計算方式及實例
理解補地價的計算方法，有助你更好地規劃財務預算。公式本身並不複雜，關鍵在於找出自己單位當年的購入折扣率。
官方補地價計算公式拆解
補地價的金額，是根據一個固定的官方公式計算出來的。
補價金額 = 單位補價時的十足市值 x (購入單位時的十足市值 – 原本的買入價) / 購入單位時的十足市值
公式中的「(購入單位時的十足市值 – 原本的買入價) / 購入單位時的十足市值」，其實就是你買入單位時所享有的「買入時折扣率」。所以，公式可以簡化為：
補價金額 = 單位補價時的十足市值 x 買入時折扣率
舉個例子，假設房委會評估你的單位現時市值為600萬港元，而你當年買入時的折扣率為40%。那麼你需要繳付的補價金額就是：600萬港元 x 40% = 240萬港元。
如何從樓契中找出關鍵的「買入時折扣率」？
要找出這個不變的「買入時折扣率」，最準確的方法就是翻查你的樓契，即「首次轉讓契據」。樓契上會清楚列明兩個關鍵數字：單位在首次出售時的「十足市值」和你的「買入價」。將這兩個數字代入上一節的公式，就能準確計算出你的單位所對應的折扣率，這個比率是固定不變的。
申請補地價前三大注意事項
在正式提交申請前，有幾個重點值得你留意。做好事前準備，可以讓整個過程更順暢，甚至可能為你節省一筆開支。
注意事項一：補價前避免進行大型裝修影響估價
這是一個很實際的考慮。因為測量師評估單位市值時，會將單位的內部狀況計算在內。如果你剛剛花費數十萬元進行了豪華裝修，單位的估值自然會提高，連帶需要繳付的補價金額也會相應增加。因此，比較明智的做法是，先以單位的原有狀況完成補地價程序，待領取「解除轉讓限制證明書」後，才展開裝修工程。
注意事項二：善用銀行初步估價預算資金
在未收到房委會的正式通知書前，你可能很想知道一個大概的補價數目。這時，你可以主動向幾家不同的銀行查詢，為你的單位做一個免費的初步網上或電話估價。雖然銀行的估價未必與房委會委派的測量師估價完全一致，但通常相差不遠。這能為你提供一個相當有用的參考，讓你對所需資金有初步預算，及早作出財務安排。
注意事項三：資金周轉方案（加按或轉按套現）
補地價需要一筆可觀的現金，而這筆款項本身並不能透過為該居屋單位申請按揭來支付。因此，你必須預先準備好資金。除了動用儲蓄，如果你本身持有其他已供滿或尚有淨值的私人住宅物業，可以考慮透過加按或轉按套現來籌集資金。此外，另一個常見做法，是在找到買家並簽訂臨時買賣合約後，才申請補地價，並在交易完成當日，利用買家支付的部分樓價去繳付補價款項，整個過程由雙方律師樓處理，確保程序穩妥。
違反轉讓限制的法律後果與交易風險
談到居屋限制，除了大家關心的居屋限售期外，更需要清楚了解，任何試圖繞過規則的行為，都可能帶來嚴重的法律後果與交易風險。這不單是金錢上的損失，更有機會負上刑事責任。
觸犯《房屋條例》的刑事責任與罰則
何謂非法轉讓及相關案例
根據香港法例第283章《房屋條例》，在轉讓限制期內，未補地價的居屋業主不得擅自將單位出售、出租、按揭或以任何形式轉讓業權。所謂「非法轉讓」，就是指任何違反上述規定的協議或交易。
舉個例子，有些業主可能會與買家私下簽訂協議，在限售期內先收取訂金「鎖定」交易，約定在限售期結束後才正式辦理手續。這種看似聰明的做法，其實已經觸犯法例。一經定罪，最高可被判罰款500,000港元及監禁一年。
買賣雙方協議無效的風險
《房屋條例》第17B條明確規定，任何非法的轉讓協議均屬無效。這意味著，即使買賣雙方簽訂了任何看似有法律效力的合約，在法律層面上都是一張廢紙，不受任何保障。
對買家來說，風險極大。假如買家支付了訂金，而後來業主決定不賣，或者單位樓價大幅上升，買家完全無法循法律途徑追討賠償或強制業主履行合約，最終可能訂金與心儀單位兩失。
買賣雙方由誰負責補地價的財務風險分析
即使是合法的交易，在商討補地價責任時，買賣雙方也需要仔細分析當中的財務風險。由誰負責補地價，將直接影響雙方的實際收益與支出。
賣家負責補地價：估價波動對實收樓價的影響
這是最常見的做法。雙方協議一個「已補地價」的成交價，由賣家負責向房屋署申請補地價。風險在於，補價金額是根據房屋署委派的測量師行對單位「當時市值」的評估來計算，而非簽約時的估價。
如果從簽約到房屋署評估期間，樓市向上，單位的估值上升，補價金額便會隨之增加，賣家最終「落袋」的實收樓價就會減少。反之，如果樓市下跌，賣家需要補的金額減少，實收樓價則會增加。這種估價的波動性為賣家帶來了不確定性。
買家負責補地價：對首期預算及印花稅的影響
另一種做法是由買家負責補地價。雙方協議一個「未補地價」的樓價，並在合約中列明補價款項由買家承擔。這種方式對賣家來說，可以鎖定實收金額，看似較為穩妥。
不過，這會將巨大的財務壓力轉移給買家。首先，銀行一般不會將補地價的金額計算在按揭貸款內，買家需要額外準備一筆龐大的現金去支付補價，這對首期預算構成極大挑戰。其次，印花稅是根據物業的「代價」計算，當中應包括補地價的金額。若只以未補地價的樓價去計算印花稅，有可能被稅務局視為少報印花稅，日後或會被追討差額及罰款。
常見問題 (FAQ)
未補地價的居屋單位可以在限售期內出租嗎？
答案是絕對不可以。這項居屋限制非常清晰，不論單位是否仍在居屋限售期內，只要單位未補地價，業主都不能將單位出租、分租或以任何形式放棄占用權。因為居屋的原意是資助市民自住，出租行為直接違反了與房屋委員會（房委會）簽訂的買賣協議。一旦被發現，房委會可採取法律行動，業主除了可能面臨罰款甚至監禁，相關的租約在法律上亦屬無效，對租客也毫無保障。
補地價的款項是否可以申請銀行按揭？
補地價的款項本身，是不能直接向銀行申請按揭來支付的。原因是銀行在處理按揭申請時，物業必須擁有完整的業權，而未補地價的居屋在法律上業權仍有限制。業主必須先用現金或其他資金來源繳清補價款項，取得「解除轉讓限制證明書」後，該單位才算是擁有完整業權的私人物業。屆時，新買家才可以為這個單位申請按揭，或者業主本人也可以利用這個已補價的單位進行加按或轉按套現。
若不同意房委會的補價評估，有何上訴機制？
假如業主對房委會發出的「評估補價通知書」上的估價有異議，是有正式的上訴渠道的。業主可以在收到通知書的28日內，以書面形式向房委會提出反對。之後，個案將會轉介至土地審裁處進行仲裁，由審裁處作出最終的裁決。提出上訴前，一個較穩妥的做法是先自行委託至少一至兩間銀行為單位進行估價，這樣手頭上便有客觀的市場數據作為參考，有助評估房委會的估價是否合理，再決定是否展開上訴程序。
「白居二」買家購入單位後，其轉售限制如何計算？
「白居二」買家購入二手居屋單位後，其轉售限制會重新計算。新的居屋限售期是由這位「白居二」買家簽訂轉讓契據的日期起計。具體限制如下：
* 購入單位的首兩年內：只可以在居屋第二市場，以不大於原購入價的價錢，轉售予合資格的買家。
* 購入單位兩年後：可以在居屋第二市場，自由議定價格轉售予合資格買家。
* 至於在公開市場出售，則仍受該單位「首次出售」時的禁售期規限。例如，若單位原本的政策是落成後10年才可補地價，「白居二」買家也需遵守這個原始的10年期限。
業權轉讓給近親（如夫妻轉名、遺產繼承）是否受限售期影響？
業權因特殊情況轉讓給近親，雖然不受一般的居屋限售期買賣規定所限，但絕非可以自由操作，整個過程仍屬於居屋限制的一部分，必須事先獲得房委會的書面同意。
* 夫妻轉名：因離婚、分居或其中一方離世等情況，業權轉讓給配偶是較常見的申請，一般會獲批。
* 遺產繼承：若業主離世，其合法繼承人可以透過法律程序繼承業權，但繼承人同樣會承繼單位的轉讓限制，日後出售或出租仍需按規定補地價。
* 轉名給其他近親：除上述情況外，想將業權轉給子女等近親，審批會非常嚴格，通常只會在極特殊的體恤理由下（例如業主因重病無法償還按揭）才會被考慮。任何業權變動，都必須先向房委會申請，切勿自行處理。