手上持有已供斷的「現契樓」，除了安穩自住或收租，其實更是一筆潛力巨大的備用資金。無論是為子女籌備首期、應付生意周轉，抑或想把握難得的投資良機，將物業重按套現，是活化資產、獲取低息資金的精明理財策略。然而，現契樓重按的按揭成數如何計算？利率及還款期受甚麼因素影響？整個申請流程又是否繁複？
本文將為您提供一份最詳盡的「現契樓重按全攻略」，由淺入深，詳細拆解按揭成數上限、利率結構，並一步步引導您完成7步申請流程，透過真實個案分析及常見問題解答，助您輕鬆將磚頭變成靈活現金，實現您的財務目標。
剖析現契樓意思與重按套現三大好處
何謂「現契樓」？
物業按揭貸款已完全清還
業主已完成贖契並取回樓契正本
當你手持一層現契樓，代表你已經將物業的按揭貸款完全供滿，並且辦妥了贖契手續，從銀行取回了象徵完整業權的樓契正本。要理解現契樓意思，關鍵就在於「無按揭負擔」和「持有樓契正本」這兩點。簡單來說，這層樓宇已經沒有任何按揭抵押，是你全權擁有的資產，在財務安排上有更大的自主空間。
現契樓重按 vs 轉按套現：有何分別？
很多人會將現契樓重按與「轉按套現」混淆，但兩者其實針對不同情況。轉按套現是指業主將物業尚未供完的按揭，由一間銀行轉到另一間銀行，然後利用物業升值的空間，借入比原有貸款額更高的款項，從中套取現金。而現契樓按揭（或稱重按）就簡單直接得多，因為物業本身已沒有任何按揭，所以業主是直接將這個無負擔的資產重新抵押給銀行，申請一筆全新的貸款。核心分別在於，前者處理的是「現有按揭」，後者則是為「無按揭」的物業創造一筆新按揭。
好處一：活化資產，獲取低息靈活資金
應對大額財務需要（子女首期、海外升學、生意周轉）
把握突發投資機會
將現契樓這類「磚頭」資產活化，最大的好處就是能以相對低廉的按揭利率，獲取一筆可觀而且用途靈活的資金。這筆資金正好能應付人生不同階段的大額開支，例如為子女籌備置業首期、支付他們到海外升學的費用，或者作為生意上的周轉資金。同時，當市場上出現難得的投資機會時，這筆備用資金亦能讓你迅速把握時機，無需因為資金不足而錯失良機。
好處二：妥善保管樓契，免除遺失損毀風險
樓契正本是證明物業業權的最重要文件，萬一遺失或嚴重損毀，補領手續會非常繁複，甚至可能影響日後物業的買賣。業主自行保管樓契，需要承擔這種風險。但當你為現契樓申請重按後，樓契正本就會交由承按銀行在整個按揭期間妥善保管。這等於是為這份重要文件買了一份「保險」，讓你省卻了存放保險箱的費用和相關的煩惱。
好處三：提升個人財務規劃彈性
綜合以上兩點，現契樓重按其實是提升個人財務規劃彈性的一項實用工具。它讓你可以在無需出售物業的情況下，按自身需要釋放物業價值，建立一筆低息的備用現金流。無論是應對突發狀況，還是實現人生目標，這份財務上的靈活性都能讓你更有預算和信心。
現契樓按揭成數全攻略：你能借到多少？
想知道你的現契樓最多可以套現多少資金嗎？其實，申請現契樓按揭的成數並非固定不變，主要取決於你的個人財務狀況。簡單來說，可以分為「有固定收入」和「無固定收入」兩大類情況，銀行審批的準則和最終批出的貸款額度亦大有不同。
基本原則：不適用於按揭保險計劃
首先要釐清一個重要概念：現契樓重按套現，是不能申請按揭保險計劃的。按揭保險的原意是協助置業人士以較低的首期「上車」，因此只適用於物業買賣。換句話說，想透過現契樓按揭套現，並不能像買樓一樣借足八成或九成，必須遵循金融管理局對銀行按揭貸款的指引。
情況一：有固定收入申請人（最高七成）
如果你有穩定的工作，能夠提供稅單、糧單、強積金結單等入息證明，並且本身沒有其他按揭貸款在身，銀行最高可以批出物業估值的七成按揭。
審批關鍵：入息審查與壓力測試
銀行的審批流程與一般新造按揭相似，會為申請人進行入息審查，確保每月總供款額不超過月入的一半。同時，申請人亦需要通過壓力測試，即在假設利率上升的情況下，供款佔入息比率仍然符合規定，以證明具備充足的還款能力。
情況二：無固定收入申請人（最高五成）
對於已退休，或未能提供固定入息證明的申請人，例如自由工作者或家庭主婦，銀行審批時會相對審慎。在這情況下，銀行一般會以資產水平作為審批基礎，按揭成數上限通常為五成。
審批關鍵：資產水平審查
銀行會評估申請人持有的總資產，包括現金存款、股票、債券、基金或其他物業等，以衡量其財務實力。只要資產總值達到一定水平，即使沒有固定月薪，亦有機會獲批按揭。
【實用技巧】如何將按揭成數由五成提升至七成
若果五成按揭未能滿足你的資金需要，部分銀行其實提供了較具彈性的審批方案。申請人可以向銀行展示擁有足夠的流動資產，例如現金、股票等。銀行在批出基本的五成按揭後，有機會根據你額外提供的資產證明，再批出更高貸款額。舉例來說，一個估值1,000萬的物業，基本可獲500萬貸款；若你能證明持有200萬流動資產，銀行或可額外批出200萬貸款，總貸款額便可提升至700萬，相當於七成按揭。各銀行的審批準則不同，建議可多作比較。
特殊情況：持有多於一個按揭物業
假如你除了這間現契樓外，名下還有其他物業正在供款，情況便有所不同。
按揭成數需扣減一成
根據金管局指引，若申請人本身已持有一筆或以上的按揭貸款，其供款與入息比率的要求會更嚴格，而申請現契樓按揭的成數上限亦需要扣減一成。例如，有固定收入的申請人原本最高可借七成，在這情況下便會降至六成。
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預計可套現金額、還款期及每月供款
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影響現契樓按揭還款期的兩大因素：人齡與樓齡
當你計劃申請現契樓按揭時，除了關心可以套現多少資金，還款期的長短也是一個非常關鍵的考慮。它直接決定了你每個月的供款金額，影響著你的現金流規劃。一般來說，銀行在審批現契樓重按的還款期時，主要會考慮兩個核心因素：申請人年齡（人齡）與物業樓齡。
最長還款年期：一般最高30年
首先，現契樓按揭的還款年期上限，與一般新買物業的按揭看齊，最長可以做到30年。不過，這是一個理想的上限。申請人最終能否獲批最長的30年還款期，就需要視乎接下來提到的兩個因素。
銀行審批核心公式：「75減」 vs 「80減」
銀行在計算最長還款期時，普遍會採用一套核心公式，最常見的是「75減」。這個公式會同時計算申請人年齡與物業樓齡，然後取兩者中較短的年期作準。
計算方法如下：
最長還款期 = 75 – 申請人年齡
或者
最長還款期 = 75 – 物業樓齡
例如，一位60歲的業主申請現契樓按揭，以人齡計算，其最長還款期只有15年（75 – 60 = 15年）。如果他的物業樓齡是40年，以樓齡計算就是35年（75 – 40 = 35年）。銀行會取兩者中較短者，所以最終的還款期最長為15年。
市場上，部分取態較積極的銀行會採用更寬鬆的「80減」公式。以上述同一個案為例，還款期便可延長至20年（80 – 60 = 20年），足足多了5年時間，大大減輕了每月的供款壓力。
如何解決還款期過短問題？
從以上的公式可以見到，如果現契樓業主年紀較大，例如已屆退休之齡，計算出來的還款期可能會很短，導致每月供款額過高。這時候，可以考慮以下方案。
方案：增加年輕直系親屬作擔保人
一個非常有效的方法，是增加一名較年輕的直系親屬（例如子女）作為按揭擔保人。當加入了年輕擔保人後，銀行便會以擔保人的年齡來計算最長還款期。
假設業主60歲，但其作為擔保人的子女只有30歲，銀行就會用30歲來計算。這樣一來，無論是用「75減」還是「80減」公式，計算出來的年期都遠超30年，因此便能輕鬆獲批最長的30年還款期。當然，前提是該擔保人需要有穩定的收入，並且能夠通過銀行的入息審查與壓力測試。
現契樓重按申請流程：7步完成資金套現
了解現契樓重按的各種好處後，你可能想知道具體如何操作。其實，整個現契樓按揭申請流程相當直接，只要跟著以下七個步驟，就能順利將你的資產活化，套取所需資金。
第一步：初步諮詢及網上估價
申請的第一步，是先為自己的物業做個「體檢」。你可以利用各大銀行的網上估價系統，或者透過可靠的按揭轉介平台，為你的現契樓獲取一個初步估價。這樣做的好處是，你能即時掌握物業的大約市值，心裡有數可以套現多少金額。同時，這也是比較不同銀行按揭計劃的好時機，了解哪一間能提供最優惠的利率和現金回贈。
第二步：提交申請及準備文件
選定心儀的銀行後，就可以正式提交現契樓重按申請。你需要填寫銀行的按揭申請表格，並且準備好一系列文件。預先準備妥當所有文件，可以大大縮短後續的審批時間，讓整個流程更順暢。
申請所需文件清單
一般而言，銀行會要求你提供以下文件：
* 香港永久性居民身份證副本
* 最近三個月的住址證明（例如：水、電、煤氣費單或銀行月結單）
* 樓契正本（這是證明物業已供滿的關鍵文件）
* 入息證明（如適用，例如：最近三個月的糧單、稅單或強積金結單）
* 資產證明（如以資產水平申請，例如：銀行存款證明、股票或基金結單）
第三步：經律師樓處理樓契
當你提交申請後，銀行會委託指定的律師樓處理法律文件。這一步你的主要任務，就是將手上保管的樓契正本，親身交往指定的律師樓。律師會核實樓契的真偽與完整性，並為之後的按揭契據登記做好準備。
第四步：銀行審批及發出貸款信
銀行收到你的申請和律師樓的初步文件後，便會進入正式的審批階段。銀行會根據你提交的入息或資產證明，評估你的還款能力，並結合物業的估值，去計算最終的貸款額、利率及還款期。審批成功後，銀行會發出一封正式的「貸款信」（Offer Letter），清楚列明所有按揭條款。
第五步：銀行委派專人驗樓
為確保物業狀況良好，銀行在批出貸款前，通常會委派專業的測量師或估價行，到你的物業進行實地視察，也就是俗稱的「驗樓」。他們會確認物業的內部間隔、狀況，以及是否存在嚴重的僭建物，從而核實最終的物業估值。
第六步：到律師樓簽署按揭契據
收到銀行的貸款信並同意條款後，律師樓就會聯絡你，安排時間簽署正式的按揭契據（Mortgage Deed）。這份文件是將物業抵押給銀行的法律證明，簽署過程必須由律師見證。簽署完成後，代表整個按揭貸款的法律程序已基本完成。
第七步：成功提取貸款
律師樓將簽妥的按揭契據交往土地註冊處進行登記後，銀行就會發放貸款。款項通常會先經由律師樓，在扣除相關律師費用後，餘額便會存入你指定的銀行戶口。至此，你已成功透過現契樓重按，獲取一筆靈活資金。
相關開支一覽：律師費與火險
在整個現契樓重按過程中，主要有兩項相關開支需要預算。第一是律師費，處理按揭契據等法律文件的費用，金額一般約為數千港元。第二是火險費用，所有按揭物業都必須購買火險，保費視乎物業價值及樓齡而定，每年費用大約為千餘港元。
真實個案分析：現契樓重按的實際應用
理論知識固然重要，但是看看真實的例子，總能讓我們更具體地了解現契樓重按在現實生活中的應用。這項財務工具非常有彈性，無論是家庭規劃、生意周轉，還是個人投資，都能派上用場。下面分享三個常見的真實個案，你會發現原來申請現契樓按揭可以解決不少財務難題。
個案一：退休夫婦為子女籌備首期
陳先生和陳太太已經退休，他們唯一的物業早已供滿，成為一層現契樓。眼見兒子計劃結婚置業，他們希望可以出一分力，為兒子籌備首期。他們手上的退休金不想輕易動用，所以想到了利用現契樓重按來套現。
挑戰：申請人年紀大，還款期過短
他們遇到的主要問題是年齡。由於夫婦二人都超過65歲，根據銀行普遍採用的「75減人齡」公式，最長的還款期只有大約10年。還款期太短，意味著每月的供款額會非常高，對他們的退休生活構成壓力。
解決方案：兒子作擔保人，延長還款期
在專業顧問的建議下，他們邀請了收入穩定的兒子作為這筆現契樓按揭的擔保人。因為兒子只有30多歲，銀行便可以用兒子的年齡來計算還款期。結果，還款期成功延長至最長的30年，每月供款額大幅降低，變得非常輕鬆。最終，他們順利套現一筆資金，圓了兒子置業的夢想，同時自己的退休生活也未受影響。
個案二：中小企老闆獲取業務周轉資金
王先生經營一間小型貿易公司，近期接到一筆大額訂單，需要一筆資金來採購原料。雖然生意前景很好，但是短期內的現金流非常緊張。他考慮過申請商業貸款，但是利率普遍較高，而且審批程序繁複。
策略：以低息按揭資金取代高息私人貸款
王先生名下持有一間已經供滿的現契樓。他了解到現契樓重按的利率與一般物業按揭相若，遠低於市面上的私人貸款或商業貸款。所以，他決定申請現契樓重按。他成功獲取了一筆低成本的資金，解決了公司的燃眉之急。這個策略不但成本更低，而且還款期更長，大大減輕了公司的財務壓力。
個案三：精明投資者活化資產再投資
李小姐是一位對市場觸覺敏銳的投資者，她認為名下的現契樓是一項「沉睡的資產」。雖然物業本身會隨市場升值，但是她希望可以更主動地運用這筆資產，創造更多回報。
操作：套現資金作海外物業投資
李小姐留意到某個海外城市的物業市場潛力優厚，租金回報率也相當吸引人。於是，她決定為自己的現契樓重按，套現一筆資金。她利用這筆資金，在海外購入了一間公寓用作出租。這個操作讓她成功「一雞兩味」，香港的物業繼續持有，享受潛在升值，同時又利用套現的資金賺取海外的租金收入，大大提升了整體資產的效益。
現契樓重按常見問題 (FAQ)
在考慮申請現契樓重按時，你可能會遇到各種具體情況。我們整理了幾個業主最常遇到的問題，並且提供清晰的解決方向，讓你對整個現契樓按揭流程更有預算。
Q1: 樓契正本遺失了，可以申請重按嗎？
解決方案：向律師宣誓並到土地註冊處申請核證副本
樓契是物業所有權的根本證明，遺失了確實會帶來一些程序。樓契正本是無法補領的。不過，你仍然有方法可以申請現契樓重按。首先，你需要委託律師協助，由最後接觸或保管樓契的人士辦理一份宣誓聲明，詳細解釋遺失的過程。然後，律師會將這份聲明提交到土地註冊處，申請一份樓契的「核證副本」(Certified True Copy)。這份核證副本具備法律效力，銀行一般都會接納它用作按揭申請。
Q2: 物業有僭建物，會影響按揭審批嗎？
銀行處理方法：視乎僭建物嚴重性，或要求簽署承諾書
物業存在僭建物是香港常見的情況，銀行對此也有既定的處理程序。銀行通常不會因為有僭建物就直接拒絕申請，而是會評估其嚴重性。如果僭建物不涉及樓宇結構安全，例如是常見的冷氣機架或小型簷篷，銀行較大機會要求業主簽署一份承諾書，聲明會自行承擔所有相關的法律責任及清拆費用。如果情況較嚴重，銀行的估價行可能會在物業估值中，扣除預計的清拆費用，然後再計算最終的貸款額。
Q3: 物業正在出租，如何安排銀行驗樓？
應對策略：與租客協商或選擇無需驗樓的銀行
如果你的物業正在出租，安排銀行派員上門驗樓的確需要一些協調。最好的方法是提早與租客坦誠溝通，說明驗樓的目的和所需時間，並且盡量遷就租客方便的時間。準備一份小禮物或提出減免少量租金，都可以增加租客的合作意願。另外一個策略，就是尋找一些對現契樓重按申請不設強制驗樓的銀行。部分銀行對於樓齡較新或位於大型屋苑的單位，可能會採用網上估價或提供相片作佐證，省卻上門驗樓的步驟。
Q4: 重按的利率及回贈會比新買賣按揭差嗎？
市場實況：利率、回贈與一般新造按揭大致相若
這是一個很實際的財務考量。市場的實際情況是，現契樓重按的按揭利率、現金回贈及其他優惠條款，與一般新購物業或轉按的按揭計劃基本上是看齊的。銀行之間的競爭激烈，它們同樣希望吸納現契樓這類優質的按揭業務。所以，你能夠獲得的條件，主要還是取決於你的信貸紀錄、還款能力以及當時的市場環境，並不會因為是現契樓重按而自動獲得較差的待遇。