【2026按揭比較】點揀最優惠銀行計劃？5大關鍵、利率回贈及壓力測試全攻略

想在2026年置業或轉按，面對各大銀行五花八門的按揭計劃，應該如何選擇才能獲得最優惠條款？只比較利率和現金回贈是否足夠？壓力測試如何計算，加息週期下又該如何部署？

本篇【按揭比較全攻略】將為您一站式拆解所有疑問。我們整合了各大銀行最新的H按及P按計劃，涵蓋實際利率、現金回贈、封頂利率(Cap Rate)及罰息期等關鍵資料，並提供互動計算機，助您輕鬆通過壓力測試、計算每月供款及總利息成本。無論您是首次置業、考慮轉按，還是申請居屋或村屋按揭，本文都將教您如何精明比較，鎖定最慳錢、最適合您的銀行方案。

各大銀行按揭計劃比較 (利率、回贈、封頂利率)

要做好按揭比較，是申請物業貸款的第一步，也是最關鍵的一步。市面上各大銀行的按揭計劃五花八門，單是利率、回贈和各種附加條款的細微差別，長遠下來就足以影響整個供款期的總支出。所以，在做任何決定前，花時間進行詳細的按揭比較，了解不同銀行的方案，絕對是明智之舉。

銀行及計劃	H按 / P按實際利率	封頂利率 (Cap Rate)	現金回贈	罰息期	按揭保險及高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-Link)
滙豐銀行 / 中國銀行 (香港)	H+1.3% / P-1.75% (P=5.875%)	P-1.75%	高達 1.5% (視乎貸款額)	2年	提供
恒生銀行	H+1.3% / P-1.75% (P=5.875%)	P-1.75%	高達 1.5% (視乎貸款額)	2年	提供
渣打銀行	H+1.3% / P-2.00% (P=6.125%)	P-2.00%	高達 1.4% (視乎貸款額)	2年	提供
東亞銀行	H+1.3% / P-1.75% (P=6.125%)	P-1.75%	高達 1.3% (視乎貸款額)	2年	提供

如何選擇最優惠按揭計劃

看過比較表後，你可能會問，到底應該如何從中選擇？利率、回贈和罰息期等因素，應該如何權衡？以下幾個要點可以幫助你思考。

新買 vs 轉按：優惠大不同

銀行對於新買物業按揭（新造按揭）和轉按的申請人，提供的優惠組合很多時都有分別。一般來說，銀行為了爭取新客戶，給予新買物業的按揭計劃可能會較為吸引。另一方面，以往不少業主會透過轉按賺取現金回贈，但近年銀行因資金成本上升，轉按的現金回贈已大幅減少，甚至取消。所以，申請前必須了解清楚，自己屬於哪一類申請，以及市場上針對該類申請的主流優惠是什麼。

比較利率、回贈與總利息成本

現金回贈固然吸引，但它只是一次性的收入。按揭利率卻是影響你未來二、三十年每月供款的關鍵。一個看似微不足道的0.1%利率差距，在長達30年的供款期內，總利息支出可以相差數萬元甚至更多。一個簡單的衡量方法，是計算「總利息支出減去現金回贈」後的實際總成本。有時候，一個利率較低但回贈較少的計劃，長遠來看可能比高回贈的計劃更划算。

留意罰息期及提早還款條款

罰息期是指一個合約鎖定期，通常是首兩至三年。假如你在這段期間內提早全數清還貸款，例如透過賣樓或轉按，銀行便會收取一筆罰款，金額通常是貸款額的某個百分比。因此，在選擇計劃時，也要考慮自己未來幾年的財務或賣樓計劃。如果你預期短期內有機會賣樓，選擇一個罰息期較短的計劃會更有彈性。

按揭互動計算機：壓力測試、總成本與每月供款

進行按揭比較時，單看利率與回贈的表面數字並不足夠，利用互動計算機進行深入分析，才是找出最適合計劃的關鍵。這些工具能夠將複雜的條款轉化為具體數字，助您清晰掌握自己的負擔能力與長遠開支，讓您在比較不同銀行按揭計劃時更有依據。

壓力測試計算機：計算最高貸款額及供款要求

壓力測試是銀行審批按揭申請時的重要關卡，用以評估申請人在利率上升環境下的還款能力。雖然金融管理局已暫停實施利率上調的壓力測試要求，但銀行在審批時，依然會嚴格遵守核心的「供款與入息比率」規定。

壓力測試計算要求 (供款與入息比率 DSR)

目前，銀行審批按揭的核心標準是「供款與入息比率」(Debt-to-Income Ratio, DSR)。簡單來說，申請人的每月總供款額，不能超過其每月總入息的50%。這個比率確保申請人有足夠的剩餘收入應付日常生活開支，即使在沒有壓力測試的框架下，這依然是銀行衡量貸款風險的黃金標準。

加息如何影響每月供款及壓力測試結果

利息變動直接影響每月供款額。即使只是輕微的加息，在長達二、三十年的還款期內，累積的利息支出也會相當可觀。例如，一個500萬港元的貸款，利率由3.5%上升至4%，每月供款便會增加約1,400港元。因此，在計算供款與入息比率時，必須考慮未來利率上升的可能性，預留充足的緩衝空間。

封頂利率 (Cap Rate) 如何提供保障

H按計劃普遍設有「封頂利率」（或稱「鎖息上限」），這是應對加息週期的重要保障。封頂利率通常與P按利率掛鈎（例如 P-1.75%）。當香港銀行同業拆息（HIBOR）大幅抽升，導致 H按的實際利率高於封頂利率時，您的供款利率便會鎖定在封頂水平，有效控制供款額的上限，提供明確的財務預算。

按揭總成本計算機：現金回贈 vs 總利息支出

選擇按揭計劃時，很容易被高額的現金回贈吸引，但這往往只是故事的一部分。要作出精明的按揭比較，必須計算整個貸款期的總成本，才能看清哪個計劃真正划算。

為何只比較現金回贈並不足夠？

現金回贈是一次性的短期誘因，而利率則是影響長達數十年供款的長期因素。一個利率稍高的計劃，即使提供非常吸引的現金回贈，其長遠累積的總利息支出，也可能遠遠超過回贈的金額。因此，將眼光放遠，計算總成本才是明智之舉。

計算總成本：(總利息支出 + 雜費) – 現金回贈

要準確比較不同銀行的按揭計劃，可以運用一條簡單的公式：將預計的「總利息支出」加上律師費等「雜費」，再減去銀行提供的「現金回贈」，得出的數字就是您的實際總借貸成本。成本最低的方案，自然是您的最佳選擇。

實例分析：「高回贈低利率」與「低回贈高利率」的真正贏家

假設您申請一筆500萬港元、年期30年的按揭貸款：
* 銀行A 提供 H+1.5% 利率及 1.5% 現金回贈（75,000港元）。
* 銀行B 提供 H+1.3% 利率及 0.8% 現金回贈（40,000港元）。

表面上，銀行A的回贈多出35,000港元。然而，只需計算整個貸款期的總利息支出，您便會發現，銀行B較低的利率（相差0.2%），長遠下來能節省超過12萬港元的利息。扣除現金回贈的差額後，選擇銀行B才是真正的贏家。

每月供款計算機

預算每月還款額是理財規劃的第一步。一個簡單易用的每月供款計算機，能助您即時了解不同貸款方案下的供款壓力。

輸入貸款額、年期、利率，即時計劃每月還款

只需在計算機中輸入您的目標「貸款額」、心儀的「還款年期」以及參考「按揭利率」，系統便會即時計算出您每月的供款金額。您可以反覆測試不同組合，例如延長還款期如何降低月供，或者不同利率對供款的影響，從而制定出最切合您財務狀況的還款計劃。

按揭比較必讀：解構H按、P按及關鍵術語

進行按揭比較時，首要任務就是透徹了解H按和P按。這兩種計劃是香港最主流的選擇，不同的按揭比較銀行報告都以此為基礎。它們的運作原理直接影響您未來的供款開支，所以理解當中的術語十分重要。

認識按揭基準利率：HIBOR 與 Prime Rate

在深入了解H按和P按之前，我們先要認識它們背後的兩個基準利率：HIBOR和Prime Rate。

香港銀行同業拆息 (HIBOR) 是什麼？

HIBOR的全名是香港銀行同業拆息。它其實是銀行之間互相借貸時使用的利率。這個利率會每日變動，所以波動性比較大。H按計劃的利率就是以HIBOR為基礎計算的。

最優惠利率 (Prime Rate)：「大P」與「細P」的分別

最優惠利率 (Prime Rate)，簡稱P，是銀行自身的基準貸款利率。它的變動頻率遠比HIBOR低，所以十分穩定。您會經常聽到「大P」與「細P」，這是因為香港各銀行的P並不統一。傳統上，大型銀行如滙豐、中銀香港、恒生銀行使用的P利率較低；其他銀行和金融機構採用的P利率則可能較高。進行按揭比較時，必須清楚知道銀行採用的是哪一個P利率，因為這會直接影響最終的供款利率。

H按 vs P按：哪種最適合您？

了解了基準利率後，我們就可以正式比較H按和P按這兩種計劃了。

H按 (銀行同業拆息按揭) 深度剖析：原理、優點與風險

H按的全名是銀行同業拆息按揭。它的利率計算方法是「HIBOR + 銀行指定的百分比」。因為HIBOR會浮動，所以H按的供款利率也會跟隨變動。它的最大優點是在低息環境下，實際利率通常比P按低，可以節省利息開支。它的風險就是利率波動較大。不過，所有銀行的H按計劃都設有一個重要的保護機制，稱為「封頂利率」(Cap Rate)。這個上限通常與P按利率掛鈎，確保即使HIBOR大幅上升，您的實際供款利率也不會超過一個預設的水平。

P按 (最優惠利率按揭) 深度剖析：原理、優點與注意事項

P按的全名是最優惠利率按揭。它的利率計算方法是「最優惠利率 (P) – 銀行指定的百分比」。因為P的變動不頻繁，所以P按的最大優點就是利率穩定，每月供款額的變化不大，讓您更容易規劃個人財務。在考慮P按時，要注意在低息週期，它的利率一般會高於H按。它適合追求穩定供款、不希望承受利率波動風險的業主。

影響按揭審批的其他關鍵因素

除了H按和P按的選擇，還有幾個關鍵因素會影響您的最終按揭方案。

現金回贈的計算方法與扣減貸款額限制

現金回贈是銀行為了吸引客戶而提供的優惠，通常以貸款額的某個百分比計算。例如，貸款額500萬，回贈1%，您就可以獲得5萬元現金。但根據金管局規定，如果現金回贈超過貸款額的1%，整筆回贈金額都需要從您的貸款本金中扣除。這會輕微減少您實際可以借到的總額。

按揭成數與按揭保險計劃 (HKMC)

按揭成數是指貸款額佔物業價值的百分比。一般情況下，銀行最高只會批出六成按揭。如果您希望申請更高的成數，例如九成，就需要經由香港按揭證券有限公司 (HKMC) 申請按揭保險計劃。申請人需要符合特定資格和支付保險費用，才可以借到更高成數的貸款。

高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-Link) 的實際作用

高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-Link) 是一個與按揭貸款相連的儲蓄戶口。它的最大作用是，戶口內的存款可以享有與按揭貸款相同的利率。您從這個戶口賺取的利息，可以用來抵銷部分的按揭利息支出，變相減輕了您的供款負擔。不過，這個高息存款通常設有上限，一般是按揭貸款餘額的50%。

特殊按揭計劃比較：定息、轉按與不同物業類型

在進行按揭比較時，除了最常見的H按和P按，市場上還有一些針對特定情況的按揭計劃。了解這些選擇，有助您在不同的人生階段或面對不同類型的物業時，都能找到最合適的方案。以下將會深入探討定息按揭、轉按操作，以及為不同物業類型作按揭比較時銀行的考量。

定息按揭：豁免壓力測試的選擇

什麼是定息按揭及其運作原理？

定息按揭，顧名思義，就是在指定的年期內（例如首3年或5年），將按揭利率鎖定在一個固定水平。在這段「鎖息期」內，不論市場利率如何波動，您的每月供款額都會維持不變。這提供了一個非常清晰的財務預算。當鎖息期結束後，按揭利率通常會轉回當時主流的浮息計劃，例如以最優惠利率為基準的P按計劃。

定息按揭的優點、缺點及適用對象

定息按揭最大的優點，是它在審批上可以豁免金管局的「加息三厘」壓力測試。申請人只需符合基本的「供款與入息比率」不超過50%的要求。這意味著，對於一些收入剛好未能通過壓力測試，或者想借取更高貸款額的人士，定息按揭是一個可行的選擇。它的缺點是，鎖息期內的利率通常會比當時的浮息利率稍高，而且若市場進入減息週期，您也無法即時享受利率下調的好處。因此，它特別適合追求供款穩定、不希望承受利率波動風險，或是在壓力測試邊緣的置業人士。

轉按／加按套現：時機與回報計算

考慮轉按的最佳時機 (罰息期後、減息週期)

轉按的最佳時機有兩個關鍵點。第一是原有按揭的「罰息期」剛過。罰息期通常是貸款首2至3年，期間提早還款需要支付額外費用，所以應該在罰息期結束後才行動。第二是市場處於減息週期，或者預期利率將會下降時。這時候轉到一間能提供更低利率的銀行，可以直接減輕未來的供款負擔。

如何計算轉按的實際得益 (現金回贈 vs. 律師費等成本)

計算轉按是否划算，不能只看新銀行的現金回贈。一個簡單的計算方法是：將「新計劃的現金回贈」加上「未來一段時間內節省的利息」，然後減去轉按過程中的「律師費」和其他雜費。如果結果是正數，那麼轉按就是有利可圖的。律師費是轉按的主要成本之一，所以在計算時必須將其考慮在內。

近期銀行轉按優惠趨勢

近年由於銀行資金成本上升，轉按市場的現金回贈已不如以往豐厚，部分銀行甚至大幅削減或取消了相關優惠。過往單純為了賺取現金回贈而轉按的誘因已大為減弱。現時考慮轉按，重心應更多地放在能否爭取到更低的按揭利率，以達成長期節省利息的目標。

不同物業類型的按揭考量

居屋按揭 (綠表與白表) 計劃比較與政府擔保期

居屋按揭由於有政府作為擔保人，銀行審批相對寬鬆。綠表申請人最高可承造九成半按揭，而白表則為九成，還款期最長可達25年，並且豁免壓力測試。關鍵在於「政府擔保期」，房委會的擔保期由首次出售日期起計30年。如果購買的二手居屋樓齡較高，剩餘的擔保期不足，銀行有機會縮短批出的還款年期或要求買家進行壓力測試。

村屋及唐樓按揭注意事項與銀行取態

在為村屋及唐樓進行按揭比較時，會發現銀行的取態普遍較為保守。主要原因是這類物業的業權、估價和建築結構可能較為複雜，例如涉及路權不清或僭建物等問題。因此，銀行批出的按揭成數通常較低，還款年期也可能較短。申請人需要準備更充足的首期資金，並且確保物業的查冊文件清晰齊備。

工商舖、車位按揭的利率基準與成數

工商舖及車位等非住宅物業的按揭，其規則與住宅物業有很大分別。首先，按揭成數上限較低，根據金管局指引，一般最高為五成。其次，利率基準多數以最優惠利率（P按）為基礎，市場上較少提供H按計劃。申請這類物業的按揭時，銀行的審批會更側重於物業本身的回報率和申請人的還款能力。

銀行按揭比較常見問題 (FAQ)

進行按揭比較時，除了眼前的利率和回贈，總會遇到一些細節問題。我們整理了幾個最常見的疑問，希望可以幫你在眾多銀行計劃中，更清晰地找到方向。

問：我的入息最多可以借到多少貸款？

這幾乎是每個人最先想知道的問題。銀行批出的最高貸款額，主要取決於你的「供款與入息比率」（DSR）。根據金管局現行指引，你每月的所有債務供款（包括新申請的按揭、私人貸款、信用卡分期等），不可以超過你每月總入息的50%。

舉個例子，假設你的月入是港幣$50,000，那麼你每月總供款的上限就是$25,000。銀行會根據這個上限，再結合你選擇的貸款年期和當前利率，反推出你可以承擔的最高貸款額。所以，想借得更多，除了提高收入，清還其他貸款以降低現有供款額，也是一個直接有效的方法。你可以使用我們網站的按揭計算機，輸入資料作更精準的估算。

問：供款期間，H按和P按可以互相轉換嗎？

這是一個很好的問題，答案是：大部分情況下都可以。現在很多銀行的按揭計劃都相當靈活，通常會在合約中列明，容許客戶在供款期內，有一次免費轉換按揭計劃的機會，例如由H按轉為P按，或由P按轉為H按。

這個條款的作用，是讓你可以根據利率市場的變化，選擇對自己更有利的計劃。例如，當預期HIBOR會持續大幅上升時，你就可以考慮將H按轉為利率相對穩定的P按，鎖定供款開支。申請轉換的手續一般很簡單，只需要向銀行提出申請就可以。不過，每間銀行的條款細節始終有別，最好在簽訂按揭合約前，就向銀行職員確認清楚。

問：現金回贈超過1%要扣減貸款額，是什麼意思？

這條規則源於香港金融管理局（HKMA）的指引，目的是維持銀行體系的穩定。意思是，如果銀行提供的現金回贈百分比超過貸款額的1%，整筆回贈金額就需要從你的貸款本金中扣除。

我們用一個實例來說明。假設你申請港幣$600萬的貸款，銀行提供1.5%的現金回贈，即港幣$90,000。因為回贈率（1.5%）超過了1%，所以銀行在批出貸款時，會將你的貸款總額扣減$90,000，你實際收到的貸款額會是$5,910,000。這樣做會輕微增加你的首期負擔。因此，在進行按揭比較時，不能只看回贈的百分比，還要計算這個條款對實際貸款額的影響。

問：申請按揭時，銀行還會考慮哪些信貸因素？

除了入息，銀行在審批按揭時，會全面評估你的信貸狀況，以確保你的還款能力。進行按揭比較和向銀行申請前，你可以先留意以下幾個重點：

信貸報告（TU Report）： 銀行會查閱你的信貸報告，了解你的信貸評級和過去的還款記錄。任何逾期還款、撇帳記錄都會對審批構成負面影響。
現有債務： 你名下的所有債務，包括信用卡結欠、私人貸款、學生貸款等，都會被計算在內。過多的債務會影響你的供款與入息比率。
職業穩定性： 擁有一份穩定、有固定收入來源的工作，會讓銀行更有信心。如果你是自僱人士或收入以佣金為主，銀行通常會要求你提供更長時間的入息證明文件。
首期來源： 銀行有機會查詢你的首期資金來源，以確保資金並非來自借貸。

問：除了利率和回贈，按揭比較還有什麼隱藏細節？

利率和回贈固然是焦點，但在比較不同銀行的按揭計劃時，一些「隱藏細節」同樣重要，甚至會影響你未來幾年的財務彈性。

罰息期（Penalty Period）： 這是指在指定期限內（通常是首2至3年）提早全數清還按揭，需要向銀行支付的罰款。如果你計劃在短期內賣樓或轉按，罰息期的長短和罰款金額就是一個非常重要的考慮因素。
高息存款掛鈎戶口（Mortgage-Link）： 這是一個與按揭貸款利率掛鈎的儲蓄戶口。你存入戶口的資金可以享有與按揭利率相同的利息，用作抵銷部分按揭利息支出。需要留意的是，享有高息的存款額設有上限，通常是貸款餘額的50%。
律師樓選擇： 處理按揭契，需要經由律師行辦理。每間銀行都有自己的「認可律師樓名單」（on panel list）。如果你選擇的律師樓不在名單上，可能需要額外聘請一間在名單上的律師樓處理文件，這會產生額外費用。所以在選擇前，最好先確認清楚。