綠表居屋業主想出售單位，最關心的莫過於複雜的禁售期限制。房委會歷年政策更改，令不同年份首次發售的居屋，其轉讓限制大相逕庭。本文為你一文整合2026年最新資訊，首先按年份劃分五大時期，詳細拆解各時期的禁售期限、出售對象及補地價要求，助你快速判斷單位的出售資格。其後，我們將提供清晰的12步流程教學，由申請準賣證到完成交易，助你順利在第二市場放盤。若你打算補地價並在公開市場自由買賣，文內亦會詳解補價計算方法與完整申請步驟，讓你全面掌握綠表居屋的買賣須知。
綠表居屋禁售期及轉讓限制：按年份查詢出售資格
想了解自己的居屋單位何時可以出售，關鍵在於首次轉讓契據的簽署日期。政府為了確保資助房屋資源得到妥善運用，不同時期的綠表二手居屋禁售期和轉讓限制都有所不同。簡單來說，單位的「出生年份」決定了它的出售方式和時間表。以下我們會為你清晰拆解，讓你一目了然。
各年份居屋轉讓限制快速總覽 (列表)
- 2022年及之後首次出售： 公開市場禁售期為15年。
- 2019年至2021年首次出售： 公開市場禁售期為10年。
- 2018年首次出售： 公開市場禁售期為5年。
- 2007年至2017年首次出售： 公開市場禁售期為5年。
- 1982年至2006年首次出售： 所有禁售期已屆滿。
詳細解讀不同時期居屋的禁售期政策
為了讓你更清晰掌握自己單位的出售資格，我們將逐一詳細拆解每個時期的政策細節。
2022年及之後 (15年禁售期)：首5年原價轉售，其後只准在第二市場轉售
這是目前最嚴格的轉讓限制。由首次轉讓契據日期起計，首5年內，業主只可以在居屋第二市場，以不高於原來買價的價格，將單位轉售予房委會提名的合資格綠表或「白居二」買家。在第6至15年期間，業主同樣只可以在第二市場出售單位，但價格可以自行議定。持有單位滿15年後，業主才可以向房委會繳付補價，然後在公開市場自由出售單位。
2019年至2021年 (10年禁售期)：首2年原價轉售，其後可於第二市場議價
這段時期購入的單位，公開市場禁售期為10年。在首2年內，業主只可以在第二市場以不高於原來買價出售。由第3年至第10年，業主便可以在第二市場自行定價出售。如果想在公開市場自由買賣，就需要持有單位滿10年，並完成補地價手續。
2018年 (5年禁售期)：首2年原價轉售，其後可於第二市場議價
2018年是一個過渡性的年份，其公開市場禁售期為5年。首2年的規定與2019至2021年的相似，只可以不高於原來買價在第二市場轉售。在第3至5年期間，業主可以在第二市場自由議價出售。持有單位滿5年後，便可以申請補地價，並在公開市場出售。
2007年至2017年 (5年禁售期)：首2年後可於第二市場議價轉售
在這十年期間購入的居屋，轉讓限制相對寬鬆一些。由首次轉讓契據日期起計，業主只要持有單位滿2年，就可以在居屋第二市場自行議價轉售給合資格人士。若要進入公開市場，則需要持有單位滿5年，並向房委會繳付補價。
1982年至2006年：禁售期已屆滿，可自由買賣
如果你持有的居屋是在這個早期階段購入，情況就非常簡單了。因為所有單位的禁售期早已屆滿，所以業主擁有最大的自由度。你可以選擇不補地價，在居屋第二市場將單位轉售予合資格人士。你也可以隨時向房委會申請補地價，之後便可在公開市場自由出售、出租或轉讓，與一般私人樓宇無異。
綠表居屋第二市場 (未補地價) 出售流程全攻略
大家好，當你了解清楚手上單位的綠表二手居屋禁售期限制，並且符合出售資格後，下一步就是掌握整個第二市場的交易流程。這個市場最大的好處是業主無需補地價，就可以將單位轉售予合資格人士，因此一直是資助房屋流轉的主要途徑。整個過程涉及特定步驟和文件，看似複雜，但只要跟著以下攻略一步步來，你會發現其實相當清晰。
步驟一：釐清業權 (房委會 vs 房協)
在正式啟動賣樓程序前，首要任務是釐清你的單位究竟是由「房屋委員會」(HA) 還是「房屋協會」(HS) 發展。這一步非常重要，因為它直接決定了你之後需要使用的申請表格、遞交地點以及跟進的部門。
如何分辨房委會(HA)及房協(HS)居屋及其影響
要分辨兩者其實不難，最直接的方法是查閱單位的轉讓契據（俗稱樓契），上面會清楚列明發展機構。一般來說，絕大部分居屋屋苑，例如「彩虹邨」、「錦泰苑」等，均由房委會興建。而房協興建的資助房屋則有其獨立的名稱，例如「樂民新村」、「真善美村」等「住宅發售計劃」屋苑。
釐清業權的影響在於，兩者的行政程序是分開處理的。例如後續申請「可供出售證明書」時，房委會居屋的申請需交到所屬的租約事務管理處，而房協的單位則需交到房協的特定辦事處，千萬不要搞錯。
步驟二 (賣方)：申請「可供出售證明書」(準賣證)
當你確認單位業權誰屬後，就可以正式為賣樓踏出第一步，就是申請一份名為「可供出售證明書」的文件，坊間一般稱之為「準賣證」。你可以將它理解為賣家的「官方入場券」，證明你的單位已獲批准，可以在第二市場上合法放售。
準賣證申請資格與文件清單
申請資格很簡單，你必須是單位的註冊業主。申請時，你需要準備以下幾份基本文件：
- 已填妥的申請書正本
- 業主身份證明文件副本
- 單位轉讓契據副本
- 申請費（以劃線支票或銀行本票支付）
申請費用、方式及審批時間
申請費用會按年調整，你需要留意官方的最新公布。遞交方式是將上述文件親身或郵寄至指定的房委會或房協辦事處。一般而言，整個審批過程大約需要兩至四個星期，成功批核後你就會收到正式的「可供出售證明書」。
證明書有效期及注意事項
賣家的「可供出售證明書」有一個特點，就是它並沒有設定有效期限。換言之，你申請一次後，只要單位的業權沒有變動，這份證明書就一直有效，讓你可以在市場上安心尋找合適的買家，時間上較具彈性。
步驟三 (買方)：申請「購買資格證明書」(準買證)
有賣家，自然有買家。在第二市場，並不是任何人都可以購買你的單位。買家同樣需要向房委會申請一份「購買資格證明書」（俗稱「準買證」），以證明他們符合購買資格。
買家資格：綠表 vs 白居二
第二市場的合資格買家主要分為兩大類：
- 綠表人士：主要是指現時的公屋租戶，或持有有效《綠表資格證明書》的人士。
- 白居二人士：指透過「白表居屋第二市場計劃」抽籤成功，並持有有效《購買資格證明書》的合資格白表申請者。他們不擁有公屋，但其入息及資產符合指定上限。
準買證申請流程、費用與有效期
買家申請「準買證」的流程與賣家相若，需要遞交申請、文件及支付費用。但最關鍵的一點是，買家的「準買證」設有有效期，通常為自簽發日期起計的12個月。買家必須在這一年內，與賣家簽訂臨時買賣合約，否則證明書便會失效，需要重新申請。
步驟四：簽署臨約至完成交易
當一位持有有效「準賣證」的業主，與一位持有有效「準買證」的買家就價錢達成共識後，便可以進入最後的交易階段。
簽訂臨時買賣合約及繳付訂金
雙方可以委託地產代理協助，簽訂臨時買賣合約，買方此時需要繳付訂金（俗稱細訂）。這份合約會列明成交價、成交日期等重要條款。
委託律師處理樓宇轉讓手續
簽署臨約後，買賣雙方都需要各自委託律師代表處理後續的法律文件。買方律師會負責向房委會申請「提名信」，這是確認買家資格及鎖定該宗交易的官方文件。賣方律師則會負責準備樓契等文件，確保業權清晰。
申請按揭及安排成交
在等待律師處理文件的同時，買家會向銀行申請按揭貸款。由於居屋有政府擔保期，銀行審批一般較為順暢。最後，在合約訂明的成交日，雙方律師會處理款項交收，買方支付樓價尾數，賣方則正式將單位交吉（交出鎖匙），整個交易便宣告完成。
居屋補地價教學：如何解除轉讓限制、在公開市場出售
當居屋的轉讓限制期屆滿，業主可以選擇補地價，讓物業正式在公開市場上自由買賣，這一步是釋放單位全部潛在價值的關鍵。與在第二市場出售不同，補地價牽涉到一筆不小的資金，所以事前了解整個程序與計算方式，對所有業主都非常重要。
為什麼要補地價？第二市場與公開市場的分別
簡單來說，補地價就是將當年政府以折扣價批出的資助，以現金方式交還給房屋委員會 (房委會)，從而解除單位的轉讓限制。
未補地價的居屋，只可以在「居屋第二市場」出售。這個市場的買家有限制，必須是持有「購買資格證明書」的綠表或白表人士。由於買家基礎較窄，單位的叫價通常會比市價低。
相反，完成補地價的居屋，就可以進入「公開市場」（或稱自由市場）。這代表單位與一般私人樓宇無異，可以出售給任何人士，不再受買家身份限制。
補地價後的好處：獲取完整業權、自由出租與出售
補地價最大的好處，就是讓業主取得單位的完整業權。這帶來了幾個實際的優勢：
- 自由出售：業主可以隨時將單位在公開市場放售，接觸到更廣泛的潛在買家，有機會以更高的市場價成交。
- 合法出租：未補地價的居屋出租屬於違法行為。補價後，業主便可以將單位合法出租，賺取租金回報。
- 靈活融資：已補地價的物業在申請轉按或加按時，銀行會視為私人樓宇處理，估價更高，貸款條件也可能更具彈性。
居屋補地價金額點樣計？
補地價的金額並非一個固定數字，而是根據一套官方公式計算，主要與單位當下的市值及最初的折扣率掛鈎。
官方補價計算公式詳解
房委會的官方計算方法如下：
補價金額 = 單位補價時的十足市值 × ((單位最初市值 – 原來買價) / 單位最初市值)
這個公式看起來有點複雜，其實可以簡化理解為：
補價金額 = 單位補價時的十足市值 × 當年的折扣率
換句話說，如果樓價上升，補地價的金額也會跟隨增加。
如何查找「最初市值」及「折扣率」
「最初市值」和「折扣率」這兩個關鍵數字，都清晰列明在業主買入單位時簽署的「首次轉讓契據」（俗稱樓契）之中。只要拿出樓契查閱，就能準確找到計算所需的所有資料。
房委會如何評估「補價時市值」
評估單位「補價時市值」的並非銀行或地產代理，而是由房委會或房屋署委派的專業測量師負責。在業主遞交補價申請後，測量師會親自上門視察單位，根據單位的樓層、座向、景觀、保養狀況以及當時的市況作出專業評估。
專業貼士：評估市值前切勿豪裝
這是一個非常重要的貼士：在測量師上門評估市值之前，千萬不要為單位進行大型或豪華裝修。因為一個裝潢簇新的單位，很自然會被評估出更高的市值。市值越高，最終需要繳付的補地價金額就越多。所有翻新工程，建議留待完成補地價程序後才進行。
居屋補地價申請流程全解構 (八大步驟)
整個申請流程相當規範，只要跟隨以下步驟，便能順利完成。
步驟1：遞交評估補價申請書 (HD1066C)
首先，業主需要填妥「評估補價申請書 (HD1066C)」，連同樓契副本及指定金額的申請費用（以劃線支票或銀行本票支付），一併交往房委會的相關辦事處。
步驟2：房委會派員視察單位
房委會收到申請後，會發出確認信，然後委派測量師聯絡業主，預約時間上門視察單位，以評估其當時的十足市值。
步驟3：接收「評估補價通知書」
視察完成後約一個月，業主會收到房委會發出的「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明單位的評估市值、補價金額，以及繳款的限期。
步驟4：(可選) 提出上訴
如果業主認為評估的市值過高，可以在通知書發出後的28天內，以書面形式向房委會提出上訴。
步驟5：繳付補價款項
業主需要在通知書發出的兩個月內，以銀行本票或律師行支票，前往指定地點繳付全數補價款項。
步驟6：領取「解除轉讓限制證明書」
成功繳款後，房委會便會發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件是單位已補地價、可自由轉讓的正式法律證明。
步驟7：到土地註冊處更新業權紀錄
最後一步，是將「解除轉讓限制證明書」交往土地註冊處進行登記，正式更新物業的業權狀況。這一步通常會在日後出售單位時，由代表律師一併處理。
資金不足？了解「同步成交」完成補地價
補地價金額動輒過百萬，未必人人都能夠輕鬆應付。如果資金不足，可以考慮採用「同步成交」的方式，利用買家的資金完成補地價。
「同步成交」操作原理
「同步成交」的操作原理，是在出售單位的交易過程中完成補地價。具體流程如下：
1. 業主先在公開市場找到買家，並簽訂臨時買賣合約。
2. 業主隨即向房委會申請評估補價。
3. 在正式成交當日，買家支付的樓價（包括首期及銀行按揭貸款）會先存入賣方律師樓的戶口。
4. 律師樓會即日從這筆款項中，代為向房委會支付補地價金額。
5. 支付補價後，餘下的款項才會轉交給賣家。
整個過程在同一天內完成，賣家無需預先籌集大筆現金。
律師樓的角色及資金安排
在「同步成交」中，律師樓扮演著至關重要的中介角色。律師樓負責處理所有資金往來，確保買家的資金會優先用於支付補地價，然後才清還賣家原有的按揭（如有），最後才將樓價餘額交給賣家。這個安排確保了交易的順利和安全，保障了買賣雙方的利益。
綠表居屋出售及補地價常見問題 (FAQ)
在處理綠表居屋的買賣和補地價時，總會遇到一些常見疑問。我們整理了以下幾個關鍵問題，助你一次過釐清所有細節。
違反禁售期規定有何後果？
在綠表二手居屋禁售期內違規轉讓單位，後果非常嚴重。根據香港法例第283章《房屋條例》的規定，任何違反轉讓限制的買賣協議或交易，在法律上均屬無效。此外，進行非法轉讓的業主和買家，都可能構成刑事罪行，一經定罪，將面臨罰款甚至監禁。因此，所有業主都必須嚴格遵守相關的禁售期規定。
「綠置居」與「居屋」的轉售限制有何不同？
「綠置居」和「居屋」雖然都是資助出售房屋，但它們是兩個不同的計劃，轉售限制亦有所差異。「綠置居」的申請資格僅限於綠表人士，旨在加快公屋單位的流轉。因此，政府為「綠置居」度身訂造了一套轉售限制，在某些年份推售的項目，其限制可能比同期的「居屋」更為嚴格。例如，禁售期的長度、首幾年內是否只准以原價轉售等細節，都可能有所不同。業主必須查閱自己單位首次轉讓契據上的條款，才能確定適用於自己單位的確實規定。
補地價的款項可以申請按揭嗎？
答案是不能。補地價是業主向政府繳付的一筆款項，用以解除單位的轉讓限制，這筆款項並不屬於物業樓價的一部分，因此銀行不會為補地價金額提供任何按揭貸款。業主需要以現金或儲備支付。不過，市場上有一種常見做法稱為「同步成交」，即在物業正式成交當日，利用買方支付的樓價款項，由律師樓協助即時向房委會繳付補價，然後才完成交易。
補地價後是否必須立即出售單位？
補地價後，你並無任何責任需要立即出售單位。當你完成補地價手續，並從房委會取得「解除轉讓限制證明書」後，你的單位業權就等同於一個私人住宅單位。你可以自由決定何時在公開市場上出售，也可以將單位合法出租，或者透過轉名等方式將業權轉讓給任何人，享有完整的業權自主性。
樓價升跌會如何影響最終補地價金額？
樓價的升跌會直接影響最終需要繳付的補地價金額。補地價的計算公式是「補價時的十足市值」乘以「單位最初的折扣率」。這個折扣率是固定的，在你買入單位時已經定下。換言之，如果樓市上升，房委會評估出的「補價時市值」便會增加，你需要支付的補價金額亦會相應提高。相反，如果樓市下跌，評估市值降低，補價金額也會隨之減少。
補地價費用由誰負責？
補地價的責任方並非法例規定，而是由買賣雙方在商議臨時買賣合約時自行決定。市場上最普遍的做法是由賣方負責。在這種情況下，合約上議定的成交價是一個已補地價的「實價」，賣方需要在成交前完成補地價手續。另一種較少見的做法是由買方負責，即合約價是一個未補地價的價格，再由買方另行支付補價款項，但這會增加買方的資金壓力和風險，所以並不常見。