手上持有已供斷的「現契樓」，如同坐擁一筆龐大但無法動用的資產。「現契套現」正能為您釋放物業價值，將「磚頭」轉化為靈活的流動資金，應付各種財務需要。然而，想成功申請並爭取最理想的貸款條件，當中涉及的成數、利息、成本計算及申請步驟，往往令業主感到困惑。本文將為您全面拆解2026年最新的現契套現資訊，由申請步驟、各大銀行與財務公司比較，到實例試算，助您一文看清如何盡取高成數、低利息的貸款方案。
什麼是現契套現？了解基本概念、目的與優勢
現契樓與現契套現的定義
想了解現契套現利息高低，就要先從基本概念入手。所謂「現契樓」，指的就是已經完全還清所有按揭貸款的物業。這時候，樓契正本會由銀行交還到業主手上，代表你擁有這間屋的完整業權，沒有任何按揭負擔。
而「現契套現」，就是將這層已經供滿的現契樓，重新抵押給銀行或財務機構，去借一筆錢出來。這個做法，等於將你物業的價值，由不動產轉化成一筆你可以靈活運用的現金，是一種毋須賣樓又能將資產變現的方法。
業主為何選擇現契套現？三大核心目的
業主選擇現契套現，背後通常有清晰的財務規劃。歸納起來，主要有三大核心目的。
第一是把握投資機遇。當市場上出現心儀的投資機會，例如想入市買股票、開創自己的生意，或者投資海外物業時，手上的現契樓就能夠成為一個強大的資金後盾，讓你迅速調動資金，不會錯失良機。
第二是滿足家庭需要。人生不同階段總有各種大額支出，可能是子女需要一筆錢去海外升學，或是準備結婚置業的首期，甚至是為自己住了多年的安樂窩進行大翻新。利用現契套現，就可以在不影響現有生活質素的情況下，輕鬆應對這些財務需求。
第三是優化個人理財。現契套現也是一個非常聰明的理財工具。由於物業按揭的利息普遍較低，有些人會利用這筆資金，去清還一些利息更高的債務，例如信用卡結欠或私人貸款，達到債務重組的效果，減輕利息負擔。
現契套現 vs. 轉按套現：關鍵區別與適用對象
很多人會將現契套現與「轉按套現」混淆，其實兩者最根本的分別，在於物業本身有沒有按揭在身。
現契套現，是專為已經供滿樓的業主而設。因為你的物業沒有任何按揭負擔，所以是向銀行申請一筆全新的按揭貸款。這特別適合持有資產，但未必有穩定入息證明的業主，例如退休人士或自由工作者。不同現契套現銀行在審批時，會更看重物業本身的價值和申請人的總資產狀況，從而決定最終的現契套現成數。
而「轉按套現」，則適用於物業本身仍在按揭供款中的業主。做法是將現有的按揭，由A銀行轉到B銀行，並利用物業升值的部分，向B銀行申請借入更高的貸款額。新貸款額除了用來還清A銀行的舊按揭餘額，多出來的部分就是你可以套現的現金。這種方式比較適合仍在供樓的在職人士，審批時會較為著重申請人是否有穩定的月薪收入。
影響貸款額與【現契套現利息】的四大關鍵因素
想知道最終可以借到多少資金，以及現契套現利息會是多少，就要先了解銀行審批時的準則。整個貸款方案並非一成不變，而是由你的個人狀況與物業條件共同決定。以下我們會拆解影響貸款額與利息的四大關鍵因素，讓你心中有數，做好最充分的準備。
全面解析【現契套現成數】：我最多可以借幾多？
「我最多可以借幾多？」這是大家最關心的問題。答案就在於「現契套現成數」。簡單來說，貸款機構會先為你的物業進行估價，然後根據這個估價乘以一個百分比，這就是你的最高貸款額。這個百分比，就是按揭成數。
一般而言，如果申請人有穩定的入息證明，現契套現成數最高可達物業估值的七成。不過，如果申請人已經退休，或者無法提供傳統的入息證明，銀行會以資產水平作為審批基礎，批出的成數通常會較低，可能介乎估值的兩成至五成。此外，如果你名下還有其他未供滿的按揭，銀行批出的成數亦會相應調低。
【現契套現利息】全面睇：利率結構、市場水平與選擇
現契套現利息的計算方式，與市面上一般新造按揭基本上一樣。現時主流的按揭計劃主要有兩種：與銀行同業拆息掛鉤的「H按」，以及與最優惠利率掛鉤的「P按」。
「H按」的利率波動性較大，會跟隨市場資金變化，但通常設有封頂利率，提供一定保障。「P按」則相對穩定，利率變動的頻率較低。不同現契套現銀行提供的計劃細節，例如利率、現金回贈等都有差異。因此，申請前最好比較不同銀行的方案，選擇最適合自己財務狀況的計劃。
還款年期計算：拆解「人齡／樓齡」公式與延長技巧
還款年期的長短，直接影響每月供款的壓力。貸款機構在計算最長還款期時，普遍會採用「75減」或「80減」的公式，即用基準數字減去申請人的年齡或物業的樓齡（以較低者為準）。
舉個例子，如果一位60歲的業主申請現契套現，即使物業樓齡很新，其最長還款期也可能只有15年（75 – 60 = 15）。年期縮短，意味著每月還款額會相應增加。如果想爭取更長的還款期，可以考慮加入較年輕的直系親屬（例如子女）作為擔保人。這樣，銀行便會以較年輕的擔保人年齡去計算還款期，有助延長年期，減輕供款負擔。
總成本預算：除了利息，還有哪些隱藏開支？
計算總成本時，除了利息支出，千萬不要忽略其他必要的雜費。申請現契套現主要涉及以下幾項額外開支：
首先是律師費。由於現契套現涉及重做按揭契，必須經由律師樓處理相關法律文件，費用一般由數千至萬多元港元不等。其次是火險費用。只要物業有用作按揭抵押，銀行都會強制要求業主購買火險，直至還清貸款為止。最後，部分銀行可能會收取物業估價費，不過現時大部分銀行都會豁免這項收費。將這些開支一併考慮，才能更準確地預算整個套現計劃的總成本。
實例分析與成本試算：【現契套現利息】及月供一計即明
理論講完，不如直接看看實際例子。計算現契套現利息與每月供款，其實比想像中簡單。透過以下兩個截然不同的個案，你會更清楚了解申請人的背景，例如年齡和收入狀況，如何直接影響最終由銀行批出的現契套現成數、年期和總成本。
案例背景設定：$800萬物業
我們假設有一個已經完全供滿、沒有任何按揭負擔的現契物業，市場估值為$800萬。現在，兩位背景不同的業主都希望利用這個物業套現一筆資金。
情境一：65歲退休人士（無固定收入）
陳先生今年65歲，已經退休，沒有固定的工作入息證明。他希望套現一筆資金作為生活及醫療儲備。
銀行審批角度：
由於陳先生沒有固定月薪，銀行無法透過傳統的入息審查及壓力測試來評估其還款能力。審批會轉為以資產水平為基礎，但態度會相對保守。
貸款條件試算：
* 現契套現成數：銀行一般會批出估值的四至五成。我們以五成計算，貸款額為 $800萬 x 50% = $400萬。
* 還款年期：銀行普遍採用「75減人齡」的公式計算。因此，陳先生最長的還款期為 75 – 65 = 10年。部分銀行或可提供較寬鬆的「80減人齡」，即最長15年，我們以此作計算。
* 現契套現利息：假設市場按揭利率為3.5%。
* 每月供款：約 $28,598
* 總利息支出：約 $1,147,655
在這個情境下，陳先生可以套現$400萬，但由於年期較短，每月還款額會比較高。
情境二：45歲在職人士（有穩定入息）
李小姐45歲，是一位有穩定職業和收入的專業人士，能夠提供充足的入息證明，並且能通過銀行的壓力測試。她希望套現資金用作子女的海外升學費用。
銀行審批角度：
李小姐的財政狀況非常穩健，還款能力清晰可見，對銀行而言風險較低，因此能爭取到更理想的貸款條件。
貸款條件試算：
* 現契套現成數：由於能通過壓力測試，最高可獲批估值的六成。貸款額為 $800萬 x 60% = $480萬。
* 還款年期：同樣以「75減人齡」計算，李小姐的最長還款期可達 75 – 45 = 30年，即最長的按揭年期。
* 現契套現利息：假設同樣為3.5%。
* 每月供款：約 $21,550
* 總利息支出：約 $2,957,944
李小姐不但能借取更多資金，而且因為還款期長達30年，每月的供款壓力反而比陳先生輕鬆不少。
案例總結：申請人背景如何影響最終貸款條件
將兩個案例並列比較，現契套現銀行在審批時的考量就顯而易見：
- 貸款額度：在職人士因有穩定收入，獲批的現契套現成數普遍較高。退休人士因依賴資產審批，成數相對保守。
- 還款年期：年齡是決定還款期的關鍵。「75減人齡」的公式直接限制了年長申請人的還款期長度，導致月供金額上升。
- 現金流壓力：年輕在職人士可盡享30年還款期，有效攤分還款額，大大減輕每月現金流的負擔。
- 總利息成本：雖然較長的還款期會令總利息支出增加，但它換來的是更靈活的資金運用空間及較低的月供壓力。
總括而言，申請人的年齡、收入狀況及財務背景，是決定現契套現利息、成數及年期的最核心因素。清晰了解自己的條件，有助你更準確地預算和規劃。
渠道比較：現契套現應該選銀行還是財務公司？
當你決定為手上的現契樓套現時，下一步就是選擇合適的貸款機構。市場上主要有兩大選擇：傳統銀行和財務公司。這個決定非常關鍵，因為它會直接影響你最終獲得的現契套現利息、貸款額度和審批過程的順暢度。兩者各有優劣，適合不同財務狀況的業主。
銀行 vs. 財務公司：審批準則及優劣比較
申請現契套現，向銀行或財務公司查詢是常見的做法。它們的審批準則和風格截然不同，了解清楚才能作出最明智的選擇。
現契套現向銀行申請，最大的優點是利息較低。銀行受到金融管理局的嚴格監管，條款相對透明，能提供市場上最優惠的利率。不過，銀行的審批門檻也相應較高。它們非常重視申請人的還款能力，所以會要求提供齊全的入息證明，例如稅單、糧單和強積金供款紀錄，並且需要通過壓力測試。整個審批流程比較長，一般需要數星期。如果你有穩定收入，信貸紀錄良好，而且不急於用錢，銀行絕對是首選。
另一邊廂，財務公司的最大賣點是審批靈活和快速。部分財務公司不要求申請人提供入息證明，也不設壓力測試，審批重點主要放在物業本身的價值。這對於退休人士、自僱人士或收入不穩定的業主來說，是一個較易通過的選項。審批速度快是另一大優勢，最快數天內便可完成。當然，這種便利性是有代價的，財務公司的现契套现利息通常比銀行高出一截，所以在選擇前，必須仔細衡量利息成本是否在可接受範圍內。
關鍵條款全面比較表
為了讓你更清晰地看到兩者的分別，我們整理了一個簡單的比較表：
| 比較項目 | 銀行 | 財務公司 |
|---|---|---|
| 現契套現利息水平 | 較低，受市場基準利率影響 | 較高，視乎公司政策及客戶風險 |
| 審批準則 | 嚴格，重視入息及信貸紀錄 | 較寬鬆，主要視乎物業估值 |
| 入息要求 | 需要穩定入息證明及通過壓力測試 | 部分豁免入息證明及壓力測試 |
| 現契套現成數 | 受金管局規管，一般較保守 | 較具彈性，有機會批出更高成數 |
| 審批速度 | 較慢，一般需時數星期 | 較快，最快可於數天內完成 |
| 還款年期 | 一般最長30年，受人齡或樓齡限制 | 年期普遍較短，或較具彈性 |
| 監管機構 | 香港金融管理局 | 《放債人條例》 |
如何選擇？三個決策關鍵問題
看完比較後，你可以問自己以下三個問題，答案會幫助你找到最適合自己的渠道。
第一，你的入息證明是否齊全？如果你有穩定工作，能夠提供清晰的稅單和糧單，那麼向銀行申請可以讓你享受最低的現契套現利息。相反，如果你是退休人士、家庭主婦或自由工作者，財務公司較寬鬆的審批要求可能更適合你。
第二，你對資金的需求有多緊急？銀行的審批流程動輒數星期，如果你能夠耐心等待，換取較低的利息成本是值得的。但如果你面對突發情況，例如需要資金應急或把握稍縱即逝的投資機會，財務公司的快速批核就能解燃眉之急。
第三，你最重視的是低成本還是高彈性？這是一個根本的取捨。如果你的首要目標是將總利息支出減至最低，那麼銀行是必然之選。如果你的情況較為特殊，例如希望獲取更高的現契套現成數，或者希望避開繁複的入息審查，那麼財務公司提供的彈性，可能比高出的利息成本更重要。
現契套現申請流程：五大步驟 Step-by-Step
想知道理想的現契套現利息是如何批核的，其實整個申請流程並不如想像中複雜。只要清晰了解當中每個環節，由準備文件到成功提取資金，都可以有條不紊地完成。下面就為你拆解由零開始的五大步驟，讓你對整個過程一目了然。
步驟一：初步諮詢與免費物業估價
第一步，是為你的物業做一個全面的「身體檢查」。你可以先向心儀的現契套現銀行或專業的按揭顧問進行初步諮詢，了解市場上最新的利率資訊和優惠方案。同時，提供你的物業地址，讓貸款機構為物業進行免費的網上或初步估價。這個估價非常關鍵，因為它直接決定了之後的現契套現成數，也就是你可以借貸的最高金額。掌握了物業的大約價值後，你便可以更準確地規劃資金用途。
步驟二：準備及提交所需文件
當你有了初步預算後，便可以開始準備正式申請所需的文件。貸款機構需要透過這些文件來評估你的還款能力，這亦是影響最終批核利率與成數的重要一環。一般所需文件包括：
* 身份證明：香港永久性居民身份證副本。
* 物業證明：樓契正本是現契套現的核心文件。
* 住址證明：例如最近三個月內的水電煤或銀行月結單。
* 還款能力證明：如果你是在職人士，需要提交最近三至六個月的入息證明、稅單或強積金結單；如果你是退休人士或沒有固定收入，則需要提供資產證明，例如銀行存款、股票、基金月結單或租金收入證明等。文件準備得越齊全，審批過程就會越順暢。
步驟三：貸款機構審批及驗樓
提交所有文件後，便進入貸款機構的內部審批階段。銀行或財務公司會詳細審核你的信貸報告（TU）及還款能力證明，評估你的財務狀況。與此同時，他們會委託專業的測量師行為你的物業進行實地視察，俗稱「驗樓」。驗樓的目的是要核實物業的內部狀況、面積，以及是否存在僭建或結構改動等問題，從而得出一個更精準的估價。這個審批結果，將會是最終提供給你的貸款合約條款的基礎。
步驟四：委託律師處理法律文件
當你收到並接納貸款機構的批核結果後，下一步便需要委託律師處理相關的法律手續。一般來說，貸款機構會提供一份認可的律師樓名單供你選擇。律師的角色是確保整個按揭過程符合法律規範，他們會為你查核業權、草擬按揭契據（Mortgage Deed）等法律文件，保障你與貸款機構雙方的權益。你需要將樓契正本交予律師，以便辦理抵押登記手續。
步驟五：簽署貸款合約，成功獲批放款
最後一步，就是簽署正式的貸款文件。律師會安排你親身到律師樓，詳細解釋按揭契據的內容，確認無誤後便可簽署作實。簽署完成後，律師會將已簽署的文件交往土地註冊處進行登記。待所有法律程序辦妥，貸款機構便會將批核的貸款金額，透過律師樓轉賬到你指定的銀行戶口。至此，整個現契套現流程便大功告成，你就可以靈活運用這筆資金了。
申請前必讀：潛在風險與注意事項
決定申請現契套現，除了比較各銀行的現契套現利息，事前做好準備功夫，了解潛在的風險和注意事項，可以令整個過程更加順暢。申請過程中有幾個常見的環節，如果處理不當，有機會影響審批結果甚至貸款額，讓我們逐一拆解。
樓契問題處理：遺失或不完整如何應對？
樓契是物業最重要的身份證明，現契套現銀行在審批時，必定會要求申請人提供完整及正本的樓契。如果樓契有部分文件遺失或不完整，銀行可能會要求先完成「補契」程序。
更嚴重的情況是整份樓契正本遺失。樓契正本是獨一無二的，遺失後無法補領。這時，業主必須委託律師協助，到土地註冊處辦理宣誓手續，詳細申報遺失經過，並聲明樓契未用作其他抵押。完成後，再向土地註tour處申請一份「樓契核證副本」。這份副本具備法律效力，銀行一般會接納以此作為抵押文件，不過整個過程需要額外時間和費用，建議在申請前先檢查清楚樓契是否齊備。
物業狀況影響：僭建物或違規改動的處理
銀行或財務公司在批出現契套現貸款前，通常會委託估價行對物業進行實地視察，以評估其價值。如果物業存在僭建物或未經批准的結構改動，例如常見的露台圍封或加建簷篷，便有機會影響審批。
處理方法視乎情況和貸款機構的政策。有些銀行可能會要求業主簽署一份承諾書，表明業主會自行承擔所有因僭建物而引起的法律責任和清拆費用。另一種較常見的做法是，估價行會評估還原僭建物所需的費用，然後從物業的市場估值中扣除這筆金額，再計算最終的現契套現成數。這意味著僭建問題會直接減少你可套現的金額。
認識利息波動風險與罰息期條款
現契套現利息是整個貸款總成本的核心，因此必須了解其潛在風險。香港的按揭計劃普遍採用浮息制，例如與銀行同業拆息（H按）或最優惠利率（P按）掛鉤。這代表你的每月供款額並非固定不變，當市場利率上升時，你的利息支出和每月供款亦會隨之增加，申請人需要有相應的財政預算準備。
另外，幾乎所有按揭貸款都設有「罰息期」，一般為貸款期的首兩至三年。如果在罰息期內提早全數清還貸款，例如賣樓或轉按至其他銀行，貸款機構便會收取一筆額外費用，通常是原貸款額或未償還本金的某個百分比。因此，簽署貸款合約前，務必清楚了解罰息期的長短和計算方法，確保這項條款符合你未來的財務規劃。
現契套現常見問題 (FAQ)
居屋或村屋可以申請現契套現嗎？有何限制？
答案是可以的，不過兩者都需要留意特定的條件。
就居屋而言，關鍵在於是否已補地價。如果居屋已經補地價，就可以在公開市場自由轉讓，因此申請現契套現時，銀行會視之為一般私人樓宇處理，審批流程和標準基本上一樣。相反，如果居屋仍未補地價，業主想套現就必須先得到房屋署的批准，並且只能夠經由房署的指定計劃進行，限制會比較多。
至於村屋，銀行同樣接受其現契套現申請，但審批時會特別審慎，主要視乎業權是否清晰完整（即俗稱「齊契」）。銀行會仔細查核丁權、轉讓限制、以及是否有清晰的道路使用權等文件。任何業權上的瑕疵都可能影響最終的現契套現成數，甚至導致申請不獲批。
申請現契套現後，會否影響日後再買樓的按揭資格？
這是一個很好的問題，答案是肯定的，會有影響。
申請現契套現並成功獲批後，這筆貸款本質上就是一筆新的按揭貸款。它會記錄在你的信貸報告（TU）之中。當你日後再申請購買另一層樓的按揭時，銀行在計算你的供款與入息比率（DTI）時，會將這筆現契套現的每月供款計算在內，這會直接減少你可負擔的貸款額。
此外，根據金管局的指引，若申請人本身已有未供完的按揭在身，再申請第二套房的按揭時，其最高按揭成數需要下調一成。因此，現契套現會讓你被視為持有按揭的業主，影響到下一層樓的貸款成數。
市場上各大銀行的最新【現契套現利息】優惠和現金回贈是多少？
談到現契套現利息，大家可以把它看作成一般的新造按揭或轉按。各大現契套現銀行提供的利率、現金回贈及其他優惠條款，基本上與市場上主流的按揭計劃看齊。
目前市場普遍提供以香港銀行同業拆息為基準的H按計劃，利率結構通常是 H+1.3%，並且設有鎖息上限（Cap Rate），保障供款不會因拆息抽升而大幅增加。至於現金回贈，則視乎貸款額大小而定，金額愈高，回贈百分比通常愈吸引。不過，這些優惠時常變動，而且每間銀行的推廣策略都不同。建議在申請前，直接向心儀的銀行查詢，或者透過專業的按揭顧問比較，才能夠掌握最即時和準確的資訊。
整個現契套現申請流程大約需時多久？
整個流程由申請到成功提取款項，一般大約需要三至四個星期。
整個過程可以簡單分為幾個主要階段：首先是物業估價及初步評估；然後是遞交所需文件，銀行進行正式審批；審批通過後，便會交由律師樓處理樓契及按揭契等法律文件；最後，簽署所有文件，銀行就會安排放款。
不過，這個時間只是一個大概的估算。實際所需時間可能會因為不同因素而有變化，例如你提交的文件是否齊備、物業的業權有沒有複雜之處，或者當時銀行的申請個案數量多少，都可能會影響審批的進度。