面對高昂的從價印花稅（AVD），想再添置物業作投資或改善居住環境卻步不前？其實，透過俗稱「甩名」的近親樓宇轉名操作，合法地恢復「首次置業」身份，是不少業主實現慳稅及再投資目標的關鍵一步。然而，「甩名」並非單純轉移業權，過程牽涉複雜的法律手續、按揭申請、印花稅計算，更隱藏著三大關鍵決策陷阱，稍一不慎隨時得不償失。本文將為您提供最全面的【樓宇轉名慳稅實戰攻略】，四步詳解所有手續、精算印花稅及律師費用，並獨家剖析如何避開送贈契、轉讓定價及按揭申請等常見陷阱，助您穩妥地完成轉名，輕鬆慳下巨額稅款，為下一次置業鋪路。
為何樓宇轉名是慳稅及再投資的必修課？
想在物業市場更靈活地部署，甚至為家庭開拓新的投資機會？那麼「樓宇轉名」這項操作，絕對是你資產增值路上需要了解的關鍵一步。許多人以為買了樓，資產配置就此定型，但其實透過合法的樓宇轉名手續，不但可以有效節省一大筆稅款，更能「解鎖」家庭成員的購買力，為再投資鋪平道路。這並非什麼高深的財技，而是一套有清晰規則可循的理財策略。接下來，讓我們像朋友聊天一樣，一步步拆解當中的原理與竅門。
樓宇轉名（甩名）是什麼？
簡單來說，樓宇轉名，也就是大家常說的「甩名」，是物業業主將其擁有的全部或部分業權，轉讓給另一個人。在香港，這種操作最常見於家庭成員之間，特別是「近親轉讓」。
「近親轉讓」的法律定義與目的
在稅務法例上，「近親」有嚴格的定義，一般指父母、配偶、子女或兄弟姊妹。進行近親轉讓的主要目的，通常是讓其中一位聯名業主（例如夫妻中的一方）將名下業權轉走，使其恢復「首次置業人士」的身份。這個身份對於未來購買新物業，在稅務及按揭上都有著極大優勢。
與一般物業買賣的核心區別
近親之間的樓宇轉名，與我們在市場上買賣二手樓有幾個核心分別。首先，由於雙方早已認識，通常不需要地產代理介入，可省下一筆佣金。其次，在法律程序上，法例容許有親屬關係的買賣雙方，共同委託同一位律師處理整個樓宇轉名手續，這樣溝通更直接，樓宇轉名律師費也可能相對便宜一些。
慳稅原理：如何透過「甩名」恢復首置身份？
樓宇轉名最吸引人的地方，莫過於其驚人的慳稅效果。要明白箇中原理，首先要了解香港的物業印花稅制度。
從價印花稅（AVD）：第一及第二標準稅率詳解
香港政府為了調控樓市，設立了不同的從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）稅率。簡單區分：
- 第一標準稅率：適用於所有非香港永久性居民，或任何已持有住宅物業的香港永久性居民。在過去樓市暢旺時，稅率曾高達樓價的15%，是置業一筆相當沉重的開支。
- 第二標準稅率：這是為首次置業的香港永久性居民而設的優惠稅率。稅率按樓價以階梯式計算，例如樓價二百萬的業權，樓宇轉名厘印費僅為一百元，與第一標準稅率相比，差距極大。
「甩名」操作的核心，就是透過合法的內部轉讓，讓其中一位家庭成員從需要繳交「第一標準稅率」的身份，變回只需繳交「第二標準稅率」的「首置客」。
實例計算：「甩名」操作如何合法節省巨額稅款
讓我們看一個實例，你會更明白當中的威力。
假設陳先生與陳太太聯名持有一個現時市值800萬的單位，每人各佔50%業權。他們現在想多買一個價值700萬的單位作投資。
情況一：不進行樓宇轉名
由於兩人名下已有物業，購買新單位需按「第一標準稅率」繳稅。即使在政府撤銷額外印花稅後，其稅階仍較高。若按舊制15%計算，印花稅高達：
$7,000,000 x 15% = $1,050,000
情況二：先進行樓宇轉名
他們決定先由陳先生將其50%業權轉讓給陳太太。
- 內部轉讓的樓宇轉名印花稅：陳先生轉讓的業權價值為 $8,000,000 x 50% = $4,000,000。由於陳太太是近親，這次轉讓適用於較低的「第二標準稅率」。根據稅率表，$4,000,000的樓宇轉名印花稅為：$4,000,000 x 1.5% = $60,000。
- 陳先生恢復首置身份買新樓：完成轉名後，陳先生名下已無任何住宅物業。他以首置身份購入700萬的單位，印花稅按「第二標準稅率」計算：$7,000,000 x 3% = $210,000。
- 總稅款及節省金額：整個計劃的總樓宇轉名費用（稅款部分）為 $60,000 + $210,000 = $270,000。
兩相比較，$1,050,000 vs $270,000，透過一個簡單的樓宇轉名步驟，就合法地節省了足足$780,000的稅款。
恢復首置身份對未來物業按揭的影響
恢復首置身份的好處，不單止體現在樓宇轉名印花稅上。在申請銀行按揭時，首置客通常能獲得更寬鬆的審批條件，例如可以申請較高的按揭成數。這意味著購買新物業時，所需準備的首期資金可以大幅減少，大大增加了資金調配的靈活性，對實現再投資的目標極為重要。
【實戰教學】樓宇轉名手續全攻略：四步曲詳解
掌握了樓宇轉名的基本概念之後，就讓我們進入實戰環節。整個樓宇轉名手續看似繁複，但只要跟著清晰的四步曲，按部就班地執行，其實相當直接。以下我們會由淺入深，詳細拆解每一步的關鍵點。
第一步：事前評估與準備
俗語說「工欲善其事，必先利其器」。在正式啟動任何法律程序前，周詳的事前評估與準備是成功的基石。這一步主要包含三個核心檢查項目，確保整個轉讓過程順暢無阻。
檢查原有物業按揭：罰息期是關鍵
首先，你需要翻查現有物業的按揭貸款合約。大部分銀行按揭在貸款初期（通常是首兩至三年）都設有「罰息期」。如果在罰息期內提早還清貸款，銀行會收取一筆額外費用。由於樓宇轉名通常涉及轉按或贖回原有按揭，這筆罰息可能會成為一項預期之外的樓宇轉名費用。所以，行動前請先向銀行確認罰息期是否已過，準確計算成本。
財務能力評估：接收方能否通過壓力測試？
接著，接收業權的一方（例如聯名物業中的配偶）需要進行嚴謹的財務能力評估。因為在銀行眼中，這等於一宗新的按揭申請。接收方必須擁有足夠的收入，並且能夠通過金管局規定的壓力測試。如果接收方的收入不足以獨立承擔按揭，整個樓宇轉名手續便可能在此卡關。因此，在決定前，最好先自行初步計算供款與入息比率，做到心中有數。
索取銀行物業估價：釐定轉讓價的基礎
釐定一個合理的轉讓價非常重要。這個價格並非由雙方隨意決定，而是需要有市場依據，而銀行估價就是最客觀的參考標準。一個合理的轉讓價，除了是計算新造按揭貸款額的基礎，更是計算樓宇轉名印花稅的依據。若轉讓價定得遠低於市價，稅務局有權根據其內部估價追收印花稅差額。建議可向三數間銀行免費索取物業估價，再以估價作為轉讓價，做法最為穩妥。
第二步：申請按揭與簽訂合約
準備工作就緒後，就可以正式進入實際操作階段。這個階段的重點在於鎖定按揭批核和法律條款。
關鍵程序：先取銀行按揭「預先批准」
這裡有一個非常關鍵的程序建議：先向銀行申請按揭並取得「預先批准」（Pre-approval），然後才委託律師簽訂合約。這個次序能有效管理風險。試想像，假如你已支付了部分樓宇轉名律師費並簽了約，但銀行最終不批准按揭，情況就會很尷尬。先取得銀行的預先批准，等於為之後的步驟打下了穩固的基礎。
簽署臨時買賣合約：鎖定轉讓條款
當按揭有了眉目，下一步就是簽署臨時買賣合約（臨約）。即使是近親轉讓，一份清晰的臨約也是必要的。它會以法律文件形式，清楚列明雙方協定的轉讓價、成交日期及其他重要條款，保障雙方的權益，正式啟動整個轉讓程序。
何時恢復首置身份？以簽署「臨約」日期為準
這是一個許多人關心的問題。根據稅務局的指引，業權轉讓的生效時間點，是以簽署第一份具法律約束力的文件（即臨時買賣合約）的日期為準。換句話說，當「甩名」一方簽署了轉讓物業的臨約後，法律上就已經恢復了首次置業身份。從那一刻起，他就可以去簽署購買新物業的合約，並享用較低的樓宇轉名印花稅率。
第三步：委託律師處理法律文件
物業轉讓涉及複雜的法律程序，必須由專業律師處理，確保業權清晰無誤。
為何近親轉讓可共用同一位律師？
在一般的物業買賣中，為避免利益衝突，買賣雙方必須聘用不同的律師代表。不過，近親轉讓（指有血緣、婚姻或領養關係的家庭成員）是一個例外。法律允許雙方共同委託同一位律師處理整個交易。這樣做的好處是能簡化溝通，亦有機會節省一部分樓宇轉名律師費。
律師核心職責：查冊、草擬合約及轉讓契
在整個樓宇轉名手續中，律師扮演著守門人的角色。他們的核心職責包括：到土地註冊處進行查冊，確保物業沒有任何未知的業權問題；根據雙方共識草擬臨時及正式買賣合約；最後，準備最關鍵的法律文件——轉讓契（Assignment），用作正式轉移業權。
揀選律師關鍵：確保律師行在銀行「On-List」上
選擇律師時，有一個非常實際的考慮點，就是確保該律師行在你的按揭銀行的「認可名單」（On-List）上。如果律師行不在名單上，銀行會要求你另外聘用一家在名單上的律師行專門處理按揭文件。這將導致你需要與兩家律師行溝通，程序變得更複雜，整體樓宇轉名費用亦會增加。
第四步：完成交易與稅務
來到最後一步，就是完成所有法律手續和稅務事宜，正式結束整個轉名過程。
簽署正式買賣合約及轉讓契
在成交當日或之前，雙方需要到律師樓簽署正式買賣合約及轉讓契。轉讓契是最終的業權轉移文件，簽署後，物業的法定業權就正式轉移到接收方名下。
繳交印花稅及到土地註冊處註冊
簽署合約後，律師會協助計算應繳的樓宇轉名厘印費，並代為向稅務局繳交。完成後，律師會將已簽署及蓋上印花的轉讓契送交土地註冊處進行註冊。一經註冊，這次業權變動便會成為公開記錄，整個交易才算圓滿完成。
樓宇轉名手續所需時間總覽
總括而言，由開始準備到最終完成所有手續，整個樓宇轉名過程通常需時約一個半月至兩個月。當中包括銀行審批按揭（約一至兩星期）、律師準備文件及雙方簽署的時間。只要規劃得宜，過程可以相當順暢。
實用工具：樓宇轉名流程核對清單 (可下載)
為了讓你更清晰地掌握每個步驟，我們特別準備了一份「樓宇轉名流程核對清單」。你可以下載這份清單，在辦理過程中逐項核對，確保沒有遺漏任何重要環節，讓你的轉名計劃萬無一失。
【獨家工具】樓宇轉名慳稅及費用計算機
一鍵即計：輸入資料即時獲取估算
計劃進行樓宇轉名，第一步自然是想清楚了解相關的總開支。計算樓宇轉名費用時，涉及不同階梯的印花稅率和繁雜的律師收費，過程容易令人感到混亂。我們明白準確預算的重要性，所以特別設計了這個一站式的樓宇轉名計算機。你只需要輸入幾個簡單的物業資料，例如物業估價和轉讓比例，計算機就能即時為你提供清晰的財務估算，讓你對整個樓宇轉名手續的開支瞭如指掌。
估算項目(1)：轉讓部份業權應繳印花稅
在近親轉讓的過程中，接收業權的一方需要就其接收的業權份額繳付印花稅。這個稅款，也就是樓宇轉名印花稅或常說的樓宇轉名厘印費，是根據所轉讓部份業權的價值，按照首置物業的第二標準稅率來計算。計算機可以根據你輸入的物業現時估值和轉讓業權的百分比，準確計算出這筆必須支付的稅項金額。
估算項目(2)：購買新物業可節省的稅款
進行樓宇轉名的最大目標，通常是為了恢復首置身份，以便在購入新物業時節省大筆印花稅。這個計算功能會直接為你比較「甩名」前後，購買一個指定樓價的新物業所需繳付的印花稅差額。計算結果會清晰展示出你可以合法節省的稅款金額，讓你一眼就能判斷這次轉名操作的財務效益有多大。
估算項目(3)：律師費及雜費總預算
除了印花稅，整個樓宇轉名費用預算中，律師費也是一個重要部份。我們的計算機已綜合市場數據，為你估算處理買賣、按揭及贖契等法律文件所需的樓宇轉名律師費。計算機還會一併計入其他必要的雜項開支，例如土地查冊費和註冊費等，為你提供一個全面的總開支預算，幫助你更有效地規劃財務。
避開三大陷阱：轉讓方式、作價與按揭的關鍵決策
談到樓宇轉名，很多人以為只是簡單的文書工作，但其實當中牽涉到三個環環相扣的關鍵決策。這三個決策分別是「轉讓方式」、「轉讓作價」與「按揭安排」。每一個選擇都像一個十字路口，走錯一步，不但可能令慳稅目標落空，甚至會引發意想不到的財務風險。以下我們將逐一拆解，助你規劃一條最穩妥的路徑。
決策一：「轉讓契」 vs 「送贈契」— 風險與回報
在法律層面，業權轉讓主要有兩種文書可供選擇：「轉讓契」（Assignment）和「送贈契」（Deed of Gift）。兩者雖然都能轉移業權，但背後的法律含意與市場接受程度卻有天壤之別。
為何「轉讓契」是近親轉讓的標準做法？
「轉讓契」的本質是一份正式的買賣合約，清楚列明買賣雙方、成交價及各項條款。在近親轉讓中，即使實際操作上可能沒有資金往來，但採用這種形式能創造一個清晰、標準化的交易紀錄。這對銀行審批按揭及稅務局計算樓宇轉名印花稅都至關重要。整個樓宇轉名手續會因此變得順暢，業權亦清晰無瑕，是市場上最普遍和安全的方式。
「送贈契」（送契樓）的四大致命風險
相反，「送贈契」雖然聽起來充滿溫情，但在物業市場上卻是個燙手山芋，隱藏著四大風險：
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銀行拒絕按揭：銀行普遍對「送契樓」抱持極大戒心。由於《破產條例》規定，若送贈人在送出物業的五年內破產，其債權人有權向法庭申請將該物業追回。為規避此風險，絕大部分銀行不會為五年內曾以「送贈契」轉讓的物業批出按揭，部分大型銀行甚至會將觀察期延長至十年，令物業幾乎無法在市場上流通。
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業權存在不確定性：正因上述的破產追溯期，送契樓的業權在法律上被視為不穩固（defective title）。這意味著即使你接收了物業，在未來五年內都可能面臨業權被挑戰的風險。
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無法節省印花稅：一個常見的誤解是，沒有成交價的「送贈」便不用繳付樓宇轉名厘印費。事實上，稅務局會自行為物業估算市價，並根據該估值去徵收全額的印花稅，所以根本無法達到慳稅效果。
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出售限制：若在送贈後的三十六個月內出售物業，可能還需要繳付額外印花稅（SSD），令情況雪上加霜。
決策二：如何釐定一個安全的轉讓價？
決定採用「轉讓契」後，下一步就是為物業作價。這個價格並非可以隨意填寫，它直接影響樓宇轉名費用中的稅款，以及新造按揭的貸款額。
低於市價轉讓的風險：稅局有權追收差額
如果你們雙方協定的轉讓價，遠低於稅務局評估的市價，稅務局有權不接納該價格。稅局會根據其內部估值，或委託差餉物業估價署重新評估，然後向你追討印花稅的差額。稅務局的追溯期可長達七年，因此切勿為了短期利益而低報成交價。
最佳做法：參考銀行估價釐定轉讓價
最穩妥的做法，是在轉名前向三至四間銀行申請物業估價。銀行基於其專業判斷及市場數據，會提供一個具參考價值的估價。你可以選取當中一個估價（例如最低者）作為轉讓價。這樣既能確保轉讓價處於一個合理水平，亦能在面對稅務局查詢時，提供客觀的第三方理據。
轉讓價與新造按揭貸款額的關係
轉讓價與新造按揭的金額有直接關係。銀行在批核按揭貸款時，會以「成交價」或「銀行估價」兩者中的較低者作為計算基礎。舉例來說，若銀行估價為500萬，但你們的轉讓價定為450萬，銀行便會以450萬來計算最高貸款額。因此，一個過低的轉讓價會直接限制接收方可承造的按揭金額。
決策三：透視按揭申請的連鎖效應
最後一個，也是最容易被忽略的陷阱，就是按揭安排的連鎖反應。很多人只著眼於「甩名」後恢復首置身份，卻未有深思其對未來置業計劃的影響。
甩名方做擔保人對新置業的影響
一個常見情況是，接收業權一方（例如妻子）的收入不足以通過壓力測試，需要「甩名」一方（例如丈夫）擔任其按揭的擔保人。雖然丈夫在法律上已是首置身份，但由於他仍為另一筆按揭作擔保，銀行在審批他購買新物業的按揭申請時，會將該筆擔保的債務計算在內。
壓力測試及按揭成數的潛在影響
當「甩名」方身負擔保時，他購買新物業的按揭審批將會變得更嚴格。首先，其「供款與入息比率」的上限會被收緊；其次，銀行批出的按揭成數通常會被扣減一成。這意味著他需要準備更多的首期資金，並且其借貸能力會大打折扣，這點在策劃整個換樓或投資部署時必須計算在內。
個人化場景案例分析
理論講完，我們來看看幾個常見的實際場景，助你將這些決策應用到個人情況中。
案例一：夫妻聯名，其中一方收入不足
這是最常見的場景。丈夫計劃「甩名」給收入較低的妻子，以便自己購入新單位。在執行前，必須進行兩步評估：第一，計算妻子的收入能否獨立承擔轉名後的按揭；第二，若需丈夫作擔保，要準確計算丈夫的剩餘借貸能力，是否足夠應付新物業的按揭需求。若計算後發現不可行，便需要重新考慮整個計劃。
案例二：父母轉名給子女的注意事項
父母想將物業轉名給子女，首先要確定子女有穩定且足夠的收入，以通過銀行的壓力測試。如果子女的收入不足，而父母因年紀漸長或已退休，銀行可能不接納他們作為有效的擔保人。此外，家庭成員間應有清晰共識，釐清這次轉名是純粹的財務安排，還是真正的資產贈予，避免日後產生誤會。
案例三：兄弟姊妹間轉名的協議要點
兄弟姊妹間的財務狀況可能較為獨立，進行樓宇轉名時，更應防患於未然。建議除了正式的法律文件外，雙方最好能簽訂一份簡單的書面協議，釐清雙方的權利和責任，例如日後出售物業的時機與利潤分配、維修費用的分攤方式等。清晰的協議能保障雙方關係，避免因金錢問題產生裂痕。
樓宇轉名費用全解構：印花稅、律師費及潛在開支
談及樓宇轉名，大家最關心的莫過於整個過程牽涉的費用。實際上，主要的樓宇轉名費用由兩大部分構成：印花稅和律師費。清楚理解這些開支的計算方式，是規劃整個轉名手續的第一步。除了這兩項主要開支，還有一些雜費和潛在的稅務風險需要留意，讓我們逐一為你拆解。
印花稅計算方法
在近親轉讓中，樓宇轉名印花稅的計算方式有其獨特之處。稅務局計算印花稅時，會以物業的「代價」（即轉讓價）或當時的市值來評估，並以較高者為準。這意味著，即使你以象徵式的一元轉讓，稅局依然會按照市價來徵收稅款。
不過，近親轉讓的最大好處，就是可以採用稅率較低的「第二標準稅率」（第2號標準）來計算樓宇轉名厘印費，而非適用於非首置人士的稅率，這正是整個操作能夠節省稅款的關鍵。
第二標準稅率（第2號標準）稅率表及計算實例
要準確計算樓宇轉名印花稅，可以參考以下的稅率表。
| 物業價值或代價 | 第二標準稅率 |
|---|---|
| HK$3,000,000 或以下 | HK$100 |
| HK$3,000,001 至 HK$3,528,240 | HK$100 + 超出HK$3,000,000款額的10% |
| HK$3,528,241 至 HK$4,500,000 | 1.5% |
| HK$4,500,001 至 HK$4,935,480 | HK$67,500 + 超出HK$4,500,000款額的10% |
| HK$4,935,481 至 HK$6,000,000 | 2.25% |
| HK$6,000,001 至 HK$6,642,860 | HK$135,000 + 超出HK$6,000,000款額的10% |
| HK$6,642,861 至 HK$9,000,000 | 3% |
| HK$9,000,001 至 HK$10,080,000 | HK$270,000 + 超出HK$9,000,000款額的10% |
| HK$10,080,001 至 HK$20,000,000 | 3.75% |
| HK$20,000,001 至 HK$21,739,120 | HK$750,000 + 超出HK$20,000,000款額的10% |
| HK$21,739,121 或以上 | 4.25% |
舉個例子，假設一個物業的轉讓價或市值是HK$5,500,000，根據上表，適用的稅率為2.25%。
應繳印花稅 = HK$5,500,000 x 2.25% = HK$123,750。
聯名物業轉讓部份業權的印花稅計算
在處理聯名物業的轉讓時，印花稅的計算基礎並非整個物業的價值，而是次轉讓的業權份額所代表的價值。這是最多人採用的「甩名」操作。
例如，夫婦二人聯名持有一個市值HK$8,000,000的物業，每人各佔50%業權。現在，丈夫打算將其50%業權轉讓給妻子。
計算印花稅的基礎價值 = HK$8,000,000 x 50% = HK$4,000,000。
根據第二標準稅率表，HK$4,000,000的物業價值適用1.5%的稅率。
應繳印花稅 = HK$4,000,000 x 1.5% = HK$60,000。
由此可見，只需就轉讓的半份業權繳稅，大大減輕了稅務負擔。
律師費及相關雜費
除了印花稅，樓宇轉名律師費是另一項主要支出。物業轉讓涉及複雜的法律程序，必須委託律師處理，以確保業權妥善轉移並完成註冊。
律師費包含項目：買賣、按揭及贖契
一般來說，樓宇轉名律師費會根據交易的複雜程度而定，主要包含以下幾個部分：
- 買賣法律工作：這是最基本的部分，包括草擬買賣合約、轉讓契等法律文件。
- 新造按揭工作：如果接收業權的一方需要向銀行申請新的按揭貸款，律師需處理相關的按揭文件。
- 贖回原有按揭工作（贖契）：同時，律師亦要處理贖回原有物業按揭的法律手續。
如果轉讓的物業本身沒有按揭，或者接收方無需申請新按揭，律師費自然會相對便宜一些。
其他雜費：查冊費、註冊費等
在律師費之外，還會產生一些由律師代為繳付的費用，統稱為雜費。這些費用雖然數額不大，但也應計算在預算之內，主要包括：
- 查冊費：到土地註冊處查核物業的業權記錄。
- 註冊費：將新的轉讓契及按揭契等文件送交土地註冊處註冊的費用。
- 其他行政開支：例如文件影印、交通費等。
這些雜費總計通常約為數千港元。
潛在稅務風險：提防利得稅
最後，有一個必須留意的潛在稅務風險。如果物業是在買入後很短時間內（例如一至兩年內）就進行轉名，稅務局可能會懷疑這次轉讓的目的並非自用或家庭安排，而是一種短線買賣的投機行為。
假如稅局將其定性為「生意」或「業務」，就有權對物業的升值部分徵收利得稅。這點對於那些希望透過快速轉名操作來部署投資的人士尤其重要，必須小心評估相關風險。
特殊情況下的樓宇轉名處理方案
一般的樓宇轉名，主要是在私人市場的物業之間進行。不過，生活總有各種狀況，有些物業的轉讓會涉及特殊情況，例如政府資助的居屋，或者因家庭成員離世而觸發的遺產繼承。這些情況下的樓宇轉名手續與規則，和我們之前討論的標準流程有很大分別。
資助房屋（居屋／綠置居）轉名限制與程序
如果你想轉讓的物業是居屋、綠置居等資助房屋，那就要特別留意了。因為這類物業的業權轉讓，受到房屋委員會（房委會）的嚴格規管，並不是想轉就能轉。
房委會嚴格限制：僅限特殊情況
首先要明白，資助房屋的原意是為合資格人士提供自住居所，所以政府不希望業主隨意將業權轉讓圖利。因此，除非你已經繳付補地價，將單位變為可在公開市場自由買賣的物業，否則任何形式的業權轉讓，都必須先向房委會申請，並且只有在非常特殊和合理的情況下，申請才有可能獲批。
獲批的特定原因：離婚、移民、危疾等
那麼，哪些情況會被房委會視為「特殊情況」呢？根據過往經驗，常見獲批的原因包括一些重大家庭或個人狀況的轉變。例如，業主因離婚或合法分居，需要根據法庭命令將業權轉給前配偶。其他理由還包括業主因移民或需要到海外長期工作、業主不幸患上危疾，或者業主年滿65歲希望將業權轉交家庭成員等。每一個申請，房委會都會獨立審視，並要求提交相關證明文件。
轉讓形式：必須為「無償轉讓」（送契）
即使申請獲批，資助房屋的轉名形式也有嚴格規定。它必須以「無償轉讓」，也就是俗稱的「送契」形式進行。這代表在法律文件上，這次業權轉讓是不涉及任何金錢代價的。同時，接收業權的人，也必須是戶籍內已登記的家庭成員。整個樓宇轉名手續雖然不涉及樓價，但仍然會產生樓宇轉名律師費及向房委會支付的行政費用。
遺產繼承物業轉名
另一個特殊情況，就是因業主離世而引發的物業繼承。這類樓宇轉名是基於法律程序，而非買賣交易，因此在處理上，特別是樓宇轉名印花稅方面，有著截然不同的安排。
遺產繼承免繳印花稅
處理遺產物業轉名時，最大的好消息是繼承人無需繳付任何印花稅。不論物業價值多少，由於業權是透過遺囑或遺產管理法律程序轉移，並非一項「買賣」，所以稅務局不會就此徵收從價印花稅或買家印花稅。這大大減輕了繼承人在辦理樓宇轉名厘印費方面的負擔。
繼承人需承擔原有按揭及法律責任
不過，繼承業權的同時，繼承人也必須一併承擔與物業相關的所有法律責任和債務。最常見的就是物業的原有按揭貸款。繼承人需要主動聯絡承按銀行，辦理轉名手續，並繼續承擔之後的按揭供款。銀行會重新評估繼承人的財政狀況，以確保其有能力還款。所以，繼承物業並不單是接收資產，更是承接一份財務責任。
樓宇轉名常見問題 (FAQ)
完成「甩名」後，幾時可以簽約買新樓恢復首置身份？
這個時機點非常關鍵。法律上，恢復首次置業身份是以簽署具法律約束力的樓宇轉名文件為準，也就是「臨時買賣合約」。當你簽署了臨時合約，將自己原有的物業業權轉讓給近親後，你便即時恢復首置身份。
所以，理論上你可以在簽署甩名臨約後的下一分鐘，就去簽另一份新物業的臨約，並享用較低的從價印花稅（第二標準稅率）。如果兩宗交易需要在同一日進行，建議在文件上清楚註明簽署時間，並且有見證人在場，這樣便能清晰證明交易的先後次序。不過，一個重要的前提是，原有的樓宇轉名交易最終必須順利完成，否則稅務局有權追討新物業的印花稅差額。
整個樓宇轉名過程需時多久？
整個樓宇轉名手續，由開始準備到正式完成，一般需要1至2個月。
時間主要分佈在幾個核心步驟。首先，接收業權的一方需要向銀行申請新的按揭貸款，銀行審批過程大約需要1至2個星期。待按揭成功獲批後，便可以正式委託律師處理法律文件，包括草擬及簽署正式買賣合約與轉讓契。最後完成交易及到土地註冊處註冊。整個流程環環相扣，所以預留足夠時間是十分重要的。
樓花可以做近親轉讓（轉名）嗎？
答案是不可以。
樓宇轉名的操作，只適用於已經落成並取得俗稱「入伙紙」的現樓。發展商在售賣樓花時，買賣合約中通常會設有嚴格限制，在物業建成及正式轉讓業權（Assignment）之前，禁止業主以任何形式轉售或轉讓部分業權，包括近親轉讓。所以，如果你持有的是樓花，就需要等待物業正式收樓後，才能進行甩名操作。
如果轉讓價太低，稅務局追溯期有多長？
釐定轉讓價時需要格外小心，因為稅務局有權重新評估物業的市值，並且追討應繳的樓宇轉名印花稅差額。
即使是近親轉讓，如果成交價遠低於市場合理價值，稅務局會視其為意圖避稅的行為。稅務局有權在交易完成後的7年內，根據其內部或委託差餉物業估價署的估價，重新計算你應繳的樓宇轉名厘印費。為安全起見，最佳做法是參考多間銀行的物業估價，並以一個合理的市場價作為轉讓價，這樣便有充分理據支持你的定價。
短時間內重複「甩名」買樓避稅有何風險？
短時間內重複利用樓宇轉名方式去買賣物業，存在相當大的稅務風險。
稅務局會密切監察這類交易模式。如果他們有理由相信，業權接收方並非物業的真正實益擁有人，只是代「甩名」一方持有物業（即「不代表自己行事」的掛名業主），稅務局便有權挑戰這宗交易的 genuineness（真實性）。一旦挑戰成功，稅務局可以穿透這層安排，視「甩名」一方從未放棄業權，從而追收其後購入物業時所豁免了的全部從價印花稅。
「近親」的法律定義包括哪些人？
在物業轉讓及印花稅法例中，「近親」有非常清晰的法律定義。
它只包括個人的配偶、父母、子女、兄弟姊妹。這個範圍是固定的。需要特別注意，姻親關係例如外父、外母、老爺、奶奶等，並不算作近親。至於祖父母與孫子女的關係，一般情況下亦不被視為近親，除非是在父母雙亡等非常特殊的情況下，並獲得稅務局的個別批准。所以在計劃前，必須先確定轉讓對象符合法定的近親資格。