政府撤辣後，樓市氣氛轉趨熾熱，不少投資者或換樓客伺機購入第二物業。然而，申請第二物業按揭的複雜程度遠超首次置業，當中涉及的按揭成數限制及「供款與入息比率 (DSR)」合併計算，是銀行審批時最關鍵的兩大關卡，稍有不慎隨時令預算大失，甚至被拒絕申請。
本文將為你提供第二物業按揭的終極指南，不僅深入拆解銀行審批時的兩大隱藏陷阱，更獨家提供第二物業DSR計數機，助你即時評估個人借貸能力。我們更會教你活用三大實戰策略，合法地突破按揭成數限制，大幅提高成功獲批機會，讓你無論是投資收租或換樓自住，都能輕鬆部署。
撤辣後新常態：「第二物業按揭」政策背景與影響
金管局新指引：放寬「第二物業按揭」的政策背景
談及近年的第二物業按揭成數，就必須從2026年初政府為樓市「全面撤辣」說起。這項重大轉變是整個新政策的基礎。當時，政府取消了所有住宅物業的額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。這個舉動大幅降低了買賣物業的交易成本。
政策改變後，無論是本地投資者、換樓人士，還是公司買家，入市的門檻都實質地降低了。因應這個新常態，香港金融管理局也同步調整了按揭貸款的指引。其中最關鍵的一項，就是將非自用住宅物業的按揭成數上限，由原來的五成放寬至六成。這一連串的政策調整，直接催生了市場對第二物業按揭的新一輪查詢和需求。
新政策對投資者及換樓客的實際影響分析
新政策為市場帶來了新的機遇，但是對不同買家群體也帶來了不同的實際影響。
對於物業投資者而言，最直接的好處是入市成本顯著下降。以往購買第二個物業需要支付高昂的印花稅，現在這筆開支已大幅減少。而且，非自用物業的按揭成數上限提高至六成，意味著投資者可以用更少的首期資金去購買收租物業。但是，這只是事情的開端。實際申請時，銀行對於已有按揭在身的申請人，其第二物業按揭的審批會更加嚴格，這也是後續章節會深入探討的重點。
至於換樓客，新政策則提供了前所未有的靈活性。他們不再需要為了退稅而趕在指定期限內賣出舊有物業。現在可以更從容地「先買後賣」，找到心儀單位後才處理舊居。不過，在「賣出舊居」完成交易前，換樓客在法律上會同時持有兩個物業。他們為新居申請按揭時，便會同樣受到第二物業按揭的規則所限，包括按揭成數需要下調，以及供款與入息比率的計算會更為嚴謹。因此，雖然政策放寬了，但是周詳的財務規劃，比以往任何時候都更加重要。
第二物業按揭能力互動計數機：即時評估審批機會
在計劃申請第二物業按揭成數時，想必你最關心的就是審批機會。與其直接到銀行查詢，不如先使用我們的第二物業按揭能力互動計數機，為自己做一個快速的初步評估。這個工具專為計劃購買第二個物業的你而設，可以即時模擬銀行審批時最重要的「合併供款與入息比率」計算，讓你對自己的借貸能力和財務狀況有一個清晰的概念。
如何計算？只需輸入四項關鍵資料
計算過程十分簡單直接，你只需要準備好關於現有財務狀況，以及新購物業計劃的四項核心資料，就能獲得具參考價值的評估結果。
你的現有按揭及新物業資料
首先，你需要輸入第一個物業的現有按揭資料，主要包括「每月供款額」。然後，再輸入你計劃購入的新物業的「物業價格」以及預計申請的「按揭金額」。這些數據是計算合併供款的基礎。
你的總月入及其他債務狀況
接著，請輸入你個人的「每月總收入」，若是聯名申請，則輸入家庭總收入。最後，如實填寫目前所有的「每月其他債務支出」，例如私人貸款、信用卡分期還款等。這兩項資料是評估你總還款能力的核心。
計算結果即時睇：你能否通過「合併DSR」壓力測試？
輸入所有資料後，計數機會即時為你計算結果。結果的核心指標，就是申請第二物業按揭時，銀行最重視的「合併供款與入息比率 (DSR)」。它會將你現有按揭和新申請按揭的每月供款合併計算，然後再與你的總月入作比較，模擬出銀行的審批標準。
結果分析：PASS／FAIL 標準及你的實際供款佔入息比率
計算結果會清晰顯示「PASS」或「FAIL」。根據金管局指引，申請非自住的第二物業按揭，合併DSR的上限標準是40%。計數機會顯示出你合併兩筆按揭後的實際DSR百分比，讓你一眼便知是否達標，以及距離標準還有多遠。
了解你的月入差距及改善建議
如果計算結果是「FAIL」，計數機更會進一步為你分析，你需要增加多少月入才能達到40%的DSR門檻。這份「月入差距」報告極具參考價值。同時，我們會提供一些方向性的改善建議，例如考慮清還部分其他債務以降低總供款額，或者探索其他可行的申請策略，為你下一步的財務規劃提供實質幫助。
剖析「第二物業按揭」兩大隱藏陷阱：避免申請中伏
計劃申請第二個物業按揭，首先要了解清楚第二物業按揭成數的規定。雖然政府近年放寬了部分按揭政策，但實際操作起來，當中仍然有兩個關鍵的隱藏關卡，很多申請人正是在這些環節上遇到阻礙。表面上看似簡單的條款，實際上卻會大幅影響你的貸款額度和入息要求。想順利為你的第二物業申請按揭，就要先弄懂這兩個陷阱。
陷阱一：為何「第二物業按揭成數」會被下調一層？
不少人以為，在現行政策下，非自用或投資物業的按揭成數上限是六成。這個說法其實只對了一半。這個六成的上限，只適用於本身沒有任何按揭在身的申請人。如果你已經有按揭貸款未供完，再申請第二物業按揭時，銀行就必須根據金管局的指引，將按揭成數上限再下調一成。
銀行如何定義「尚有按揭在身」而影響成數
銀行的定義相當廣泛而且嚴格。所謂「尚有按揭在身」，並不單指你名下持有一個正在供款的物業。它還包括你為其他人（例如家人）的按揭貸款擔任擔保人。只要你的名字出現在任何一筆未完全清還的按揭貸款合約上，不論是作為借款人還是擔保人，銀行在審批你的新申請時，都會將你視為「尚有按揭在身」，從而觸發按揭成數下調的規定。
實例解說：六成上限的按揭，為何實際只獲批五成？
讓我們用一個簡單例子來說明。假設陳先生目前自住的單位仍有按揭在供，現在他打算購入一個價值600萬元的單位用作投資收租。
根據基本指引，非自用物業的按揭成數上限為六成，即可借款360萬元。
但是，由於陳先生本身已有按揭在身，銀行必須將這個上限下調一成。
所以，他為這個第二物業申請按揭時，實際可獲批的最高按揭成數只有五成（60% – 10% = 50%），貸款額亦降至300萬元。
這中間的差額達到60萬元，對首期預算的影響相當巨大。
陷阱二：「供款與入息比率 (DSR)」合併計算的倍增效應
比起按揭成數被下調，第二個陷阱對申請人的財務要求影響可能更大。這就是「供款與入息比率（DSR）」的計算方式。當你申請第二物業按揭時，銀行並非只獨立計算新貸款的供款佔入息比例，而是會將你新舊兩筆按揭的供款合併計算，產生一種「倍增效應」，令你所需的最低月入要求大幅提高。
為何非自用物業的DSR上限更嚴格（40%）？
在解釋計算方法前，先要了解一個基本規則。監管機構認為，持有非自用物業（例如出租）的風險比自住物業高，因為業主可能面臨單位空置、租客欠租等導致租金收入中斷的風險。為了管理這種風險，非自用物業的DSR上限設定得比自住物業（50%）更為嚴格，定於40%。這意味著你的每月總債務供款，不能超過你每月總入息的四成。
銀行如何合併計算兩筆按揭的DSR
銀行的審批邏輯很直接，就是要確保申請人有足夠能力同時負擔所有債務。因此，在計算DSR時，會使用以下公式：
（現有按揭每月供款 + 新申請按揭每月供款 + 其他所有債務供款） / 每月總入息
計算出來的結果，必須等於或低於40%，申請才有機會獲批。
數字分析：申請第二物業按揭如何令最低月入要求大增
我們再次以陳先生的個案作數字分析，看看這個合併計算的威力。
- 新按揭資料：貸款額300萬元，假設分30年還款，利率4.125%，每月供款約為14,545元。
- 現有按揭資料：假設他自住單位的每月供款為20,000元。
合併計算DSR：
– 陳先生的每月總按揭供款為：14,545元（新按揭） + 20,000元（舊按揭） = 34,545元。
– 根據40%的DSR上限，他的最低月入要求為：34,545元 / 40% = 86,363元。
對比分析：
假如陳先生是首次置業，並為同一個投資物業申請300萬按揭，由於他沒有其他按揭負擔，其最低月入要求僅為：14,545元 / 40% = 36,363元。
由此可見，單單因為「尚有按揭在身」這個因素，陳先生的最低月入要求就從約3.6萬元急升至超過8.6萬元，增幅超過一倍。這正是很多投資者在申請第二物業按揭時，最容易失預算的地方。
三大實戰策略：合法提高「第二物業按揭」成數與成功率
面對銀行對第二物業按揭成數的限制，很多人會覺得束手無策。不過，只要掌握一些合規的財務安排，其實有多種方法可以提升獲批更高成數的機會。以下我們會分享三大實戰策略，由淺入深，助你在購入第二個物業時，能順利申請按揭。
策略一：善用家庭成員首置身份，避開按揭限制
如何透過分開持有物業，獲取最高按揭成數
對於已婚夫婦或有穩定伴侶的家庭，最直接和常見的方法，就是利用其中一方的「首次置業」身份。操作很簡單，就是由現時並未持有任何住宅物業的一方，以個人名義買入新物業及申請按揭。由於他/她在法律上屬於首置人士，因此可以申請標準的最高按揭成數，甚至可以透過申請按揭保險，獲取高達九成的按揭貸款，完全不受第二物業按揭的規則影響。
獨立計算DSR的優勢與操作
這個策略的最大優勢，是成功避開了「合併計算供款與入息比率（DSR）」這個關卡。銀行會將兩人的申請視為獨立個案，只會計算新買家一方的入息和其新造的按揭供款。這樣一來，對入息的要求會大幅降低，審批過程也變得相對簡單。整個家庭的財務負擔，可以由兩人共同承擔，但在按揭申請上卻能享受首置的便利。
採用此策略的先決條件及注意事項
採用這個方法有兩個主要前提。第一，作為新買家的家庭成員，必須擁有獨立、穩定且足夠的收入，以通過銀行對其個人的DSR審查。第二，這個操作涉及物業業權只歸於一人名下，因此家庭成員之間需要有極高的互信基礎。在作出決定前，雙方應就業權安排有清晰的共識。
策略二：更改物業用途，以「首置自住」身份申請新按揭
如果你是單身人士，或者家庭中沒有其他成員符合首置資格，可以考慮調整現有物業的用途，為自己創造一個「首置」的身份來購入新物業。
步驟一：將現有物業用途向銀行申報為「出租」
這個策略的第一步，是主動聯絡持有你第一套物業按揭的銀行，正式提交書面申請，將該物業的用途由「自住」更改為「出租」。銀行在收到申請後，會根據最新政策重新審批，確立其出租物業的性質。完成這一步，能確保你之後的操作完全合法合規。
步驟二：為新購物業申請更高成數的「自住」按揭
當你現有的物業已被銀行正式界定為「出租」用途後，你再購入新的第二物業時，便可以理所當然地向銀行申報，新物業是用作你的「主要自住居所」。在這個情況下，銀行會視你為購買自住樓宇，讓你能夠申請較高成數的按揭，甚至符合申請按揭保險的資格。
關鍵操作：「甩擔保」的重要性
在執行此策略前，還有一個關鍵點需要留意，就是你是否為其他人的按揭做擔保人。在銀行審批中，擔保人身份等同於有按揭在身。如果你正為家人或朋友的物業擔保，你的第二物業按揭申請同樣會受到成數下調和DSR收緊的影響。所以，在申請新按揭前，應先處理好「甩擔保」的手續，解除擔保人身份，才能以最有利的條件申請貸款。
策略三：申請按揭保險計劃，突破成數上限
即使你已經持有一個按揭物業，在特定情況下，仍然有機會為第二物業申請高成數按揭保險。關鍵在於你能否向香港按揭證券有限公司（HKMC）提供一個合理的解釋。
甚麼情況下第二物業仍可申請高成數按揭保險？
按證公司的審批核心在於「合理性」。他們明白市民會有實際的居住需要轉變，例如家庭成員增加、想搬近工作地點或需要照顧家人等。只要你的理由真實且合理，他們仍然會考慮你的申請。
操作一：新屋自住，舊屋供直系親屬居住
一個非常常見且接納度高的理由，是聲明購入新物業是為了自己居住，而現有的舊物業將會交由直系親屬（例如年邁的父母）居住。這種安排非常合乎情理，因為你並沒有同時擁有兩套「自住」物業，只是為家庭提供合理的居住安排。
操作二：新屋自住，舊屋出租（附帶條件）
另一個可行的操作，是向按證公司表明新屋自住，而舊屋將會出租。這個方案同樣有機會獲批，但通常附帶條件。按證公司會要求你提供有效的租約證明，並且在計算你的DSR時，會將租金收入打折扣計算（通常是七折或八折）。
按證公司對「第二套自住物業」申請的審批邏輯
總括而言，按證公司的審批邏輯並非一成不變，而是會考慮個案的實際情況。他們主要想排除投機性的申請，但對於有真實換樓或家庭需要的人士，會抱持較開放的態度。只要你能提供充分的理據和證明文件，清晰地解釋為何需要購入第二個物業作自住用途，成功獲批高成數按揭的機會依然存在。
申請「第二物業按揭」所需文件清單及銀行審批流程
要成功獲取理想的第二物業按揭成數，除了計清數，準備齊全的文件和了解銀行的審批流程同樣重要。整個過程就像一場開卷考試，只要事先準備充足，就能順利過關。以下我們將會為你整理一份完整的文件清單，並且一步步拆解銀行的審批流程，讓你對申請第二個物業按揭的過程瞭如指掌。
辦理「第二物業按揭」的完整文件Checklist
銀行處理按揭申請，最重視的就是證明文件。文件準備得越齊全，審批過程就越暢順。申請第二物業按揭時，除了常規文件，還需要額外提供與現有物業相關的證明。
基本身份及物業證明文件
這部分是所有按揭申請的基礎，確保你已備妥以下文件：
* 香港永久性居民身份證副本
* 最近三個月內發出的住址證明（例如水電煤月結單、銀行信件）
* 新購物業的臨時買賣合約及正式買賣合約
入息證明文件（固定收入 vs 非固定收入／自僱人士）
入息證明是銀行評估你還款能力的關鍵。不同收入性質的人士，需要準備的文件組合亦有不同。
- 固定收入人士：如果你的收入來源穩定，主要提交以下文件即可。
- 最近三個月的糧單
- 最近期的稅務局評稅通知書（稅單）
- 顯示每月薪金入賬的銀行月結單或存摺紀錄
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僱傭合約
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非固定收入／自僱人士：如果你的收入主要來自佣金、花紅或自己經營業務，銀行需要更多文件去評估你的平均收入。
- 最近六至十二個月的個人銀行月結單
- 最近一至兩年的稅務局評稅通知書
- （如適用）公司的商業登記證、經審計的財務報告及公司銀行戶口紀錄
現有按揭貸款及租約證明文件
由於你正在申請第二物業按揭，銀行必須清楚了解你第一套物業的財務狀況，所以以下文件必不可少。
* 現有按揭的最新供款通知書或按揭貸款合約，以證明目前的貸款餘額及每月供款額。
* 如果現有物業已出租，請提供已打釐印的正式租約，以及顯示租金收入的銀行紀錄。這有助銀行將租金收入計算為你的額外入息。
銀行審批「第二物業按揭」流程全拆解
提交文件後，銀行就會正式啟動審批程序。整個流程環環相扣，每一步都對最終結果有直接影響。
步驟一：提交申請及所需文件
當你準備好上述所有文件後，便可以連同填妥的按揭申請表格一併交給銀行。這是整個審批旅程的起點。銀行職員會先初步核對文件是否齊全，然後正式將你的個案存檔處理。
步驟二：銀行進行物業估價及信貸報告審查
銀行收到申請後，會立即處理兩項核心工作。第一，委託估價行對你新購入的物業進行估價，這個估價會直接影響最終批出的貸款額。第二，銀行會查閱你的個人信貸報告（TU Report），審視你的信貸評分、過往的還款紀錄及現有的總債務狀況。
步驟三：合併計算DSR及最終入息審核
這是審批第二物業按揭最關鍵的一步。銀行會將你現有物業的每月按揭供款，與新申請物業的預計每月供款相加，然後用這個「合併總供款額」來計算你的供款與入息比率（DSR）。銀行會根據這個合併後的結果，嚴格審核你的總入息是否足以通過較緊縮的DSR上限要求。
步驟四：成功獲批及簽署法律文件
如果你的入息及信貸紀錄均符合銀行的審批標準，銀行便會發出正式的「貸款確認信」（Facility Letter），列明獲批的按揭成數、利率、年期等所有條款。收到信件後，你便可以交由律師處理後續的法律文件，並在指定日期簽署按揭契，完成整個按揭申請。
關於「第二物業按揭」的常見問題 (FAQ)
大家在計劃置業階梯時，對第二物業按揭成數總有不少疑問。這裡整理了一些最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你對整個申請過程更有把握。
我申請第二物業按揭，是否無可能獲批九成？
直接來說，若你已持有一項按揭物業，再為第二個物業申請高達九成的按揭，獲批的機會確實非常低。這主要是因為九成按揭需要透過按揭保險計劃（MIP）申請，而計劃的核心條件是物業必須作「自住」用途。
當你申請第二物業按揭時，按揭保險公司會審視你的整體狀況。如果你第一套物業的按揭仍在供款中（特別是如果當時也是以「自住」名義申請高成數按揭），再為新物業申請九成「自住」按揭，便會構成「同時擁有兩套自住物業」的不合理情況。審批機構一般不會接納這種申請。
一般而言，在持有未供完按揭的情況下，申請第二物業按揭的成數上限會有所下調。根據最新指引，非自用物業的按揭成數上限為六成。因此，將目標設定在較現實的成數水平會是更穩妥的策略。
現有物業的租金收入，如何影響DSR計算？
如果你現有的物業正在出租，這筆租金收入對申請第二物業按揭絕對有正面幫助。在銀行審批過程中，這筆租金會被視為你的額外入息，納入供款與入息比率（DSR）的計算之中。
簡單來說，你的「總月入」會變成「固定月薪 + 已打折的租金收入」。這能有效提高你的總收入基礎，讓你更容易通過非自用物業較為嚴格的DSR審查要求（上限一般為月入40%），從而增加成功獲批按揭的機會。
銀行如何將租金收入計算為額外入息（七折或八折）
銀行在計算租金收入時，並不會將租約上的金額百分百計入你的入息。基於風險管理的原則，銀行會考慮到物業空置期、管理費、維修及稅項等潛在開支，因此會將實際租金打一個折扣。
最常見的計算方法是「七折」，即是將你每月租金收入乘以70%，得出的數額才會被計入總入息。例如，你的單位月租是20,000元，銀行在計算DSR時會視你的額外入息為14,000元。部分銀行在特定情況下可能會接受較高的「八折」計算，但申請時最好以較保守的七折作預算。要證明這筆收入，你需要提交已打釐印的正式租約，以及最近數月的銀行月結單，以顯示有穩定租金存入的紀錄。
第一套物業已供完，對申請第二物業按揭有何幫助？
如果你的第一套物業已經完全供滿（即沒有任何按揭貸款餘額），這絕對是一個非常有利的條件。主要有兩大好處：
第一，供款與入息比率（DSR）計算極為寬鬆。由於你名下已無任何按揭供款負擔，銀行在計算DSR時，只需考慮新申請的第二個物業按揭供款。這讓你對月入的要求大幅降低，借貸能力大大提升。
第二，可獲取更高的按揭成數。因為你並沒有「尚有按揭在身」，所以不會觸發金管局對持有多個按揭物業的成數下調限制。你可以根據新購物業的用途（自住或非自住），申請該類別下的標準最高按揭成數，例如非自用物業最高可達六成，自用物業則可達七成，操作上更具彈性。
以公司名義買樓，按揭成數如何計算？
在2026年政策放寬後，以公司名義購買物業的按揭成數規定已大為簡化，並與個人名義的標準看齊。現時，不論是住宅或非住宅物業，公司持有的物業按揭成數上限，均與個人持有的非自用物業一致。
以住宅物業為例，公司名義申請按揭的成數上限為六成。雖然成數標準化了，但銀行在審批時，除了審查公司的財務狀況外，通常仍會要求公司董事或主要股東作為個人擔保。因此，擔保人的個人入息、信貸紀錄及現有債務狀況，依然是銀行最終批核的關鍵考慮因素。