居屋可以賣嗎？答案是可以，但過程遠比出售私樓複雜，當中涉及繁瑣的轉讓限制、禁售期及補地價問題。您的居屋究竟屬於哪個年份的推售計劃？應該在未補地價的第二市場出售，還是補地價後於公開市場放售？兩者的程序與所需費用截然不同。本篇2026終極指南將為您一文拆解所有疑問，根據屋苑的「首次轉讓契據日期」，詳細剖析四大時期的居屋轉讓限制，並提供清晰的補地價計算教學，以及第二市場與公開市場的完整出售流程，助您輕鬆掌握賣樓每一步。
居屋出售兩大途徑：第二市場 vs 公開市場
居屋可以賣嗎？答案是肯定的，不過在決定出售你的居屋單位時，面前有兩條清晰的路可以選擇，分別是「第二市場」與「公開市場」。這兩個市場最根本的分別在於是否需要向政府「補地價」，這個決定會直接影響你的潛在買家是誰，以及單位的最終售價。了解兩者的運作模式，是成功賣出居屋的第一步。
第二市場 (居二市場)：免補地價，買家須為綠表或白居二資格人士
第二市場，又稱為「居二市場」，是專為未補地價的資助房屋而設的轉售市場。它最大的優點是業主出售單位時，無需向政府補回當初買入時的折扣差價，即是「免補地價」。這樣一來，業主的前期資金壓力會輕鬆很多。
不過，這個市場的買家並非任何人都可以。買家必須是持有有效「購買資格證明書」的指定人士，主要分為兩類：一是「綠表資格」人士，通常是現時的公屋租戶；二是「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）的中籤者。由於買家群體受到限制，潛在客源相對較少，這也可能是部分業主感覺居屋賣唔出的原因之一。在這個市場，單位的價格由買賣雙方自由議定。
公開市場 (自由市場)：需補地價，任何人士均可購買
公開市場，也就是我們常說的「自由市場」，運作模式就和一般私人樓宇買賣完全一樣。業主只要向房屋委員會（房委會）繳付補地價，解除單位的轉讓限制之後，就可以將單位自由出售給任何人士，買家不再局限於綠表或白居二資格者。
這樣做最大的好處是大大擴闊了潛在買家的範圍，單位能夠接觸到整個房地產市場的購買力，售價通常能更貼近市場水平，升值潛力也更高。當然，前提是業主需要先準備一筆資金來完成補地價的程序。至於居屋幾耐可以賣到這個市場，則取決於單位的首次發售年份，不同時期的居屋有不同的禁售期限制。
如何計算補地價金額？(附房委會補價折扣率公式及例子)
計算補地價金額是出售居屋至公開市場最關鍵的一環，金額並非一個固定數目，而是會隨著樓市升跌而變動。它的計算原理，其實就是將當年政府給你的折扣，按現時的市價歸還。
房委會的官方計算公式如下：
補價 = 補價時單位的十足市值 x ((單位最初市值 – 單位原來買價) / 單位最初市值)
看起來有點複雜，我們可以把它簡化成一個更易理解的概念：
補價金額 = 評估補價時的單位市值 x 當年購入時的折扣率
這個「折扣率」是整個計算的核心，你可以在單位的首次轉讓契據文件中找到。
讓我們看一個簡單例子：
假設你在多年前以210萬元買入一個居屋單位，當時房委會評估該單位的十足市值是300萬元。
- 當年折扣率 = (300萬 – 210萬) / 300萬 = 30%
現在，你打算出售單位，經房委會評估後，單位現時的十足市值為600萬元。
- 你需要支付的補地價金額 = 600萬元 (現時市值) x 30% (當年折扣率) = 180萬元
完成這個補價程序後，你的居屋就正式解除了轉讓限制，可以像私樓一樣在市場上自由買賣。
我的居屋可以出售嗎？一文看懂各年份轉讓限制
「我的居屋可以賣嗎？」相信這是許多居屋業主心中的一大疑問。答案是肯定的，但是關於「居屋幾耐可以賣」，就需要仔細了解。政府為了確保資助房屋資源能妥善運用，為不同時期首次推售的居屋單位設立了不同的轉讓限制。想知道自己的單位何時可以出售、可以賣給誰，以及用什麼價格出售，關鍵就在於了解單位所屬的推售年份。
出售資格第一步：釐清「首次轉讓契據日期」
在研究轉售限制前，首先要找出一個關鍵日期：「首次轉讓契據日期」。所有轉讓限制的年期，都是由這一天開始計算。這個日期並不是你簽署臨時買賣合約的日子，也不是收樓的日子，而是指單位首次由房委會或房協，透過轉讓契據（Assignment）正式轉讓給你，並在土地註冊處註冊的日期。最準確的做法，就是拿出你的樓契正本查閱，上面會清楚列明這個日期。
【出售資格即時查】輸入年份即知禁售期及可售市場
為了讓你更方便快捷地了解自己單位的出售資格，你可以利用下方的檢查器。只需輸入你單位首次推售的年份，系統就會即時顯示相關的禁售期年期、可出售的市場（第二市場或公開市場），以及定價限制。
檢查器使用說明及結果解讀
使用方法很簡單，在下方欄位輸入你單位所屬的首次推售年份（例如：2019），然後點擊「查詢」。結果會清晰列出在不同持有年期下，你的單位需要遵守的轉讓規則。例如，結果可能會顯示「首2年內：只可以原價售予第二市場買家」，這就代表你在持有單位的首兩年，是不能夠在公開市場自由出售獲利的。
【各時期居屋轉讓限制懶人包】
[此處為資訊圖表位置，用圖像化方式總結下方各時期的轉讓限制，方便讀者快速理解和比較。]
2022年及之後首次推售 (新居屋)
如果你是購買2022年或之後推出的新居屋業主，你需要面對歷來最嚴格的轉讓限制。
5年內：只可以原價售予房委會提名的第二市場買家
由首次轉讓契據日期起計的5年內，業主只可以將單位以不高於原來買價的價格，轉售給房委會提名的「居屋第二市場」合資格買家。在這個階段，單位沒有任何升值獲利的空間。
第6至15年：可自行定價售予第二市場買家
持有單位踏入第6年至第15年，業主便可以自行議定價格，將單位在第二市場轉售予合資格的綠表或白居二買家，但仍然不能在公開市場出售。
15年後：可補地價後於公開市場自由出售
業主必須持有單位長達15年後，才可以向房委會申請補地價。完成補地價手續後，單位便可正式在公開市場自由出售，買家再沒有任何資格限制。
2019年至2021年首次推售
在這段時期購入居屋的業主，轉讓限制同樣比較嚴格，補地價年期長達10年。
2年內：只可以原價售予房委會提名的第二市場買家
由首次轉讓契據日期起計的2年內，規定與2022年的相似，業主只可以不高於原來買價的價格，在第二市場轉售單位予合資格買家。
第3至10年：可自行定價售予第二市場買家
持有單位滿2年後，由第3年起至第10年，業主可以自行定價，在第二市場出售單位。
10年後：可補地價後於公開市場自由出售
持有單位滿10年後，業主便可申請補地價，之後就能在公開市場自由買賣。
2018年首次推售
2018年推售的居屋，其轉讓限制是之後政策收緊前的一個過渡期。
2年內：只可以原價售予房委會提名的第二市場買家
與2019至2021年的規定一樣，首2年內只可以原來買價在第二市場轉售。
第3至5年：可自行定價售予第二市場買家
持有單位滿2年後，由第3年至第5年，業主已可自行定價，在第二市場出售單位。
5年後：可補地價後於公開市場自由出售
這個時期的居屋，只需持有滿5年，業主就可以申請補地價，並在公開市場自由出售，限制相對寬鬆。
1982年至2017年首次推售 (舊居屋)
如果你持有的是在這段長達35年期間內推售的舊居屋，轉讓限制就簡單和寬鬆得多。這也解釋了為何市場上流通的未補地價居屋，大多屬於這個時期。
首次轉讓契據日期起計2年後，即可自行定價售予第二市場買家
大部份這時期的居屋，其轉讓限制期早已屆滿。一般來說，業主只需持有單位滿2年，就可以自行定價在第二市場轉售，不用擔心因為定價限制而導致居屋賣唔出的情況。
隨時可補地價後於公開市場自由出售
這些舊居屋的業主，基本上隨時都可以向房委會申請評估補價。只要繳付補價後，便可即時在公開市場自由出售單位，不受特定年期所限。
實戰教學(一)：第二市場 (未補地價) 出售流程全攻略
關於居屋可以賣嗎這個問題，答案是肯定的，而第二市場就是其中一條最主要的途徑。假如你的單位已經符合轉讓限制年期，可以免補地價在第二市場出售，那麼接下來的實戰流程就是為你而設。這個市場的買家必須是持有有效資格的綠表或「白居二」人士。整個過程涉及向官方機構申請文件及核實資格，我們一步一步拆解，助你順利完成交易。
步驟一：向房委會/房協申請「可供出售證明書」(准賣證)
放售單位的第一步，就是取得一份名為「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）的官方文件。你可以把它理解為政府發出的「入場券」，證明你的單位的確可以在第二市場上合法出售。在申請之前，最關鍵的第一步是弄清楚你的單位是由「房屋委員會」(房委會) 還是「房屋協會」(房協) 發展的，因為兩者的申請表格、遞交地點和程序略有不同，務必查閱清楚。
步驟二：準備申請文件及費用
確認了所屬機構後，便可以着手準備申請文件。一般而言，你需要準備三樣東西：
1. 已填妥的申請書正本。
2. 業主身份證明文件副本。
3. 該單位的土地註冊處樓契副本（即轉讓契據）。
同時，你需要繳付一筆申請費用，必須以劃線支票或銀行本票支付，抬頭人分別為「香港房屋委員會」或「香港房屋協會」。將所有文件及費用備妥後，親身交往或郵寄至指定辦事處即可。
步驟三：自行定價及尋找持「准買證」買家
遞交申請後，你便可以開始為單位定價，並尋找合適買家。定價時，建議參考同屋苑或鄰近地區第二市場的近期成交價，亦可諮詢多家銀行的初步估價，讓心中有個底。你的放盤對象，必須是持有由房委會發出的有效「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）的人士。你可以委託熟悉居屋第二市場的地產代理協助放盤及尋找買家。假如在放盤一段時間後，仍遇到居屋賣唔出的情況，可能需要重新評估定價策略或擴大宣傳渠道。
步驟四：簽訂臨時及正式買賣合約
當你與持有「准買證」的買家就樓價達成共識後，便可以進入簽訂合約的階段。整個流程與一般私樓買賣相似，首先由雙方簽訂「臨時買賣合約」，買方同時支付俗稱「細訂」的臨時訂金。之後，雙方的代表律師會根據臨時合約的條款，草擬及簽署「正式買賣合約」，屆時買方需要支付「大訂」。在整個過程中，律師及地產代理會核實買方的「准買證」仍然有效。
步驟五：買賣雙方各自申請提名信及辦理樓宇按揭
簽署正式買賣合約後，買賣雙方的律師會合作處理餘下程序。賣方律師會將買賣合約及相關文件提交予房委會或房協，為買方申請「提名信」。這份文件是房委會或房協確認同意該買家購買你的單位。另一方面，買方在取得提名信後，便可以正式向銀行申請樓宇按揭。待銀行批出按揭、所有法律文件準備妥當後，雙方律師便會約定最終的成交日期，完成收款及交樓手續。
實戰教學(二)：公開市場 (已補地價) 出售流程及補價程序
很多人都會問，居屋可以賣嗎？答案是肯定的，不過若想在公開市場將單位出售給任何人士，就必須先走完補地價的程序。只要符合了不同時期的轉讓限制，業主便可以啟動這個程序，將居屋的潛在價值完全釋放。整個流程環環相扣，以下就為你拆解每一個步驟。
步驟一：向房委會提交「評估補價申請書」
補地價的第一步，是向香港房屋委員會（房委會）正式提交一份名為「評估補價申請書」(表格HD1065C) 的文件。填妥申請書後，你需要附上單位樓契的副本，還有一筆申請評估補價的手續費。這筆費用需要以劃線支票或銀行本票支付，抬頭寫明「香港房屋委員會」。然後，將所有文件親身交往或郵寄至房委會的指定辦事處便可。
步驟二：等待房委會委派測量師上門估價
房委會收到申請後，會先發出確認信，之後便會委派認可的測量師行與你聯絡，預約時間上門為單位進行估價。測量師會評估單位的市值，評估標準包括單位狀況、景觀、座向等。這裡有一個很實際的提示，單位的內部裝修會直接影響估價。如果單位裝修得美輪美奐，估值自然會提高，連帶需要繳付的補價金額亦會相應增加。所以，若有大型翻新工程的打算，建議在完成補地價程序後才進行。
步驟三：收到「評估補價通知書」後繳付補價
測量師上門視察後大約一個月，你就會收到房委會發出的「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明你的單位需要補交的確實地價金額。收到通知書後，你有兩個月的時間去繳付這筆款項。如果對評估的市值有異議，你可以在通知書發出後的28天內以書面形式提出反對。若沒有問題，便需在限期內以銀行本票或經由律師行支付全數金額。
步驟四：領取「解除轉讓限制證明書」並於土地註冊處登記
當你成功繳付補價後，房委會便會向你發出一份非常重要的文件，就是「解除轉讓限制證明書」。這份證明書是單位已經解除轉讓限制的官方證明。下一步，你需要將這份證明書送到土地註冊處進行登記。這個步驟非常關鍵，因為它代表你的單位在法律層面上，已經正式移除了買賣的限制。一般在實際賣樓時，這個登記程序會交由律師代為處理。
步驟五：完成後即可在公開市場自由買賣
完成所有登記手續後，你的居屋單位就等同於一間私人樓宇。從此，你可以自由地在市場上放售、出租或轉讓，買家亦不再局限於綠表或白居二資格人士。這不但大大增加了單位的潛在買家基礎，亦有效解決了部分業主因買家資格限制而面對居屋賣唔出的困境，讓你能夠根據市場狀況，為自己的資產作出最有利的決定。
出售居屋財務規劃：按揭、估價與潛在風險
當業主心裏盤算「居屋可以賣嗎」這個問題時，除了要了解轉讓限制，更需要對背後的財務細節有通盤考慮。當中涉及的按揭、估價與潛在風險，環環相扣，直接影響到出售的順暢度與最終收益。現在讓我們逐一拆解，助你規劃最穩妥的出售方案。
未補地價居屋按揭大解構：政府擔保期如何影響買家承造按揭？
未補地價的居屋，其按揭申請與私樓的最大分別，在於香港房屋委員會（房委會）提供的「按揭擔保期」。你可以將它理解為政府為這層樓的按揭做了一個擔保。
這個擔保期由單位首次出售日起計，為期30年。銀行在審批居二市場買家的按揭申請時，非常依賴這個擔保期。它們會用一條簡單的公式來計算剩餘的擔保年期：30年 – 單位樓齡 = 剩餘擔保期。
這個剩餘擔保期，直接決定了買家可以承造的按揭年期和成數。一般來說，只要單位樓齡尚輕（例如19年或以下），剩餘擔保期充足，銀行都樂意批出較長的還款期及較高的按揭成數。綠表買家最高可承造九成半按揭，而白居二買家則最高為九成，最長還款期可達25年。
換句話說，你單位的樓齡，會直接影響潛在買家的購買力。
未補地價居屋可以加按或轉按套現嗎？
這是一個很多業主關心的問題。答案是，規管非常嚴格。
想透過未補地價居屋「加按」來套現現金周轉，必須先向房委會提交申請，並且只有在非常特殊的家庭狀況下才會獲批。這些情況包括籌集醫藥費、家庭成員的教育開支、殮葬費，或因離婚而需要支付樓價份額給前配偶等。如果未經批准私自加按，即屬違法行為。
至於「轉按」（平手轉按），則相對簡單。如果業主只是希望轉換到另一間銀行以獲取更優惠的按揭利率，而過程中不涉及提取額外現金，房委會一般都會批准。
個案分析：不同樓齡居屋業主的最佳出售策略
新居屋業主：應持貨至禁售期屆滿，還是提早於第二市場放售？
對於手持新居屋的業主，「居屋幾耐可以賣」是一個關乎重大決策的問題。選擇在禁售期內，符合資格後立即於第二市場放售，好處是能夠提早鎖定利潤，將資金套現。但缺點是，頭幾年的轉售價可能受限於原價，而且買家群體只限於綠表和白居二人士，議價空間相對較小。
另一個選擇是長期持有，等待長達10年或15年的禁售期過去，完成補地價後在公開市場出售。這樣做的好處是，單位可以賣給任何買家，售價能完全反映市場價值，潛在升幅可能非常可觀。但缺點是時間成本極高，期間樓市亦存在不確定性。這是一個在短期流動性與長遠升值潛力之間的取捨。
高樓齡居屋業主：如何評估單位估價及潛在買家的按揭能力？
對於持有高樓齡居屋的業主，最大的挑戰往往不是單位本身質素，而是潛在買家的按揭審批問題，這亦是導致部分單位「居屋賣唔出」的主要原因。
如前文所述，當單位樓齡接近30年，政府的按揭擔保期便會用盡。例如一個樓齡25年的居屋，剩餘擔保期只有5年。銀行即使願意批出按揭，還款期也可能非常短，導致買家每月供款額大增，難以通過壓力測試。最終，銀行可能會大幅削減按揭成數，要求買家支付更多首期。
因此，高樓齡居屋業主在放售前，建議先向多間銀行查詢對單位的估價，同時要對潛在買家可能遇到的按揭困難有心理準備。放盤時的定價需要更加務實，才能吸引到有足夠財政實力的買家。
提防違規出售：法律後果及常見陷阱
無論情況如何，業主都必須在合法合規的框架下出售居屋。任何試圖繞過轉讓限制的行為，例如在禁售期內私下簽訂協議，或未補地價就將單位出租，均屬違法。
根據《房屋條例》，非法轉讓或出租單位，一經定罪，最高可被判處罰款港幣50萬元及監禁一年。更重要的是，任何違規簽訂的買賣合約在法律上均屬無效，對買賣雙方都沒有任何保障，最終可能引致血本無歸的局面。因此，業主切勿因一時心急或貪圖方便而以身試法。
出售居屋常見問題 (FAQ)
在了解整個出售流程後，你可能還有一些具體的疑問。我們整理了幾個業主最常遇到的問題，逐一為你解答，助你更順利地完成交易。
Q1. 補地價的款項應由賣家還是買家支付？
這個問題的答案，直接影響買賣雙方的合約條款與風險。
理論上，補地價的責任在於賣家，因為賣家是解除單位轉讓限制的一方。最普遍的做法是，買賣雙方協議一個「已補地價」的成交價，合約上會列明這個總額。成交時，賣家會利用買家支付的部分樓價，去完成補地價手續。這個做法的好處是程序清晰，但賣家需要承擔房委會最終估價高於預期的風險，這會直接減少實收的利潤。
另一種較少見的做法，是在合約訂明由買家負責補地價。合約樓價會是「未補地價」的金額，並附帶條款指明補價款項由買家承擔。這種方式的風險就轉移至買家身上，如果最終估價高於預期，買家的總支出便會增加。更重要的是，補地價的款項一般不能計算在按揭貸款額之內，買家需要準備更充裕的現金。
Q2. 補地價後是否必須馬上出售單位？
答案是不需要。
當你完成補地價程序，並從房委會取得「解除轉讓限制證明書」及在土地註冊處登記後，你的單位在法律上已經等同於一間私人住宅。這意味著你擁有全面的業權，可以自由選擇繼續自住、在公開市場放租，或是在任何你認為合適的時機出售。完成補地價，只是解除了物業的限制，並不是啟動了必須出售的倒數計時。
Q3. 資金不足如何補地價？可以申請按揭嗎？
這是一個核心的財務問題。直接的答案是，業主不能為「補地價」這筆款項本身申請按揭。原因是，在未完成補地價前，單位仍然受轉讓限制，銀行無法將其視為私人樓宇批出用作補價的按揭貸款。
不過，市場上有一個非常成熟的解決方案。業主可以與買家協議，在交易完成當日，同步處理樓價交收與補地價。具體操作如下：買家將樓價總額支付給代表律師樓，律師樓會按指示，將款項分為數部分，優先支付給房委會用作補地價，然後用餘額償還賣家原有的按揭貸款，最後的餘款才是賣家實收的金額。這個方法讓賣家無需動用自己的額外現金，就能順利完成補地價，解決了很多因資金不足而擔心居屋賣唔出的困局。
Q4. 房協居屋與房委會居屋的出售程序有何不同？
雖然房協的「住宅發售計劃」單位與房委會的居屋，在出售時都牽涉到補地價和公開市場、第二市場的概念，但兩者是由不同機構管理，因此行政程序上存在差異。
最主要的區別在於申請文件、表格、費用以及遞交申請的地點都不同。例如，申請在第二市場出售的「可供出售證明書」(准賣證)，房委會和房協就有各自的表格和辦事處。因此，業主在計劃出售單位的第一步，就是要先弄清楚自己的單位是由哪個機構發展，然後到該機構的官方網站查閱最新的指引和下載正確的申請表格。基本原則雖然相通，但行政細節務必跟從所屬機構的規定。
Q5. 未來政府會否再調整居屋的轉讓限制？
關於居屋幾耐可以賣這個問題，政府政策確實有調整的可能。沒有人能準確預測未來的政策變動，但我們可以從過往的趨勢中找到一些線索。
回顧近年來的政策方向，政府為遏抑資助房屋的炒賣風氣，轉讓限制是持續收緊的。例如，在2022年及之後推售的新居屋，轉讓限制期已由以往的10年大幅延長至15年，即業主需要持有單位滿15年後，才能補地價在公開市場出售。這反映了政府希望資助房屋能更聚焦於自住用途的政策目標。因此，業主在規劃時，應基於現行政策作決定，同時對未來政策可能進一步收緊持有心理準備。