居屋業主想出售單位，首要面對的就是複雜的禁售期。由於政府政策歷年多次修訂，不同年份購入的居屋，其轉售限制、計算方法及出售條件均有天壤之別，令不少業主感到困惑。究竟您的單位何時才符合資格出售？應循第二市場轉售還是補地價後於公開市場放盤？本文將為您整合2026年最新居屋轉售政策，一文詳解由2019、2020年以至歷年的禁售期計算方式、補地價全攻略，以及完整的賣樓流程，助您清晰掌握所有關鍵步驟，順利完成物業交易。
居屋禁售期2026：最新政策、計算方法及出售限制
談到居屋禁售期，相信不少業主都想知道自己單位的轉售限制。政府為了確保資助房屋資源能幫助有需要的人，近年持續收緊轉售政策。了解最新的居屋禁售期2026政策方向，以及如何正確進行居屋禁售期計算，是每位居屋業主放盤前的必修課。不同年份購入的單位，例如居屋禁售期2019或居屋禁售期2020的規定都有很大分別，所以第一步就是要弄清楚自己單位適用的規則。
各年份居屋禁售期及出售條件總覽（附圖表）
居屋的轉售限制並不是一成不變的。政策隨着時間推移變得越來越嚴格，主要的分水嶺年份包括2018年、2019年及2022年。為了讓你一眼看懂，我們整理了以下的圖表，清晰列出不同首次推售年份的居屋，其對應的轉售限制、出售條件和可補地價年期。
（此處為表格內容，涵蓋首次推售年份、第一階段轉售限制、第二階段轉售限制、可補地價年期）
[圖表位置]
| 首次推售年份 | 第一階段轉售限制 (只可在第二市場) | 第二階段轉售限制 (只可在第二市場) | 可補地價於公開市場自由出售 |
|---|---|---|---|
| 2022年及之後 | 首5年內：不高於原價售予合資格人士 | 第6至15年：可自行定價售予合資格人士 | 滿15年後 |
| 2019年至2021年 | 首2年內：不高於原價售予合資格人士 | 第3至10年：可自行定價售予合資格人士 | 滿10年後 |
| 2018年 | 首2年內：以原價售予房委會提名人 | 第3至5年：可自行定價售予合資格人士 | 滿5年後 |
| 2007年至2017年 | 首2年內：須先被房委會拒絕回購申請 | 滿2年後：可自行定價售予合資格人士 | 滿5年後 |
| 1982年至2006年 | 轉讓限制期已過 | 轉讓限制期已過 | 可隨時補地價 |
如何計算你的單位禁售期？
了解自己單位的禁售期，其實計算方法很直接。關鍵在於找到一個正確的起始日期，所有限制年期都是由那一天開始計算。
禁售期計算起點：由首次轉讓契據日期起計
所有居屋禁售期的計算起點，都統一由「首次轉讓契據」簽署當日起計，並非抽籤日、揀樓日或收樓日。這份文件是業主從房委會首次購入單位時簽訂的正式樓契，你可以在自己的樓契文件上找到這個確實日期。有了這個日期，再對照上文的圖表，就可以準確判斷你的單位目前處於哪個轉售階段，以及何時可以進入下一個階段。
互動計算機：輸入首次購入年份，即時了解轉售資格
為了讓大家更方便地掌握自己單位的轉售資格，我們設計了一個互動計算機。你只需要輸入單位的「首次轉讓契據年份」，系統就會即時告訴你現時可以在哪個市場出售、有什麼價格限制，以及距離可以補地價在公開市場出售還有多長時間，整個過程簡單又快捷。
最新政策影響：50年按揭擔保期如何激活第二市場？
除了禁售期，政府的按揭政策也直接影響居屋的流轉。房委會自2026年起，將居屋第二市場的最長按揭擔保期由30年大幅延長至50年。這個改動激活了整個第二市場。因為買家可以申請年期更長的按揭，每月供款額隨之降低，令一些樓齡較高的二手居屋變得更具吸引力。對於持有單位已一段時間、準備在第二市場放盤的業主來說，這無疑是一個好消息，因為潛在買家的購買力實質上是提升了。
政策前瞻：對未來居屋業主的潛在影響
展望未來，雖然政府不斷延長禁售期以壓抑短期炒賣，但是完全禁止資助房屋流入私人市場的可能性不大。政府的立場是，容許業主在符合年期限制及補地價後於公開市場出售單位，能夠促進房屋流轉，為整體市場增加供應。同時，這也為資助房屋業主提供一個向上流動的「房屋階梯」，讓他們在經濟條件改善後，可以換購私樓，騰出原有的居屋單位在第二市場流轉。所以，未來的政策大方向，預計仍會在這個「遏止炒賣」與「促進流動」的平衡點上進行微調。
歷年居屋禁售期政策詳解（按首次推售年份）
談到居屋禁售期，許多朋友第一時間都會感到困惑，因為不同年份的政策確實有很大分別。其實只要弄清楚你的單位是哪一年首次推售，再對照相應的規定，整個居屋禁售期計算就會變得相當清晰。政府為了回應不同時期的房屋需求及市場狀況，多次調整轉售限制，讓我們一起由近到遠，逐一拆解歷年的政策細節。
2022年及之後：15年禁售期
這是目前最嚴格的轉售限制，適用於「居屋2022」以及之後推出的所有新居屋，包括未來可能推出的居屋禁售期2026計劃。如果你是近年的新業主，就需要特別留意這套長達15年的規定。
首5年：只可以不高於原價轉售予「提名買家」
在簽訂首次轉讓契據後的首5年內，業主不能從物業升值中獲利。你只可以將單位以不高於原來首次買入價的價格，在居屋第二市場轉售予合資格的「提名買家」，即持有有效「購買資格證明書」的綠表或白表人士。
第6至15年：可在第二市場自行定價轉售
當單位持有期踏入第6年，直至第15年屆滿前，限制會稍微放寬。業主仍然只能在居屋第二市場出售單位，但可以自行議定價格，無需再受原價限制。這段時間是單位潛在升值後，在有限市場內變現的機會。
滿15年後：可補地價於公開市場自由出售
持有單位滿15年後，業主終於可以迎來最大的自由度。你可以選擇向房委會繳付補地價，解除單位的轉讓限制。完成補地價後，單位就等同於私人樓宇，可以在公開市場自由出售、出租或以任何方式轉讓，買家不再局限於綠、白表人士。
2019年至2021年：10年禁售期
對於抽中居屋禁售期2019或居屋禁售期2020的業主來說，你們適用的是10年期的轉售限制。這套規則是現行15年政策前的一代，限制比現時稍為寬鬆。
首2年：只可以不高於原價轉售予「提名買家」
與最新的政策相似，在首2年內，業主同樣不能在轉售中獲利。單位只可以在居屋第二市場，以不高於首次買入價的價格，售予合資格的提名買家。
第3至10年：可在第二市場自行定價轉售
持有期進入第3至第10年，業主便可以在居屋第二市場自行定價出售單位給合資格人士，操作上與現行政策的第二階段相似，只是年期較短。
滿10年後：可補地價於公開市場自由出售
只要單位持有期滿10年，業主就可以申請補地價。繳付補價後，單位便能在公開市場自由買賣或出租。
2018年：5年禁售期（分階段）
2018年推售的居屋，其轉售限制相對獨特，設有較複雜的分階段安排。
首2年：以「原來買價」售予房委會提名人
在首2年內，業主必須透過房委會，以「原來買價」將單位售予房委會所提名的買家。這與其他年份在第二市場自行尋找買家的方式有所不同。
第3至5年：可於第二市場自行定價出售
由第3年至第5年，業主就可以在居屋第二市場自行定價出售單位予合資格人士。
滿5年後：可補地價於公開市場自由出售
持有單位滿5年後，業主便可繳付補價，繼而在公開市場自由出售單位。
2007年至2017年：5年禁售期
這段時期的居屋，轉售限制期同樣是5年，但操作上有一項特別的程序要求。
首2年內：須先向房委會申請回售並被拒
在首2年內，房委會政策上不作回購。但如果業主想出售，程序上必須先向房委會申請回售，並取得房委會的拒絕信，之後才能在第二市場放盤。
滿2年後：可在第二市場自行定價出售
持有單位滿2年後，業主就可以在居屋第二市場自行定價出售，無需再經過申請回售的程序。
滿5年後：可補地價於公開市場自由出售
當單位持有期滿5年，業主便可透過補地價，將單位在公開市場自由出售或出租。
1982年至2006年：轉讓限制期已過
如果你持有的居屋是在這個相當早的時期購入，那麼恭喜你，單位的轉讓限制期早已屆滿，擁有最大的出售彈性。
途徑一：無需補價，於居屋第二市場出售
你可以選擇無需補地價，直接將單位放於居屋第二市場，售予合資格的綠表或白表買家。這是最直接簡單的方式。
途徑二：繳付補價後，於公開市場自由出售或出租
你也可以選擇先向房委會繳付補價，解除所有轉讓限制。之後，單位便可像一般私樓一樣，在公開市場自由出售給任何人士，或者將其出租，賺取租金回報。
居屋補地價全攻略：解除轉讓限制、通往公開市場的鑰匙
當你手上的居屋單位過了關鍵的居屋禁售期，想在市場上自由出售或出租，補地價就是必須了解的一步。這一步好像是為你的單位解鎖，讓它能像一般私樓一樣，在公開市場上交易，不再受買家資格的限制。想知道居屋禁售期計算方法，或了解居屋禁售期2026的最新動向，就要先弄清楚補地價這回事。
什麼是居屋補地價？為何必須補地價才能自由買賣及出租？
簡單來說，居屋補地價就是業主向政府歸還當年買樓時所享有的折扣差價。因為當初政府是以低於市價的折扣資助你置業，所以單位設有轉讓限制。如果你想將單位出售給非「綠表」或「白居二」資格的人士，或者想將單位出租，就必須先補回這筆差價。完成補地價後，你的單位便會解除轉讓限制，等同於一間私人物業，可以自由買賣、出租，甚至進行加按，讓你更靈活地運用資產。
居屋補地價金額計算方法
官方計算公式：補價時市值 x (購入時折扣率)
補地價的金額並不是一個固定數目，它會隨著市場樓價浮動。計算方式其實很直接，房委會的官方公式是：
補價金額 = 單位在補價時的十足市值 x (購入單位時的折扣率)
這裡的「補價時市值」是由房委會委派的測量師，在你提交申請時評估的市場價格，而不是你自行找的估價。而「購入時折扣率」則是你當年買入單位時，樓價相對於當時市值的折扣百分比。
如何從樓契查閱單位的準確折扣率？
很多人會記得自己是用「五二折」或「七折」買樓，但最準確的折扣率，其實是白紙黑字記錄在你的樓契，即是「首次轉讓契據」之中。因為由政府公布銷售計劃到你實際簽署買賣合約，中間樓市可能已經變動，所以樓契上的折扣率才是最終用來計算補地價的官方依據。在準備申請前，最好先翻閱一下這份重要文件。
計算實例分析
假設一個在居屋禁售期2019年推售的單位，業主當年以市價五二折（即折扣率為48%）買入，買入價為300萬元。過了若干年後，業主打算在公開市場出售單位。在提交補地價申請時，房委會評估該單位的市值已升至650萬元。
根據公式，需要補上的地價金額為：
650萬元（補價時市值）x 48%（購入時折扣率）= 312萬元
由此可見，隨著樓價上升，需要補付的金額也可能相當可觀。
居屋補地價申請流程五部曲（附流程圖）
整個申請流程清晰有序，主要分為五個步驟，只要跟著走，就能順利完成。
第一步：提交「評估補價申請書」
首先，業主需要填妥「評估補價申請書」，連同樓契副本和申請費用（現時為數千港元，具體金額以房委會公布為準），遞交至房委會總部。
第二步：房委會委派測量師進行估價
房委會收到申請後，會發出認收通知，然後委派認可的測量師行聯絡你，預約時間上門視察單位，以評估單位的當時市值。
第三步：接收「評估補價通知書」
測量師完成估價後，大約一個月內，你便會收到由房委會發出的「評估補價通知書」，上面會清楚列明你的單位需要補付的地價總額。
第四步：在限期內繳付補價
收到通知書後，你有兩個月的時間去繳付補價。必須在限期內完成付款，否則這次申請便會作廢，之前繳交的申請費也不會退還。
第五步：領取及登記「解除轉讓限制證明書」
繳付補價後，房委會便會發出「解除轉讓限制證明書」。這是最關鍵的文件，代表你的單位已正式解除轉讓限制。最後一步，記得要將這份證明書交往土地註冊處進行登記，整個程序才算圓滿結束。
補地價三大注意事項：避開估價陷阱
在申請補地價的過程中，有幾個細節值得留意，可以幫助你更好地規劃預算，避免不必要的開支。
注意一：申請前先向銀行初步估價
在正式向房委會提交申請前，可以先向幾家主要銀行，例如匯豐銀行、中國銀行或恒生銀行，為你的單位做一個初步的網上估價。這樣做的好處是，你可以對單位的大約市值心裡有數，從而估算可能需要的補價金額，方便你提早進行財務規劃。
注意二：補地價前避免進行大型裝修
這是一個很實際的提醒。因為房委會委派的測量師是根據單位的現況進行估價。如果你的單位剛剛完成豪華裝修，狀態非常理想，評估出來的市值自然會更高，你需要繳付的補地價金額也隨之增加。所以，如果計劃將單位出售，比較明智的做法是先完成補地價程序，之後才讓新買家按自己的喜好進行裝修。
注意三：補地價由誰負責？買賣雙方責任釐清
在實際交易中，補地價的責任方通常有兩種安排。最常見的做法是由賣方負責，即賣方先完成整個補地價程序，然後以一個已補妥地價的「公開市場價」將單位出售。這樣做的好處是流程清晰，買家購入的單位已是自由身，與買賣私樓無異。另一種情況是由買賣雙方協商，由買方負責補地價，但這操作較複雜，而且補地價的款項一般不能計算在按揭貸款內，對買方的現金要求非常高，因此在市場上較為少見。在簽訂任何買賣合約前，雙方必須清楚界定由誰負責補地價，並在合約上明確列明。
第二市場買賣實戰：禁售期內合法出售單位流程
想在漫長的居屋禁售期內出售單位，並非完全無計可施。只要循合法途徑，善用「居屋第二市場」，即使是受居屋禁售期2019或居屋禁售期2020政策影響的單位，業主也能夠將物業轉售予合資格買家。整個過程比想像中簡單，關鍵在於申請兩份重要的文件：「准賣證」與「准買證」。
第二市場 vs. 公開市場：核心區別比較
在深入了解流程前，我們先要清晰分辨「第二市場」和「公開市場」這兩個概念。兩者最核心的分別，在於「是否需要補地價」以及「買家的身份資格」。
簡單來說，第二市場是一個受政府資助的轉售市場。業主不需要預先支付補地價，就可以將單位出售。不過，買家必須是符合資格的人士，例如綠表持有人或持有有效「白居二」資格證明的買家。
相反，公開市場就等同於一般私人樓宇買賣。業主必須先向政府繳付補地價，解除單位的轉讓限制。之後，單位就可以自由售予任何人士，不再設有買家資格限制。
賣方流程：申請「可供出售證明書」（准賣證）
業主想在第二市場放售單位，第一步就是要向有關當局申請一份名為「可供出售證明書」的文件，坊間一般稱之為「准賣證」。整個申請流程直接清晰，主要分為以下幾個步驟。
第一步：分辨單位隸屬房委會或房協
首先，你要確定自己的單位是由房屋委員會（房委會）還是房屋協會（房協）發展的。這一步十分重要，因為兩者的申請表格、遞交地點以至費用都有所不同。如果搞錯了，只會延誤申請進度。一般來說，可以查閱樓契或上網搜尋屋苑資料來確認。
第二步：準備申請文件及費用
確認單位歸屬後，就可以準備所需文件。通常包括填妥的指定申請表格、樓契副本，以及申請所需的行政費用。費用會以劃線支票或銀行本票形式支付，記得抬頭要寫清楚是「香港房屋委員會」還是「香港房屋協會」。
第三步：遞交申請及等待批核
文件準備齊全後，便可遞交申請。房委會的單位，需要交到所屬的租約事務管理處；而房協的單位，則要交到其特定的辦事處。遞交後，機構會進行審核，確認業主資格及單位資料無誤。這個過程通常需要數星期時間。
第四步：獲發證明書後方可放盤
成功獲批後，你就會收到由房委會或房協發出的「可供出售證明書」。記住，必須在成功取得這份證明書之後，才可以正式委託地產代理放盤，或者與潛在買家簽訂任何買賣協議。這份准賣證對賣家而言是沒有有效期的，可以讓你更靈活地部署賣樓計劃。
買方資格：「購買資格證明書」（准買證）申請及有效期
當你準備好賣樓時，你的潛在買家亦需要一份名為「購買資格證明書」（准買證）的文件。這份文件證明了他們符合購買未補地價居屋的資格。與賣方的准賣證不同，買方的准買證設有有效期，通常為簽發日期起計12個月。這代表市場上合資格的買家是流動的，亦是你放盤時需要考慮的市場因素之一。
違規出售或出租居屋的法律後果
了解居屋禁售期的規定非常重要，因為一旦在限制期內違規將單位出售或出租，後果可以十分嚴重。這不單純是行政上的問題，而是會直接觸及法律層面。不論是居屋禁售期2019的舊有規定，還是未來可能出現的居屋禁售期2026新政策，當中的法律框架都相當清晰，業主必須小心處理。
法律依據：《房屋條例》相關條文
所有關於居屋轉讓的限制，法律基礎都源於香港法例第283章《房屋條例》。這條例清楚列明，資助出售單位的業主必須遵守特定的轉讓限制。簡單來說，政府以折扣價批出居屋的原意是協助市民自置居所，所以條例設定了清晰的界線，防止有人利用公共資源作短期炒賣或不當圖利。任何繞過規則的行為，都會被視為直接觸犯法例。
刑事責任：最高罰款50萬及監禁一年
如果業主在未補地價的情況下，於公開市場出售或出租單位，這就構成了刑事罪行。根據《房屋條例》，一經定罪，最高的懲罰是罰款港幣50萬元，並且監禁一年。這個罰則相當重，反映了政府打擊違規行為的決心。所以，任何存有僥倖心態的嘗試，都可能要付出沉重的代價。
民事後果：買賣協議及按揭均屬無效
除了刑事責任，違規交易在民事層面上亦會引發極大問題。法律規定，任何違反轉售限制而訂立的買賣協議、轉讓契據、甚至是相關的按揭安排，全部都會被視為無效。所謂「無效」，意思是這份合約在法律上從一開始就不成立。對買家來說，即使付了錢，也無法獲得單位的合法業權。對賣家來說，整個交易不具法律約束力，可能引發無窮的糾紛與追討。
財務限制：未補地價前不可隨意加按或轉按
居屋的轉讓限制，也延伸到單位的按揭安排上。在未補地價之前，居屋業權並不完整，業主不可以像處理一般私樓那樣，隨意將單位加按套現，或者轉按至其他銀行。如果確實有資金需要，必須先向房屋署署長申請並取得書面同意。未經許可而進行的任何按揭或貸款安排，同樣會被視為違反條例，相關的按揭文件亦會無效。
居屋禁售期及買賣常見問題 (FAQ)
關於居屋禁售期的各種細節，相信大家心中都有了一定的了解。不過，實際操作時總會有些特殊疑問，我們整理了幾個業主最常遇到的問題，希望能幫到你。
問：補地價後，是否必須立即出售？可以改為出租嗎？
答：完成補地價後，你的單位在法律上就等同於私人樓宇，擁有完全的處置權。所以，你並非必須立即出售單位。你可以按照自己的計劃，選擇繼續自住，或者將整個單位合法出租，時間上完全沒有限制，相當靈活。
問：支付補地價的資金，可以透過為該單位申請按揭來籌集嗎？
答：這是不可以直接操作的。因為在繳付補地價之前，單位仍然受轉讓條款限制，銀行不能為此承造新的按揭。不過，實際操作上是有方法的。你可以預先與銀行及律師樓協調，安排在成功補地價、取得「解除轉讓限制證明書」的當日，同步簽署新的按揭契，利用新按揭的貸款來支付部分樓價或作其他用途。整個過程需要精準的時間安排。
問：在禁售期內，我可以將未補地價的單位分租部分房間嗎？
答：絕對不可以。根據《房屋條例》，未補地價的資助房屋，不論是整個單位或分租部分房間，都屬於違法行為。業主必須一直為單位的唯一住戶。一經定罪，後果非常嚴重，除了會留有案底，最高可被罰款港幣50萬元及監禁一年，千萬不要以身試法。
問：是否有完全無需補地價的居屋？
答：有的，不過這屬於極少數的歷史特例。香港最早期的居屋，即第一期至第三期甲的部分屋苑，例如順緻苑、置樂花園等，因為當時的地契條款與後來不同，所以沒有轉讓限制。這些單位的業主，可以在自由市場上隨時出售或出租，完全無需補地價。
問：政府未來會否再次調整居屋轉售限制？
答：政府政策會隨社會及市場環境變化而調整。回顧過去，由居屋禁售期2019及居屋禁售期2020的10年限制，到最新的居屋禁售期2026政策收緊至15年，可見趨勢是為了更好地落實「居者有其屋」的目標，遏止短期炒賣。雖然未來政策難以預測，但政府曾表示，容許補地價後在公開市場出售，是為了維持房屋階梯的流動性，讓業主有向上流動的機會。因此，預計政府會繼續在「防止炒賣」和「維持流動性」之間尋找平衡點。