對不少綠表買家而言，購買二手居屋最吸引之處，莫過於按揭申請或可豁免壓力測試，大大減輕上車的入息要求。然而，這項豁免並非必然，當中存在關鍵分野與例外情況。物業由房委會還是房協興建？政府擔保期是否仍然生效？樓齡會否影響按揭成數？這些因素都直接影響審批結果。本文將為您一文看清綠表買二手居屋的壓力測試豁免條件，深入剖析三大例外情況，並拆解兩個常見的按揭陷阱，助您準確評估資格，避開潛在風險，順利完成置業大計。
綠表買二手居屋：壓力測試豁免原則
談及綠表買二手居屋壓力測試，不少準買家都想知道自己是否需要過關。其實，豁免與否有一個相當清晰的原則，只要理解了箇中關鍵，就能輕鬆判斷自己的情況，讓整個按揭申請過程更順暢。
關鍵分野：房委會 vs 房協居屋
要理解綠表買居屋壓力測試的豁免條件，第一個要問的問題就是：您心儀的單位，究竟是屬於房屋委員會（HA），還是房屋協會（HS）？這兩者在按揭審批上，有著根本性的分別，可以說是決定您是否需要進行壓力測試的第一道分水嶺。
房委會（HA）居屋：政府擔保期內豁免壓力測試
絕大部分市面上的二手居屋，都由房委會興建。由於政府為這些單位提供了長達50年的按揭貸款擔保期，只要單位仍在擔保期內，銀行便視之為極低風險的貸款。因此，綠表買家申請按揭時，一般都無需通過壓力測試。
房協（HS）居屋：沒有政府擔保，審批視同私樓
情況來到房協就完全不同了。房協屬於非政府資助機構，其興建的居屋（例如「住宅發售計劃」下的單位）並沒有得到房委會的按揭貸款擔保。對銀行而言，這類貸款的信貸風險與一般私樓無異。所以，銀行會以審批私樓的標準來處理按揭申請，買家必須通過壓力測試。
政府擔保解構：為何銀行無需進行壓測？
您可能會好奇，為何一個「政府擔保」，就有這麼大的威力？原理其實很直接。
政府作為最終擔保人，大幅降低銀行信貸風險
在房委會的擔保機制下，假如業主不幸斷供，導致物業被銀行收回拍賣，而拍賣所得的款項不足以償還全部按揭貸款，差額將由政府承擔。換句話說，政府就是這筆貸款的最終擔保人。有了這重保障，銀行需要承擔的信貸風險便大幅降低，自然無需再用嚴格的壓力測試來評估申請人的還款能力。
豁免壓測不代表無需審查，銀行仍會評估基本還款能力
不過，有一點必須要清楚。豁免壓力測試，並不等於銀行會「閉上眼」批出貸款。銀行仍然會進行基本的審查，例如評估申請人申報的家庭總收入，是否足以應付每月的供款。如果申請人的信貸紀錄極差，或有其他未清還的巨額債務，銀行依然有權拒絕按揭申請。簡單來說，豁免的只是「加息兩厘」的壓力測試部分，基本的還款能力評估還是會做的。
壓力測試的例外情況：三大必知場景
雖然一般情況下，綠表買二手居屋壓力測試是獲得豁免的，不過凡事總有例外。了解這些特殊情況，可以幫助你更準確地規劃財務預算，避免在申請按揭時出現意料之外的狀況。其實，只要掌握以下三個關鍵場景，你就能清楚判斷自己的情況是否需要進行綠表二手居屋壓力測試。
例外一：購買房協二手居屋
房協居屋沒有政府擔保，銀行需自行評估風險
第一個需要留意的例外情況，就是目標單位由房屋協會（房協）而非房屋委員會（房委會）興建。兩者最大的分別在於，房委會的居屋有政府提供按揭擔保，而房協的居屋則沒有。因為缺少了政府這個強大的擔保人，銀行就需要自己承擔所有信貸風險，所以審批按揭時會變得更加謹慎，處理方式也會與私樓看齊，要求申請人必須通過壓力測試。
申請高成數按揭須經按揭保險公司（HKMC）審批
正因為房協居屋的按揭審批標準跟隨私樓，如果你希望申請高成數按揭（例如九成），就必須通過香港按揭證券有限公司（HKMC）申請按揭保險。整個申請流程、保費計算以及審批準則，都與一般私樓的按揭保險申請完全相同，這也是綠表買居屋壓力測試的一個常見例外。
例外二：房委會居屋超出50年擔保期
如何計算剩餘擔保期：50年 – (現時年份 – 首次發售年份)
即使是房委會的居屋，政府的擔保也不是永久的。自2026年起，擔保期已由30年延長至50年，由單位的首次發售日期起計。你可以用一條簡單的公式，計算出心儀單位的剩餘擔保期：將50年減去單位的樓齡（即現時年份減去首次發售年份），就能得出結果。
超出擔保期的後果：按揭成數降低並須通過壓力測試
當單位的樓齡超過50年，意味著政府的擔保期已經完結。在這個情況下，銀行批核按揭時便失去了政府的保障。所以，銀行會將其視為一宗普通的私樓按揭申請，這會帶來兩個直接後果：第一，最高按揭成數會大幅降低；第二，申請人必須通過壓力測試，以證明其還款能力。
例外三：已補地價的居屋
物業性質等同私樓，買家身份不再影響按揭審批
最後一個情況最為直接。當居屋業主已向政府補繳地價後，單位的性質就從資助房屋轉變為可以在公開市場自由買賣的私樓。在這種情況下，不論買家持有的是綠表還是白表資格，其身份對於按揭審批已再沒有任何影響，因為交易的物業本質上就是一間私樓。
按揭申請流程與標準完全跟隨私樓指引
因為物業已經是私樓，所以整個按揭申請的流程與標準，包括按揭成數、最長還款年期、入息要求以至壓力測試，都會完全按照金融管理局對私人物業的最新指引進行。申請人需要符合私樓買家的所有資格與要求，才能成功獲批按揭。
自我評估：我需要通過壓力測試嗎？
提到綠表買二手居屋壓力測試，很多人都會感到困惑。其實，想知道自己是否需要進行綠表買居屋壓力測試，過程並不如想像中複雜。只要跟著以下幾個簡單步驟，你就可以快速評估自己的情況，得到一個清晰的答案。
三步即知評估結果
整個評估過程非常直接，主要圍繞兩個核心問題：單位由哪個機構興建，以及單位的首次發售年份。我們將其簡化為三個步驟，讓你即時了解結果。
第一步：選擇居屋機構（房委會／房協）
首先，你需要確定心儀單位是由房屋委員會（房委會）還是房屋協會（房協）興建。這一步是整個評估的關鍵，因為兩者的按揭審批準則有根本分別。簡單來說，房委會居屋因為有政府擔保，銀行審批會寬鬆很多。相反，房協居屋沒有這層擔保，銀行審批時會謹慎得多，標準更貼近私人樓宇。
第二步：輸入單位首次發售年份
在你確認單位屬於房委會之後，下一步就是找出它的「首次發售年份」。這個年份非常重要，因為它直接決定了政府擔保期還剩下多久。政府為房委會居屋提供由首次出售日期起計長達50年的擔保。只要單位仍在擔保期內，銀行便有信心豁免壓力測試。
第三步：獲取即時評估報告（需要／豁免）
完成以上兩步，你基本上已經有了答案。我們可以總結出以下評估結果：
- 豁免壓測：如果你選擇的是房委會居屋，並且其首次發售年份距今未超過50年，那麼申請按揭時基本上可以豁免壓力測試。
- 需要壓測：如果單位屬於房協，或者雖然是房委會居屋但首次發售年份已超過50年，那麼銀行在審批按揭時，就會要求你必須通過壓力測試。
成功豁免壓測：按揭申請全攻略
當你已確認自己符合豁免「綠表買二手居屋壓力測試」的資格，接下來就是正式進入按揭申請的環節。雖然免除了壓力測試，申請過程相對簡單，但當中關於按揭成數、還款年期和入息證明的細節，仍然有不少地方需要留意。以下就為你逐一拆解，助你順利完成整個申請流程。
按揭成數與年期
綠表買家最高95%按揭成數詳解
對於綠表買家來說，最大的優勢之一就是可以申請高達95%的按揭成數。這意味著你只需準備樓價5%的資金作為首期，大大減輕了置業初期的財政負擔。這項優惠的主要原因是房委會為單位提供了按揭貸款擔保，銀行承擔的風險極低，因此願意批出更高的貸款額。相比之下，白表買家最高只能申請90%按揭，首期支出足足多出一倍。舉例來說，一個300萬的單位，綠表買家首期只需15萬，而白表則需要30萬，其中的差別相當明顯。
最新30年最長還款年期計算準則
隨著政府將居屋的擔保期由30年大幅延長至50年，銀行亦相應放寬了按揭年期的計算。自2026年3月1日起，二手居屋的最長還款年期已由25年延長至30年。這項新政策讓每月供款額變得更輕鬆，資金運用上更有彈性。計算準則主要視乎單位的首次發售日期。一般來說，只要單位的首次發售日期距離現時不足40年，銀行大多願意批出最長的30年還款期以及95%的按揭成數。不過，假如樓齡已介乎40至50年之間，銀行雖然仍有機會批出30年還款期，但按揭成數或會降至80%，選擇單位時要特別留意這一點。
入息證明要求
退休或無固定收入人士如何處理入息證明？
許多綠表申請人可能是退休人士，或者沒有固定的受薪工作，他們可能會對入息證明的要求感到疑惑。其實，由於有房委會的擔保，銀行對豁免了綠表買居屋壓力測試的申請人，在入息證明的審批上非常寬鬆。即使申請人是退休人士或家庭主婦，沒有固定的入息紀錄，銀行通常都接納申請。申請人只需在銀行提供的特定文件上，以聲明方式申報個人或家庭有足夠能力應付每月供款即可。
銀行接受以「聲明書」申報家庭總收入
這種處理方式的核心在於一份「聲明書」。申請人可以在這份文件上，申報整個家庭的總收入，例如將子女給予的家用也計算在內，而無需提交繁瑣的證明文件。銀行會以此聲明作為評估還款能力的基礎。雖然正式的壓力測試已被豁免，但銀行內部仍然會進行一個非常基本的供款與入息比例計算。普遍來說，只要每月供款額不超過所申報家庭總收入的50%，按揭申請就很大機會獲批。因此，在填寫聲明書時，應確保申報的總收入至少是預計每月供款額的兩倍，以確保申請過程暢順。
常見陷阱分析：兩大個案助您避險
綠表買二手居屋壓力測試的豁免條件雖然吸引，但實際操作時，有幾個常見的陷阱需要特別留意。這些陷阱往往源於一些容易被忽略的細節，一不小心就可能令整個置業預算大失控。我們整理了兩個真實的個案，幫您一步步拆解，避開這些潛在風險，讓您的置業之路更加順暢。
陷阱一：混淆房委會與房協，錯判壓測資格
市場上最常見的誤解，就是將所有資助房屋都視為一樣，以為只要是居屋，就一定豁免壓力測試。事實上，居屋主要由兩個機構提供：房屋委員會（房委會）與房屋協會（房協）。它們的按揭審批標準有天壤之別。只有受房委會擔保的二手居屋，綠表買家才享有豁免綠表買居屋壓力測試的資格。相反，房協的單位因為沒有政府擔保，銀行會視同私樓處理，申請按揭時必須通過壓力測試。
案例：買家誤購房協單位，因無法通過壓測而失預算
假設買家陳先生手持綠表，看中一個心儀的二手居屋單位，並且計算好自己能負擔九成半按揭的供款。他一直以為所有居屋都豁免壓測，所以在簽署臨時買賣合約後，才正式向銀行申請按揭。結果銀行告知他，該單位屬於房協旗下，需要進行壓力測試。由於陳先生的入息未能過關，銀行最終只能批出較低成數的按揭，導致他需要臨時籌集一大筆額外首期，情況非常狼狽。
專家提示：交易前務必透過查冊確認單位所屬機構
要避免這個陷阱，方法其實很簡單。在簽署任何文件前，最穩妥的做法是進行土地查冊（Land Search）。查冊文件會清晰列明單位的業主是「香港房屋委員會」還是「香港房屋協會」，讓您即時了解物業性質，準確判斷自己是否需要準備綠表二手居屋壓力測試。
陷阱二：忽略樓齡影響，即使豁免壓測亦影響按揭成數
即使您已確認心儀單位屬於房委會，可以豁免壓力測試，亦不代表能百分百獲批最高95%按揭。另一個關鍵因素是「樓齡」，它直接影響政府的按揭擔保期，從而決定銀行最終批出的按揭成數。
案例：買家購入高樓齡單位，按揭成數由95%降至80%
買家李小姐選購了一個樓齡已達42年的房委會二手居屋單位。她計算首期時，理所當然地以最高95%按揭成數作預算。當她向銀行申請按揭時，銀行指出雖然單位豁免壓測，但由於樓齡已超過40年，剩餘的政府擔保期不足，銀行為控制風險，最多只能批出80%按揭。這意味著李小姐的首期開支，由原預算的5%大幅增加至20%，完全打亂了她的財務計劃。
專家提示：留意40年樓齡分水嶺對按揭成數的影響
現時銀行普遍以40年樓齡作為一個重要分水嶺。一般來說，首次發售日期起計40年內的房委會二手居屋，較大機會獲批足額按揭（綠表95%／白表90%）。一旦單位樓齡超過40年，即使仍在50年擔保期內，銀行批出的按揭成數也可能會下調至80%。因此，在選擇高樓齡單位時，應有心理準備需要預留更充裕的首期資金。
綠表二手居屋壓力測試：常見問題 (FAQ)
買樓是人生大事，即使了解了基本的綠表買二手居屋壓力測試豁免原則，心中總會有些疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫你釐清所有細節，讓你申請按揭時更加心中有數。
Q1：信貸評級不佳會影響壓力測試豁免資格嗎？
這個問題的答案要分開兩部分看。首先，壓力測試的豁免資格，是跟隨物業本身的政府擔保，而不是申請人的個人狀況。所以，只要你選購的是房委會旗下、並且在政府擔保期內的二手居屋，你便符合豁免壓測的資格，這點與你的信貸評級（TU）沒有直接關係。
不過，豁免壓測並不代表銀行會完全不審查你的財務背景。銀行仍然會查閱你的信貸報告，評估你的還款紀錄和誠信。如果你的信貸評級很差，例如有撇帳、破產紀錄，銀行會認為你的違約風險較高，即使有政府擔保，銀行仍然有權拒絕你的按揭申請。簡單來說，信貸評級不影響你「豁免壓測的資格」，但會直接影響你「最終能否獲批按揭」。
Q2：豁免壓測後，能否用擔保人申請按揭？
一般情況下是不可以的。因為綠表買居屋申請按揭之所以能豁免壓力測試，關鍵在於有房委會作為最終的擔保人，已經大大降低了銀行的信貸風險。在這個前提下，銀行通常不會接納額外的個人擔保人。
如果申請人本身入息不足，例如是退休人士，銀行通常會接受以「家庭入息聲明書」的方式處理。申請人只需申報家庭總收入足夠供款（例如子女給予的家用），銀行便會接納。這與需要承擔法律責任的「擔保人」概念完全不同。當然，如果你購買的是沒有政府擔保的房協二手居屋，申請按揭的流程就與私樓相近，是可以用擔保人來協助通過壓力測試的。
Q3：豁免壓力測試是否意味著按揭利率會更高？
這是一個常見的誤解。事實上，豁免壓力測試並不會導致按揭利率更高。豁免壓測是因為有政府為你的貸款做擔保，銀行承擔的風險極低，所以才不需要用壓力測試來評估你的還款能力。
銀行的貸款利率，主要是根據貸款風險來釐訂的。既然有政府擔保，風險已經很低，銀行自然沒有理由收取更高的利息。所以，合資格的居屋按揭利率，普遍會跟隨市場上的標準計劃，不會因為豁免了壓測而有任何「懲罰性」的加幅。
Q4：最新按揭政策對綠表二手居屋的壓測豁免原則有何影響？
最新的政策，主要是指房委會將居屋的擔保期由30年大幅延長至50年。這項改動對壓測豁免的「原則」本身沒有影響，但大大擴闊了「適用範圍」。
壓測豁免的核心原則依然不變：只要單位在政府擔保期內，就可以豁免。政策更新後，許多原本因樓齡較高而超出舊擔保期的單位，現在重新落入了50年的擔保期範圍內。換句話說，更多樓齡較大的二手居屋，現在都符合豁免壓力測試的資格，買家亦更容易申請到高成數按揭。所以，新政策的影響是正面的，它讓更多綠表買家可以受惠於豁免壓測這項優勢。