計劃買樓「上車」，首要任務是計算首期和可負擔樓價。而這一切都與「按揭成數」息息相關，它直接決定您需要準備多少首期資金，是置業財務規劃中最關鍵的一環。金管局近年放寬了按揭成數上限，但不同樓價、物業類型及申請人背景，可承造的按揭成數都有所不同，規則令人花多眼亂。本文為您整合【2026按揭成數終極懶人包】，由淺入深解釋按揭成數意思，附上最新按揭成數表，並深入剖析影響您貸款額的5大關鍵因素、按揭保險計劃詳情，以及居屋、村屋等特殊物業的按揭成數，助您全面掌握預算，為成功置業踏出最穩健的第一步。
按揭成數是什麼？2026年買樓財務規劃第一課
要了解按揭成數意思其實很簡單，這是在你計劃買樓時，必須掌握的第一個財務概念。你可以把它想像成，銀行願意為你的新居「夾錢」的比例。簡單來說，按揭成數就是銀行批出的貸款金額，佔物業總價值的百分比。例如，一個價值800萬的單位，如果銀行批出七成按揭，就代表銀行會借出560萬，而餘下的240萬，就是你需要自己準備的「首期」。
這個百分比直接決定了你需要準備多少首期資金，所以是整個買樓預算的核心。踏入2026年，按揭政策有了新的調整，對不少準買家來說是個好消息。在以往較嚴格的時期，許多物業的最高按揭成數只有6成，意味著買家需要準備更多的前期資金。現在，符合條件的自用物業，最高按揭成數已經放寬至七成，大大減輕了首期的負擔。不過，這並不是一個固定不變的數字，最終你能借到多少，還會受到物業價格、你的入息狀況等多種因素影響。
要清晰掌握不同樓價下的貸款上限，最直接的方法就是參考最新的按揭成數表。這個列表會根據物業的價值，清楚列明不同情況下的貸款比例。接下來，我們會為你提供一張簡單易明的2026年最新按揭成數表，讓你對自己的借貸能力有一個更實在的掌握。
【2026最新按揭成數表】一張圖看懂你的最高貸款額
明白了按揭成數意思之後，下一步自然是計算自己實際上可以借到多少錢。這直接關係到你的首期預算和置業計劃。自從2026年2月28日金管局宣布放寬按揭政策後，整個計算方式變得更加清晰。我們為你整理了最新的按揭成數表，讓你能夠快速評估自己的最高貸款額。
自用住宅物業按揭成數 (無按揭保險)
在沒有申請按揭保險計劃的前提下，銀行會根據物業價值和你的身份，批出一個基本的按揭成數。你可以根據以下標準，對號入座：
- 物業價值3,000萬港元或以下：最高按揭成數為七成 (70%)。
- 物業價值3,000萬至3,500萬港元：最高按揭成數介乎六成至七成，貸款額上限為2,100萬港元。
- 物業價值3,500萬港元以上：最高按揭成數為六成 (60%)。
如果你並非首次置業，或者物業用作出租等非自用用途，銀行批出的成數會相對保守。一般來說，非首次置業人士的最高按揭成數為六成，而出租物業的按揭成數上限則為五成。
高成數按揭：按揭保險計劃 (按保)
如果你的首期預算有限，希望借取高於七成的按揭，那就要認識按揭保險計劃了。這是專為合資格人士（主要是首次置業的固定收入人士）而設的方案，讓你可以向銀行申請更高成數的貸款：
- 物業價值1,000萬港元或以下：最高可申請九成按揭。
- 物業價值1,000萬至1,500萬港元：最高可申請八成按揭。
- 物業價值1,500萬至3,000萬港元：最高可申請七成按揭。
最新變動：壓力測試已暫停
一個重要的好消息是，金管局已經暫停了實施多年的壓力測試要求。以往，銀行需要計算你在假設利率上升的情況下，還款能力是否依然穩健。現在，銀行審批按揭時，只需要計算你的「供款與入息比率」不超過50%即可。這意味著申請按揭的入息門檻降低了，讓更多人有機會成功上車。
影響你最終按揭成數的五大關鍵因素
你看完最新的按揭成數表，可能已經對自己能借多少有個大概想法。不過，除了理解基本的按揭成數意思，銀行在審批時，還會考慮很多個人化的因素，這些因素會共同決定你最終可以獲得的貸款額。以下五個關鍵點，是你規劃財務時必須要了解的。
一、物業價值與樓價
物業的價值是決定按揭成數最直接的因素。根據香港金融管理局的指引，不同樓價的物業有不同的按揭成數上限。例如一個價值1,000萬元的單位，和一個1,600萬元的單位，它們的最高按揭成數上限就已經不同。所以，在置業前，你需要先清楚目標物業的價格區間。此外，銀行最終會以它們委託的測量師行所作出的估價為準，而不是買賣合約價。如果估價低於成交價，銀行會以較低者計算貸款額，這意味著你需要準備更多首期資金。
二、你的入息背景
你的收入狀況直接關係到還款能力，銀行對此非常重視。銀行會視固定月薪為最穩定的收入來源，審批過程會比較順暢。相反，如果你的收入主要來自佣金或自己經營生意，屬於非固定收入人士，銀行在計算你的收入時會比較審慎，通常會以最近六個月的平均收入作準，而且最高按揭成數也可能會有所下調。至於收入並非來自香港的申請人，銀行在審批上亦會更加嚴謹。
三、申請人身份與置業狀況
這是影響最深遠的因素之一。首次置業人士（即申請按揭時在香港沒有持有任何住宅物業）通常能獲得較寬鬆的按揭條件，特別是在申請高成數按揭保險時。如果你並非首次置業，或者需要為家人作擔保人，而擔保人本身已有按揭在身，銀行批核的按揭成數一般需要下調一成。以公司名義買樓，按揭成數上限也會比個人名義為低。
四、物業類型與用途
你打算購入的物業是自住還是用作出租，對按揭成數有很大影響。一般來說，出租物業的風險較高，所以銀行批出的按揭成數會比較保守，例如非自住物業的按揭成數6成已經是上限。另外，物業的類型也很關鍵。標準的私人屋苑最容易獲得高成數按揭。但如果是樓齡較高的唐樓、業權相對複雜的村屋，或者是有特殊背景的單位，銀行基於風險考慮，可能會調低按揭成數，或縮短還款年期。
五、現有按揭及信貸紀錄
如果你本身已經有其他按揭貸款在身，再申請新的按揭時，你的供款與入息比率要求會變得更嚴格，而按揭成數上限亦需要下調。最後，你的個人信貸報告（TU）也是銀行審批的重要參考。一個良好的信貸紀錄，證明你是個可靠的借款人。如果紀錄不佳，例如有逾期還款紀錄，銀行除了可能提供較差的利率，甚至有機會調低你的按揭成數，或直接拒絕你的申請。
想借超過七成？按揭保險計劃 (按保) 全攻略
了解按揭成數意思之後，你可能會發現，即使金管局放寬了指引，銀行批出的按揭成數，普遍上限仍在七成。如果首期資金有限，又想購入心儀單位，按揭保險計劃（簡稱按保）就是達成目標的關鍵。簡單來說，它是一個讓銀行可以安心批出更高成數按揭的工具。
按揭保險的原理其實很直接。它並非由銀行直接承擔額外風險，而是由香港按揭證券有限公司（HKMC）向銀行提供保險。當銀行批出超過金管局指引上限（例如七成）的貸款時，超出的部分就由按揭保險公司承保。申請人需要為此支付一筆按揭保險費，費用可以一次過繳清，並且加進總貸款額中分期攤還。
目前市場最常用的是「新按保計劃」，它的適用範圍非常廣泛。根據最新的按揭成數表，透過新按保計劃：
* 樓價1,000萬港元或以下的物業，最高可申請九成按揭。
* 樓價1,000萬至1,125萬港元的物業，最高貸款額為900萬港元。
* 樓價1,125萬至1,500萬港元的物業，最高可申請八成按揭。
* 樓價1,500萬至1,715萬港元的物業，最高貸款額為1,200萬港元。
* 樓價1,715萬至3,000萬港元的物業，最高也可申請七成按揭。
要申請高成數按揭，申請人也需要符合特定條件。一般來說，申請最高九成按揭的申請人，必須在申請時於香港未持有任何住宅物業（即首次置業），並且是固定受薪人士。如果申請人屬於非固定收入人士（例如以佣金為主要收入或自僱人士），最高按揭成數通常會下調至八成。最重要的一點，是申請按保的物業必須是用作自住。
按揭保險計劃的一大優勢，是合資格的首次置業人士可以豁免銀行的壓力測試。不過，申請人仍須符合「供款與入息比率」不得超過50%的基本要求。換言之，你每月的總供款額，不能超過你每月總收入的一半。如果因為未能通過壓力測試而申請保費豁免，按揭保險費亦會相應調高。這個安排讓入息處於門檻邊緣的買家，有更大的機會成功上車。
特殊物業按揭成數解析：居屋、村屋、唐樓
買樓不一定只看新式私人屋苑，其實香港還有很多獨特的物業類型。不過，當你考慮居屋、村屋或唐樓時，會發現它們的按揭成數計算方式和標準私樓有點不同。了解這些特殊物業的按揭成數意思，對你的財務規劃非常重要，因為銀行會考慮它們各自的特點，例如政府擔保、業權複雜性及樓齡等因素，批出的貸款條件自然有分別。
居屋按揭：政府擔保是關鍵
大家可能都聽過居屋按揭成數很高，這背後的關鍵在於政府擔保。不過，居屋主要分為房委會和房協兩種，它們的按揭審批標準有很大差異。
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房委會居屋（設有政府擔保）
因為有政府做擔保人，銀行承擔的風險很低，所以審批相當寬鬆。綠表申請人最高可做到九成半按揭，而白表申請人最高也可達九成，而且通常不需要通過壓力測試。不過要注意，房委會的擔保期是由屋苑首次發售日起計30年。如果你想買的二手居屋樓齡較高，剩餘的擔保期不足，銀行就有可能下調按揭成數。 -
房協資助房屋（沒有政府擔保）
房協的資助房屋，例如「真善美村」或「樂融軒」，因為沒有政府擔保，所以銀行會把它們當作一般私樓處理。這代表若不申請按揭保險，一般最高按揭成數 6成。如果想申請更高的成數，就需要透過按揭保險計劃，和私樓一樣要通過入息審查及壓力測試。
村屋按揭：業權與估價的挑戰
村屋的居住環境獨特，但申請按揭時會遇到一些挑戰，主要是因為村屋的業權有時比較複雜，而且銀行對村屋的估價也相對保守。
一般來說，銀行批出的村屋按揭成數最高約為六成至七成。如果想借得更高，可以申請按揭保險，但最高也只能達到八成半，比私樓的九成略低。另外，村屋的還款年期計算方式也不同，銀行普遍會用「55年減樓齡」來計算最長還款期。這意味著一間20年樓齡的村屋，最長還款期只有35年。
唐樓按揭：樓齡決定還款期
對於市區的唐樓，銀行最關注的是樓齡。雖然唐樓的按揭成數有機會做到和私樓看齊，但批核的關鍵往往落在還款年期上。
大部分銀行會用「75年減樓齡」作為標準，來計算唐樓的最長還款期。舉個例子，如果一間唐樓的樓齡已經50年，那麼最長的還款期就只有25年（75減50）。還款期縮短，代表每月的供款額會增加，這會直接影響你的供款與入息比率，最終影響銀行批出的貸款額。所以在考慮唐樓時，除了看樓價，也要仔細計算還款期的限制。
按揭成數常見問題 (FAQ)
買樓是人生大事，申請按揭的過程總會遇到各種疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你更順利地規劃置業藍圖。
Q1: 如果物業的銀行估價低於成交價，會如何影響最終的按揭成數？
這是一個非常關鍵的問題。銀行計算按揭成數時，會以成交價與銀行估價兩者之中的較低者為準。
舉一個例子，假設你看中一個單位，成交價是800萬港元，你希望申請七成按揭，即貸款560萬。可是，銀行的最終估價只有780萬港元。在這種情況下，銀行只會基於780萬的估價去計算七成按揭，最終批出的貸款額就是546萬（780萬 x 70%），而不是你預期的560萬。
這中間的14萬差額，就需要由你動用額外的現金去填補首期的空缺。所以在簽訂臨時買賣合約前，建議先為心儀物業向銀行進行初步估價，這樣預算會更準確。
Q2: 非固定收入人士，例如自僱或以佣金為主要收入，按揭成數會否較低？
對於收入非固定的申請人，銀行在審批按揭時確實會比較審慎。雖然基本的按揭成數上限，例如七成，與固定收入人士一樣，但在申請高成數按揭保險時，就可能出現分別。
一般來說，固定受薪的首次置業人士，透過按揭保險最高可申請九成按揭。如果是非固定收入人士，即使符合其他所有條件，最高按揭成數通常會降至八成。銀行在計算你的還款能力時，一般會參考你過去最少六個月的入息紀錄，並要求提供更多證明文件，例如稅單、公司財務報表等，以確保你的收入穩定。
Q3: 如果我本身已經有按揭在身，或者作為擔保人，再買樓的按揭成數是多少？
當你已經有按揭在身，或者正在為他人的按揭做擔保人，銀行會視為你已經有按揭負擔，因此新申請的按揭成數需要下調。
根據現時金管局的指引，按揭成數上限需要降低一成。例如，一個價值1,000萬的物業，首次置業人士最高可借七成，但如果你已有按揭在身，最高按揭成數就會降至六成。換言之，獲得按揭成數6成的機會相當高。同時，供款與入息比率的上限也會由50%收緊至40%，審批標準會更加嚴格。
Q4: 經按揭保險計劃承造高成數按揭後，可以將物業出租嗎？
這是一個常見的誤解。所有經按揭保險計劃批出的高成數按揭，申請時都必須聲明物業是作自住用途。將單位出租即屬違規行為，一旦被銀行或按證公司發現，有機會被要求立即清還全部貸款差額（俗稱call loan），後果可以十分嚴重。
不過，近年政策有些微調整。在一些特殊情況下，例如家庭成員增加導致需要搬遷，或非自願失業等，業主可以向按證公司提交證明文件申請，有機會獲批將單位出租。但審批過程嚴格，而且限制條件多，所以最好還是視為單位必須自住。
Q5: 按揭成數意思是否單純指貸款額佔樓價的比例？
從定義上看，按揭成數意思確實是指銀行批出的貸款額佔物業價值的百分比，這是最直接的理解。不過，要成功申請到心儀的貸款額，不能只看按揭成數表上的數字。
最終你能否借足這個成數，還取決於你的還款能力，也就是「供款與入息比率」是否符合規定。按揭成數決定了你的貸款「上限」，而你的入息水平則決定了你是否「借得起」這個上限。兩者都必須同時滿足，銀行才會批出最終的貸款。因此，全面理解按揭成數的意思，需要將成數上限與個人還款能力結合起來考慮。