在香港，「上車」置業是不少人的夢想。由政府資助的「居者有其屋計劃」（簡稱居屋），以低於市價的折扣發售，成為許多家庭實現置業目標的重要階梯。然而，由申請資格、入息資產審查，到複雜的抽籤程序、揀樓次序，以至買入後的按揭安排和轉售補地價限制，整個過程環環相扣，稍一不慎便可能錯失良機。
本文將為您整合2026年最新的居屋資訊，化繁為簡，從【居屋定義】、【申請資格】、【申請流程】到【按揭與補地價】四大核心關鍵，提供一站式詳盡攻略，助您全面掌握抽居屋的每一個重要細節，為成功「上車」做好萬全準備。
居屋是什麼？定義、目的、歷史與類型比較
講到在香港置業，「上車」似乎是不少人的目標。除了私人樓宇，你一定聽過「居屋」。那麼，居屋是什麼呢？簡單來說，它就是政府推出的資助房屋計劃，讓合資格的市民可以用低於市價的價錢，買入屬於自己的物業。想深入了解什麼是居屋，就要從它的定義、歷史和類型講起。
「居屋」的官方定義與計劃目的
居屋的全名是「居者有其屋計劃」，由香港房屋委員會（房委會）執行。這個計劃有兩個主要目的。第一，是為一些收入不足以購買私人樓宇，但又不符合申請公共租住房屋（公屋）資格的中低收入家庭，提供一個自置居所的機會。第二，是讓現居於公屋、經濟狀況有所改善的家庭，可以透過購買居屋騰出他們租住的公屋單位，加快公屋流轉，讓更有需要的家庭入住。
居屋發展簡史：由誕生、停售到復建
居屋的歷史也相當有代表性。它在1970年代末誕生，當時是為了應對市民強烈的置業需求。計劃推出後，一直都是香港房屋階梯重要的一環。不過，到了2002年，由於樓市環境轉變，政府宣布無限期停建及停售居屋。直到2011年，面對持續高企的樓價，社會對復建居屋的呼聲越來越高，政府才正式宣布復建居屋，並在2014年推出首批新居屋單位。
居屋兩大類：房委會居屋 vs. 私人參建居屋
居屋主要可以分為兩大類，兩者在設計和管理上有些許分別。
第一類是我們最常見的「房委會居屋」，由房委會直接策劃和興建。這些屋苑的名稱多數以「苑」字結尾，例如彩虹的彩興苑。它們通常採用標準化的樓宇設計，實用性高。
第二類是「私人機構參建居屋計劃」（簡稱私人參建居屋），由政府邀請私人發展商投標興建。這些屋苑的設計和配套設施，往往與私人樓宇更為相似，例如藍田的康柏苑。雖然由私人發展商興建，但它們的售價、申請資格和轉售限制，都必須跟隨房委會的居屋政策。
【懶人包】居屋、公屋、私樓三大房屋類型比較
了解居屋的基本概念後，最好的方法就是將它與公屋和私樓並列比較，這樣就能更清晰地看到它們之間的分別。
業權歸屬：買斷、租住與完全私有
居屋：業主擁有單位的業權，但這是一種有條件的擁有權。在繳付補地價之前，業權會受到政府的限制。
公屋：住戶只是租客，業權完全歸政府所有，住戶沒有權力出售或轉讓單位。
私樓：業主擁有單位的完整業權，可以自由買賣、出租或轉讓。
樓宇價格：資助折扣價、租金與市場價
居屋：樓價是居屋最大的吸引力所在。政府在定價時已經扣除了地價成本，所以售價會比同區的私人樓宇有明顯的折扣，通常是市價的五成至七成。
公屋：住戶只需繳付遠低於市場水平的租金。
私樓：價格完全由自由市場所決定，受經濟環境、供求關係等因素影響。
轉售限制：補地價、居二市場與自由市場
居屋：設有嚴格的轉售限制。業主在指定年期後，可以選擇在「居屋第二市場」（俗稱居二市場），將未補地價的單位轉售給其他合資格的綠表或白表人士。如果想在自由市場上像私樓一樣賣給任何人，就必須先向政府「補地價」，即補回當年買樓時獲豁免的地價差額。
公屋：絕對不能出租或出售。
私樓：沒有任何轉售限制，業主可隨時在自由市場上出售或出租單位。
申請門檻：入息資產審查、輪候冊與市場交易
居屋：申請人必須符合指定的入息及資產限額，分為「綠表」和「白表」兩大申請類別，各有不同的資格要求。
公屋：申請門檻最嚴格，對申請人的入息和資產有更低的限制，而且需要經過漫長的輪候冊程序。
私樓：沒有任何申請資格審查。只要有足夠的財力，任何人都可以直接在市場上購買。
居屋申請資格2026：綠表、白表入息資產限額一覽
我是否符合資格？即測最新居屋申請條件
看過居屋的各種好處後，相信你最關心的問題是：「我究竟有沒有資格申請？」要了解居屋是什麼，就必須先清楚它的申請門檻。居屋申請主要分為「綠表」和「白表」兩大類別，各有不同的申請條件。以下我們會為你詳細拆解，讓你一文看清自己屬於哪一類，以及是否符合最新的入息和資產要求。
居屋入息及資產限額計算機
想快速知道自己是否「夠資格」，最直接的方法就是計算家庭總收入和總資產淨值。家庭總收入是指所有家庭成員的固定及非固定收入，而總資產淨值則包括存款、股票、車輛及物業等。你可以根據以下最新的限額，初步評估自己的情況。
如何使用計算機快速評估資格
評估過程很簡單。首先，將你與所有申請表上家庭成員的每月總收入加起來，看看是否超過入息上限。然後，再將所有人的資產（現金、存款、投資、車輛等）加總，減去負債（例如按揭貸款），得出資產淨值，再對比資產限額。記住，兩個條件都需要同時符合。
綠表申請資格詳解
簡單來說，綠表資格是為現有的公營房屋住戶或合資格人士而設。政府希望透過居屋計劃，鼓勵他們自置居所，從而騰出他們現居的公屋單位，重新編配給更有需要的人士。
綠表申請人類別（公屋住戶等）
符合綠表資格的人士主要包括以下幾類：
* 香港房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋的住戶。
* 香港房屋協會（房協）轄下出租屋邨的住戶。
* 持有由房屋署或市區重建局發出有效《綠表資格證明書》的人士。
* 持有有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員。
* 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
綠表申請的優勢與注意事項
綠表申請最大的優勢，就是沒有入息和資產限額的要求，而且在攪珠和揀樓時通常有較高的配額比例。不過要注意，成功購買居屋後，申請者及名列申請表上的家庭成員，必須在指定時間內遷出現居的公屋單位，並將其交還予房委會。
白表申請資格詳解
如果你不屬於以上任何一個綠表類別，那麼你就需要以白表資格申請。白表主要開放給居於私人樓宇，或不符合綠表資格的市民申請。
白表申請人類別（私樓住戶等）
白表申請人必須年滿18歲，並在香港居住滿7年。主要申請人類別包括：
* 私營房屋的住戶。
* 房委會或房協轄下資助房屋單位的家庭成員（但其本人並非業主）。
* 透過「租者置其屋計劃」購入單位不足10年的業主，但只限其家庭成員申請。
2026最新白表入息及資產限額（單身及家庭申請）
白表申請者需要嚴格遵守入息及資產限額，這是申請的基本門檻。根據2026年的最新數據（以房委會最終公布為準），限額如下：
* 一人申請者： 每月總入息上限為港幣31,000元，總資產淨值上限為港幣73.5萬元。
* 二人或以上家庭： 每月總入息上限為港幣62,000元，總資產淨值上限為港幣147萬元。
家庭組合如何影響申請？
家庭組合是影響揀樓優先次序的關鍵因素。房委會的政策明顯傾向家庭申請者，特別是有長者或新生嬰兒的核心家庭。
核心家庭與非核心家庭成員定義
理解核心與非核心家庭的定義非常重要。
* 核心家庭： 指由夫妻、父母與子女組成的家庭。例如申請人與配偶、申請人與子女等組合。
* 非核心家庭： 指由旁系親屬組成的家庭，例如兄弟姊妹。
一般來說，核心家庭的揀樓次序會優先於非核心家庭。
家庭申請者的揀樓優先次序
在攪珠號碼相同的情況下，房委會會按照一個既定的優先次序邀請申請者揀樓。這個次序大致如下：
1. 受政府清拆計劃影響的家庭申請者。
2. 參加「家有長者優先選樓計劃」及「家有初生優先選樓計劃」的家庭申請者。
3. 其他核心家庭申請者。
4. 非核心家庭申請者。
5. 一人申請者。
由此可見，家庭申請者的優勢相當明顯，而單身人士的揀樓次序則排在最後。
居屋申請流程：由遞表、抽籤到揀樓全攻略
清楚了解居屋是什麼之後，下一步就是掌握它的申請流程。整個過程由遞交申請表開始，到攪珠抽籤，再到揀樓和辦理手續，環環相扣。以下將會為你一步步拆解，讓你對整個流程有更清晰的掌握。
居屋申請四部曲
整個居屋申請過程，可以簡單歸納為四個主要步驟，只要跟著時間線走，就不會錯過任何重要環節。
第一步：遞交申請（網上／郵寄／親身）
在房委會公佈的申請期內，申請者可以選擇透過網上、郵寄或親身遞交申請表及相關文件。網上申請最為方便，可以即時確認收妥，而且繳付申請費亦較直接。如果選擇郵寄或親身遞交，就要留意截止日期及辦公時間，確保申請準時送達。
第二步：攪珠抽籤定次序
遞交申請後，房委會就會進行電腦攪珠。攪珠並非直接抽中單位，而是隨機抽出一百個號碼，用來決定申請者的揀樓優先次序。你的申請編號最後兩個數字，就對應著這一百個號碼。號碼越前，代表你越有機會被邀請去揀樓。
第三步：按優先次序獲邀揀樓
攪珠結果公佈後，房委會會根據申請者的類別（例如綠表或白表）以及攪珠抽出的次序，分批發信邀請合資格的申請者前往居屋銷售中心揀選單位。整個揀樓過程會持續數星期甚至數月，直到所有單位售罄為止。
第四步：辦理買賣手續及申請按揭
成功揀選心儀單位後，便需要即場簽署臨時買賣合約，並繳付訂金。之後，就要委託律師辦理正式的買賣合約及樓契等法律文件，同時向銀行申請按揭貸款。完成所有手續後，便可以等待收樓，正式成為居屋業主。
揀樓次序解碼：誰是優先揀樓群組？
居屋的揀樓次序並非先到先得，而是根據一套嚴格的優先次序進行。家庭申請者普遍會比一人申請者優先，而某些特定的家庭組合，更有絕對的揀樓優勢。
第一優先：「家有長者」及「家有初生」核心家庭
這是最高優先級別的群組。參加「家有長者優先選樓計劃」或新增的「家有初生優先選樓計劃」的家庭申請者，會被最先邀請揀樓。房委會每年會撥出一定比例的單位，專門供這個組別的申請者選購。
第二優先：其他核心家庭申請者
這個組別包括所有不屬於第一優先類別的核心家庭，例如夫婦二人家庭，或只有父母與未成年子女的家庭。他們會在第一優先組別揀樓後，接著獲邀揀樓。
第三優先：非核心家庭申請者
非核心家庭是指由非直系親屬組成的家庭，例如兄弟姊妹一同申請。他們的揀樓次序排在所有核心家庭之後。
第四優先：一人申請者
不論是綠表或白表的一人申請者，都被編排在揀樓隊伍的最後位置。他們需要等待所有家庭申請者完成揀樓後，才有機會在剩餘的單位中選擇。
新政策焦點：「家有初生優先選樓計劃」詳解
為了鼓勵生育，政府在「居屋2026」推出了全新的「家有初生優先選樓計劃」，讓有新生嬰兒的家庭有更大機會成功置業。
計劃申請資格與嬰兒出生日期要求
要符合此計劃的資格，申請家庭中必須有一名在申請截止日期時年滿三歲或以下的子女。以「居屋2023」為例，嬰兒的出生日期必須在2023年10月25日或之後。申請者在遞交申請表時，必須選擇參加此計劃，並提交相關的出生證明文件。
如何提升有新生兒家庭的揀樓機會
這個計劃的優勢在於，它將合資格的申請家庭，直接提升至與「家有長者」計劃看齊的第一優先揀樓組別。這意味著，有新生兒的家庭將會是首批獲邀揀樓的申請者，能優先選擇心儀的戶型及樓層，大大增加了成功「上車」的機會。
成為居屋業主：轉售限制、補地價與按揭須知
成功抽中居屋，確實是件值得高興的事。不過，成為居屋業主後，你需要了解一些與私樓不同的規則。居屋的業權涉及轉售限制、補地價和特別的按揭安排。清楚明白這些細節，有助你更好地規劃財務和未來。
居屋轉售限制：禁售期與兩大市場
要深入了解居屋是什麼，就必須知道它的轉售限制。因為居屋是政府資助房屋，所以業主不可以在購入後隨即於自由市場出售圖利。房委會設有特定的轉售限制期，並將市場劃分為兩個主要類別。
首5年：只可以原價轉售予合資格買家
根據最新的政策，在首次購入單位後的首5年內，業主是不可以在公開市場放售單位的。如果確實有需要出售，業主只能以不高於原來首次購入價的價錢，將單位轉售予房委會提名的綠表或白居二買家。
5年後：可於「居屋第二市場」或補地價後於「自由市場」出售
持有單位滿5年後，業主便有兩個選擇。第一個選擇是在「居屋第二市場」（俗稱居二市場）上，將未補地價的單位出售予合資格的綠表或白居二買家。第二個選擇是向政府補回地價，之後便可像一般私樓一樣，在「自由市場」上自由定價，賣給任何買家。
什麼是補地價？計算方法與實例教學
「補地價」是居屋交易中一個非常重要的概念。簡單來說，就是將當年政府提供的折扣差額交還給政府，以解除單位的轉售限制。
為何需要補地價？補回政府地價差額
當年你購買居屋時，樓價並非市價，而是包含了政府提供的折扣，這個折扣其實就是豁免了的地價。所以，當你希望將單位放到自由市場出售時，就需要先補回這筆地價差額，這樣才算公平，單位也才能解除政府的資助限制。
居屋補地價計算公式詳解
居屋補地價的金額，並非以你當年的買入價計算，而是根據單位出售或轉讓時的市值來評估。計算公式其實很直接：
補價金額 = 補價時的單位市值 × (購入單位時的折扣率)
舉個例子：假設你當年以七折（即30%折扣）買入一個居屋單位。多年後，你想在自由市場出售，當時該單位的估值為600萬港元。那麼你需要補的地價就是：
600萬港元 × 30% = 180萬港元
居屋按揭懶人包
居屋的按揭申請，因為有政府的擔保，所以條件比私樓寬鬆，對首次置業人士來說是個很大的優勢。
居屋按揭與私樓按揭的分別
最大的分別在於政府擔保。由於房委會為居屋按揭提供了擔保，銀行需要承擔的風險相對較低。所以，銀行通常願意為居屋買家提供更高的按揭成數，而且申請人一般不需要通過銀行的壓力測試，令上車過程更為順利。
政府擔保期與最高按揭成數
房委會為一手居屋買家提供由首次發售日期起計30年的擔保期。在這段期間內，綠表申請者最高可承造九成半按揭，而白表申請者最高亦可承造九成按揭，還款期最長可達25年。這大大減輕了買家的首期負擔。
居屋常見問題 (FAQ)
在了解居屋是什麼之後，你可能還會遇到一些具體操作上的疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫到你。
抽中居屋可以放棄嗎？會否影響下次申請？
抽中居屋絕對是一個好消息，但有時計劃趕不上變化。如果你抽中了，甚至獲邀揀樓，但最後決定放棄，是完全可以的。這次放棄並不會留下任何不良記錄，也不會影響你下次再申請居屋的資格。房委會只會視為你今期放棄資格，未來你依然可以重新入表申請。
家庭成員可否分開申請白表？
這是一個很常見的疑問。根據房委會的規定，在同一個申請期內，所有名列申請表上的家庭成員，都不能再以個人或其他家庭組合名義遞交另一份申請。簡單來說，一個家庭只能遞交一份申請表。如果房委會發現有重複申請的情況，所有相關的申請都會被作廢，申請費也不會退還，所以遞交前一定要跟家人溝通清楚。
離婚後可否再次申請居屋？
如果夫婦曾經聯名持有居屋，離婚後的情況會視乎業權的處理方式。一般而言，只有其中一方可以保留該單位。另一方在完成所有業權轉讓手續，並向房委會證明自己已不再擁有任何資助房屋的業權後，是有機會恢復申請資格的。當然，前提是該申請人仍然需要符合當時的入息、資產及其他申請條件。遞交申請時，可能需要附上離婚證明及相關的業權文件。
購買居屋除了樓價，還有什麼額外開支？
很多人在計算預算時只考慮到樓價，但其實買居屋跟買私樓一樣，還有一系列額外開支需要準備。主要包括：律師費（處理買賣合約及按揭文件）、印花稅、土地註冊處的登記費。成功收樓後，還要預留一筆裝修費、每月需要支付的管理費、差餉和地租。將這些費用都計算在內，才能更準確地評估自己的負擔能力。
綠表和白表申請者在按揭成數上有何不同？
綠表和白表申請者在按揭成數上的確有分別，主要原因是房委會提供的擔保。由於有政府擔保，銀行願意提供比私樓更高的按揭成數。對於綠表申請者，最高可以做到九成半按揭，也就是說首期只需樓價的5%。而白表申請者，最高按揭成數則為九成，首期需要準備樓價的10%。這個差異直接影響到首期資金的準備，是計劃置業預算時一個非常重要的考慮因素。