無論是首期不足以「上車」，抑或需要將現有物業套現以獲取大額資金周轉，物業二按（Second Mortgage）常被視為解決燃眉之急的財務方案。然而，二按猶如一柄雙刃劍，在提供資金彈性的同時，亦隱藏著高昂利率、轉按困難以至銀主盤等多重陷阱。在簽署任何文件前，申請人必須透徹理解其運作模式、潛在風險與真實的供款壓力。本文將為你一文全方位拆解物業二按的四大優勢與五大核心風險，深入剖析連銀行職員也未必會詳述的壓力測試計算方法，助你在複雜的按揭市場中，作出最精明、最穩妥的財務決策。
何謂物業二按？深入了解運作模式與核心概念
當考慮為物業融資或套現時，你很可能聽過二按物業這個選項。簡單來說，物業二按是指在物業本身已經有「一按」的情況下，業主再向另一間貸款機構申請的第二筆按揭貸款。這是一種將物業剩餘價值轉化為流動資金的方法。要深入了解它的運作，我們必須先釐清幾個核心概念。
物業二按意思全解析：了解「一按」與「二按」的核心差異
要徹底明白物業二按意思，我們首先要把它和「一按」分開來看。兩者雖然都是按揭貸款，但在債權人順位、法律地位和風險層面上都有根本分別。
一按 (First Mortgage) 的基本定義：銀行作為第一債權人
「一按」就是你買樓時向銀行申請的第一筆按揭貸款。在這段關係中，銀行是你的第一債權人，並持有物業的「第一法定押記」。這代表萬一物業需要被出售來償還債務，銀行擁有最優先的收款權利，會首先取回所有欠款。
二按 (Second Mortgage) 的核心概念：在現有按揭上增加的第二筆貸款
「二按」則是在一按的基礎上，向另一間貸款機構（通常是財務公司）申請的第二筆貸款。這間機構就是第二債權人。它的受償權利排在銀行之後，所以需要在一按銀行完全收回欠款後，才能取回屬於它的款項。因為風險較高，二按的利率通常也比一按高出不少。
二按的法律基礎：第二法定押記與一按銀行的同意權
申請物業二按並非業主單方面可以決定的事。法律上，所有二按申請都必須先取得一按銀行的書面同意。成功獲批後，二按機構會在土地註冊處為你的物業註冊「第二法定押記」。未經一按銀行同意而私下進行二按是不合規的，現時在查冊機制下也幾乎不可能隱瞞。
誰提供物業二按貸款？解構財務公司的主流角色
了解基本概念後，你可能會問，應該向誰申請物業二按？市場上，財務公司是這個領域的主流參與者。
財務公司在二按市場的角色與優勢
財務公司的最大特點是它們不受香港金融管理局（金管局）的嚴格監管。所以它們在審批貸款時有較大的彈性，可以提供比銀行更高的按揭成數，而且審批門檻可能較低，例如對入息證明的要求較寬鬆，甚至豁免壓力測試。這為一些無法通過銀行嚴格審批的業主，提供了一個融資渠道。
為何銀行甚少直接提供物業二按？
銀行作為第一債權人，已經承擔了按揭市場的主要角色。它們甚少直接提供二按物業貸款，主要有兩個原因。第一，金管局對銀行的按揭成數有嚴格指引，限制了它們提供高成數二按的能力。第二，二按的風險始終較高，銀行作為風險管理極為審慎的機構，對這類產品的取態自然比較保守。
物業二按 vs 按揭保險：高成數按揭方案的關鍵比較
對於需要高成數按揭的買家，除了物業二按，按揭保險是另一個常見方案。兩者都能達到降低首期門檻的目的，但在運作和條款上有天壤之別。
申請機構的差異：財務公司 vs 香港按揭證券有限公司
物業二按的提供者主要是財務公司。而按揭保險計劃則是由香港按揭證券有限公司（HKMC）或相關保險公司提供，申請人是透過承造一按的銀行一併提交申請。
利率結構的對比：「先甜後苦」 vs 與一按利率掛鉤
二按利率結構常被形容為「先甜後苦」。貸款初期（例如首兩至三年）利率可能很低，與一按相若，但優惠期過後利率會大幅抽升。按揭保險則不同，它的利率與你的一按利率完全掛鉤，結構較為簡單和穩定。
相關費用：手續費 vs 保險費
申請二按可能涉及一些行政手續費。而申請按揭保險則需要支付一筆保險費，費用視乎按揭成數和年期而定，可以選擇一筆過支付，或加進總貸款額中分期償還。
審批標準與監管：不受金管局監管 vs 受金管局嚴格規管
這是兩者最根本的分別。提供二按的財務公司不受金管局監管，審批標準較具彈性。相反，按揭保險的申請人必須通過與銀行一按同樣嚴格的入息審查和壓力測試，整個過程受到金管局的嚴格規管，為借款人提供了較大的保障。
申請物業二按的四大核心優勢
談及二按物業，許多人首先會聯想到高風險，但其實在特定情況下，它能發揮關鍵作用，解決傳統銀行按揭無法處理的財務難題。了解物業二按的優勢，可以幫助你在需要時作出更明智的財務決策。
優勢一：解決首期不足，實現置業目標
對於不少準買家來說，最大的置業障礙並非供款能力，而是那筆龐大的首期。在金融管理局的指引下，銀行提供的一按貸款成數有限制，買家需要自行預備一大筆資金。這時候，物業二按就成為一個可行的選項。特別是在購買一手樓盤時，部分發展商會透過旗下的財務公司提供高成數的二按計劃，讓買家可以借取一按未能覆蓋的部分樓價，大大減輕首期負擔，更容易實現置業夢想。
優勢二：將物業套現，獲取靈活周轉資金
物業是價值不菲的資產，但它的價值平日被「鎖死」在磚頭之中，無法隨意動用。當你急需一筆資金作生意周轉、把握投資機會或應付家庭突發開支時，申請物業二按便能將物業的淨值（即市值減去一按餘額）轉化為流動現金。相比起出售物業，二按讓你既能保留物業的擁有權，又能獲取所需資金，提供了一個靈活快捷的融資方案。
優勢三：部分二按審批門檻較低，或豁免入息證明與壓力測試
銀行審批按揭申請時，必須嚴格遵守金管局的規定，申請人需要提供充足的入息證明，並且通過嚴謹的壓力測試。這對於收入不穩定、自僱或從事自由職業的人士來說，往往是一大難關。提供二按的財務公司因為不受金管局的相同規管，審批標準相對彈性。部分二按計劃甚至可以豁免入息證明與壓力測試，審批主要基於抵押物業的價值，為一些難以通過銀行審批的業主，打開了另一扇融資大門。
優勢四：接受多種類型物業（唐樓、村屋、車位）且不限樓齡
傳統銀行在承造按揭時，對物業的種類和樓齡有較多考量，例如樓齡過高的唐樓、位置較偏遠的村屋，甚至是車位等，銀行都可能拒絕批出按揭。財務公司的二按物業申請則靈活得多，它們普遍接受更多種類型的物業作為抵押品，而且對樓齡的限制較少。假如你持有的正正是這類非主流物業，當需要資金時，二按可能就是你為數不多的可行融資途徑。
申請物業二按前必須正視的5大潛在風險
考慮申請二按物業貸款，就像使用一把鋒利的雙刃劍。它既可以助你達成置業或資金周轉的目標，但假如忽略了潛在的風險，後果可能相當嚴重。在簽署任何文件之前，讓我們像朋友一樣，坦誠地探討申請物業二按時，必須正視的五個核心風險，做好萬全的準備。
風險一：高昂且浮動的二按利率陷阱
二按貸款的利率，是整個方案中最需要留意的細節。因為二按的債權人（通常是財務公司）在物業被拍賣時的受償順序排在銀行之後，所以他們需要用更高的利率去彌補所承擔的風險。
剖析「先甜後苦」利率結構：低息期結束後的供款衝擊
市面上許多二按計劃都採用「先甜後苦」的利率結構。意思是在首兩至三年提供一個與一按利率相近的優惠低息期，讓你感覺供款壓力不大。但是，當這個蜜月期結束後，利率便會大幅抽升至一個非常高的水平，例如由P-1%（P為最優惠利率）急升至P+5%甚至更高。這種突如其來的供款衝擊，會令你的每月支出大幅增加，可能會打亂你的財務預算。
加息週期下，二按供款壓力倍增
香港的按揭利率普遍是浮動的，會跟隨市場利率升跌。當市場進入加息週期，一按的供款固然會增加，但二按的供款壓力更是幾何級數上升。因為二按的利率基礎本來就很高，所以在加息環境下，利息支出的增幅會非常顯著，令你的還款負擔變得極為沉重。
風險二：轉按困難，或被高息「鎖死」
許多人計劃在二按的低息期結束後，透過轉按至銀行來擺脫高息。但是，這個想法在現實中執行的難度非常高，很多業主最終會被高昂的利息「鎖死」。
轉按的數學門檻：為何樓價需大幅上升才能成功轉按
轉按困難的原因很簡單，就是一道數學題。當你向銀行申請轉按時，銀行會根據金管局的指引，按當時的物業估價批出一個較低的按揭成數，例如五成至六成。但你的一按和二按未償還總額可能仍高達樓價的八成或九成。所以，除非你的物業價值在短期內大幅飆升，令銀行批出的新貸款額足以完全清還舊有的兩筆貸款，否則轉按是無法成功的。
獨家「二按逃生門」策略：如何規劃擺脫高息的退場機制
要避免被高息鎖死，必須在申請二按時就規劃好清晰的「退場機制」。你可以設定一個儲蓄目標，努力在低息期內儲備一筆資金，用作部分償還二按本金，降低未來的轉按門檻。另一個方法是積極提升個人收入，為未來能通過銀行的壓力測試做好準備。重點是，不能單純期望樓價上升，而是需要有主動的財務規劃。
風險三：審批標準不透明與「配額制」的不確定性
與銀行清晰的審批準則不同，財務公司的審批過程存在較多不確定性，這也是申請二按物业時需要留意的風險。
財務公司內部審批準則的模糊地帶
提供二按的財務公司並不受金管局的嚴格監管，所以它們的審批標準完全由內部決定，而且通常不會對外公開。即使你的入息和信貸記錄良好，申請也未必會獲批，整個過程欠缺透明度，會為你的置業計劃增添變數。
發展商「二按配額」對申請結果的影響
如果申請的是一手新盤由發展商提供的二按，更可能面對「配額制」的問題。發展商夥伴的財務公司可能只預留了特定數量的二按名額。假如申請人數眾多，配額用完後，即使你的條件符合資格，申請也可能被拒絕，讓你大失預算。
風險四：違約的嚴重後果鏈
這是申請二按時最需要嚴肅看待的一環，因為一旦無法履行還款責任，後果是環環相扣並且非常嚴重的。
從拖欠二按供款到物業被收回（銀主盤）
不論是一按或二按，只要任何一方出現拖欠供款，債權人都有權採取法律行動，最終向法庭申請收回你的物業。物業被收回後，會被放到市場上以「銀主盤」的形式拍賣，用作償還債務。
樓價下跌時「負資產」與二按的疊加風險
當樓市逆轉，樓價下跌時，二按的風險會被進一步放大。因為二按令你的總貸款額非常高，所以樓價只需輕微下跌，你的總欠款便可能超越物業的當前市值，令物業淪為「負資產」。
最壞情況：物業被拍賣後仍需償還差額，面臨破產
在負資產的情況下，即使物業被拍賣，所得的款項也可能不足以全數清還一按及二按的總欠款。你需要為當中的差額繼續負責。屆時，銀行和財務公司都有權向你追討，甚至申請你破產。這是申請二按前必須了解的最壞情況。
風險五：法律與監管的注意事項
最後，物業二按在法律和監管層面也有一些必須注意的地方。
必須獲得一按銀行同意，隱瞞二按操作已不可能
法律規定，任何二按的申請，都必須先取得一按銀行或貸款機構的書面同意。現今在信貸資料庫（TU）和土地註冊處的電子提示機制下，任何新增的按揭登記，一按銀行都會即時知悉。所以，試圖隱瞞銀行私下申請二按的做法已經行不通，而且會構成違約。
二按貸款雖不受金管局監管，但受《放債人條例》約束
雖然提供二按的財務公司不受金管局的按揭指引約束，但它們並非完全沒有監管。所有持牌放債公司都必須遵守香港法例《放債人條例》。該條例規定，任何貸款的實際年利率不得超過60%。這條法例為借款人提供了一定程度的保障，避免了極端高利貸的出現。
物業二按壓力測試終極指南：計算方法與入息要求
談到申請二按物業，很多人會聚焦於財務公司提供的優惠利率和高成數貸款，但往往忽略了最關鍵的一關：由一按銀行執行的壓力測試。這一步是決定你申請成敗的核心，而且它的計算方式，比你想像中要嚴格得多。這部分，我們會一起拆解整個壓力測試的流程，讓你清楚了解銀行是如何評估你的還款能力。
壓力測試的核心原理：為何二按審批標準更嚴格？
當你為物業申請二按時，一按銀行需要重新評估風險。因為你的總負債增加了，銀行的風險也隨之提高。為了保障自身利益，銀行會用更嚴謹的尺度去審視你的入息，確保即使在利率上升或二按利率優惠期結束後，你依然有足夠能力同時償還兩筆按揭貸款。
銀行如何評估風險：雙重按揭的疊加效應
你可以想像，原本你只需要負責一筆按揭供款，現在變成了兩筆。銀行在評估時，會將這兩筆貸款的供款壓力視為一個疊加的整體。萬一借款人出現財政困難，銀行需要考慮收回物業拍賣後，所得款項是否足夠同時清還一按及二按的欠款。因此，銀行必須確保你的收入能輕鬆駕馭這個「雙重負擔」，這就是審批標準更嚴格的根本原因。
關鍵計算基準：採用二按的「最壞情況利率」（非優惠利率）
這是壓力測試中最關鍵的細節。財務公司的二按計劃，普遍採用「先甜後苦」的利率結構，即首兩至三年提供極低利率，之後利率會大幅抽升。銀行在計算壓力測試時，並不會採用前期的低息優惠利率，而是直接使用優惠期過後那個較高的「最壞情況利率」作為計算基礎，然後再加息進行壓力測試。這個做法是為了模擬你在未來將要面對的最嚴峻供款情況。
手把手拆解物業二按壓力測試計算步驟（附詳細案例）
理論聽起來可能有點複雜，讓我們用一個實際例子，一步步計算清楚。
假設情況：
* 物業買入價：800萬港元
* 一按貸款：480萬港元 (60%)，年利率2.5厘，還款期30年
* 二按貸款：160萬港元 (20%)，還款期25年，首2年利率2.5厘，其後為5厘
* 壓力測試要求：假設現行利率加2厘，總供款不得超過家庭總月入的60%
步驟一：計算「一按」的壓力測試及最低入息要求
首先，銀行會獨立計算一按部分的壓力測試。
* 正常月供： 以2.5厘利率計算，每月供款約為 $18,966。
* 壓力測試利率： 2.5厘 + 2厘 = 4.5厘。
* 壓力測試下月供： 以4.5厘利率計算，每月供款約為 $24,323。
* 最低入息要求： $24,323 ÷ 60% = $40,538。
所以，單獨計算一按部分，你的家庭月入需要有 $40,538。
步驟二：計算「二按」的壓力測試及最低入息要求
接著，銀行會用最嚴格的標準計算二按部分。
* 計算基準利率： 銀行會採用二按的最高利率，即5厘。
* 壓力測試利率： 5厘 + 2厘 = 7厘。
* 壓力測試下月供： 以7厘利率及25年還款期計算，每月供款約為 $11,309。
* 最低入息要求： $11,309 ÷ 60% = $18,848。
要通過二按部分的壓力測試，你需要額外證明有 $18,848 的還款能力。
步驟三：將兩筆貸款所需入息相加，得出最終總入息門檻
最後一步，也是最重要的一步：銀行會將兩者所需的最低入息相加。
* 總入息要求 = 一按所需入息 + 二按所需入息
* $40,538 + $18,848 = $59,386
結果十分清晰。在這個例子中，即使物業二按的總貸款額是640萬，你的家庭總月入必須達到 $59,386，才能通過一按銀行的審批。這個入息門檻遠高於只申請一筆高成數按揭保險貸款的要求，亦是很多人申請二按時始料未及的難關。
[獨家二按計算機] 一鍵計算你的負擔能力
看完上面的計算，你可能覺得有點頭痛。為了讓你更方便地評估自己的情況，我們設計了一個簡單易用的二按計算機。你只需要輸入幾個基本資料，就能即時了解自己的財務狀況是否符合資格。
輸入欄位：物業估價、一按剩餘貸款額、家庭總月入
計算機的操作界面非常直觀。你只需填寫你物業的最新估價、現有一按的剩餘貸款金額，以及你家庭每月的總收入。
即時輸出結果：最高可批二按金額、預計總月供款、壓力測試結果
提交資料後，系統會即時為你分析。結果會清晰列出，根據你的收入，你最高可以申請的二按金額是多少，以及合併一按及二按後的預計總月供款。最重要的是，它會告訴你，你是否能通過模擬的壓力測試，讓你對自己的申請勝算有一個初步掌握。
物業二按申請全攻略：流程、文件及費用詳解
了解過物業二按的優劣與風險後，若你決定繼續申請，接下來的流程、文件準備與費用細節就是必須掌握的功課。這部分會為你逐一拆解，讓你對整個申請過程有更清晰的預算和時間規劃。
二按申請流程、時間線及注意事項
申請二按物業的過程，雖然比銀行一按相對簡便，但當中仍涉及關鍵步驟與時間點，尤其是一按銀行的角色，絕對不能忽視。
申請步驟與關鍵時間點
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初步諮詢及物業估價：第一步是聯絡心儀的財務公司，提供你的物業地址。財務公司會為物業進行免費的初步估價，然後根據估價及你的一按餘額，計算出大概可批出的二按貸款額、利率及還款年期。這個階段是讓你比較不同方案的好時機。
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提交正式申請及文件：選定財務公司後，便需要提交正式申請。你需要準備好相關文件，例如身份證明、物業文件等。
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財務公司內部審批：收到申請後，財務公司會進行內部審批。它們主要評估物業的價值和質素，審批標準一般比銀行寬鬆，過程也相對快速。
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獲取一按銀行同意：這是整個流程中最關鍵的一環。根據法例規定，所有物業二按申請，都必須得到一按銀行或貸款機構的書面同意。財務公司會正式向你的一按銀行發出通知，申請「同意書」。銀行會重新評估你的總負債，並可能要求你更新入息證明，確保你在增加二按後仍有足夠的還款能力。這一步所需時間較長，可由一星期至一個月不等，是影響整個申請時間線的主要因素。
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簽署法律文件：當財務公司完成審批，並且成功取得一按銀行的同意書後，便會安排你到指定的律師樓簽署二按貸款合約及相關的法律文件。
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登記及提取貸款：律師會將已簽署的二按契據送往土地註冊處進行登記。完成登記手續後，財務公司就會將貸款額正式發放給你。整個流程由申請到成功取款，快則一至兩星期，慢則可能需要一個月以上。
視覺化圖解：秒懂二按申請流程
想更快速理解申請二按物業的過程？可以參考以下流程圖：
[圖解] 物業二按申請流程
步驟一：【諮詢與估價】
聯絡財務公司 → 提供物業資料 → 獲取初步估價及貸款方案
步驟二：【提交申請】
遞交所需文件 → 包括身份證、物業文件及一按資料
步驟三：【機構審批】
財務公司內部審核 → 評估物業價值及申請資格
步驟四：【尋求一按同意】
財務公司聯絡一按銀行 → 申請加簽同意書 (關鍵步驟！)
步驟五：【簽署合約】
到律師樓簽署二按貸款合約及法律文件
步驟六：【完成放款】
律師於土地註冊處登記 → 完成後提取貸款
申請二按所需文件清單
準備充足的文件，可以大大加快審批流程。雖然不同財務公司或有輕微差異，但一般申請二按物業都需要以下基本文件：
- 身份證明文件：香港永久性居民身份證副本。
- 物業證明文件：
- 最近期的差餉單或管理費單。
- 原物業的買賣合約。
- 一按的貸款合約副本。
- 最近三個月的一按供款證明或還款結算單，以顯示尚欠餘額。
- 住址證明：最近三個月內發出的水電煤費單、銀行月結單等。
- 入息證明 (如需要)：部分財務公司為提供更佳利率或作風險評估，可能會要求申請人提供最近三個月的糧單、銀行月結單或稅單。自僱人士則可能需要提供公司證明文件及財務報表。
相關費用剖析：律師費、估價費及手續費
除了利息支出，申請物業二按還涉及一些前期費用。清楚了解這些開支，有助你更準確地計算借貸的總成本。
- 律師費：辦理二按的法律程序必須由律師處理，所以律師費是無法避免的開支。費用會因貸款額及律師樓的收費標準而異，一般由數千元至萬多元不等。即使部分財務公司聲稱會代付律師費，也建議先問清楚條款細則，例如是否設有最低貸款額或還款期的要求。
- 物業估價費：財務公司需要為物業進行正式估價，以釐定最終的貸款額。雖然不少機構都提供免費估價服務，但亦有部分會收取數百至數千元不等的估價費，申請前最好先查詢清楚。
- 申請手續費：部分財務公司可能會收取一筆過的手續費或行政費，通常是貸款額的某個百分比。市場上亦有很多標榜「免手續費」的計劃，大家在比較不同二按物業貸款時，應將此項費用納入考慮。
物業二按常見問題 (FAQ)
來到這裡，相信你對物業二按已經有了基本概念。不過，在實際操作層面，總會有些細節問題讓人好奇。我們整理了幾個最常見的疑問，一次過為你解答。
Q1：申請物業二按會否影響我的信貸評級（TU）？
申請物業二按，是一定會反映在你的信貸報告（TU）上的。當你向貸款機構提交申請時，他們會查閱你的TU報告，這會留下一個信貸查詢紀錄。貸款成功批核後，這筆新的二按物業貸款會成為你信貸紀錄的一部分，你的總信貸額度和債務總額都會因此更新。只要你準時還款，這對建立良好的信貸紀錄有正面作用。反之，如果出現逾期還款，就會對你的信貸評級產生負面影響。
Q2：二按貸款可以提早全數清還嗎？有罰息嗎？
這個問題的答案，完全取決於你與貸款機構簽訂的合約條款。一般來說，銀行提供的一按貸款，通常設有兩至三年的罰息期，期內提早還款需要支付罰息。不過，市面上很多提供物業二按的財務公司，會以「提早還款免罰息」作為賣點，這給予借款人較大的彈性。因此，在簽署任何文件前，務必仔細閱讀條款，確認清楚有關提早還款的細則。
Q3：辦理二按的律師費由誰承擔？
辦理二按物业涉及法律文件，需要由律師處理，所以必定會產生律師費。絕大部分情況下，這筆費用是由申請人，也就是借款人一方承擔的。有時候，部分財務公司為了吸引客戶，可能會推出豁免律師費的優惠。簽約前，最好直接向貸款機構查詢，將所有相關費用了解清楚，避免有任何預算外的開支。
Q4：二按的「分期」和「循環貸款」模式有何分別？
這是兩種截然不同的貸款概念，適合不同的資金需要。
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分期貸款 (Instalment Loan)：你可以將它理解為傳統的私人貸款。你會一次過取得整筆貸款額，然後按照固定的還款期，每月償還指定的本金和利息，直至還清為止。這種方式的好處是每月供款額固定，方便你規劃財務。
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循環貸款 (Revolving Loan)：這就像一個備用信貸戶口。貸款機構會批核一個信貸額度給你，你可以在額度內隨時提取資金，利息只會按你提取的金額和時間計算。當你償還部分款項後，該額度會自動恢復，可以再次使用。這種模式非常靈活，特別適合需要頻繁、短期資金周轉的生意人。
Q5：聯名物業申請二按，需要所有業主同意嗎？
答案是肯定的，必須要得到所有聯名業主的書面同意。因為申請物業二按，是在土地註冊處為物業註冊第二法定押記，這會影響到物業的產權。因此，法律上要求所有在業權上登記的業主，都必須親自簽署相關的按揭文件，缺一不可。任何一位業主不同意，申請都無法繼續。
Q6：「呼吸Plan」與物業二按有什麼關係？
「呼吸Plan」其實是一個市場俗稱，並非正式的金融產品名稱。它通常指由發展商關聯的財務公司，為新盤買家提供的高成數按揭計劃。這個計劃最大的特點，是其審批標準極為寬鬆，有時甚至聲稱無需入息證明，因而得名。
從結構上說，許多「呼吸Plan」正正就是透過「一按」加「物業二按」的方式來實現高成數貸款的。換言之，想了解物業二按意思，「呼吸Plan」可以視為它的一種應用形式，主要出現在一手樓宇市場，旨在幫助買家解決首期不足的問題。不過，這類計劃通常附帶「先甜後苦」的高息條款，需要特別留意。