想「上車」置業，但私樓樓價高不可攀？門檻較低的二手居屋是不少港人的熱門選擇。然而，面對複雜的申請資格（綠表／白居二）、繁瑣的買賣流程、以及最新的按揭政策，首次置業人士往往感到無從入手。本文將為您呈獻2026年最詳盡的二手居屋攻略，整合為清晰的四大步驟，由釐清自身資格開始，到剖析交易流程、計算按揭首期，再到分享揀樓秘訣，一文由零教起，助您輕鬆掌握整個過程，順利覓得心儀安樂窩。
第一步：釐清資格－我是綠表還是白居二？
想知道如何購買二手居屋，第一步就是要弄清楚自己的身份。你的購買二手居屋資格，究竟是屬於「綠表」還是「白居二」，將會決定你可以進入哪個市場、選擇哪類單位，甚至影響到日後的按揭申請。整個置業路向，都由釐清這個身份開始。
關鍵概念：居屋第二市場 vs 自由市場
在了解買家身份前，首先要掌握二手居屋的兩個主要市場概念，因為它們的運作模式截然不同。
居屋第二市場 (綠表市場)：政府資助下的免補地價交易
居屋第二市場，坊間一般稱為「綠表市場」。這裡買賣的單位，業主都未曾向政府補回當初買樓時的折扣差價，也就是「未補地價」。因為樓價不包含地價，所以售價通常比市價低。不過，這個市場設有轉售限制，只有合資格的「綠表」及「白居二」人士才能入場購買。
自由市場：已補地價，與私樓無異的買賣模式
當居屋業主向政府繳付了補地價後，其單位就可以在自由市場上買賣。這類單位在法律上與一般私人樓宇沒有分別，任何人士都可以購買，不受入息或資產限制。買賣流程、按揭申請等，都與私樓的處理方式看齊。
揀啱市場：兩者對買家資格與按揭的影響
簡單來說，居屋第二市場的樓價較親民，而且買家有機會承造高成數按揭，但入場門檻高，必須持有特定資格。自由市場則沒有身份限制，選擇較多，交易過程也相對簡單，可是樓價與私樓相若，置業成本自然較高。
買家身份：誰是「綠表」持有人？誰屬「白居二」申請者？
了解市場分野後，就可以來看看自己屬於哪一類買家。
「綠表」資格定義與涵蓋類別 (公屋住戶等)
「綠表」資格主要授予現時正享用公營房屋資源的人士，目的是鼓勵他們自置居所，從而騰出公屋單位予輪候冊上的家庭。合資格人士主要包括：
* 香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶。
* 持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如部分公務員或已通過詳細審核的公屋申請者。
「白居二」資格定義與申請目的
「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）是為不符合綠表資格，但又難以負擔私樓價格的中低收入家庭而設。申請人須符合特定的入息及資產限額，透過每年一度的攪珠抽籤，中籤者便可獲得配額，在居屋第二市場購買未補地價的單位。
【綠表資格】申請「購買資格證明書」全攻略
持有綠表資格的人士，需要先申請一份名為「購買資格證明書」的文件，才能正式物色單位和簽約。
公屋及房協出租屋邨住戶申請條件
房委會或房協轄下屋邨的住戶，可以家庭為單位，向所屬的屋邨辦事處遞交申請表。申請獲批後，房署便會發出「購買資格證明書」，有效期為12個月。
其他合資格人士類別（中轉屋、長者租金津貼等）
除了公屋租戶，部分人士如合資格的中轉房屋住戶、領取長者租金津貼計劃的受助人，以及持有房委會發出有效《保證書》的屋宇事務助理職系人員等，同樣具備申請綠表資格的條件。
【白居二資格2026】抽籤必睇入息及資產限制
對於有興趣申請白居二的人士，每年房委會公布的入息及資產上限是最重要的指標。以下是2026年的最新標準。
2026年家庭及一人申請入息上限
- 一人申請者：每月入息上限為港幣30,000元。
- 二人或以上家庭：每月入息總額上限為港幣60,000元。
2026年家庭及一人申請資產淨值上限
- 一人申請者：資產淨值上限為港幣615,000元。
- 二人或以上家庭：資產淨值總額上限為港幣1,230,000元。
入息及資產計算方法全剖析 (固定/非固定收入、物業、股票等)
入息計算包括薪金、津貼、花紅及雙糧（需除以12個月攤分計算），扣除法定的強積金或公積金供款。若收入非固定，則以過去6個月的平均收入計算。資產淨值則涵蓋存款、股票、基金、車輛的市值、在港或海外的物業權益等。準確計算這些數值，是成功申請的關鍵。
【特設名額】青年優先配額計劃詳情
為協助年輕人置業，2026年的白居二計劃特設了「家有長者優先選樓計劃」及「青年優先配額計劃」名額。當中，青年優先配額專為年滿18歲但未滿40歲的青年申請者而設，他們會獲優先攪珠及揀樓，以增加成功置業的機會。
第二步：交易流程－綠表/白居二買樓7大步驟
了解如何購買二手居屋，掌握清晰的交易流程至關重要。整個過程看似繁複，但只要按部就班，將其拆解成以下七個主要步驟，你會發現其實脈絡分明。不論你是綠表還是白居二的準買家，都可以參考這份流程圖，為你的置業之路做好準備。
步驟一：獲取購買資格「入場券」
在物色單位之前，首要任務是取得一份官方文件，證明你的購買二手居屋資格。這份文件就像是進入二手居屋市場的「入場券」，是所有後續程序的基礎。
綠表人士：申請及領取「購買資格證明書」
如果你是公屋住戶或其他合資格的綠表人士，你需要向房屋署（房委會）或房屋協會（房協）的屋邨辦事處，遞交申請表以申領「購買資格證明書」。這份證明書設有有效期，你必須在有效期內簽訂臨時買賣合約。
白居二人士：中籤後申領「批准信」
白居二的申請者，則需要經過抽籤程序。當你幸運中籤後，房委會便會分批寄出通知信。收到通知後，你需要按指示辦理手續，申領一份「批准信」。這封信同樣具有有效期，是你物色單位和進行交易的憑證。
步驟二：物色心水盤與簽訂臨時買賣合約
拿到「入場券」後，就可以正式開始你的睇樓之旅。當你找到心儀的單位，並且與業主達成價格共識後，便可以簽訂臨時買賣合約，同時支付一筆「細訂」作為臨時訂金。
簽署臨約注意事項 (細訂、查閱准買證與准賣證)
簽署臨約時，有幾個重點需要特別留意。首先，你必須確保自己持有的「購買資格證明書」或「批准信」仍然有效。同時，你亦有責任要求賣方出示由房委會或房協發出的「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」），以確認該單位可以在第二市場合法轉售。雙方文件齊備，交易才有保障。
步驟三：向房委會/房協申請「提名信」
簽訂臨約後，下一步並非立即申請按揭，而是要先取得「提名信」。這個步驟通常會由你委託的律師代為辦理。
提名信的重要性、申請流程與所需文件
「提名信」是房委會或房協發出的正式文件，用以確認同意該單位轉讓給你。這是二手居屋交易獨有的關鍵環節，缺少這份文件，交易便無法繼續。你的律師會將臨時買賣合約、雙方的資格證明文件副本等資料，交往房委會或房協審批。獲發提名信後，交易才算得到官方「開綠燈」。
步驟四：辦理銀行按揭申請
雖然提名信是關鍵，但尋找銀行辦理按揭的準備工作可以同步進行，甚至在簽署臨約後就應立即啟動。
把握按揭申請黃金時間與準備文件
由於銀行審批按揭需要時間，建議在簽署臨約後，就馬上向心儀的銀行提交申請及所需文件，例如身份證明、入息證明、臨時買賣合約等。這樣可以確保在簽署正式買賣合約前，按揭申請已獲基本批准，讓整個交易流程更順暢。
步驟五：簽署正式買賣合約及支付大訂
成功取得「提名信」及銀行初步批核按揭後，買賣雙方律師便會安排簽署正式買賣合約。屆時，你需要支付金額較高的「大訂」。簽署正式合約代表交易在法律上已成定局，雙方都必須履行合約條款。
步驟六：成交日簽署轉讓契據及支付樓價尾數
在簽署正式合約後約一至兩個月，便會來到整個交易的最後一步 — 成交日。在這一天，你需要在律師樓簽署「轉讓契據」，正式從法律上成為單位的新業主。同時，銀行會將按揭貸款支付給賣方，你亦需繳付樓價的餘額。完成所有手續後，你便可以從賣方手上取得單位鎖匙，正式收樓。
步驟七：交還公屋單位 (適用於公屋住戶)
對於本身是公屋或房協出租屋邨住戶的綠表買家，置業後還有一項重要的責任需要履行。
遞交「遷出通知書」時間與60天交還期限
根據規定，公屋住戶在購買二手居屋後，需要在辦理轉讓契據的同日或之前，向所屬屋邨辦事處遞交「遷出通知書」，並必須在完成交易後（通常以轉讓契據日期為準）的60天內，將現居的公屋單位騰空並交還予房委會。記得預留充足時間處理搬遷事宜。
第三步：財務預算－按揭、首期、雜費全攻略
了解如何購買二手居屋的資格和流程之後，就來到最實際的一環：計數。置業是人生大事，除了樓價本身，還有按揭、首期和林林總總的雜費要處理。讓我們一起拆解財務預算，計清楚這盤數，上車自然更有把握。
二手居屋按揭深度剖析 (2026年50年擔保期新政)
提到二手居屋，大家最關心的就是按揭。因為有政府作為擔保人，二手居屋的按揭條款比私樓寬鬆得多。特別是2026年推出的新政策，更是為高樓齡居屋市場帶來了新氣象。
新政策影響：政府按揭擔保期延長至50年
以往，房委會的按揭擔保期最長只有30年，很多樓齡超過20年的居屋，買家都很難向銀行申請高成數按揭。不過，由2026年3月1日起，政府將居屋第二市場單位的按揭擔保期，由首次發售日期起計，大幅延長至50年。這項新政策，直接讓很多舊屋苑的潛在買家受惠，大大增加了單位的吸引力。
樓齡與按揭成數：如何影響最高貸款額？
政府的擔保期，是銀行審批按揭成數和年期的最重要依據。擔保期愈長，銀行承擔的風險就愈低，自然更樂意批出高成數、長年期的按揭。新政策下，擔保期放寬到50年，意味著即使是樓齡三、四十年的單位，買家仍然有機會承造長達30年的按揭，大大減輕了每月供款壓力。
新舊樓齡按揭大不同：最高9成半 vs 6成按揭
在新政策下，按揭成數主要以首次發售日期起計的40年為分水嶺：
- 首次發售日期起計40年內： 綠表買家最高可承造9成半按揭，白居二買家最高則為9成。還款期最長可達30年。
- 首次發售日期起計40年至50年： 不論是綠表或白居二買家，最高按揭成數一律降至8成，還款期同樣最長為30年。
如果單位樓齡已經超過50年擔保期，銀行就會視之為一般私人物業處理，最高按揭成數會降至6成。
壓力測試：為何綠表買家可獲豁免？
購買私樓時，申請人都需要通過銀行的壓力測試，確保在加息周期下仍有足夠的還款能力。不過，因為未補地價的居屋有房委會做擔保，銀行風險極低，所以在擔保期內，不論是綠表還是白居二買家，普遍都可以豁免壓力測試。這對於收入不穩定或剛好未能通過私樓壓測的朋友來說，無疑是個好消息。
按揭利率選擇：P按 vs H按
未補地價的二手居屋，按揭計劃選擇比較單一，基本上只能選用P按（最優惠利率按揭）。P按利率相對穩定，較少受市場短期波動影響。如果購買的是已補地價、可在自由市場買賣的居屋，則與私樓無異，可以自由選擇P按或H按（銀行同業拆息按揭）。
置業開支預算：除了樓價，還要準備多少錢？
決定好心儀單位和初步了解按揭後，就要準備一筆可觀的現金應付各項開支。買樓絕對不只是支付樓價這麼簡單。
首期計算方法
首期就是樓價減去銀行貸款額的差額。舉個例子，如果一個400萬的單位，綠表買家成功申請9成半按揭（貸款380萬），首期就是20萬元。如果是白居二買家申請9成按揭（貸款360萬），首期就是40萬元。
印花稅 (從價印花稅稅率表)
印花稅是置業開支中佔比較大的一項。只要你是香港永久性居民，並且在買入單位時在香港沒有持有其他住宅物業，就可以用較低的第二標準稅率計算。稅率會根據樓價而定，由100元起。
| 樓價 | 從價印花稅稅率 (第二標準稅率) |
|---|---|
| HK$3,000,000或以下 | HK$100 |
| HK$3,000,001 至 HK$3,528,240 | HK$100 + 超過HK$3,000,000款額的10% |
| HK$3,528,241 至 HK$4,500,000 | 1.5% |
| HK$4,500,001 至 HK$4,935,480 | HK$67,500 + 超過HK$4,500,000款額的10% |
| HK$4,935,481 至 HK$6,000,000 | 2.25% |
| HK$6,000,001 至 HK$6,642,860 | HK$135,000 + 超過HK$6,000,000款額的10% |
| HK$6,642,861 至 HK$9,000,000 | 3% |
| HK$9,000,001 至 HK$10,080,000 | HK$270,000 + 超過HK$9,000,000款額的10% |
| HK$10,080,001 至 HK$20,000,000 | 3.75% |
| HK$20,000,001 至 HK$21,739,120 | HK$750,000 + 超過HK$20,000,000款額的10% |
| HK$21,739,121或以上 | 4.25% |
地產代理佣金
如果經地產代理促成交易，買賣雙方通常需要各自支付樓價1%作為佣金。這筆費用可以在簽訂臨時買賣合約時與代理商議。
律師費及相關雜費
買賣物業必須經由律師處理法律文件，包括查冊、草擬買賣合約、辦理樓契轉名等。律師費連同政府登記費、查冊費等雜項，一般預算約數千至萬多元不等，視乎交易的複雜程度。
裝修及添置傢俬預算
最後一項，也是最豐儉由人的開支，就是裝修和傢俬費用。二手樓的樓齡和上手業主的保養情況，會直接影響裝修預算。建議在睇樓時多加留意，並預留一筆資金作基本翻新或添置心儀傢電，讓新居更舒適。
第四步：揀樓秘訣－尋找心水二手居屋全攻略
來到如何購買二手居屋的關鍵一步，就是尋找心儀單位了。有了「入場券」，清楚財務預算之後，就要開始落實執行睇樓計劃。坊間盤源眾多，要有效率地找到理想家園，掌握一些方法和技巧是必需的。
尋找盤源的3大渠道
想知道如何買二手居屋，第一步就要知道在哪裡找盤源。現時要尋找二手居屋放盤，主要有以下三個途徑，大家可以根據自己的需要和習慣，選擇最適合的方式。
房委會/房協官方網站
房委會和房協的官方網站是最權威的資訊來源。網站上會定期更新「可供購買的屋苑列表」，詳細列出所有可以在第二市場轉售的居屋、綠置居及租置計劃屋苑名單。雖然網站本身不會直接提供實時的放盤單位資訊，但它能幫助你鎖定心儀的地區和屋苑，了解屋苑的基本資料，例如首次發售日期、座數等，這是做功課的第一步。
地產代理放盤平台
對於大部分買家而言，大型地產代理的網站或手機應用程式是最方便快捷的搵盤渠道。無論是中原地產、美聯物業，還是一些網上地產平台如28Hse，都設有大量二手居屋盤源。使用這些平台時，一個小貼士是要懂得善用篩選功能，記得在搜尋時選擇「居屋第二市場」或「綠表市場」，這樣才能過濾掉已補地價的自由市場單位，找到符合你資格的目標放盤。
網上討論區及社交平台
近年來，在Facebook的業主群組或網上討論區，也越來越多業主選擇自行放盤（俗稱「業主盤」）。這種方式最大的好處是有機會可以直接與業主溝通，甚至節省地產代理的佣金。不過，經這些渠道交易需要自己處理更多文件和流程，而且資訊真偽難辨，存在一定風險。如果你選擇這個方法，就必須加倍小心，仔細核對業主身份和單位資訊。
實地睇樓Checklist：居屋獨有注意事項
找到心水樓盤，下一步就是實地睇樓。除了檢查一般私樓都會注意的漏水、牆身等基本樓宇狀況外，睇二手居屋還有一些獨有的地方需要特別留意。
單位內部：檢查維修狀況、間隔改動及潛在問題
由於不少二手居屋樓齡較高，仔細檢查維修狀況是常識。更重要的一點，是要留意單位曾否進行結構上的改動。根據房委會規定，未補地價的居屋單位不能隨意改動間隔，特別是拆除主力牆。這些違規改動有機會影響樓宇結構安全，甚至可能影響銀行批出按揭。睇樓時不妨向業主或代理查詢，並對照單位圖則，看看間隔是否與原圖相符。
屋苑外部：了解公契、管理質素及社區環境
單位的質素固然重要，但屋苑的整體環境和管理同樣影響日後的生活品質。建議花時間了解大廈公契有否一些特別的規定。同時，可以親身在屋苑內外走一圈，觀察公共空間的清潔度、保安員的服務態度、住戶通告等，從而評估管理公司的質素。另外，也要考慮屋苑周邊的交通、購物、學校等社區配套是否符合你的生活需要。
查冊與估價：確保交易安心
當你睇中一個單位，準備簽訂臨時買賣合約前，查冊和估價是保障自己權益的必要步驟。
如何查閱單位業權及成交紀錄？
查冊（土地查冊）可以想像成是單位的「身份證」。你可以透過土地註冊處的網上服務，查閱單位的業權資料，核實業主身份，以及了解單位有沒有未解除的按揭、維修令或任何俗稱「釘契」的法定押記。這些資訊對於確保交易順利非常重要。同時，查閱同一屋苑近期的成交紀錄，也能幫助你判斷業主的開價是否合理。
網上估價與尋找銀行初步估價
現時很多銀行的網站都提供免費的網上物業估價服務，這能讓你對單位的市值有一個初步概念。不過，網上估價僅供參考。更準確的做法，是直接向幾家心儀的銀行申請初步估價。銀行的估價直接影響你最終可以申請到的按揭貸款額。如果銀行估價低於成交價，你便需要準備更多的首期資金去填補差額。因此，這一步絕對不能輕視。
常見問題 (FAQ)：二手居屋買家必讀
在了解如何購買二手居屋的四大步驟後，你心中可能還有一些疑問。這裡我們整理了幾個買家最常遇到的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你對整個過程更有把握。
高樓齡的二手居屋值得買嗎？對按揭有何影響？
這是一個很好的問題，特別是政府在2026年放寬了按揭擔保政策後，高樓齡二手居屋的吸引力確實增加了。現在影響按揭的關鍵，並非單位本身的樓齡，而是由房委會提供的「按揭還款保證期」。
最新的政策是將保證期由原來的30年大幅延長至50年，由單位首次出售日期起計算。這項新安排直接影響銀行批核的按揭成數及年期。
- 首次轉讓日起計40年內：不論是綠表還是白居二買家，最長還款期可達30年。綠表買家最高可承造九成半按揭，而白表買家最高亦可承造九成按揭。
- 首次轉讓日起計第40年至50年：最長還款期同樣是30年，不過最高按揭成數會降至八成。
總括而言，只要單位仍在50年的保證期內，申請按揭的條件依然相當寬鬆。但是，如果單位已超出50年保證期，銀行便會視其為一般私人物業處理，按揭成數可能會大幅降至六成或以下，審批亦會更嚴格。所以，高樓齡單位是否值得購入，很大程度上取決於它是否仍在政府的保證期內。
什麼是「補地價」？日後想在自由市場出售應如何處理？
「補地價」是指居屋業主向政府繳付一筆款項，用以補回當初購買單位時政府所提供的折扣差價。因為居屋的售價並非市值，而是已扣減了地價的資助價格。
當你持有的居屋未補地價時，它只能在「居屋第二市場」轉售給合資格的綠表或白居二買家。如果你希望將單位像私樓一樣，在不受任何身份限制的「自由市場」上出售或出租，就必須先完成補地價程序。
處理流程大致如下：
1. 業主向房屋署提出補地價申請。
2. 房屋署會委派測量師評估單位在申請當時的十足市值。
3. 補價金額會根據最新的市值，乘以單位首次出售時的折扣率計算得出。例如，如果當時單位市值500萬元，折扣率是40%，你需要補回的金額就是200萬元。
4. 繳付補價後，你便會收到一份證明文件，之後就可以自由地在市場上出售或出租你的單位了。
購買二手居屋後的轉讓限制是怎樣計算的？
當你從第二市場購入一個二手居屋單位後，轉讓限制的計算會重新開始。不論你是綠表還是白居二買家，都需要遵守新的限制。
根據現行規定，由你簽署「轉讓契據」當日起計的兩年內，你不能將該單位在「居屋第二市場」再次出售。換句話說，有一個兩年的鎖定期。
但是，在這兩年期間，你仍然有一個選擇，就是先向政府補地價。完成補地價後，單位便可在自由市場上出售，不受這兩年期限的約束。當兩年鎖定期屆滿後，你便可以自由選擇在居屋第二市場放售（毋需補地價），或是在補地價後於自由市場出售。
未補地價的居屋可以加名或轉名給家人嗎？
未補地價的居屋，在業權轉讓上有非常嚴格的限制，並不能像私樓一樣隨意加名或轉名給家人。所有業權變動，都必須先向房屋署署長申請，並且只有在非常特殊的理由下才會獲得批准。
一般來說，房署只會在以下幾種特殊情況下考慮批准業權轉讓申請：
* 因家庭成員離世： 透過遺產繼承程序轉名。
* 因婚姻狀況改變： 例如夫婦離婚，經法庭判令將業權轉給其中一方。
* 因業主健康問題： 例如業主因病危或年邁，希望將業權轉給名列家庭成員冊上的配偶。
單純希望將子女名字加入業權，或者將物業轉贈給家人等個人安排，通常都不會獲批。
未補地價的居屋可以轉按或加按套現嗎？
這幾乎是不可能的。未補地價的居屋因為涉及政府資助，業主不能隨意將物業用作抵押來套取現金。任何形式的轉按或加按，都必須先得到房屋署的書面批准。
房署審批的準則非常嚴格，只會考慮一些極為緊急且值得體恤的個案，例如：
* 為籌集醫藥費以治療危疾。
* 應付家庭成員的教育開支。
* 支付殮葬費用。
* 因離婚或分居而需支付贍養費。
因為償還私人債務、個人投資、生意周轉或物業裝修等原因而提出的加按申請，基本上是不會被接納的。
由申請資格到成功收樓，整個流程大約需時多久？
整個流程所需的時間，會因應你的買家身份（綠表或白居二）而有頗大差異。
-
對於白居二申請者： 整個過程時間較長。由遞交申請、等待攪珠、到收到「批准信」可能需時數個月。之後你有一年的時間物色單位。從簽訂臨時買賣合約到正式收樓，一般需要2至3個月。因此，由申請開始計算，整個過程可以由半年至一年半不等。
-
對於綠表申請者： 流程相對快捷。你只需向屋邨辦事處申請「購買資格證明書」，一般數星期便能獲批。證明書有效期為半年，你可以在這段時間內找尋心儀單位。找到單位後，由簽約到收樓的程序同樣約需2至3個月。所以，綠表買家最快可以在3至4個月內完成整個置業過程。
總括來說，交易本身的法律程序時間是固定的，最大的變數在於前期獲取購買資格以及尋找合適單位的時間。