對於公屋住戶及合資格人士而言，透過「綠表」免補地價購入二手居屋，是實現置業夢想的重要途徑。然而，綠表市場的運作模式、申請資格限制、按揭細節以至買賣流程，均有別於一般私樓市場，當中細節繁多，容易令初次接觸的準買家感到困惑。本文將為您全面拆解2026年最新的綠表市場資訊，整合一份詳盡的「居屋第二市場全攻略」，由淺入深，從定義、申請資格、按揭優勢，到買樓5大核心步驟，助您清晰掌握整個流程，輕鬆踏上置業階梯。
甚麼是綠表市場？一文看懂定義、居屋交易核心與種類
大家好！如果你正在考慮置業，一定聽過「綠表市場」這個名詞。綠表市場為合資格人士提供了一個以較相宜價錢購買居屋的途徑。不過，這個市場的運作方式、核心概念，以至可供選擇的房屋種類，都與一般私人樓市有所不同。接下來，我們會由淺入深，為你全面拆解綠表市場的各種細節，讓你對這個獨特的置業階梯有更清晰的了解。
深入解釋「綠表市場」（居屋第二市場）
首先，我們來弄清楚定義。「綠表市場」其實是坊間的稱呼，它的正式名稱是「居屋第二市場」。這個市場在1997年由房屋委員會設立，主要目的是讓現有的公共租住房屋（公屋）住戶，以及其他持有綠表資格證明書的人士，可以在毋須繳付補地價的情況下，購買指定的資助出售房屋單位。這樣做既能幫助綠表人士達成置業夢想，又能騰出公屋單位，讓輪候冊上有需要的人士入住，是一個促進房屋流轉的重要政策。
綠表市場核心：免補地價購買「居屋」的原理
綠表市場最核心，也是最吸引人的概念，就是「免補地價」。要理解這一點，首先要知道資助房屋的樓價本身已包含了政府提供的折扣。所謂「補地價」，就是業主需要向政府補回當年首次購入單位時的折扣差價。
在綠表市場進行的交易，買家在購買居屋時並不需要立即支付這筆款項。取而代之的是，補地價的責任會由原業主轉移至新買家身上。換言之，你用一個較低的價錢買入單位，但同時也承擔了未來可能需要補地價的責任。只有在你未來決定將單位在公開的自由市場出售或出租時，才需要向政府正式補回地價，解除轉讓限制。這個機制大大降低了上車的門檻。
【全面比較】綠表、白居二及自由市場的分別
除了綠表市場，你可能還聽過「白居二」和「自由市場」。這三者之間的分別主要在於買家資格、樓價水平和轉售限制。
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綠表市場（居屋第二市場）：
這個市場的買家只限於綠表資格持有人，例如公屋住戶。他們購買的是未補地價的單位，所以樓價是最低的，但單位日後的轉售和出租會有限制。 -
白表居屋第二市場計劃（白居二）：
白居二的合資格買家，是符合房委會入息及資產限額的非公屋住戶。他們與綠表人士在同一個市場（即居屋第二市場）內，尋找未補地價的單位。簡單來說，白居二增加了合資格的買家羣體，與綠表人士共同競逐同一批盤源。 -
自由市場：
當資助房屋的業主向政府繳付了補地價後，單位便能在自由市場上交易。在自由市場，任何人士都可以購買，買賣程序與一般私人樓宇無異，單位也可以自由出租。相對地，樓價亦是三個市場中最高的，與同區私人樓宇的市價看齊。補價後的居屋，有時會被稱為綠表自由市場單位。
可於綠表市場交易的資助房屋類型
在綠表市場，可供選擇的單位並非只有傳統意義上的居屋。合資格的買家可以在這個市場上，物色到以下幾種不同類型的資助出售房屋：
- 居者有其屋計劃（居屋）： 這是最常見的類型，由房委會興建，旨在以折扣價售予中低收入家庭。
- 私人機構參建居屋計劃（PSPS）： 由私人發展商按房委會的規格及要求興建，然後以指定價格售予合資格人士。
- 租者置其屋計劃（租置計劃）： 房委會將指定的舊有公共屋邨單位，以極優惠的價格售予現有租戶。這些租置計劃單位在業主購入後，亦可在居屋第二市場上轉售。
- 綠表置居計劃（綠置居）： 這是近年推出的計劃，新建的項目會直接以比居屋更相宜的折扣率，專門出售予綠表申請者。這些單位同樣可以在二手市場流轉。
【綠表資格】誰可購買第二市場居屋？5大類合資格人士及限制詳解
想投身綠表市場，第一步就是要清楚了解自己是否合資格。很多人以為只有現時的公屋住戶才能購買綠表市場的居屋單位，但其實房委會界定的合資格人士範圍更廣。以下為你詳細拆解，看看你屬於哪一類。
詳解5大類綠表資格申請人
房委會將可以申請「購買資格證明書」，用作購買居屋第二市場單位的人士，主要分為以下5大類：
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房委會或房協轄下出租單位的住戶
這是最主要的綠表來源。包括香港房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋（公屋）的住戶，與香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨的住戶。 -
持有有效《綠表資格證明書》的人士
這類人士並非現居於公屋。他們主要是指已通過詳細資格審查，並獲核實為符合入住公屋資格的申請者，例如公屋輪候冊上的申請人。部分合資格的公務員，亦可透過特定計劃申請此證明書。 -
房委會中轉房屋的認可居民
居住在房委會轄下中轉房屋，並已獲核實為符合上樓資格的認可居民，同樣具備綠表資格。 -
長者租金津貼計劃的受惠者
正在領取房委會「長者租金津貼計劃」津貼的人士，也被視為合資格的綠表申請人。 -
持有由房屋署簽發有效《保證書》的合資格人士
這主要包括受政府清拆計劃或市區重建計劃影響，並選擇以綠表資格取代現金補償或重置單位的合資格人士。
申請基本條件：年齡、家庭組合及婚姻狀況
除了符合以上其中一個身份類別，所有申請人還必須滿足一些基本條件，申請才能被接納。
- 年齡要求：申請人必須年滿18歲。
- 家庭組合：申請可以個人名義或家庭名義提出。如果以家庭組合申請，申請表上的成員必須是申請人的直系親屬。
- 婚姻狀況：這一點要特別留意。如果申請人已經結婚，其配偶必須被列入同一份申請表內。即使配偶沒有香港居留權，也需要申報。只有在少數情況下，例如申請人已合法分居、離婚並持有法庭絕對判令，或配偶已身故，才可獲豁免。
關鍵限制：物業擁有權與資助房屋福利
即使滿足以上所有條件，申請路上還有兩個最關鍵的限制必須清楚，否則可能影響申請資格。
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物業擁有權限制
由遞交「購買資格證明書」申請書當日起計，再往前推24個月，直至簽訂所購單位的臨時買賣合約當日為止，在這段期間，申請人及所有名列申請表上的家庭成員，都不能在香港以任何形式擁有或共同擁有住宅物業的任何權益。 -
曾否享用資助房屋福利
政府的資助置業福利，原則上是「一生人一次」的機會。如果你或你的配偶，曾經是任何由房委會、房協或市建局推出的資助自置居所計劃的業主或聯名業主，例如第一代的居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃、租者置其屋計劃或綠表置居計劃等，那麼不論該單位是否已經出售，你和你的配偶都不能再次申請購買第二市場的單位。
【居屋按揭2026】綠表市場按揭全攻略：9成半按揭、年期及免壓測
綠表買家獨享的按揭優勢
在綠表市場置業，按揭申請方面確實有不少獨有優勢。最吸引人之處，就是綠表買家最高可以申請到九成半按揭，這代表首期資金壓力相對較輕，對於預算有限的家庭來說，是很大的幫助。另一個關鍵優勢，是購買未補地價的居屋單位，可以豁免壓力測試。因為有香港房屋委員會（房委會）作為擔保人，銀行承擔的風險較低，所以審批標準會相對寬鬆，申請人只需要證明家庭總收入足以應付每月供款，便符合基本要求，上車門檻自然較低。
影響「居屋」按揭審批的關鍵：政府擔保期
很多人以為居屋按揭的審批標準是看樓齡，但實際上銀行最重視的是由房委會提供的「按揭擔保期」。這個擔保期由單位的「首次發售日期」起計，為期30年。在這段期間，房委會會為銀行的按揭貸款提供擔保，如果借款人無法償還貸款，房委會將會向銀行購回單位。正因如此，只要單位仍在擔保期內，銀行就非常樂意批出高成數按揭。不過，如果一個單位的擔保期所剩無幾，銀行為了控制風險，便可能無法批足九成半按揭，甚至會縮短還款年期。
【新政策】放寬按揭保證期對綠表市場的影響
為了讓資助房屋市場更具流動性，政府在2026年推出了新措施，大幅放寬了居屋第二市場的按揭安排。最重大的改動，是將「按揭保證期」由原來的30年，延長至50年。在新安排下，由首次發售日期起計40年內的居屋，綠表買家最高仍可申請九成半按揭。即使樓齡踏入第41至50年，最高按揭成數仍有八成。同時，最長還款年期也由25年放寬至30年。這項新政策，無疑為綠表市場的居屋買賣注入了新動力，讓買家在選擇樓齡較高的單位時，也能更輕鬆地獲得理想的按揭條款。
【買樓流程】由申請到收樓：綠表市場置業5大步驟
要在綠表市場成功置業，整個過程就好像闖關一樣，只要清楚了解每一步的目標，就能順利抵達終點。其實，在居屋第二市場買樓的流程相當清晰，主要可以分為五大步驟。現在，我們就一起來看看由申請資格到正式收樓，你需要完成哪些事情。
步驟一：申請「購買資格證明書」
這一步是整個旅程的起點。你需要先向房屋署或房屋協會申請一份「購買資格證明書」（CEP）。這份文件是你進入綠表市場的入場券，證明你符合資格購買未補地價的資助房屋。公屋住戶可以直接到所屬的屋邨辦事處辦理申請。證明書的有效期一般為12個月，你必須在這段時間內完成物色單位及簽署臨時買賣合約的步驟。所以，拿到證明書後，就可以正式開始你的搵樓之旅了。
步驟二：物色心儀「居屋」及簽訂臨時買賣合約
當你手持有效的「購買資格證明書」，就可以開始在各大地產代理或網上平台，尋找心儀的綠表市場居屋盤源。找到合適的單位後，便可以與賣家商討價錢。達成共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。簽約時，買家需要支付一筆臨時訂金（俗稱「細訂」）。同時，你也要確保賣方已經持有「可供出售證明書」，這代表該單位已獲准在居屋第二市場出售，保障了交易的合法性。
步驟三：申請「提名信」及委託律師
簽署臨時買賣合約後，買賣雙方都需要各自委託一位律師代表處理後續的法律文件。買方的律師會協助你向房屋署申請一份非常重要的文件，稱為「提名信」。這封信的作用是正式確認房屋署提名你作為指定單位的買家。申請時需要遞交臨時合約副本並繳付指定的申請費用。取得提名信是完成交易的必要條件，也是銀行審批按揭的關鍵文件之一。
步驟四：正式申請銀行按揭及簽署正式買賣合約
當你收到由房屋署發出的提名信後，就可以正式向銀行提交按揭申請。由於綠表市場的買家享有政府擔保，按揭審批一般會較為寬鬆。在銀行初步批核按揭後，雙方律師便會安排簽署正式的買賣合約。簽署正式合約時，買家需要支付一筆金額較大的訂金（俗稱「大訂」），這筆款項通常會連同臨時訂金，合共為樓價的一成。
步驟五：完成交易及交還公屋
來到最後一步，在交易完成日（成交日），銀行會將按揭貸款餘額直接支付給賣方的律師。你的律師會處理好所有樓契及轉讓文件，並到土地註冊處進行登記。完成所有手續後，你便可以從賣家手上接收單位鎖匙，正式成為業主。對於原先的公屋住戶，還有一項重要任務，就是在指定期限內（通常是完成交易後60天內）交還現居的公屋單位，完成整個置業及遷出的流程。
綠表市場搵樓實戰貼士
在龐大的綠表市場搵樓，就像展開一場尋寶之旅。掌握了正確的方法和心態，就能更有效率地找到理想的居屋。接下來，我們會分享一些實戰貼士，由篩選樓盤到解讀廣告術語，助你一步步鎖定心水單位。
篩選心水「居屋」的實用技巧
第一步，是清晰界定自己的需求。在開始搜尋前，先坐下來和家人好好溝通，列出最重要的條件。例如，家庭成員需要多少房間？預算上限是多少？對地區有沒有特定要求，比如考慮子女的校網，或是上班交通的便利程度？當你有了明確的藍圖，在茫茫樓海中搜尋時，就不會輕易迷失方向。
有了清晰目標後，就可以善用各大地產資訊網站和手機應用程式。這些平台是你在綠表市場尋寶的好幫手。你可以設定篩選條件，例如指定搜尋「居屋」，並選擇「未補地價」的單位，然後再根據地區、售價、實用面積等條件來收窄範圍。記得要多比較不同屋苑的成交記錄，這有助你了解市場行情，判斷叫價是否合理。
最後，不要只看照片。樓盤相片可以美化，但單位的真實狀況需要親身感受。當你找到幾個合眼緣的選擇後，務必預約睇樓。親身視察可以讓你了解單位的間隔、採光、景觀和周邊環境。更重要的是，你需要留意單位的「首次發售日期」，這個日期直接影響銀行批核按揭的成數和年期，是決定你未來供款負擔的關鍵，絕對不能忽視。
解讀樓盤廣告的關鍵字眼
瀏覽樓盤廣告時，你會遇到很多地產術語。理解這些關鍵字眼，就等於掌握了篩選樓盤的密碼。
首先最關鍵的是「未補地價」與「已補地價」。作為綠表買家，你在居屋第二市場尋找的，正是「未補地價」的單位。這代表業主尚未向政府補回當年的買樓折扣，所以樓價較低，但單位只可轉售予同為綠表或白居二資格的人士。相反，「已補地價」的單位等同私樓，可以在自由市場買賣，樓價較高，並不是綠表買家的目標。
其次，留意形容單位狀況的字眼。例如「靚裝」、「雅裝」或「企理」，通常指單位附有基本裝修，或許可以節省一筆裝修費。不過，每個人對「靚」的標準都不同，而且裝修亦可能隱藏了牆身或來去水等問題，所以親身視察時要格外留神。「交吉」則是指單位沒有租客，成交後可以立即入住。
廣告中亦會用一些詞語來突顯單位的優點。「開揚景觀」代表窗外視野廣闊，沒有太多遮擋；「座向東南」意味單位冬暖夏涼，而且採光充足；「高層」通常代表景觀更好、空氣更流通和較為寧靜。這些都是單位的加分項，但同時也會反映在樓價上。
最後是一些關於交易的術語。「實盤」代表樓盤是真實存在並且可以安排睇樓。「有匙」或「匙盤」則表示地產代理持有單位鎖匙，可以隨時安排睇樓，比較方便。「獨家盤」指業主只委託一家地產代理放售，議價空間可能相對較小。了解這些字眼，有助你更有效率地安排睇樓和進行後續部署。
綠表市場常見問題 (FAQ)
在瀏覽綠表市場的放盤時，相信你心中會浮現不少疑問。我們整理了幾個關於財務、業權及申請流程的常見問題，希望可以為你一一解答，讓你對整個綠表置業過程有更清晰的了解。
財務、稅項及雜費相關
問：購買綠表市場的居屋需要支付印花稅嗎？
答：需要。購買綠表第二市場的居屋與購入私樓一樣，需要繳付印花稅。如果買家是首次置業的香港永久性居民，印花稅會按照「第二標準稅率」計算。如果買家已經持有其他住宅物業，就需要根據較高的「第一標準稅率」繳稅。
問：除了樓價，還有哪些額外費用需要預備？
答：除了物業本身的成交價，買家還需要預留一筆資金應付各項雜費。這些費用主要包括：
* 律師費：處理樓宇買賣合約及相關法律文件。
* 地產代理佣金：如果經由地產代理促成交易，通常需要支付樓價1%的佣金。
* 印花稅：根據物業價格計算。
* 管理費按金及上期：一般需要預繳兩個月管理費作按金，再加首個月的上期。
* 其他雜項：例如銀行按揭的相關手續費、裝修費用等。
建議預備樓價以外約10%的資金作周轉，會比較穩妥。
問：購入未補地價居屋後，可以像私樓一樣加按或轉按套現嗎？
答：這是一個很大的分別。未補地價的資助房屋，業主不可以隨意加按或轉按套現。房屋署對此有嚴格的規定，只有在面對一些緊急且值得體恤的個人或家庭狀況時，才會考慮批准申請。例如，籌集醫藥費、家庭成員的教育開支、殮葬費，或者因離婚或分居而需要向另一方支付樓價的費用。一般的個人財務理由，例如清還私人貸款或信用卡欠款，通常不會獲批。
業權及轉售相關
問：買入單位後，可以在業權上加名、減名或轉名嗎？
答：可以，但是程序相對私樓複雜，而且必須先得到房屋署的書面同意。常見的業權變動，例如夫婦之間加名或除名，都需要向房屋署提交申請。署方會根據個別情況審批，例如家庭成員因結婚、移民或離世等原因而需要更改業權。要注意的是，任何業權轉讓，即使是近親之間，都有機會被視為一宗交易，可能需要繳付印花稅及補地價，所以事前必須向律師及房屋署查詢清楚。
問：在綠表第二市場買入的單位，將來如何轉售？
答：你在綠表第二市場買入的居屋，其業權狀態仍然是「未補地價」。所以，將來轉售時有兩個主要選擇：
1. 在居屋第二市場轉售：你可以將單位轉售給其他合資格的綠表或「白居二」買家，過程無需補地價。
2. 在自由市場轉售：如果你想將單位售予任何人士（包括非合資格人士），就必須先向政府補回地價，解除轉售限制。補價後的單位就等同私樓，可以在公開的綠表自由市場上自由買賣或出租。
問：甚麼是「補地價」？程序是怎樣的？
答：補地價是指業主向政府繳付一筆款項，用以補回當初政府以折扣價出售單位時的差額。這筆款項的計算方法，是根據補價當時的十足市值，乘以單位首次出售時的折扣率。完成補價後，單位的轉讓限制便會撤銷。
程序上，業主需要向房屋署提出書面申請，署方會委託測量師為單位進行估價，以釐定補價金額。整個過程需時數月，並涉及評估費用。
申請及公屋相關
問：成功買入居屋後，何時需要交還公屋單位？
答：這是綠表計劃的核心精神。當你購入二手居屋並完成所有買賣手續，簽署樓宇轉讓契據後，你和所有名列在公屋租約上的家庭成員，必須在指定期限內（通常是60天內）遷出，並將原有的公屋單位交吉交還給房屋署。
問：如果家庭成員不想一同遷入新居屋，應如何處理？
答：根據規定，所有名列於「購買資格證明書」上的家庭成員，都必須一同遷入所購買的居屋單位。如果其中有成員想保留公屋戶籍，他必須在簽訂臨時買賣合約前，向房屋署申請從公屋租約及購樓申請中除名。不過，這種做法有機會影響原本的綠表資格，例如家庭人數不符合申請要求，所以處理前必須非常謹慎，建議先向所屬的屋邨辦事處查詢清楚。
問： 「購買資格證明書」設有有效期嗎？
答：是的，「購買資格證明書」由簽發日期起計，有效期為12個月。你必須在這12個月的有效期內，簽署所購入單位的臨時買賣合約。如果證明書在簽署臨約前已經過期，你就需要重新向房屋署遞交申請。所以，在取得證明書後，就要積極物色心儀單位。