想在2026年置業，但聽聞壓力測試已經暫停，是否意味著「上車」從此變得更容易？金管局於2026年2月28日起暫停實施按揭壓力測試，但銀行的審批標準並未因此而放寬，而是將「供款與入息比率」(Debt-to-Income Ratio, DTI) 作為現時最核心的黃金準則。
究竟DTI如何計算？您的入息和現有債務會如何影響最終批核的貸款額？新制度下，實際借貸能力與舊制相比有何變化？本文將為您提供一站式【按揭DTI全攻略】，不但附上2026年最新互動按揭計算機，讓您即時評估財務狀況，更會深入拆解DTI的計算細節、銀行對「認可入息」的定義，並分享兩大實用秘訣，助您在申請按揭前做好萬全準備，有效提升最高借貸力。
置業第一步：互動按揭計算機 (2026年最新版)
在計劃置業的路上，最實在的第一步，就是清晰掌握自己的財務能力。與其猜測預算，不如直接利用我們為您準備的最新按揭計算機。想知道在壓力測試計算要求暫停後，您的實際借貸能力有何變化？這個工具就能提供最貼近銀行審批標準的答案，助您規劃一個穩健的置業藍圖。
輸入財務狀況，即時體驗最新按揭審批計算
這個按揭計算機的設計非常直觀，您只需要按照引導，輸入幾項關鍵的財務資料，就能即時模擬銀行現行的審批流程，獲取個人化的評估結果。
基本財務資料輸入
首先，請輸入您的核心財務數據。這包括您（或家庭）的每月總入息、期望的貸款額、以及計劃的還款年期。這些基本資料是構成整個按揭計算的基石，我們的壓力測試計算機會依據這些數據，初步評估您的基本還款能力。
進階按揭情境選項
為了讓結果更精準，計算機亦設有進階選項，以應對不同的個人狀況。您可以輸入現有的每月債務總額（例如私人貸款、信用卡分期），並選擇是否首次置業，或目前是否為其他按揭的擔保人。這些因素都會直接影響銀行最終的審批尺度，提前輸入能讓您獲得更貼近現實的估算。
獲取個人化按揭審批結果與建議
完成輸入後，系統會即時為您分析，並呈現清晰易明的結果。這不僅僅是一個數字，而是一份專屬於您的初步財務評估報告。
核心計算結果
您將會看到幾個核心指標，包括：最高可借貸金額、符合審批要求的最低月入、以及在所選年期下的每月供款額。這個壓力測試計算器採用的計算方法，已完全根據2026年最新的供款與入息比率（DTI）指引更新，為您提供最準確的參考。
提升借貸能力行動建議
如果計算結果與您的目標尚有距離，我們的工具還會提供具體的行動方向。例如，系統可能會分析您的債務狀況，建議清還哪些高成本債務能最有效地提升貸款額。您可以將結果視為一份個人化的壓力測試計算表，用作規劃下一步的財務部署。
壓力測試已暫停：解構2026年銀行按揭核心審批標準
以往繁複的壓力測試計算，曾是不少準業主申請按揭時的一大關口。但隨著市場環境轉變，金管局已作出重大調整。現在，銀行審批按揭的核心標準變得更加直接，我們一起來清晰解構當中的變化，助您準確評估自己的借貸能力。
重要政策更新：2026年2月28日起暫停實施壓力測試
首先要記住一個關鍵日子：2026年2月28日。由這天起，香港金融管理局正式宣布，所有住宅物業按揭貸款申請，暫時無需再進行過往的利率壓力測試。這意味著，銀行在審批您的按揭申請時，不會再假設利率上升2厘來計算您的還款能力。這項政策變動，直接簡化了審批流程，也對申請人的借貸力產生正面影響。
現時黃金準則：供款與入息比率 (DTI) 上限要求
壓力測試暫停後，供款與入息比率 (Debt-to-Income Ratio, DTI) 就成為了銀行審批按揭的黃金準則。簡單來說，DTI就是用來衡量您每月的所有債務總供款，佔您每月總入息的百分比。銀行會根據這個比率，判斷您是否有足夠的還款能力。目前，DTI的上限要求主要分為以下兩種情況。
首次置業／自住物業：DTI上限50%
如果您是首次置業，或者所購買的物業是用作自住，那麼您的DTI上限為50%。換句話說，您每月的總債務供款（包括新申請的按揭供款、私人貸款、信用卡分期等），不可以超過您每月總入息的一半。
非首次置業／有按揭擔保在身：DTI上限收緊至40%
如果您的情況並非首次置業，例如本身已經持有其他按揭物業，或者正為他人的按揭做擔保人，銀行在審批上會相對審慎。在這種情況下，您的DTI上限會收緊至40%。
新舊制對比：壓力測試暫停後，您的借貸能力有何變化？
了解新舊制度的差異，您就能更清楚自己的借貸力到底提升了多少。以往您可能需要依賴複雜的壓力測試計算器或壓力測試計算表來估算，但現在的壓力測試計算方法已大大簡化。
舊有審批標準 (已暫停)：DTI + 壓力測試 (利率+2%)
在舊有制度下，申請人需要通過「雙重關卡」。第一關是基本的DTI要求，即每月總供款不得超過入息的50%。第二關就是壓力測試，銀行會假設當時的按揭利率增加2%，然後計算出的每月供款額，不能超過您總入息的60%。申請人必須同時通過這兩項測試，而銀行會以較嚴格的結果為準，批出最終貸款額。
最新審批標準 (現行)：僅計算DTI
目前最新的審批標準，只保留了DTI這一項要求。銀行不再需要進行利率加2厘的壓力測試計算。只要您的總供款額符合DTI上限（首次置業為50%，非首次置業為40%），便已滿足了基本的入息審批要求。由於移除了較嚴格的壓力測試關卡，對大多數申請人而言，最高貸款額度都有了實質的提升。
供款與入息比率 (DTI) 計算全指南
DTI 核心計算公式與實例教學
公式詳解：(每月總供款) / (每月總入息) ≤ DTI 上限
雖然舊有的壓力測試計算已經暫停，但銀行審批按揭的核心準則，依然是「供款與入息比率」(Debt-to-Income Ratio, DTI)。要成功申請按揭，清楚了解 DTI 的計算方法至關重要。
DTI 的公式本身很簡單。它就是將您「每月的總供款額」除以您「每月的總入息」，得出的百分比不能超過銀行規定的上限。
- 每月總供款：這包括您準備申請的新按揭的每月供款，加上您現有的一切債務的每月還款額。
- 每月總入息：這是指銀行認可的所有收入來源的總和。
- DTI 上限：根據金管局指引，首次置業人士的 DTI 上限是 50%，而非首次置業或有按揭在身作為擔保人的申請人，上限則收緊至 40%。
計算案例：一步步教您計算DTI
紙上談兵可能有點抽象，我們用一個實際例子，一步步教您計算。很多網上的壓力測試計算機，也是基於同樣的原理。
假設陳先生是首次置業，他的財務狀況如下：
– 每月總入息：$50,000
– 現有債務：有一筆私人貸款，每月還款 $5,000
– 新造按揭：預計每月供款 $20,000
計算步驟如下：
1. 計算每月總供款：將新按揭供款和現有債務相加。
$20,000 (新按揭) + $5,000 (私人貸款) = $25,000
2. 計算 DTI 比率：將總供款除以總入息。
$25,000 / $50,000 = 0.5，即 50%
3. 對比 DTI 上限：陳先生是首次置業，上限為 50%。他的計算結果是 50%，剛好符合要求。
透過這個簡單的壓力測試計算方法，您就可以初步評估自己的借貸能力。
銀行如何界定您的「認可入息」？
在 DTI 計算中，「入息」並非您自己說了算。銀行有一套嚴謹的標準來評估及認可您的收入，不同收入來源的計算方式也有很大分別。
固定收入人士 (月薪)
對於每月有固定薪金的人士來說，情況最為直接。您只需要提供最近三個月的糧單、銀行月結單和最新的稅單，銀行通常會將您的底薪全數計為認可入息。至於花紅或雙糧等非固定獎金，銀行一般會將過去一至兩年的總額除以 12 或 24 個月，再計入每月平均入息。
非固定收入人士 (佣金/自僱)
如果您的收入主要來自佣金，或者是自僱人士、生意老闆，銀行的審批就會比較審慎。您需要提供更長時間的收入證明，例如最少六個月的銀行月結單、公司財務報表或利得稅單。銀行為了反映收入的波動性，通常會將過去六至十二個月的平均收入打一個折扣，例如只計算當中的八成作為您的認可入息。
租金及資產收入
如果您有物業正在出租，租金收入也可以計入總入息。不過，銀行不會百分百計算。通常，銀行會將已簽訂租約的租金收入打七折至八折計算。這樣做是為了預留緩衝，應對可能出現的空租期或維修開支。至於股票、基金等資產，一般不會直接計入每月入息，但部分銀行會考慮以資產水平作審批，那又是另一種計算方式。
哪些「債務」會被計入總供款？
DTI 公式中的另一關鍵是「總供款」。很多人在計算時，只記得計算新造按揭的供款，卻忽略了現有的其他債務。其實，銀行會透過查閱您的信貸報告 (TU)，將您所有的債務還款都計算在內。
私人貸款、稅貸、學生貸款
這些是最常見的債務類型。無論是私人分期貸款、為交稅而借的稅務貸款，還是尚在償還的學生貸款，銀行都會將其每月還款額，直接加到您的「每月總供款」之中。所以，在申請按揭前，可以考慮先清還一些銀碼較小的貸款。
信用卡分期及現金透支結餘
這是最多人忽略的一環。如果您有使用信用卡進行分期付款（例如買手機、電器），該筆分期供款會被視為固定債務。更重要的是信用卡的結欠餘額，即使您每月都準時還款，銀行亦會按您信貸報告上的總結欠，以一個特定百分比（通常為 3% 至 5%）計算出一個「最低還款額」，並將此數額計入您的總供款。因此，申請按揭前清還所有卡數，是提升借貸能力非常有效的一步。您可以利用壓力測試計算表，逐一記下所有債務，以免遺漏。
提升借貸力與風險管理策略
雖然現時銀行已暫停舊有的壓力測試計算要求，但這不代表我們可以忽略利率變動的風險。學會管理個人財務，並為未來建立穩健的緩衝區，是成功置業路上不可或缺的一環。一個周詳的計劃，不僅能提升您的借貸能力，更能讓您在變幻的市場中安然自若。
為何不應「借到盡」？利率波動下的財務緩衝區規劃
成功獲批按揭，只是置業旅程的開始。將貸款額借到最高，看似是善用資金，但同時也將您的財務狀況推向極限。想像一下，您的每月預算就像一個水杯，供款和其他開支是杯中的水，如果水滿到杯邊，任何輕微的晃動，例如一次意料之外的加息，都可能導致杯水溢出，讓您的財務陷入困境。
即使壓力測試計算方法暫時停用，利率市場的波動依然存在。因此，規劃一個財務緩衝區至關重要。您可以在申請按揭前，利用網上的壓力測試計算器作個人評估，模擬在現有利率上增加1%至2%後，您的供款佔入息比率會是多少。這個簡單的步驟，能幫助您清晰了解自己真正的還款能力，確保即使利率上揚，您仍有足夠的空間應對。
兩大方法有效提升您的最高貸款額
在做好風險規劃後，若您發現目前的借貸力與心儀物業的樓價仍有距離，可以從以下兩個方向著手，有效提升您的最高貸款額。
方案一：整合或清還現有債務
銀行在審批按揭時，會將您所有的債務供款一併計算在「供款與入息比率」(DTI) 之中。這包括私人貸款、稅務貸款、學生貸款，甚至是信用卡的每月分期還款。這些債務會直接蠶食您的借貸額度。
最直接有效的方法，就是在申請按揭前，先行清還或整合這些債務。例如，如果您有多筆小額貸款或卡數，可以考慮申請結餘轉戶貸款，將它們整合成單一筆還款，通常能降低利息支出和每月供款額。當您提交按揭申請時，一個更「乾淨」的信貸紀錄，以及更低的每月總債務支出，自然能讓銀行批出更高的貸款額。
方案二：增加認可入息或加入擔保人
提升借貸力的另一個關鍵，是增加銀行認可的總入息。如果您的收入來源比較多元，例如有佣金、花紅或兼職收入，請務必準備好至少六個月以上的糧單和銀行紀錄，以證明這部分收入的穩定性。雖然銀行在計算非固定收入時可能會打折扣，但這依然有助於提高您的總入息水平。
另一個常見方法是加入擔保人。擔保人的收入可以與申請人合併計算，從而大幅提高總入息，滿足更高的DTI要求。不過，必須清楚了解，成為擔保人是一項重大的法律承諾。擔保人需要承擔與借款人同等的還款責任。此外，這也會影響擔保人未來的按揭申請，銀行會視其為已有按揭在身，導致其日後置業時的審批標準（如DTI上限和按揭成數）變得更加嚴格。因此，在決定加入擔保人前，雙方必須有充分的溝通和共識。
特殊情況下的DTI計算與按揭審批
我們買樓申請按揭，除了基本的財務狀況，個人的置業背景同樣重要。雖然金管局已暫停壓力測試計算，但銀行在審批某些特殊申請時，對供款與入息比率 (DTI) 的計算方法與上限要求會更加嚴格。了解這些情況，有助你更準確地評估自己的借貸能力。
非首次置業或作為擔保人的影響
如果你並非首次置業，或者已經為他人的按揭做擔保人，銀行會將你視為風險較高的申請者。因此，審批標準會全面收緊。
按揭成數下調
首先，最直接的影響是按揭成數會被下調。一般來說，銀行會將基本按揭成數上限降低一成。例如，原先最高可借七成的物業，在這種情況下，最高貸款額便可能降至六成，意味你需要準備更多的首期資金。
DTI比率收緊至40%
其次，你的供款與入息比率 (DTI) 上限，會由正常的50%收緊至40%。簡單來說，你每月包括新造按揭在內的所有債務總供款，不可以超過你每月總入息的四成。這個變動會直接削弱你的最高借款能力，所以在計劃置業預算時，必須使用這個更嚴格的標準來計算。
為他人作擔保如何影響自身申請
為親友的按揭做擔保人，是一項重大的財務承諾。銀行在審批你自己的按揭申請時，會將你所擔保的整筆按揭，視為你自身的負債。換言之，該筆按揭的每月供款額，會全數計入你的「每月總供款」之中，然後再用收緊後的40% DTI上限去審批你的新申請。所以，在答應做擔保人之前，務必想清楚這對自己未來置業計劃的深遠影響。
申請高成數按揭保險的DTI考量
對於首期資金有限的首次置業人士，申請按揭保險計劃 (MIP) 是一個常見的選擇。這可以讓你借到高達八成至九成的按揭，不過在DTI計算上也有一些地方需要注意。
按揭保險下的DTI計算方法
透過按揭保險申請高成數按揭，DTI上限要求與一般首次置業人士相同，即是50%。不過，你需要支付一筆按揭保險費用。這筆保費可以選擇一筆過支付，或者更常見的是加借入按揭貸款總額中，分期攤還。如果選擇加借，你的總貸款額和每月供款便會相應增加，這筆增加了的供款，同樣需要符合50%的DTI上限要求。因此，在使用坊間的按揭壓力測試計算器或相關工具時，記得要將這筆額外款項考慮在內，才能得出最貼近現實的結果。
保費計算與支付方式
按揭保費的金額，主要視乎你的貸款額、按揭成數和還款年期。成數愈高，年期愈長，保費就會愈貴。正如上面提到，支付方式主要有兩種：一次性付清，或加借入貸款額。後者雖然較為方便，但會令總利息支出增加。選擇哪種方式，可以根據自己的現金流狀況來決定。
按揭DTI計算常見問題 (FAQ)
清還卡數可以增加多少按揭貸款額？
這是一個非常實際的問題。答案是：影響相當顯著。銀行在計算您的供款與入息比率（DTI）時，會將您每月所有的債務還款額計算在內，信用卡分期付款或最低還款額（min pay）正是其中之一。
假設您每月有$5,000的信用卡分期還款。在DTI的計算公式中，這$5,000會直接佔用您的還款能力。如果您在申請按揭前將這筆卡數完全清還，就等於將每月的還款能力釋放了$5,000。以現時的利率和30年還款期粗略估算，每$5,000的月供能力，大約等同於$100萬至$120萬的貸款額。因此，清還卡數是提升借貸力最直接有效的方法之一。
非固定收入（如佣金）會如何影響DTI計算？
對於非固定收入，例如銷售佣金、花紅或自僱收入，銀行在審批時會採取較審慎的態度。這類收入會直接影響DTI計算中的「每月總入息」部分。
銀行的普遍做法是，要求申請人提供較長時間的入息證明（通常最少6個月，甚至12個月或以上），然後計算出這段時期的平均月入。關鍵在於，銀行通常不會100%承認這個平均數，而是會按收入的穩定性打一個折扣，例如只計算平均收入的六成至八成作為「認可入息」。舉例來說，如果您過去半年平均月入為$80,000（底薪加佣金），銀行可能會按八折計算，即只視您的認可入息為$64,000來計算DTI。
如果DTI「計唔掂」，除了找擔保人還有什麼方法？
除了增加擔保人，還有幾個策略可以考慮，目標都是圍繞DTI公式的兩個核心元素：降低「每月總供款」或提高「每月總入息」。
- 整合或清還現有債務：這是最有效的方法。集中處理好私人貸款、汽車貸款或信用卡結欠，可以大幅降低您在DTI計算中的每月總供款額。
- 延長按揭還款年期：將還款期由例如25年延長至30年，可以攤薄每月的按揭供款，從而降低DTI比率。
- 增加首期資金：投入更多首期，意味著申請的貸款額減少，每月供款自然會降低。
- 申報所有認可收入：確保您已將所有可證明的穩定收入（例如穩定的兼職收入、租金收入等）提交給銀行，以提高您的總入息基數。
暫停壓力測試是永久措施嗎？
目前來看，這並非一項永久措施。壓力測試計算是香港金融管理局（HKMA）在過去低息環境下，為管理銀行體系信貸風險而設的「逆周期宏觀審慎監管措施」。它的存在是為了確保置業人士在利率上升時，仍具備足夠的還款能力。
今次暫停實施，是金管局因應現時利率已經顯著上升，認為相關風險已在較高息的環境下得到反映。然而，金管局已表明會持續監察市場發展，並保留在市況逆轉或風險增加時，重新引入壓力測試計算方法的權力。因此，置業人士在規劃財務時，仍應為利率波動預留緩衝空間。
這個網上按揭計算機的結果是否等同銀行最終審批？
我們的網上按揭壓力測試計算機，是根據金管局最新的指引和普遍的銀行審批標準設計，為您提供一個非常貼市和具參考價值的初步估算。您可以視它為一個可靠的財務規劃工具，用作比較不同貸款方案的壓力測試計算表。
不過，計算結果並不等同銀行最終的審批結果。因為最終批核還會考慮一些個人化因素，例如：
* 個人信貸報告（TU）：計算機無法得知您的信貸評級。
* 物業最終估價：銀行會自行委託測量師行為物業進行估價，貸款額會以此為準。
* 入息證明的解讀：銀行對花紅、津貼、佣金等收入的計算方式或有微調。
* 銀行內部政策：每間銀行的風險取態或有輕微差異。
總括而言，使用這個壓力測試計算器是您準備按揭申請的重要第一步，但最終結果仍以銀行的正式批核為準。