打算出售居屋，卻對繁複的程序感到無從入手？面對「補地價」與否的抉擇、周旋於「居屋第二市場」和「自由市場」之間，加上不同年份的轉售限制，稍一不慎便可能延誤交易甚至招致損失。
為此，我們整合了這份【2026賣居屋終極指南】。本文將由淺入深，從釐清兩大市場的分別開始，一步步詳解未補地價及已補地價的完整賣樓流程、計算方法及財務安排。無論您的單位是否「未供完」，或是想了解如何處理補地價的資金問題，本文都會提供清晰實用的全攻略，助您輕鬆掌握所有關鍵細節，順利完成物業出售。
賣居屋第一步：釐清兩大市場，決定您的出售路徑
要順利完成整個賣居屋程序，第一步就是要釐清您面前的兩條主要路徑。賣居屋與賣私樓的最大分別，在於它存在兩個截然不同的交易市場。您的物業可以走向哪一個市場，直接決定了整個賣居屋流程、潛在買家群、所需文件以及最終的實收金額。這個決定，是您整個賣樓計劃的基石。
比較「居屋第二市場」與「自由市場」
簡單來說，這兩個市場的核心分野在於「補地價」這個關鍵步驟。一個是毋須補地價，但買家身份受限；另一個是補妥地價，單位可像私樓一樣自由買賣。了解兩者的運作模式、優點與限制，有助您制定最適合自己的出售策略。
居屋第二市場 (未補地價)：資格、優點與限制
居屋第二市場，坊間常稱「居二市場」，是專為未補地價的資助房屋而設的轉售平台。
- 資格： 在這個市場，您的單位只能出售給持有有效「購買資格證明書」的人士，主要是「綠表」及「白表居屋第二市場計劃」（白居二）的合資格申請者。
- 優點： 最大的好處是業主在出售前，毋須籌集大筆資金去補地價。對於手上現金不多，或物業仍在按揭中（賣居屋未供完）的業主而言，這大大減輕了財務壓力。交易流程是先找到買家、簽訂合約，然後完成交易，整個過程都不需要預先支付補價款項。
- 限制： 買家基礎相對較窄，只限於合資格的特定人士。同時，由於單位仍帶有轉讓限制，其售價一般會比已補地價的同類單位略低。整個交易過程亦需要向房屋委員會申請「可供出售證明書」（准賣證）等特定文件，程序較為繁複。
自由市場 (已補地價)：資格、優點與限制
自由市場，即是與一般私人物業買賣無異的公開市場。要進入這個市場，您的居屋單位必須先完成補地價手續。
- 資格： 補地價後，您的單位便解除了所有轉讓限制，可以出售給任何人士，不論其入息、資產或房屋狀況，買家可以是香港永久居民、非永久居民，甚至是公司。
- 優點： 由於買家基礎廣闊，物業的定價可以完全參考市場價值，有望爭取到更高的成交價。交易流程與一般二手私樓買賣完全相同，相對直接。
- 限制： 最主要的門檻是必須先繳付補地價。這筆款項動輒數十萬甚至過百萬，業主必須在完成交易前支付，對現金流是一大考驗。此外，並非所有居屋都能隨時補地價，單位必須已過了政府規定的轉售限制年期，方可提出申請。
互動決策工具：我應選擇哪個市場？
看過以上比較，或許您仍在權衡。想知道哪條路更適合您？不如用幾分鐘時間，透過以下幾個引導性問題，為自己做個快速評估，答案自然會變得清晰。
問卷式引導，助您快速判斷最佳出售途徑
請根據您的實際情況，思考以下問題：
- 您的物業是否已過政府規定的「轉售限制年期」？
- 否： 您現階段唯一的選擇是在居屋第二市場出售，並且可能受到價格上限的規管。
-
是： 請繼續思考下一個問題。
-
您目前是否有充裕的備用現金，足以應付可能高達七位數字的補地價金額？
- 否： 居屋第二市場是您最務實的選擇，它讓您毋須為補地價而煩惱，順利賣樓。
-
是： 您的選擇較多，可繼續評估哪個市場回報更高。
-
您出售物業的主要目標是「追求最高樓價」，還是「流程相對簡單，減輕前期資金壓力」？
- 追求最高樓價： 在資金許可的前提下，自由市場通常能帶來更高的物業價值。
- 減輕資金壓力： 居屋第二市場能讓您在零補價成本下完成交易，財務上更具彈性。
綜合以上考慮，您應該對自己的賣居屋路徑有了更清晰的方向。選定市場後，接下來就可以針對性地準備相關文件，正式啟動您的賣樓計劃。
關鍵限制：賣居屋前必讀的「轉售年期」約束
在正式啟動整個賣居屋程序之前，有一項規則是所有業主都必須首先弄清楚的，這就是「轉售年期」的約束。這就像一道關卡，直接決定了你的賣居屋流程可以怎樣走，以及你可以將單位賣給誰。政府設立這個限制，主要是為了確保珍貴的資助房屋資源能優先滿足自住需求，而非用作短期炒賣。所以，了解清楚自己單位受制於哪個時期的轉售年期，是整個計劃的第一步，也是最關鍵的一步。
了解「首次轉讓契據日期」的重要性
那麼，這個「轉售年期」是從哪一天開始計算的呢？答案只有一個，就是你物業的「首次轉讓契據日期」。你可以將這個日期理解為你單位業權的「誕生日」。所有關於兩年、五年、十年甚至十五年的轉售限制，都是由這一天起計。搞錯了這個日期，之後所有的部署和時間計算都可能會出錯，所以準確找出這個日子至關重要。
如何找出並確定此關鍵日期
要確定這個關鍵日期其實很直接。你只需要找出當初購入單位時所簽署的「首次轉讓契據」（First Assignment）正本文件，上面會清楚列明簽署日期。這份文件通常被稱為「樓契」，是你最重要的物業證明文件之一。假如你一時找不到，可以聯絡當初協助你買樓的律師樓查詢，他們一般會存有紀錄。
轉售年期如何影響賣樓流程
轉售年期的長短，會直接影響你賣樓的三個核心層面。第一，它決定了你可以選擇在哪一個市場出售單位，是在未補地價的「居屋第二市場」還是已補地價的「自由市場」。第二，它決定了你何時才有資格向房委會申請補地價。第三，對於較新近購入的居屋，轉售年期甚至會限制你在指定年期內的最高售價，直接影響你的實收金額。
不同年份購入居屋的轉售限制一覽
由於房屋政策不斷演變，不同年份推售的居屋，其轉售限制條款有很大分別，而且限制是愈來愈嚴格。以下我們就將不同時期的規定清晰列出，讓你一目了然。
2022年及之後首次推售的單位
這是目前最嚴格的規限。由首次轉讓契據日期起計：
首5年內：只可以在居屋第二市場，以不高於原價的價格，轉售給合資格的綠表或白表人士。
第6至15年內：可以在居屋第二市場，按自行議定的價格出售。
滿15年後：業主才可以選擇向房委會補地價，然後在自由市場公開出售。
2019年至2021年首次推售的單位
這個時期的限制相對上一代收緊。由首次轉讓契據日期起計：
首2年內：同樣只可以在居屋第二市場，以不高於原價的價格出售。
第3至10年內：可以在居屋第二市場，按自行議定的價格出售。
滿10年後：才可以申請補地價，繼而在自由市場出售。
2018年首次推售的單位
2018年的規定比較特別。由首次轉讓契據日期起計：
首2年內：必須以原價經房委會提名轉售，房委會不會回購。
第3至5年內：可以在居屋第二市場按自行議定的價格出售，或經房委會提名以評估市值扣除補價後轉售。
滿5年後：才可以申請補地價並在自由市場出售。
2007年至2017年首次推售的單位
這段時期的規定相對寬鬆。由首次轉讓契據日期起計：
首2年內：雖然限制出售，但業主可選擇在居屋第二市場以原價轉讓。
滿2年後：就可以在居屋第二市場按自行議定的價格出售。
滿5年後：就可以申請補地價，在自由市場出售。
2006年或之前首次推售的單位
對於持有這些早期居屋的業主，情況就簡單得多。因為單位的5年轉售限制期早已屆滿，所以業主擁有最大的靈活性。他們可以隨時選擇在居屋第二市場將單位轉售給合資格人士，或者向房委會繳付補價後，在自由市場上出售，完全視乎個人財務安排和市場狀況而定。
【未補地價賣居屋】居屋第二市場流程全攻略
決定不補地價，在居屋第二市場出售單位，是許多業主的首選。整個賣居屋程序清晰直接，只要跟隨以下九個步驟，就能順利完成交易。這個全攻略會由淺入深，詳細拆解整個賣居屋流程，讓你對每個環節都心中有數。
階段一：前期準備與文件申請
正式放盤前，妥善的準備工作是成功賣樓的基石。這個階段主要圍繞估價與申請關鍵文件，為之後的賣居屋流程鋪平道路。
步驟1：獲取精準物業估價
第一步，是為你的單位找一個準確的市場估價。許多人會使用銀行的網上免費估價工具，但這些系統主要針對私人樓宇，用於評估居屋時可能出現偏差。想獲得貼市的估價，最直接的方法是聯絡熟悉區內居屋市場的地產代理，他們能提供更可靠的估價參考，助你制定一個具競爭力又不會蝕底的叫價。
步驟2：查閱按揭擔保期（處理未供完情況）
這一步對整個交易流程至關重要，特別是處理賣居屋未供完的情況。你需要找出當年購入單位時的「首次轉讓契據」，以確定政府為單位提供的按揭擔保期（一般為30年）是否仍然生效。這個日期會直接影響後續是否需要申請「提名信」。即使物業按揭尚未供完，只要清楚這個狀況，律師樓就能在交易中妥善處理。
步驟3：申請「可供出售證明書」(准賣證)
這是賣樓前的必需文件。「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）是房委會或房協發出的官方文件，證明你的單位可以在居屋第二市場上合法出售。業主需要填妥申請書，連同樓契副本及申請費用，交往指定辦事處。成功獲批後，你便可以正式將單位放盤。
階段二：尋找買家與簽訂合約
文件準備就緒後，便進入尋找合適買家並鎖定交易的階段。
步驟4：委託地產代理放盤
取得「准賣證」後，你便可以委託地產代理放售單位。選擇一位有豐富居屋買賣經驗的代理尤其重要，他們熟悉整個賣居屋程序，並且擁有合資格的綠表及白居二買家客源，能更快為你配對到合適的買家。
步驟5：與合資格買家簽訂臨時買賣合約
當你與買家就價錢及條款達成共識後，雙方律師會協助你們簽訂臨時買賣合約。這是一份具有法律約束力的文件，會訂明成交價、成交日期及其他重要條款，買方亦會在這時支付「細訂」（臨時訂金）。
步驟6：申請「提名信」（如適用）
這一步緊接步驟2的結果。如果你的單位仍在政府按揭擔保期內，簽署臨時合約後，你和買家便須立即聯合向房委會申請「提名信」。房委會批出此信，等同確認了買家的購買資格，並正式「提名」他購買你的單位。整個交易必須有這份文件才能繼續。
步驟7：簽訂正式買賣合約
在簽署臨時合約後約14天內，並在取得「提名信」（如適用）之後，雙方律師會安排簽訂正式買賣合約。買家此時需要支付「大訂」（加付訂金）。簽署正式合約後，整個交易基本上已確認，只待最後的交收程序。
階段三：完成交易
來到最後階段，主要由雙方律師處理法律文件及資金交收，順利完成整個賣樓過程。
步驟8：買方申請按揭及律師處理樓契
簽署正式合約後，買方會向銀行正式申請按揭貸款。同時，雙方的律師會開始處理樓契的轉讓手續，包括查核業權及準備新的轉讓契據。作為賣家，你需要做的就是與你的律師保持溝通。
步驟9：驗樓及正式成交
在正式成交日之前，買家通常會要求作最後一次驗樓，確保單位狀況與合約相符。到了成交日當天，在律師樓的協調下，買方銀行會將樓價餘額轉交予賣方律師，賣方律師在扣除未償還的按揭貸款及其他費用後，會將餘款交給你。交收鎖匙後，整個賣居屋的交易便宣告圓滿完成。
視覺化時間線：掌握由申請到成交的完整流程
總結整個未補地價的賣居屋流程，可以想像成一條時間線：起點是為物業進行專業估價，然後申請關鍵的「准賣證」。拿到入場券後，便委託代理尋找持有「准買證」的合資格買家。找到買家後，先簽訂臨時合約，再根據擔保期狀況申請「提名信」，然後簽署正式合約。最後，在律師的協助下，處理樓契轉讓和資金交收，直至成交日順利交匙，大功告成。整個過程環環相扣，一般需時約兩至三個月。
【已補地價賣居屋】自由市場流程及財務策略
如果你計劃將居屋放上自由市場，接觸更多潛在買家，那麼整個賣居屋程序中最關鍵的一環就是「補地價」。這個步驟不單是行政手續，更直接影響你的財務部署和最終收益。讓我們一步步拆解，助你順利完成這個賣居屋流程。
剖析「補地價」：為何是自由市場賣樓的關鍵？
簡單來說，「補地價」就是向香港房屋委員會（房委會）繳付一筆款項，用以解除單位的轉讓限制。完成補地價後，你的居屋單位就等同於私人樓宇，可以在公開市場自由出售、出租或轉讓，買家亦不再有任何資格限制。
補地價的法律基礎與目的
居屋的初衷是協助合資格市民以低於市值的折扣價置業自住。這份折扣就是政府提供的資助。因此，轉讓契據中會訂明單位的轉讓限制。業主若想將單位投入自由市場，賺取市場樓價帶來的全部升值，就需要先歸還當年政府提供的資助，這就是補地價的法律基礎與目的，確保公共資源不會被用作短期投機圖利。
未補地價在自由市場出售的法律後果
必須注意，任何未補地價的居屋在自由市場進行買賣，均屬違法。根據《房屋條例》，相關交易會被視為無效，業主不但可能面臨高額罰款，甚至有機會被監禁。因此，在與任何非「綠表」或「白居二」資格的買家簽訂合約前，確保已完成補地價是絕對必要的法律程序。
補地價金額計算全攻略
補地價的金額並非固定不變，而是與你賣樓時的市況掛鈎。了解其計算方法，對你的財務預算極為重要。
官方計算公式詳解與實例演練
房署的計算方法清晰直接，公式如下：
補價金額 = 補價時的單位十足市值 × (購入單位時的折扣率)
這裡的「十足市值」是由房署委派的測量師評估的，而「折扣率」則是你當年買入單位時，樓價相對於當時市值的折扣。
舉個例子：
假設你當年以七折（即30%折扣率）買入一個居屋單位。
現在你想賣樓，房署評估單位當時的十足市值為600萬港元。
那麼你需要繳付的補價金額就是：600萬 × 30% = 180萬港元。
專家提示：為何補地價前不應裝修
有一點值得留意，房署測量師上門估價時，會將單位的維修狀況納入考慮。如果你的單位剛剛完成簇新亮麗的裝修，估價自然會相應提高，這直接導致你需要繳付的補價金額增加。因此，最理想的做法是在完成補地價程序後，才進行任何大型的裝修工程。
補地價申請程序五大步驟
整個申請流程大約需要兩個月時間，以下是五個核心步驟。
步驟1：提交申請書及繳付手續費
業主需要填妥「評估補價申請書」，連同樓契副本和指定金額的手續費（劃線支票或銀行本票），親身交往或郵寄至房委會總辦事處。
步驟2：房署委派測量師上門估價
房署收到申請後，會發出認收信，然後安排測量師聯絡你，預約時間上門視察單位，以評估單位的當前市值。
步驟3：接收「評估補價通知書」
完成估價後約一個月，你會收到房署發出的「評估補價通知書」，上面會清楚列明單位估值和應繳的補價金額。
步驟4：限期內繳款或提出異議
你需要在通知書發出日期起的兩個月內繳付補價。如果你對估價有異議，可以在28天內以書面形式提出。若限期內未繳款，申請便會自動作廢，已繳付的手續費亦不會退還。
步驟5：獲取「解除轉讓限制證明書」並註冊
繳付補價後，房委會便會發出「解除轉讓限制證明書」。你應盡快將這份重要文件交由律師，到土地註冊處進行註冊，這才算正式完成整個法律程序，解除單位的轉讓限制。
業主財務策略：現金不足如何補地價？
補地價金額動輒過百萬，不少業主可能無法即時拿出這筆現金，特別是對於一些賣居屋未供完的業主，財務壓力更大。其實，市場上有一個常規操作方法可以解決這個問題。
「賣樓交易日同步完成補地價」操作詳解
你可以與買家協議，在臨時買賣合約中訂立一個較長的成交期，例如三個月。這段時間足夠你完成上述的補地價申請程序。在正式成交當日，買家支付的樓價尾數會先存入你的代表律師樓的戶口。然後，律師會按照指示，從這筆款項中直接開出本票支付給房委會以完成補地價，同時支付給你的按揭銀行以贖回樓契，最後的餘額才是你真正收到的賣樓款項。整個過程在律師樓的監管下同步進行，安全可靠。
補地價責任：合約條款風險分析
在臨時買賣合約中，必須清晰訂明由誰負責補地價。通常是由賣家負責，合約樓價會是一個「已補地價」的實數。這種做法的風險在於，如果房署最終的估價高於預期，賣家實收的金額便會減少。另一種做法是由買家負責補地價，但操作較複雜，而且補地價的款項一般不能用作申請按揭，會增加買家的首期負擔，因此在市場上較為少見。
互動計算機：即時估算扣除補地價後的實收金額
賣樓最大的考慮，就是想清楚知道扣除所有開支後，最終可以收到多少錢。你可以利用網上的估算工具，輸入你單位的現時估值、當年的購入折扣率、尚餘按揭金額及其他雜費，就能即時計算出扣除補地價後的預計實收金額，助你更精準地規劃下一步的財務安排，例如是否足夠資金再申請居屋或轉購私樓。
賣居屋常見問題 (FAQ) 及重要注意事項
來到文章的最後部分，我們整理了一些在賣居屋程序中大家最關心的問題。這些都是業主們經常遇到的情況，清楚了解這些細節，可以讓你的賣居屋流程更加順暢。
賣居屋後，還能再申請資助房屋嗎？
這是一個非常重要的問題，答案直接影響你未來的置業規劃。當你成功賣出居屋單位後，無論是經由居屋第二市場還是自由市場，你和你的配偶基本上將永久失去申請大部分政府房屋資助的資格。因此，在決定賣居屋申請居屋之前，必須仔細衡量這個長遠影響。
永久喪失申請資格的影響範圍
這個規定主要是為了確保公共資源能公平分配給最有需要的人士。一旦你作為資助房屋的業主出售了單位，你和名列同一戶籍的配偶，都會被視為已經享受過相關福利。所以，這個決定是不可逆轉的，需要周詳考慮。
受影響的房屋資助計劃清單
永久喪失的資格涵蓋了香港房屋委員會及香港房屋協會轄下的大部分計劃，主要包括：
* 公共租住房屋（公屋）
* 居者有其屋計劃（居屋）
* 私人機構參建居屋計劃（PSPS）
* 綠表置居計劃（綠置居）
* 租者置其屋計劃（租置計劃）
* 置業資助貸款計劃
物業仍有按揭（未供完）有什麼特別注意事項？
賣居屋未供完其實是十分普遍的情況。整個交易過程會由買賣雙方的律師協助處理，確保過程清晰無誤。簡單來說，在正式成交當日，買方支付的樓價尾數會先存入你的代表律師樓的戶口。你的律師會從這筆款項中，優先撥款至銀行清還你的按揭餘額，然後才會將剩餘的款項交給你。整個過程都在律師的監督下進行，能保障你的利益。
整個賣居屋流程，由放盤到收款需時多久？
整個賣居屋流程所需時間，主要取決於你選擇的市場和尋找買家的速度。
* 居屋第二市場（未補地價）： 整個流程，由申請「可供出售證明書」、放盤、找到合資格買家，到經律師樓處理文件及完成交易，一般需時約3至4個月。
* 自由市場（已補地價）： 如果你選擇先補地價再出售，單是向房署申請評估補價及繳款，就可能需要2至3個月。加上放盤和交易時間，整個過程可能長達4至6個月。
申請「可供出售證明書」(准賣證) 的費用是多少？
在居屋第二市場出售單位，業主必須先向房屋署申請「可供出售證明書」。根據房屋委員會的最新資料，這份文件的申請費用為港幣930元。這是一項行政費用，在遞交申請時需要一併支付，並且不會退還。
買方的「購買資格證明書」(准買證) 有效期對賣家有何影響？
買方的「購買資格證明書」（俗稱准買證）有效期為12個月。這對賣家有一個關鍵影響：買方必須在其證明書的有效期內，與你簽訂臨時買賣合約。因此，當你與潛在買家議價時，最好同時了解對方准買證的到期日，確保有足夠時間完成簽約及後續法律程序，避免因買方資格過期而導致交易告吹。
除了樓價，賣居屋還有哪些額外開支？
在計算賣樓的實質收益時，記得要扣除一些必要開支。除了最大筆的補地價金額（如適用於自由市場），主要還包括：
* 地產代理佣金（通常是樓價的1%）
* 律師費
* 申請「可供出售證明書」的費用
* 提早贖回按揭可能產生的罰息（視乎你與銀行的按揭合約條款）
最早期的居屋是否真的無需補地價？
是的，這個說法基本正確。在居屋計劃推出初期，即第一期至第三期甲的居屋，例如葵涌悅麗苑、觀塘順緻苑等，由於當時的地契條款與後來不同，並沒有轉讓限制。因此，這些單位的業主無需向房委會補地價，就可以直接在自由市場上將單位出售或出租，與一般私人樓宇無異。
賣居屋文件清單：個人化核對工具
為了讓你的賣居屋程序更有條理，一份清晰的文件清單不可或缺。我們根據你選擇的出售市場，為你準備了專屬的核對清單。
根據您的出售市場，生成專屬文件清單及表格下載連結
A. 於「居屋第二市場」出售：
* 前期準備：
* 樓契（或稱轉讓契據）
* 「可供出售證明書」申請書（HD875C）
* 申請費用的劃線支票或銀行本票
* 簽約及交易階段：
* 臨時買賣合約
* 正式買賣合約
* 由房委會發出的「提名信」（如單位仍在按揭擔保期內）
B. 於「自由市場」出售：
* 補地價階段：
* 評估補價申請書（HD1065C / HD1066C，視乎轉讓限制年期）
* 樓契副本
* 申請手續費的劃線支票或銀行本票
* 完成補地價後：
* 「解除轉讓限制證明書」
* 簽約及交易階段（與一般私樓買賣程序相若）：
* 臨時買賣合約
* 正式買賣合約