想在香港「上車」置業，但沒有固定收入證明，是否注定與業主夢無緣？對於 Freelancer、家庭主婦、退休人士，甚至部分企業家而言，傳統銀行按揭對穩定入息的要求，往往是一大難關。不過，無收入證明並不代表上車無望。事實上，市場上存在多種合規的按揭申請途徑。本文將為你深入拆解三大可行方案：以資產為本的「資產批」、增加「擔保人」，以及申請免壓力測試的「居屋按揭」。我們將詳細剖析各方案的審批準則、最高按揭成數及注意事項，助你按自身財務狀況，找到最適合的成功上車之路。
無收入人士申請按揭的三大途徑與銀行審批關鍵
談及無收入按揭，很多人立即會聯想到申請過程必定困難重重。事實上，即使無法提供傳統的固定入息證明，想成功申請無收入做按揭也並非絕無可能。關鍵在於了解銀行審批的真正核心，並且選擇適合自己情況的申請路徑。
銀行審批核心：為何無入息證明亦有機會獲批？
銀行審批按揭的最終目的，是評估申請人是否有足夠的還款能力，確保貸款風險可控。傳統的糧單或稅單，只是證明還款能力最直接的方式之一，但並非唯一的方式。如果申請人能透過其他途徑，例如證明自己擁有雄厚資產，或引入具備穩定收入的擔保人，同樣能向銀行證明其具備履行還款責任的能力。所以，銀行審批的重點在於「還款能力」，而不是單純一張「入息證明」。
三大解決方案概覽
針對無收入或入息證明不足的情況，市場上主要有三種可行的解決方案。每種方案都有其特定的要求與適用對象，了解它們的運作原理，有助你選擇最適合自己的上車策略。
方案一：以資產為本申請（資產批）
這個方案適合本身擁有大量流動資產或物業的人士，例如退休人士或企業家。銀行會根據申請人持有的資產淨值來審批按揭，而非依賴固定月薪。
方案二：增加按揭擔保人
若申請人自身財力不足，但有具備穩定收入的家人支持，例如父母或配偶，便可考慮增加他們作為按揭擔保人。銀行會合併計算申請人與擔保人的還款能力，大大提高獲批機會。
方案三：申請免壓力測試的居屋按揭
對於符合資格申請政府資助房屋的人士，居屋按揭是一個相當有利的選項。由於有政府作為擔保，銀行審批一手居屋按揭時會豁免壓力測試，對申請人的入息要求相對寬鬆。
方案一：資產按揭（俗稱「資產批」）— 無入息證明的穩健之選
手上持有一定資產，但想申請無收入按揭，第一個要認識的方法就是「資產按揭」，市場上一般稱之為「資產批」。這是一個不依賴傳統入息證明，轉而評估申請人資產淨值的審批方式，為不少無固定月薪的朋友打開了置業大門。
何謂資產按揭？審批原則詳解
資產按揭的核心概念很直接：銀行透過評估你擁有的總資產，去判斷你是否有足夠的財力還款。整個審批的關鍵，在於一個非常清晰的原則。
基本要求：資產淨值須高於擬購物業樓價
銀行最基本的規定是，申請人的「資產淨值」必須高於打算購入物業的完整樓價。資產淨值是指將你所有的資產加總後，再減去所有負債的數額。換言之，即使你只打算借貸樓價的一部分，你持有的淨資產也必須足以覆蓋整個物業的價值。
誰適合申請資產按揭？
這種方法特別適合幾類人士，如果你正因為沒有傳統糧單而煩惱，可以看看自己是否屬於以下其中一種情況。
退休人士
退休人士可能已經沒有固定的月薪收入，但通常累積了多年的儲蓄、股票或持有「現契樓」（已完全供滿的物業）。對他們來說，以豐厚的資產作基礎申請按揭，是相當普遍的做法。
Freelancer或擁有多項資產的企業家
自由工作者（Freelancer）或企業家的收入可能不穩定，難以提供連續數月的固定入息證明。不過，他們可能透過工作或投資，擁有多元化的資產。資產按揭正好讓他們能活用這些資產，成功置業。
無固定入息證明的家庭主婦或投資者
家庭主婦可能沒有個人收入，但家庭資產豐厚。又或者是一些專業投資者，其主要財富來自股票、基金等投資組合而非月薪。對這類想無收入做按揭的人士，資產批就是一個理想的選項。
【關鍵計算】如何計算資產淨值以申請按揭
了解概念後，最重要的部分是如何計算。銀行的計算方式非常審慎，並非所有資產都能以十足市值計算，這一點必須注意。
銀行認可資產類別：現金、股票、物業的估值與折讓
銀行普遍認可的資產包括現金存款、股票、基金、債券以及本地物業。不過，為了管理風險，銀行會為不同資產打上折扣：
* 現金存款：通常按100%計算。
* 股票、基金：視乎其波動性，銀行或會按市值的七至九成計算。
* 物業：計算方法最為保守，普遍只會將物業估值的50%計入資產總值。
資產淨值計算公式：（總資產 – 總負債）> 樓價
公式本身很簡單。首先，將所有經銀行折算後的資產價值相加，得出「總資產」。然後，減去你所有的負債（例如私人貸款、信用卡欠款、其他按揭餘額等），得出「資產淨值」。最後，這個淨值必須大於你想購買的物業樓價。
實例解說：現契樓與連按揭物業的淨值計算差異
假設你想購入一個價值800萬元的單位，我們看看兩個例子：
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例子一：持有現契樓
你手上持有一層已供滿、市值1,000萬元的現契樓，另有200萬元現金。
可計算的資產為：（1,000萬元 x 50%）+ 200萬元 = 700萬元。
由於700萬元資產淨值低於800萬元樓價，所以不符合申請資格。 -
例子二：持有連按揭物業
你持有一層市值1,500萬元的物業，但仍有300萬元按揭未供完，另有400萬元現金。
可計算的資產為：（1,500萬元 x 50%）+ 400萬元 = 1,150萬元。
總負債為300萬元按揭餘額。
資產淨值為：1,150萬元 – 300萬元 = 850萬元。
因為850萬元資產淨值高於800萬元樓價，所以你便符合申請的基本門檻。
資產按揭申請的主要條款及限制
雖然資產批提供了一條出路，但它的條款相對傳統按揭會有一些限制。
最高按揭成數：上限為樓價六成
透過資產批申請按揭，最高成數上限為樓價的六成。如果申請人本身已持有其他按揭或為他人作擔保，最高成數更需要下調至五成。而且，這種方法不能申請按揭保險，所以無法做到八成或九成的高成數按揭。
還款年期：或短於30年，視乎申請人年齡
還款年期未必能做到最長的30年。銀行會考慮申請人的年齡，特別是退休人士，還款期可能會相應縮短。
利率選項：或限制於P按計劃
利率方面，部分銀行可能只會提供P按（最優惠利率按揭）計劃，選擇可能較少。
銀行自主性：各銀行標準不一，宜多作比較
金管局只提供指引，但各銀行的審批細節，例如資產折讓率、還款年期等，都屬於商業決定，標準不一。所以，申請前最好向多間銀行查詢比較，尋找最適合自己的方案。
境外資產的挑戰
如果你持有的資產主要在香港以外地區，申請時可能會遇到一些困難。
內地及海外物業資產的估值困難
銀行對香港境外的物業進行準確估值存在困難，而且處理手續繁複。因此，大部分銀行未必會接納內地或海外的物業作為申請資產證明。
銀行對境外資金來源的嚴格審查
對於由境外匯入的資金，銀行基於反洗黑錢的法規，會進行非常嚴格的資金來源審查。申請人需要提供詳盡的證明文件，解釋資金的合法來源，否則銀行有權拒絕接納該筆款項作為資產。
方案二：增加按揭擔保人 — 結合家人力量上車
對於處理無收入按揭的申請，增加按揭擔保人是一個相當普遍而且有效的方法。假如申請人本身沒有固定入息，但有家人願意在財務上提供支持，這個方案便能發揮關鍵作用，大大提高成功獲批的機會。要順利透過無收入做按揭，理解擔保人的角色與銀行的審批邏輯是第一步。
擔保人如何協助無收入人士獲批按揭？
銀行合併計算借款人與擔保人的還款能力
擔保人的核心作用，就是將其個人的還款能力「借」給主借款人。當銀行審批按揭申請時，會將主借款人（即使收入為零）與擔保人的入息合併計算。換言之，銀行會視他們為一個共同的還款單位。只要擔保人擁有穩定且足夠的收入，能夠通過銀行的壓力測試，那麼即使主借款人本身沒有任何收入證明，按揭申請通常也能順利過關。
按揭擔保人的資格與要求
銀行對擔保人的資格有嚴格要求，並非任何人都能勝任。一位合資格的擔保人，必須具備以下幾個條件，以證明其有足夠能力承擔潛在的還款責任。
必須提供穩定的入息證明
這是最基本的要求。擔保人必須能夠提供可靠的入息證明文件，例如稅單、強積金（MPF）供款紀錄、過去六個月的銀行月結單及僱傭合約等。銀行需要確保擔保人的收入來源是穩定且可持續的，足以應付新增的按揭供款。
擁有良好的信貸紀錄（TU）
銀行會審查擔保人的環聯（TransUnion）信貸報告。一份良好的信貸紀錄，代表擔保人過去有準時還款的習慣，是個可靠的債務人。假若擔保人的信貸評級不佳，例如有拖欠還款紀錄，便會直接影響按揭的審批結果。
現有負債狀況將被納入計算
擔保人自身的財務狀況，包括現有的按揭、私人貸款或其他債務，都會被銀行納入計算。銀行會將擔保人所有現存的債務供款，與新申請的按揭供款一併計算，以評估其總負債水平是否在可控範圍內。
【核心計算】供款與入息比率（DTI）及壓力測試
銀行用作評估還款能力的兩大指標，是「供款與入息比率」（DTI）及「壓力測試」。當申請涉及擔保人時，計算方式會有所調整，特別是當擔保人本身已有按揭在身的情況。
供款與入息比率（DTI）：當擔保人本身有樓按時的計算方法
一般而言，每月總供款額不能超過總入息的50%。不過，如果擔保人本身已持有按揭，金管局的要求會更嚴格。屆時，所有按揭（包括擔保人原有的及新申請的）的總供款額，佔合併總入息的比例上限，將會由50%下調至40%。
壓力測試：利率加2厘後的供款上限要求
壓力測試是模擬在現有利率基礎上，利率再上升2厘的情況。在加息後的供款額，每月總供款不能超過總入息的60%。同樣地，若擔保人已有按揭在身，這個上限亦會收緊至50%。因此，在邀請家人作擔保前，必須準確計算清楚，確保能通過這兩項核心測試。
個案分析：無收入人士如何透過擔保人成功上車
假設陳小姐是一位家庭主婦，沒有固定收入，她希望購入一個價值600萬元的單位，並申請七成按揭（貸款額420萬元）。她的丈夫李先生願意擔任擔保人，其月薪為8萬元，並且沒有任何按揭或其他貸款。
以30年還款期、利率4.125%計算，每月供款約為20,340元。
– 供款與入息比率（DTI）審查：每月供款20,340元，佔丈夫月薪80,000元的25.4%，遠低於50%的上限。
– 壓力測試審查：假設利率升至6.125%，每月供款將增至約25,600元。這佔丈夫月薪的32%，同樣遠低於60%的上限。
由於李先生的收入穩定且沒有其他負債，陳小姐的無收入按揭申請最終順利獲批。
擔保人的潛在風險及法律責任
擔任擔保人是一個重大的決定，當中涉及實質的法律責任與潛在風險，絕不能掉以輕心。
法律責任：當主借款人斷供時的後果
擔保人與主借款人承擔的是同等的法律責任。這意味著，一旦主借款人未能準時供款（即「斷供」），銀行有權直接向擔保人追討所有未償還的按揭貸款及利息。屆時，擔保人必須無條件承擔還款責任，其個人資產，包括物業或儲蓄，都有可能被用作抵債。
嚴正警告：「自製入息證明」的欺詐風險與刑事責任
在任何情況下，都絕不應嘗試偽造文件，例如透過親友公司「自製入息證明」，以圖瞞騙銀行。這種行為屬於欺詐，是嚴重的刑事罪行。銀行具備相當成熟的審查機制，能夠輕易識破虛假的入息紀錄。一經發現，銀行不但會即時拒絕申請，更會報警處理。涉事的申請人及提供虛假文件的公司負責人，均可能面臨檢控，後果不堪設想。
方案三：申請居屋按揭 — 免壓測的上車捷徑
對於無收入按揭的申請者，除了考慮資產或擔保人，申請居屋按揭是另一條非常值得留意的上車捷徑。居屋計劃由政府支持，所以銀行在審批按揭時的考慮標準，與一般私人樓宇有很大分別，為無收入做按揭提供了一個實際可行的機會。
為何居屋按揭無需入息證明？解構政府擔保機制
居屋按揭的審批之所以較為寬鬆，核心在於政府提供的擔保機制。這個機制從根本上改變了銀行的風險評估模式。
申請資格：只設入息及資產上限，不設下限
首先，居屋的申請門檻很特別。房屋委員會（房委會）在審核申請人資格時，只設定了家庭總收入和總資產的「上限」，但從來不設「下限」。換句話說，理論上即使申請人是零收入、零資產，只要不超出上限，就符合抽籤資格。這為沒有固定收入證明的申請人打開了第一道門。
政府擔保如何降低銀行風險，從而放寬審批
當居屋業主成功申請按揭後，房委會就會為該筆貸款提供政府擔保，擔保期由單位首次出售日起計算。因為有政府作為最終的擔保人，萬一業主未來無法償還貸款，政府也會承擔責任。這項安排將銀行的貸款風險降至極低水平，所以銀行自然願意放寬審批條件，對申請人的入息證明要求遠比私人樓宇寬鬆。
居屋按揭對無收入人士的核心優勢
對於無收入人士，居屋按揭的優勢非常突出，主要體現在壓力測試和按揭成數這兩個關鍵環節上。
優勢一：豁免壓力測試（適用於一手未補價居屋）
購買一手未補價的居屋，不論是綠表還是白表申請者，最大的好處就是可以豁免壓力測試。壓力測試是金管局為了管理風險而設的標準，要求申請人的供款能力在利率上升後仍要符合特定水平，這往往是許多入息不穩人士申請按揭失敗的主因。豁免了這一關，上車的門檻就大大降低。
優勢二：無需按揭保險即享高成數按揭（綠表95%、白表90%）
另一個核心優勢是高成數按揭。在政府擔保下，綠表申請人最高可承造九成半按揭，而白表申請人亦可高達九成。最重要的是，這類高成數按揭並不需要購買按揭保險，省下了一筆可觀的保費開支，同時也意味著申請人可以用較少的首期資金上車。
【2026最新】居屋按揭放寬政策詳解
政府為了激活資助房屋市場，在2026年進一步放寬了居屋按揭政策，為買家提供了更大的彈性。
一手市場：最長還款期延長至30年
在新政策下，一手居屋的最長按揭還款期由過去的25年，正式延長至30年。還款期延長意味著每月的供款額會相應減少，有助於減輕供款人的財政壓力。
二手市場：政府擔保期放寬至50年
二手市場的變化更為顯著，政府擔保期由原來的30年大幅放寬至50年。這項措施直接解決了舊樓齡二手居屋難以申請高成數按揭的問題，大大增加了市場上可供選擇的盤源。
新政策下，不同樓齡二手居屋的按揭成數及年期
隨著擔保期放寬，二手居屋的按揭審批變得更有彈性。一般來說，只要單位樓齡在首次出售後的40年內，銀行都較願意批出最高按揭成數（綠表95%/白表90%）及最長30年還款期。即使樓齡介乎40至50年，申請人仍有機會獲批最高八成按揭，條件依然吸引。
申請居屋按揭注意事項
雖然居屋按揭門檻較低，但申請過程中仍有幾個關鍵點需要留意，才能確保過程順利。
家庭總收入申報的重要性
即使申請人本人沒有收入，但在申請按揭時，銀行會要求申報整個家庭的總收入。銀行審批的基礎是評估整個家庭的還款能力，而非單看申請人。所以，只要同住的家庭成員（例如父母）有足夠和穩定的收入來通過銀行的供款與入息比率審查，即使業主是無收入的子女，按揭申請通常也能獲批。
申請人年齡對還款期的影響
申請人的年齡是銀行決定最長還款期的因素之一。雖然新政策下最長還款期可達30年，但如果申請人年紀較大，例如已屆退休年齡，部份銀行可能會根據其內部指引（例如以特定數字減去申請人年齡）來釐定一個較短的還款期。
避免「雙重房屋福利」的申請限制
申請居屋必須遵守一個重要原則，就是不能享有「雙重房屋福利」。舉例來說，如果一個家庭的父母是公屋戶主，其成年子女想以個人名義申請居屋，該子女就必須先在原有的公屋戶籍中除名，才能符合申請資格。這是一個申請時常見的限制，需要提早規劃處理。
【快速比較】無收入按揭三大方案優劣與選擇策略
看過前面三種處理無收入按揭方案的詳細介紹後，相信您已有初步概念。為了讓您更清晰地掌握各方案的分別，我們整理了一個對比，助您快速找到最適合自己的路。
一表看清：三大方案優劣、成數及適用對象
方案對比：適用對象、最高成數、壓測要求、優點、缺點
方案一：資產按揭（資產批）
* 適用對象：擁有豐厚資產的退休人士、投資者或收入不固定的專業人士。
* 最高成數：樓價六成。
* 壓測要求：無需壓力測試。
* 優點：申請流程相對直接，無需依賴他人入息證明，自主性高。
* 缺點：門檻極高，要求資產淨值必須高於樓價，所以需要準備大額首期。
方案二：增加按揭擔保人
* 適用對象：獲得家人支持的年輕首置客、家庭主婦等。
* 最高成數：可申請按揭保險，最高達到九成。
* 壓測要求：必須通過。銀行會合併計算借款人與擔保人的入息及負債。
* 優點：能夠獲取高成數按揭，條款與一般按揭申請相近。
* 缺點：成功與否完全取決於擔保人的財務狀況及意願，而且擔保人自身的借貸能力會受影響。
方案三：居屋按揭
* 適用對象：符合政府資助房屋申請資格的綠表或白表人士。
* 最高成數：綠表最高九成半，白表最高九成，並且無需按揭保險。
* 壓測要求：豁免（只限一手未補價居屋）。
* 優點：按揭成數極高，而且豁免壓力測試，是門檻最低的上車途徑。
* 缺點：申請人必須符合嚴格的入息及資產上限，物業選擇亦僅限於資助房屋。
我應該選擇哪種方案？
了解各方案的特點後，下一步就是根據自己的實際情況作出選擇。以下是針對不同背景人士的建議：
如果您是退休人士或擁有大量資產…
「資產按揭」會是您的首選。這個方案專為您這類人士設計，只要您的資產淨值，例如現金、股票或已供滿的物業，超過目標樓價，便可直接申請。過程不需依賴子女的入息證明，自主性最高。
如果您是年輕人或家庭主婦，並獲家人支持…
「增加按揭擔保人」會是最可行的途徑。雖然您本身可能未有足夠收入，但只要父母或其他直系親屬擁有穩定的收入，並且願意擔任擔保人，銀行便會將您們視為一個整體去計算還款能力。這個方法是解決年輕人無收入做按揭問題的常見做法，讓您有機會申請高成數按揭。
如果您符合資格並打算申請資助房屋…
「申請居屋按揭」無疑是您的最佳選擇。由於有政府擔保，銀行對一手居屋的審批非常寬鬆。即使您是零收入，只要家庭總收入能應付供款，便有機會獲批高成數按揭，而且無需通過壓力測試。對於預算有限的首置人士來說，這是門檻最低、最直接的上車捷徑。
無收入申請按揭常見問題（FAQ）
處理無收入按揭申請時，總會遇到各種疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望能夠幫助你更清晰地了解整個流程。
以資產申請按揭，海外物業或股票可否計算在內？
這是一個好問題，答案取決於資產的種類和所在地。一般來說，流動性高的資產例如在香港市場交易的股票、基金或債券，大部分銀行都願意接納，但計算資產價值時可能會打折扣，例如只計算市值的七至九成。
至於物業資產，情況就比較複雜。香港本地的物業較容易估價，銀行普遍會接納。不過，海外物業或內地物業的處理則十分審慎。因為銀行難以準確評估其價值，加上涉及不同地區的法律和業權問題，所以很多銀行會選擇不將海外或內地物業計算在資產總值之內。同樣地，存放於海外的現金存款，銀行也會嚴格審查其資金來源，確保符合反洗錢規定，才會予以考慮。
作為擔保人，會否影響我將來自己買樓的按揭申請？
答案是肯定的，而且影響相當直接。當你為他人作按揭擔保人，銀行會將該筆按揭貸款視為你的潛在負債。這意味著當你日後自己申請按揭時，銀行會將擔保中的貸款月供款額，一併納入你的供款與入息比率（DTI）及壓力測試計算。
這會帶來兩個主要影響。第一，你的借貸能力會被大幅削減，因為在計算壓力測試時，適用的供款與入息比率上限會由50%降至40%。第二，你的最高按揭成數亦需要下調一成。因此，在答應成為擔保人之前，必須仔細衡量這項責任對自己未來置業計劃的長遠影響。
退休人士申請按揭，會否因年齡而被拒絕或縮短還款期？
年齡確實是銀行審批按揭時的一個重要考慮因素，尤其是對於退休人士。銀行最主要的考量是確保借款人在整個還款期內都有穩定的還款能力。因此，雖然未必會直接因為年齡而拒絕申請，但絕大部分銀行都會調整還款年期。
市場上普遍的做法是使用「75減」或「80減」申請人年齡，來釐定最長的還款期。舉例來說，若一位65歲的退休人士申請按揭，而銀行採用「75減」的標準，其最長還款期便只有10年（75 – 65 = 10）。較短的還款期意味著每月供款額會相應增加，申請人需要有更充裕的資金去應付。
家庭主婦可以單獨申請居屋按揭嗎？是否完全無需任何入息證明？
家庭主婦絕對可以單獨名義申請購買居屋。這是因為房委會的居屋申請資格，只設有入息及資產上限，並無設立下限。
不過，成功申請居屋，與成功申請銀行按揭是兩回事。雖然一手居屋按揭因有政府擔保而豁免壓力測試，但銀行仍然需要評估申請人的還款能力。在這種情況下，申請人雖然本身無收入，但可以向銀行申報「家庭總收入」（例如配偶的收入），以證明整個家庭有能力應付每月的按揭供款。所以，這並非完全無需任何入息證明，而是轉為審核整個家庭的財政狀況，銀行批核的機會依然很高。