親人離世，處理遺產固然傷感，若當中涉及設有轉讓限制的居屋，其承繼問題更因牽涉複雜的法律及房委會規定而倍添煩惱。究竟自己是否合資格承繼？整個手續流程如何？當中有甚麼潛在的法律或按揭陷阱需要注意？
為了讓您對居屋承繼有全面了解，本文將為您一文詳解2026年最新的居屋承繼權資訊，由淺入深，從承繼人資格、房委會審批原則，到完整的繼承及轉名手續流程、費用及時間，並透過案例分析，助您清晰掌握所有關鍵，順利完成承繼事宜。
我能繼承居屋嗎？3大核心問題自我評估資格
親人離世，處理遺產中的居屋承繼權問題，往往是許多家庭面對的棘手課題。大家最關心的，莫過於自己究竟有沒有資格繼承居屋業權。其實，要評估自己的資格，可以從以下三個核心問題入手，答案相當清晰直接。
第一個問題，如果你名下沒有任何香港住宅物業，你可以繼承居屋嗎？答案是可以的。房委會視這種情況為遺產繼承，並非市場買賣。所以，繼承人不需要接受任何入息和資產審查。即使你的收入或資產水平，已經超過了申請綠表或白表居屋的上限，也不會影響你的繼承資格。
第二個問題，假如你已經擁有一層私人物業，情況又如何？答案同樣是可以。房委會政策的核心，是防止任何人同時享有多於一項的「資助房屋福利」。由於私人物業不屬於資助房屋類別，所以持有私樓不會妨礙你繼承居屋業權。在法律上，這屬於遺產繼承，通常還可以豁免買家印花稅等相關稅項。
最後一個問題，也是最關鍵的一點：如果你本身已經是另一個未補地價居屋的業主，可以繼承嗎？答案是不可以。這就是房委會嚴格執行的「雙重福利原則」。房委會不允許任何人同時持有兩個未補地價的資助房屋單位。即使你嘗試先賣掉自己名下的居屋，然後再辦理居屋承繼手續，房委會很大機會仍然會視此為意圖獲取雙重福利而拒絕批准。這個原則非常清晰，沒有太多灰色地帶。
房委會審批關鍵：剖析居屋承繼兩大法律原則
要順利行使居屋承繼權，除了符合房委會列出的特定原因外，更重要的是理解整個審批程序背後的兩大核心法律原則。房委會的決定並非單純基於人情，而是依循一套行之有效的規定，確保資助房屋資源得到公平分配。清楚這兩個原則，就能明白房委會的考量，對整個居屋承繼手續有更全面的掌握。
第一個關鍵原則是「無涉及金錢代價」。簡單來說，所有業權轉讓，除了因業主破產的特殊情況外，都必須是送贈性質。在法律文件上，這會以「轉讓契據」或「允許契據」的形式體現，當中不能涉及任何買賣金額。房委會設立這條規則的目的非常清晰，就是為了防止有人利用特殊情況為藉口，變相將未補地價的居屋單位在公開市場外進行買賣圖利。因此，確保轉讓過程的純粹性，是成功申請的基礎。
第二個，也是更常影響繼承資格的原則，是「防止雙重福利」。這是房委會資助房屋政策的基石，主旨是任何個人或家庭，在同一時間內不能享有多於一項的房屋資助福利。這原則直接影響你能否成功繼承居屋業權。假如繼承人本身已經是另一個未補地價居屋的業主，房委會很大機會就會以「雙重福利」為由，拒絕其繼承申請。值得留意的是，房委會對此原則的執行相當嚴格，即使有人嘗試先賣掉自己名下的居屋，然後再申請繼承，也可能被視為意圖獲取雙重福利。不過，如果繼承人本身持有的是私人樓宇，由於不屬於資助房屋類別，所以並不受此原則限制。
【實用指南】居屋承繼及轉名手續全流程（附時間及費用清單）
了解清楚居屋承繼權的資格之後，下一步自然是處理實際的居屋承繼手續。整個繼承居屋業權的過程，牽涉到向房屋署提交申請、經由律師處理法律文件，以及可能需要與銀行協調按揭事宜。整個流程看似複雜，但只要跟著以下的步驟規劃，你就能清晰地掌握全局。
第一步：準備文件及遞交申請
這是展開整個居屋承继手续的起點。申請人需要填妥一份名為「更改資助出售單位業主申請書（表格HD7）」的官方文件，然後連同申請原因所需的證明文件副本，一併遞交至該單位所屬的分區租約事務管理處。
填寫表格時有幾個細節需要注意。首先，所有業主的簽名樣式，必須與樓契上的簽名完全一致。其次，表格上不能使用塗改液修改。最後，遞交申請時需要附上一張劃線支票，用作支付申請手續費，抬頭寫明「香港房屋委員會」。
第二步：房屋署審批及發出同意書
房屋署的房屋資助分處在收齊所有文件後，便會開始審批你的申請。一般來說，整個審批過程大約需要六個星期。
如果申請獲批，你會收到由房委會發出的「業權轉讓同意書」。這份文件是整個轉名程序的關鍵，代表官方批准你進行業權轉讓。你需要特別留意，這份同意書的有效期為一年，你必須在一年內完成所有後續的法律手續，否則同意書便會失效，需要重新申請。
第三步：獲批後的法律及按揭程序
收到同意書，代表你可以正式啟動法律程序。你需要自行聘請律師，由律師草擬一份「不涉及金錢代價的轉讓契據」或「允許契據」。
這份契據的草稿在正式簽署前，必須先提交至房屋署的法律事務分處進行審批，這個步驟需要繳付另一筆獨立的法律文件審批費。與此同時，如果單位仍有按揭未供完，你必須立即聯絡承按銀行或財務機構，查詢是否需要更改按揭安排。若銀行要求更新按揭人資料，你可能需要向房委會額外申請「轉變按揭安排」，這同樣涉及獨立的申請程序和費用。
當所有文件獲批、按揭事宜處理妥當後，便可以簽署正式的轉讓文件。完成後，最後一步是將新的轉讓契據副本及最新的土地查冊記錄，交回所屬的分區租約事務管理處更新紀錄，整個轉名手續才算圓滿結束。
時間及費用清單一覽
為了讓你更有預算，這裡整理了整個流程涉及的主要時間及費用：
- 申請手續費：港幣3,020元。這筆費用在遞交申請時支付，不論申請最終成功、失敗或中途撤銷，都不會退還。
- 法律文件審批費：港幣2,630元。這是律師將契據草稿交給房委會審批時需要支付的費用，同樣不設退還。
- 律師費及其他雜費：費用視乎不同律師樓的收費標準。其他可能開支包括銀行處理按揭更改的手續費及印花稅等。
- 處理時間：
- 房屋署審批：約6個星期。
- 同意書有效期：1年。所有法律程序必須在此期限內完成。
【案例分析】避開2大居屋承繼及按揭陷阱
理論歸理論，實際處理居屋承繼權時，總會遇到意想不到的難題。許多家庭在辦理居屋承繼手續時，往往在按揭環節卡關，甚至面臨交易告吹的風險。這裏我們透過兩個真實案例，拆解繼承居屋業權時最常見的兩大陷阱，讓你提前做好準備。
陷阱一：繼承人身份 vs 業主身份，銀行按揭申請的「死亡陷阱」
有個案是這樣的：一位父親成功抽中綠置居，並在申請時加入了母親作為家庭成員。可惜的是，父親在簽署樓契完成交易前不幸離世。由於沒有遺囑，母親順理成章成為遺產繼承人，並辦妥了遺產管理書，法律上擁有該單位的購買權。
聽起來一切順利，但當母親拿著文件到各大銀行申請按揭，以支付樓價餘款時，卻無一例外地被拒絕了。
這就是第一個陷阱的核心：銀行的風險評估，與房委會的行政程序存在著一道鴻溝。
在銀行眼中，即使母親持有遺產管理書，證明了她是合法的「繼承人」，但在土地註冊處的紀錄更新之前，該單位的「業主」仍然是已故的父親。銀行不會向一位「遺產管理人」批出按揭，因為業權不清晰，存在潛在的法律風險。銀行需要確保按揭申請人，就是土地註冊處上白紙黑字登記的業主。
更複雜的是，房屋署雖然同意由母親完成交易，卻往往拒絕更改買賣合約上的買家姓名。這就造成了一個困局：母親有責任完成交易，卻無法以自己名義取得按揭。
要解開這個結，正確的步驟是，繼承人應立即以業主去世為由，正式向房委會申請「業權轉讓同意書」（Assent）。當取得這份關鍵的同意書後，便可聘請律師辦理轉名手續，將業權正式轉到自己名下。當土地註冊處的紀錄更新後，繼承人便能以「真正業主」的身份，理直氣壯地向銀行申請按揭，成功率自然大大提升。
陷阱二：「無償轉讓」不等於「送贈契」，小心按揭申請被誤判
第二個常見陷阱，源於一個普遍的誤解。很多人聽到業權轉讓是「不涉及金錢代價」的，就立刻聯想到坊間俗稱的「送贈契」（Deed of Gift）。
大家會擔心，是因為「送贈契」物業在按揭市場上確實不受歡迎。銀行普遍對「送契樓」抱持戒心，原因是根據《破產條例》，如果原業主在送出物業的五年內破產，該轉讓有機會被視為無效，物業會被用作抵債。這對承造按GE的銀行來說，是無法接受的風險。
然而，我們必須清晰分辨：因家庭成員離世，並根據《房屋條例》規定進行的「無償轉讓」，其法律性質與一般的「送贈契」完全不同。
前者是基於繼承法及政府資助房屋政策的必要行政程序，有明確的法律及家庭背景支持；後者則可能是一般的資產轉移安排。銀行和其法律團隊完全有能力區分兩者。只要整個居屋承繼手續文件齊備，清楚顯示業權變更是源於遺產繼承，銀行便不會將其視為高風險的「送契樓」。
因此，在處理繼承居屋業權的過程中，重點應放在確保所有法律文件清晰、完整，準確反映業權變更的合法原因，而不是過度憂慮它會被標籤為「送贈契」而影響按揭。
居屋承繼常見問題 (FAQ)
處理居屋承繼權的過程中，你可能會遇到一些獨特的問題。我們整理了幾個最常見的疑問，希望能夠幫助你更清晰地了解整個繼承居屋業權的細節。
如果我本身已經擁有物業，還可以繼承居屋業權嗎？
這要視乎你所持有的物業類型。如果你持有的是私人樓宇，答案是可以的。因為私人樓宇不屬於資助房屋類別，所以並不會影響你繼承居屋的資格。不過，情況在資助房屋上就有所不同。房委會有一項重要的「防止雙重福利」原則，意思是任何人都不能同時擁有兩個未補地價的資助房屋單位。如果你本身已經是另一間居屋的業主，就無法再繼承另一間未補價的居屋。
繼承居屋需要通過入息和資產審查嗎？
這是一個常見的疑問。答案是不需要的。因為繼承居屋業權是基於法律上的繼承權，並非一項新的房屋福利申請。所以，無論你的入息或資產狀況如何，都不會影響你的繼承資格，房委會不會對繼承人進行入息或資產審查。
如果離世的家人尚有按揭未供完，我應該怎樣處理？
這是一個需要特別留意的環節。首先，你需要盡快通知相關的銀行或財務機構，並且處理好遺產承辦的法律文件。在獲得房委會發出的業權轉讓同意書後，你需要與銀行商討新的按揭安排。有時候，銀行未必會直接將原有按揭轉到繼承人名下，可能需要你以新申請人的身份重新申請按揭。建議盡早與銀行溝通，了解他們的具體要求和審批程序。
整個居屋承繼手續的流程和費用大概是怎樣的？
簡單來說，居屋承繼手續主要分為幾個步驟：第一，辦理遺產承辦文件（例如遺囑認證書或遺產管理書）；第二，向房委會提交業權轉讓申請並附上所有證明文件；第三，等待房委會審批；第四，獲批後聘請律師辦理正式的轉名手續；最後，完成後要將文件交回相關部門更新業主記錄。費用方面，你需要預算房委會的申請手續費和法律文件審批費（這兩筆費用通常不設退還），還有聘請律師的費用，以及可能涉及的印花稅。
繼承單位後，我可以馬上在市場上出售嗎？
不可以。即使你透過繼承獲得居屋業權，該單位原有的轉讓限制依然生效。如果你想在公開市場上自由出售單位，你必須先向房委會申請補回地價，解除轉售限制。或者，你也可以選擇在居屋第二市場，將單位轉售給持有有效「購買資格證明書」的人士，這樣就無需補地價。