未補地價居屋印花稅點計最準？3步實戰教學KO估值難題，計清稅款與上車總開支

計劃購買未補地價居屋，在計算「上車」開支時，最令人困惑的莫過於印花稅。面對「折後買入價」、「市場價」等多個不同金額，究竟應該用哪一個作為稅基？這個估值難題，往往令準買家對實際開支大失預算。

本文將為你徹底拆解未補地價居屋的印花稅計算方法，提供三步實戰教學，從釐清唯一計稅標準——房委會「印花稅估值」，到代入實例計算，讓你一文KO估值難題。我們更會為你整合首期、律師費等上車總開支，並解答綠白表、二手居屋及「撤辣」等常見疑問，助你精準規劃財務，安心上車。

居屋印花稅計算核心：為何只用「印花稅估值」？

談及未補地價居屋印花稅的計算，很多朋友第一時間都會感到困惑。因為它不像私樓那樣直接用成交價計算，而是採用一個獨特的標準。這背後的原因很簡單，就是為了在稅務上維持一個公平的基準。接下來，我們會深入拆解這個核心概念：「印花稅估值」，讓你明白整個計算邏輯。

甚麼是房委會「印花稅估值」？

「印花稅估值」的官方定義與作用

「印花稅估值」是由房屋委員會（房委會）為每一個未補地價居屋單位評估的一個特定價值。它的唯一作用，就是作為你向稅務局繳交印花稅時的計算基礎。這個估值並不是你買樓時支付的價錢，也不是單位在市場上的完整價值。你可以將它理解為房委會考慮了政府資助因素後，為稅務目的而設定的一個官方評估價。

如何向房委會申請「印花稅估值」？

這個估值你並不需要親自去計算或申請。在你購買一手新居屋時，房委會提供的文件中就會列明該單位的「印花稅估值」。假如是透過居屋第二市場（綠表市場）買入二手未補地價居屋，這個估值同樣會在買賣雙方向房委會申請「提名信」的過程中確定。所以，你只需要在處理樓宇買賣文件時，留意並找出這個數額就可以了。

釐清三大價格：印花稅估值 vs 折後買入價 vs 市場價

要準確預算總開支，就必須分清買居屋時會遇到的三個不同價格，因為它們各自有不同的用途。

折後買入價：計算首期及按揭的基礎

「折後買入價」就是你買賣合約上列明的成交價，也是你實際需要支付給房委會或上一手業主的金額。這個價格是計算首期和申請銀行按揭貸款額的基礎。例如，當銀行說可以批出九成按揭時，就是根據這個「折後買入價」來計算的。

印花稅估值：計算稅款的唯一標準

「印花稅估值」是稅務上的專用數字。當你的律師為你處理打釐印（繳交印花稅）手續時，會將這個估值代入稅務局的從價印花稅（第二標準稅率）稅率表，從而計算出你應繳的稅款。記住，不論你的「折後買入價」是多少，稅務局只會依據這個估值來收稅。

市場價：與未補地價交易稅務無關

「市場價」是指單位在繳付補地價後，可以在自由市場上出售的完整價值。在你進行未補地價居屋交易時，這個價格主要用作參考，例如用來計算補地價金額。但是，它與你當前需要繳付的印花稅完全沒有關係，所以在計算稅款時可以直接忽略。

【實戰教學】三步計算居屋印花稅

計算未補地價居屋印花稅，其實比想像中直接。只要掌握了官方的計稅階梯，並使用正確的「印花稅估值」作為基礎，自己動手計算絕對無難度。接下來，我們就用三步教學，讓你輕鬆掌握整個計算過程，準確預算這筆重要的上車開支。

步驟一：查閱最新從價印花稅（第二標準稅率）

首先，你需要一份官方的「武器」——最新的從價印花稅（AVD）第2標準稅率表。自從政府全面「撤辣」後，不論你是否首次置業，購買住宅物業都統一採用這套稅率。所以，你只需要專注看懂這張表就可以了。

從價印花稅（第2標準稅率）稅率表一覽

步驟二：代入估值實例計算

看懂了稅率表，我們就來實戰演練一下。記住，計算基礎是房委會提供的「印花稅估值」，而不是你的買入價。

案例一：估值 $3,800,000 計算示範

假設你心儀的居屋單位，房委會給出的「印花稅估值」是 $3,800,000。

1. 尋找稅階： 這個估值落在「$3,528,241 至 $4,500,000」的區間。
2. 套用稅率： 該區間的稅率為固定的 1.5%。
3. 計算稅款： $3,800,000 x 1.5% = $57,000

所以，這個單位的應繳印花稅就是 $57,000。

案例二：估值 $5,500,000 計算示範

如果另一個單位的「印花稅估值」是 $5,500,000，計算方式也一樣。

1. 尋找稅階： 估值落在「$4,935,481 至 $6,000,000」的區間。
2. 套用稅率： 該區間的稅率為固定的 2.25%。
3. 計算稅款： $5,500,000 x 2.25% = $123,750

這個單位的應繳印花稅就是 $123,750。

步驟三：使用線上計算機快速驗證

雖然手動計算能幫助你理解原理，但在分秒必爭的置業過程中，利用工具驗證結果會更有效率和準確。

推薦好用居屋印花稅計算機

現在很多大型地產資訊網站、銀行網站，甚至一些按揭轉介公司，都有提供免費的網上印花稅計算機。你只需要輸入「印花稅估值」，系統就會自動計算出稅款，過程只需幾秒鐘。這是一個非常好的方法，用來覆核自己計算的結果是否正確。

[互動計算機嵌入位置]

預算上車總開支：除了印花稅，還需準備哪些費用？

計清楚未補地價居屋印花稅只是整個置業財務規劃的第一步。要順利上車，除了稅款，我們還需要將所有相關開支都攤開來檢視，就像砌一幅完整的拼圖，每一塊都不能少。這樣才能準確預算總開支，避免臨門一腳才發現資金不足。接下來，我們就逐項拆解，看看除了印花稅，你還需要準備哪些資金。

首期預算：綠表 5% vs 白表 10%

首期，無疑是整個上車預算中最大的一筆開支。你需要準備的金額，主要取決於你的申請資格是「綠表」還是「白表」。

由於綠表申請者會交還現居的公屋單位，所以在按揭安排上能獲得更優惠的條件，首期可以低至樓價的5%。相反，白表申請者則需要準備樓價的10%作為首期。

舉個例子，假設一個居屋單位售價為400萬元：
– 綠表買家：所需首期為 $4,000,000 x 5% = $200,000
– 白表買家：所需首期為 $4,000,000 x 10% = $400,000

兩者之間的差距可以達到一倍，所以清晰了解自己的申請資格，對準確計算首期至關重要。

律師費及其他雜項開支（如查冊費、註冊費）

除了首期，買樓過程中還會涉及一系列由律師處理的法律程序和政府手續，這些都會產生費用。雖然每項費用看似不多，但加起來也是一筆不能忽視的開支。

• 律師費：聘請律師處理買賣合約、樓契、按揭契等法律文件是必須的。收費視乎律師樓及交易的複雜程度而定，一般由數千至萬多元不等。
• 查冊費及註冊費：這是向土地註冊處查詢物業紀錄及註冊新業權的費用，屬於政府收費。
• 其他雜費：可能還包括影印費、車馬費等。

建議可以預留約一至兩萬港元作為這部分的備用金，會比較穩妥。

基本裝修費用預算

最後一項，也是彈性最大的一筆開支，就是裝修費。大部分一手居屋交樓時都是「清水樓」狀態，即是只有最基本的牆身、地台、門窗，室內間隔、地板、廚櫃、潔具等都需要自行處理。

這筆開支豐儉由人，但即使是最基本的裝修，也需要一筆可觀的資金。市場上普遍估算，基本裝修費用約為每平方呎$600至$1,000元或以上。以一個400呎的單位計算，最基礎的裝修預算可能由24萬元起跳。因此，在規劃上車總開支時，必須將這筆費用考慮在內，並根據自己的需要和喜好作出 realistic 的估算。

居屋印花稅常見問題 (FAQ)

綠表和白表的印花稅計算有分別嗎？

稅務計算：標準劃一，與申請類別無關

這是一個很好的問題。在稅務計算上，無論是綠表還是白表申請者，計算未補地價居屋印花稅的標準是完全一樣的。稅務局只會根據房委會提供的「印花稅估值」和統一的第二標準稅率來計算稅款，並不會因為申請人類別而有任何差異。

財務規劃：主要差異在於首期與按揭成數

大家之所以會有這個疑問，通常是因為綠表和白表在財務安排上有明顯分別。綠表申請者最高可承造九成半按揭，首期只需樓價的5%。白表申請者則最高可承造九成按揭，首期需要準備樓價的10%。這個差異只影響你的首期預算和按揭貸款額，與印花稅的計算本身沒有直接關係。

買二手未補地價居屋，印花稅計法一樣？

計算基礎：同樣採用房委會「印花稅估值」

是的，計算方法完全相同。不論你購買的是一手還是二手未補地價居屋，印花稅的計算基礎都是房委會提供的「印花稅估值」，而不是單位的成交價。所以，你在計算稅款時，需要用這個官方估值代入第二標準稅率表來計算。

按揭考量：樓齡影響按揭擔保期與年期

雖然稅務計法一樣，但在申請按揭時，二手居屋就有一個額外考量，就是樓齡。由於政府的按揭擔保期是由單位首次出售日期起計，二手居屋的剩餘擔保期會較短。這會直接影響銀行批核的按揭年期，樓齡較高的單位，獲批的還款年期可能會縮短，這一點在規劃供款時需要特別留意。

政府「撤辣」對居屋印花稅有何影響？

稅制統一：所有居屋買賣均採用第二標準稅率

政府在2026年全面「撤辣」，對居屋買家來說是個好消息。最大的影響是稅制變得簡單和統一。現在，所有買家（不論是否首次置業）購買任何住宅物業，包括一手及二手居屋，都統一採用收費較低的從價印花稅（第二標準稅率）計算。

免除額外印花稅：無須再考慮買家印花稅(BSD)或額外印花稅(SSD)

「撤辣」的另一項重要影響，是買家印花稅(BSD)和額外印花稅(SSD)已經完全取消。這代表即使買家本身已持有其他物業，或者在短期內轉售單位，都無須再繳付這些額外的稅項。整個稅務計算變得更加直接和清晰。