成功抽中居屋或在第二市場覓得心儀單位，是不少港人夢寐以求的「上車」里程碑。不過，除了單位售價，準業主往往只集中計算首期，卻忽略了當中涉及的龐大隱藏開支，由按揭、印花稅，到律師費、裝修費等，隨時超出預算，打亂上車大計。為助你做好周全財務準備，本文將為你一文整合2026年最新的買居屋總費用，由首期計算、按揭成數、印花稅陷阱，到各項雜費清單，全部清晰列明，讓你輕鬆估算實際「上車」成本，確保萬無一失。
買居屋總開支要預幾多？由首期到雜費預算一覽
計劃買居屋，第一步就是要計清楚所有買居屋費用。很多人以為只需準備首期就足夠，但其實買居屋借錢上會的過程之中，還有一籃子的買居屋雜費需要處理。要成功上車，最重要是做好全面的財務預算，將所有看得見和看不見的開支都計算在內，這樣才能確保整個過程順利，不會因為突如其來的費用而打亂陣腳。
【互動計算機】即時估算你的買居屋總費用
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[計算機互動介面位置]
買居屋雜費快速總覽：5大核心開支
除了最主要的樓價首期，整個買居屋的過程還涉及多項雜費。為了讓你更有預算，我們整理了以下5項最核心的開支，讓你一眼看清資金需要分佈在哪些地方。後續的文章會再為你逐一詳細拆解每項費用的計算方法和注意事項。
- 首期：這是最大筆的前期開支，綠表和白表申請人的最低首期要求有所不同。
- 印花稅：一項主要的政府稅項，計算方法有特別之處，是許多準業主容易失預算的一環。
- 律師費及相關註冊費用：處理樓宇買賣合約及業權轉讓的必要法律開支。
- 基本裝修及驗樓費：新居屋大多以「清水樓」標準交樓，裝修和驗樓是入伙前的必需開支。
- 其他雜項開支：包括經紀佣金（適用於二手市場）及管理費按金等一次性費用。
居屋按揭與首期：綠表、白表借錢成數大不同
講到買居屋費用，首期肯定是最大的一筆支出。這筆資金的多少，主要取決於你可以申請到的按揭成數。在居屋市場，申請人的身份分為「綠表」和「白表」兩種，而這兩種身份在買居屋借錢的成數上有明顯分別。因為有房委會作為擔保，銀行可以提供比私樓更高的按揭成數，所以準買家通常不需要通過壓力測試，也不用購買按揭保險。現在我們就來逐一拆解兩種身份在按揭和首期上的具體計算方法。
綠表買家：最高95%按揭，首期點樣計？
綠表買家最大的優勢，就是可以申請高達95%的按揭。換句話說，首期最低只需要樓價的5%。這大大減輕了上車的初期資金壓力。
我們用一個例子來說明。假設你看中的居屋單位售價是400萬：
- 樓價：HK$4,000,000
- 最高按揭金額 (95%)：HK$3,800,000
- 最低首期金額 (5%)：HK$200,000
所以，一個400萬的單位，綠表買家需要準備的首期就是20萬。
白表買家：最高90%按揭，首期要預幾多？
至於白表買家，雖然按揭成數不及綠表，但同樣有政府擔保支持，最高可以做到90%按揭。這代表白表買家需要準備的首期，是樓價的10%。
用同一個400萬的單位作例子，計算方式如下：
- 樓價：HK$4,000,000
- 最高按揭金額 (90%)：HK$3,600,000
- 最低首期金額 (10%)：HK$400,000
所以，同樣一個400萬的單位，白表買家就需要準備40萬首期。
【清晰比較】綠白表首期金額對比表
為了讓你更清晰地看到兩者在首期上的差距，我們用不同樓價做了一個簡單的對比表。
| 樓價 | 綠表首期 (5%) | 白表首期 (10%) |
|---|---|---|
| HK$2,000,000 | HK$100,000 | HK$200,000 |
| HK$3,000,000 | HK$150,000 | HK$300,000 |
| HK$4,000,000 | HK$200,000 | HK$400,000 |
| HK$5,000,000 | HK$250,000 | HK$500,000 |
從上表可見，即使是同一個單位，不同身份的首期支出可以相差一倍。這也是規劃買居屋費用時，首先要弄清楚的關鍵點，它直接影響你的儲蓄目標和上車時間表。除了首期，還要預留資金應付印花稅、律師費等買居屋雜費。
買居屋最大陷阱：印花稅計算方法全解構
在芸芸眾多的買居屋費用之中，印花稅絕對是最容易失預算的一環，也是一項不可忽視的買居屋雜費。很多人以為印花稅是根據自己付出的「買入價」來計算，但這其實是一個大陷阱。如果用錯了計算基礎，最終要繳付的稅款隨時比預期高出幾倍，打亂整個財務部署。
點解印花稅唔可以用「買入價」計？
這要由居屋的性質說起。我們買入一手居屋的價錢，是房委會提供了折扣優惠之後的「折後售價」。但是，在稅務局眼中，印花稅是根據物業本身的完整價值來徵收的。
簡單來說，政府給你的折扣是資助你上車，但物業本身的價值並沒有減少。所以，計算印花稅時，必須使用未扣除折扣的「補價前市值」（又稱原有市價）作為基礎。這個市值反映了單位在公開市場的真正價值，所以稅款自然會比用「買入價」計算出來的高。
如何計算或查詢單位「補價前市值」？
買家自己不需要去估算這個市值。在你揀樓及簽署買賣合約時，房委會提供的文件，例如買賣協議之中，會清楚列明單位的「補價前市值」。
這個數字是由房委會委託的獨立測量師行評估得出的，所以非常清晰。如果你不確定，最直接的方法是查閱你的買賣文件，或者直接詢問代表你的律師，他們必定能夠提供準確的資料。
最新印花稅率（第二標準稅率）一覽 (附2026稅率表)
由於購買居屋的申請人通常都是首次置業的香港永久性居民，所以適用稅率較低的「第二標準稅率」。政府在2023年財政預算案調整了稅階，至今仍然適用。
| 物業售價 / 價值 （補價前市值） | 第二標準稅率 |
|---|---|
| $3,000,000 或以下 | $100 |
| $3,000,001 至 $3,528,240 | $100 + 超出$3,000,000部分的10% |
| $3,528,241 至 $4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,001 至 $4,935,480 | $67,500 + 超出$4,500,000部分的10% |
| $4,935,481 至 $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,001 至 $6,642,860 | $135,000 + 超出$6,000,000部分的10% |
| $6,642,861 至 $9,000,000 | 3% |
| $9,000,001 至 $10,080,000 | $270,000 + 超出$9,000,000部分的10% |
| $10,080,001 至 $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,001 至 $21,739,120 | $750,000 + 超出$20,000,000部分的10% |
| $21,739,121 或以上 | 4.25% |
註：最新稅率以稅務局公佈為準。
印花稅實例計算：計錯同計啱差幾遠？
我們用一個實例來看看計錯數的後果有多嚴重。
假設：
* 你購入一個居屋單位，實際支付的「買入價」是 $350萬。
* 該期居屋以市價六折（40% off）發售。
* 單位的「補價前市值」因此是 $350萬 / 0.6 = 約 $583萬。
情況一：錯誤的計算方法（用「買入價」$350萬計算）
* $350萬屬於「$3,000,001 至 $3,528,240」稅階。
* 應繳印花稅 = $100 + ($3,500,000 – $3,000,000) x 10% = $50,100
情況二：正確的計算方法（用「補價前市值」$583萬計算）
* $583萬屬於「$4,935,481 至 $6,000,000」稅階。
* 應繳印花稅 = $5,830,000 x 2.25% = $131,175
結果比較：
正確的稅款是 $131,175，而錯誤計算的結果是 $50,100，兩者相差超過 $81,000。這筆差額絕對不是小數目，如果沒有預先準備，可能會令買家在處理買居屋借錢和周轉時相當狼狽。所以，在規劃買居屋費用時，一定要用正確的市值來計算印花稅。
其他一次性雜費清單：律師費、經紀佣、註冊費等
計算整體的買居屋費用，除了首期、按揭借錢和印花稅等大額開支，你還需要預留一筆資金應付各項買居屋雜費。這些費用雖然相對零碎，但是加起來也是一筆不小的數目，提早了解可以讓你的預算更準確。
律師費及相關開支
買賣物業是一項重要的法律過程，所以必須聘請律師處理相關文件。律師會為你審核買賣合約、查證業權，以及處理樓契轉名等手續，確保你的權益得到保障。
有一點需要特別留意，房委會本身有指定律師處理文件，但是那位律師代表的是房委會，而不是買家。因此，委託一位能代表你個人利益的律師就顯得非常重要。一般來說，律師費連同雜項開支（例如查冊費），預算大約在港幣$6,000至$15,000之間，視乎交易的複雜程度。
土地註冊處費用
當你正式成為業主，就需要將你的業權資料在土地註冊處進行登記，這是一個法定程序。這項費用是政府收取的固定收費，主要包括「買賣合約」與「轉讓契」的註冊費。
費用的高低是根據物業的成交價而定。以一份數百萬的居屋單位為例，相關的文書註冊費用通常合共需要數千港元。這筆費用一般會由你的代表律師代為支付，然後一併在律師費的帳單中列出。
經紀佣金（只適用於居屋第二市場）
這項費用並非所有居屋買家都需要支付。如果你是購買全新的「一手居屋」，就不會涉及經紀佣金。
但是，如果你是透過「白居二」計劃在居屋第二市場尋找心儀單位，並且經由地產代理促成交易，就需要支付經紀佣金。市場上的慣常做法是買賣雙方各付樓價的1%作為佣金。假設你購入一個$500萬的單位，你需要準備的佣金就是$50,000。
【綠表注意】公屋單位還原費
這是一項綠表買家獨有的隱藏開支。如果你是現有公屋住戶，並以綠表資格成功購入居屋，你在遷出原有公屋單位時，有責任將單位「還原」至最初的標準狀態。
還原的範圍包括拆除非原裝的間隔、地板、廚櫃或固定裝置等。相關費用由房屋署委派的職員上門評估，然後發出繳費通知。這筆費用的金額並不固定，完全視乎你對單位作出的改動程度，可以由數千元到數萬元不等，所以在規劃買居屋費用時，記得要將這筆潛在開支計算在內。
收樓後開支預算：驗樓與裝修費
成功揀樓上車，除了首期、印花稅等前期開支，收樓後的使費才是真正考驗預算的開始。這部分的買居屋費用主要分為兩大項：驗樓與裝修。這兩筆開支雖然性質不同，卻同樣是確保新居質素與舒適度的關鍵投資，絕對是買居屋雜費預算中不可或缺的一環。
新居屋都要驗樓？專業驗樓費用參考
很多人會有個疑問：「新樓不就是全新的嗎，還需要驗樓？」答案是絕對需要。即使是全新落成的居屋單位，建築過程中也可能出現各種瑕疵。專業驗樓師傅會利用儀器，檢查牆身、地台、窗戶、喉管等是否有空鼓、滲漏等「隱藏問題」。
提早發現問題，便可以在保養期內要求房委會免費執修，省下日後一大筆維修開支。這筆小小的驗樓費，可說是保障你數百萬資產的「保險」。目前市場上專業驗樓的收費，普遍按單位實用面積計算，大約每平方呎 HK$3 至 HK$5 不等，總費用視乎單位大小，一般由 HK$2,000 至 HK$4,000 左右，是筆非常值得投資的雜費。
居屋裝修費用：點解「清水樓」裝修仲貴？
與很多附帶精美裝修的私人住宅不同，新居屋是以「清水樓」標準交樓的。所謂「清水樓」，就是單位內除了廚房和洗手間鋪設了基本牆磚、地磚和附上基本潔具外，全屋的廳房都是沒有地板、沒有間隔、牆身也只是批了盪，基本上是一個「家徒四壁」的原始狀態。
這意味著，由鋪設地板、油漆牆身、房間間隔，到全屋的電掣鋪設、燈光設計、訂造傢俬等，全部都需要由零開始。因此，居屋的裝修工程量往往比一般私樓更多，費用自然也可能更高。這筆裝修費是整個買居屋費用中，除了首期之外最大的一筆彈性支出。
裝修豐儉由人：基本 vs 設計風格費用預算
裝修開支的彈性很大，主要取決於你的個人要求和預算。我們可以將其分為兩種基本預算作參考：
基本實用裝修：
如果預算有限，目標是盡快入住，可以選擇最基本的裝修。這通常包括鋪設全屋地磚或地板、油漆牆身、安裝基本照明、以及添置現成傢俬。這類基本裝修的費用，市場估算大約每平方呎 HK$700 至 HK$900。以一個400呎的單位計算，預算大約需要 HK$28 萬至 HK$36 萬。
個人風格設計：
若想打造具設計感、更貼合生活習慣的安樂窩，例如訂造全屋傢俬、改動廚廁間隔、選用更優質的建材等，費用自然會更高。包含設計師費用在內的裝修，每平方呎的開支可以由 HK$1,000 到 HK$1,500 不等，甚至更高。同樣以400呎單位為例，總費用就可能達到 HK$40 萬至 HK$60 萬以上。規劃買居屋借錢時，這筆裝修預算記得要計算清楚，以免影響日後的供款能力。
入伙後持續性開支：管理費、差餉、地租
成功上車後，買居屋費用並不止於首期和印花稅等一次性支出。要準確預算，就必須考慮入伙後的持續性開支，這些開支正是買居屋雜費中容易被忽略但又至關重要的部分，直接影響你日後的財務規劃。
每月管理費
管理費是你作為業主，為屋苑的日常運作與保養所支付的費用。這筆開支主要用於屋苑的保安、清潔、垃圾處理、升降機維修以及公共設施的保養。管理費的金額會因為屋苑的樓齡、規模及設施而有所不同，一般新式居屋的設施較多，費用亦會相對較高。通常以單位面積計算，每月支出由數百元至千多元不等，是成為業主後最基本及固定的每月開支。
每季差餉及地租
差餉與地租是政府針對物業所徵收的稅項，通常會合併在一張通知單上，每季繳交一次。差餉是用於維持區內的公共服務，例如警務、消防及衞生服務等。地租則是因物業佔用政府土地而需繳付的租金。這兩項費用的計算基礎是物業的「應課差餉租值」，由政府的差餉物業估價署評估，相當於物業在市場上的年租金估值。每年財政預算案或會提供差餉寬減，可以稍微減輕業主的負擔。
每年火險及家居保險
保險是保障安樂窩的重要一環。如果你有為買居屋借錢申請按揭，銀行通常會強制要求你購買火險。火險主要保障樓宇的結構，例如牆身、天花、地板等，因火災、爆炸等意外造成的損毀。這份保險保障的是銀行作為債權人的利益，確保物業這個抵押品有基本保障。
此外，家居保險雖然並非強制性，但十分建議購買。它保障的是單位內的財物，例如傢俬、電器、個人物品因意外損毀或被盜竊所造成的損失，同時亦包含第三者責任保障。假如單位不幸發生漏水並影響到鄰居，家居保險便能為相關的賠償提供保障。
買居屋費用及按揭常見問題 (FAQ)
Q1：除了樓價，買居屋雜費大約要預留幾多錢？
計算買居屋費用時，除了樓價本身，預留一筆充裕的資金應付各種買居屋雜費是非常重要的一環。一個比較穩妥的預算方法，是預留樓價約10%至15%的金額。這筆錢主要包括幾個大項目：印花稅、律師費、土地註冊費，如果經由地產代理購入二手居屋，還有一筆經紀佣金。當中印花稅是最大筆的開支，而且計算方法同私樓不同，所以要特別留意。
Q2：首期或雜費唔夠，可唔可以申請私人貸款（P Loan）？
這是一個很常見的關於買居屋借錢的問題。答案是：絕對不可以。銀行在審批按揭時，會嚴格審查首期資金來源，必須是來自申請人的儲蓄或家人資助，私人貸款並不會被接納。至於雜費方面，雖然有些銀行會為信貸紀錄良好的客戶提供印花稅貸款，但這會影響你的總債務比率（DSR）。銀行在計算你的供款能力時，會將這筆私人貸款的每月還款額一併計算在內。這樣會降低你的按揭貸款額，甚至可能導致按揭申請不獲批准。所以，最好的做法是預先儲備足夠的資金應付所有開支。
Q3：印花稅可唔可以計入按揭一齊借？
不可以。印花稅是向稅務局繳交的稅款，而按揭貸款是由銀行批出的，兩者性質完全不同。買家需要在簽署正式買賣合約後的指定期限內，自行繳付印花稅。這筆費用不能加進樓價中，再向銀行申請按揭。正如上一條問題提到，雖然有機會申請獨立的稅務貸款，但這並不是將印花稅計入按揭，而是另一筆獨立的債務，會影響你的借貸能力。
Q4：「白居二」同「一手居屋」的費用開支有咩分別？
兩者最大的開支分別，在於「白居二」需要支付經紀佣金。「白居二」是在居屋第二市場進行交易，通常需要經由地產代理促成，買家需要支付樓價1%作為佣金。另一項潛在的重大分別是裝修費用。一手居屋是全新的「清水樓」，需要由零開始裝修，預算較容易掌握。而「白居二」單位的樓齡和狀況變化很大，如果單位保養得好，可能只需簡單翻新。但如果單位日久失修，可能需要花費更多金錢進行清拆和重修，這筆費用有時會比一手居屋的裝修費更高。此外，樓價、律師費和印花稅等基本開支兩者都需要，但「白居二」的成交價是經由買賣雙方議定，而一手居屋則是由房委會定價，這是兩者在樓價構成上的基本不同。