居屋業主想將物業轉名給家人，但未補地價的單位受《房屋條例》嚴格限制，是否代表完全無計可施？答案並非絕對。房委會設有豁免機制，只要符合特定條件，即使未補地價，業主仍可合法地將居屋業權轉讓予指定家庭成員。不論是因移民、離婚、家庭成員結婚，還是業主年長或身故等情況，都有機會獲批。想知道自己是否符合資格？轉名「送契」與遺產繼承有何分別？整個申請流程、時間、費用要多少？本文為您整合居屋轉名的十大豁免條件、詳細申請步驟及費用預算，助您一文釐清所有疑問，順利完成業權轉讓。
居屋轉名基本限制：為何未補地價不能自由轉讓？
究竟居屋可以轉名嗎？這個問題的答案並非簡單的「可以」或「不可以」，而是與「補地價」這個關鍵概念緊密相連。居屋作為政府資助房屋，其售價遠低於市價，這個差價其實代表政府持有一部分的業權。因此，在未向政府支付補價，購回完整的業權之前，業主並不能像處理一般私人樓宇那樣，自由地將物業出售、出租或轉讓。這項限制是為了確保公共資源能真正用於協助合資格的家庭安居。
《房屋條例》下的轉讓限制期
這項轉讓限制的法律基礎，來自香港法例第283章《房屋條例》。條例為所有資助出售單位設立了特定的「轉讓限制期」。在這個期限內，業主受到嚴格規管，不能在公開市場上將單位出售、轉讓或抵押。設立限制期的目的，是為了鞏固「居者有其屋」的政策初衷，鼓勵單位作自住用途，而非短線投資獲利。這個限制期會根據單位的首次出售年份而有所不同，近年推出的新居屋，限制期更有逐步延長的趨勢。
轉讓的兩大核心原則：零金錢代價與承讓人資格
即使在特殊情況下，房屋委員會酌情考慮批准居屋轉名的申請，整個過程也必須嚴格遵守兩大核心原則。第一個原則是「零金錢代價」。簡單來說，整個業權轉移的過程不能涉及任何形式的金錢交易，必須純粹是業權的轉移。這就是大家常說的「居屋轉名送契」，業權是以贈予的形式進行，而非商業買賣。
第二個核心原則，則是承讓人（即接收業權的一方）的資格。除非是業主身故後的遺產繼承個案，否則承讓人必須是該單位業主名冊上，一位已登記的認可家庭成員。這代表業主不能隨意將居屋轉名給當初沒有一同申請的朋友或遠房親戚。即使是因「居屋轉名移民」等獲接納的特殊理由，接收業權的家庭成員也必須符合這個基本資格。
居屋轉名豁免條件：房委會接納的十大特殊原因
很多人都會問，究竟居屋可以轉名嗎？答案是：在特定情況下絕對可以。雖然未補地價的居屋在《房屋條例》下有嚴格的轉讓限制，但房委會並非不近人情。只要你符合官方列出的十大「特殊原因」之一，便可以申請在毋須補地價的情況下，將業權轉讓給合資格的家庭成員。這些原因涵蓋了家庭、個人以至健康狀況的各種變化，現在就為你逐一拆解。
家庭狀況變動
生活中總有不同階段，家庭結構的轉變是房委會最常接納的轉名理由。
1. 加入配偶為聯名業主
這大概是最常見和最簡單的情況。如果你婚後想將配偶的名字加入樓契，成為聯名業主，房委會一般都會批准。這樣做可以給予配偶一份安心和保障，法律上也能更清晰地確立雙方的共同權益。
2. 因離婚或分居，業權轉予配偶
當婚姻關係走到盡頭，處理資產分配是無可避免的一環。如果法庭判令或雙方協議將居屋單位業權轉給其中一方，房委會便會根據相關的法律文件（例如離婚絕對判令）批准業權轉讓。這是處理婚姻狀況變動時，一個必須的法律程序。
3. 家庭成員結婚遷出，申請除名
假如名列在家庭成員名冊中的仔女結婚，並且已經搬離單位，業主可以申請將其「除名」。這樣做的好處是能更新業權紀錄，真實反映單位的居住情況，同時也方便該家庭成員日後以自己的家庭單位申請其他房屋福利。
個人或家庭特殊需要
除了家庭結構改變，一些個人規劃或特殊需要，同樣是房委會考慮的因素。
4. 因移民或需長期離港工作
近年查詢「居屋轉名移民」的人士增多，這確實是房委會接納的理由之一。如果你已確定要移民，或因工作需要長期派駐海外，無法繼續在單位居住，你可以申請將業權轉給仍在香港居住的認可家庭成員。申請時需要提交移民簽證、外國居留權或僱主證明等文件。
5. 家庭成員為申請其他房屋福利（如公屋）
為免出現「雙重福利」的情況，如果單位其中一名家庭成員有資格並打算申請公屋或其他資助房屋福利，就需要先從居屋業權或家庭名冊中除名。這項申請是為了讓該成員恢復資格，以解決其住屋需要。
6. 家庭成員曾共同出資或供款
這種情況關乎公平。假如當初買樓時，有家庭成員（例如仔女）曾共同支付首期或長期幫忙供樓，但名字卻不在樓契上，現在可以申請將其名字加入，或將業權完全轉給他。這種「居屋轉名送契」的做法，是為了正式確認該成員的業權份額，申請時需要提供有力的出資或供款證明。
法律或健康狀況
面對一些無法預計的法律或健康問題時，房委會也設有相應的轉名安排。
7. 業主不幸身故（遺產繼承）
若業主不幸離世，其單位會成為遺產。法定繼承人（例如配偶或子女）可以憑遺囑或遺產管理書，向房委會申請繼承業權。值得注意的是，這種情況下的承讓人，即使本身不是單位的認可家庭成員，同樣有權繼承。
8. 業主破產
當業主被法庭頒令破產，其資產（包括居屋單位）會交由破產管理署或受託人處理。為了償還債務，受託人有權向房委會申請將單位業權轉讓，這屬於法律程序的一部分。
9. 業主年滿65歲或以上
考慮到業主年紀漸長，可能希望預先做好財產規劃。只要業主年滿65歲或以上，便可以此為由，申請將業權轉讓給名冊上的家庭成員。這讓老人家可以更靈活地安排資產傳承。
10. 業主身患危疾
如果業主不幸確診患上嚴重疾病，例如癌症、中風等，影響到其自理能力或生命，房委會也會酌情批准其業權轉讓申請。這項安排讓業主可以在生前處理好物業事宜，減少日後的煩惱。
居屋轉名兩大途徑：生前轉讓 (送契) vs 遺產繼承
很多人都會問，到底居屋可以轉名嗎？答案是可以的，但並非像私樓那樣簡單。未補地價的居屋轉名，主要分為兩大途徑，分別是業主在生時轉讓，以及業主過身後的遺產繼承。兩種方式的資格要求和處理方法截然不同，我們來逐一拆解。
途徑一：業主在生時轉讓
這是最常見的居屋轉名方式，通常基於家庭狀況變化或個人需要，例如因移民、結婚或年長等原因。這種轉讓在法律上稱為「送契」，意思是業權以送贈形式轉移，當中不能涉及任何金錢交易。
承讓人資格：必須為名冊上的「認可家庭成員」
業主在生時想轉讓居屋，承讓人（即接收業權的一方）的身份有嚴格限制。他必須是房委會紀錄上，該單位的「認可家庭成員」。簡單來說，就是在你當初購買居屋時，已經名列在家庭成員申請表上的人。這個規定解答了很多人對於居屋可否轉名給非登記家庭成員的疑問，答案是不可行的。若想轉給非認可成員，業主必須先補地價，將單位變為私樓才能自由轉讓。
「送契」轉讓流程及注意事項
整個居屋轉名送契的過程，必須在「零金錢代價」下進行，即不能有任何買賣成分。申請人需向房委會提交申請，並提供充分的證明文件，例如考慮居屋轉名移民的業主，便需要提交移民簽證等證明。獲批後，再經由律師樓辦理轉讓契據。整個流程涉及房委會審批和法律程序，並非單純簽個名就可以完成。
途徑二：業主去世後繼承
當居屋業主不幸離世，其單位便會成為遺產，由法定繼承人繼承。這種情況下的業權轉移，規則與生前轉讓有很大分別。
承讓人資格：法定繼承人，無需為「認可家庭成員」
這裡有一個關鍵的分別：透過遺產繼承的方式，承讓人即使從未在該居屋的家庭成員名冊上出現過，只要他是法律上認可的遺產繼承人（例如配偶或子女），便有資格繼承該未補地價的居屋單位。房委會在此情況下，承認繼承的法律效力，所以不會要求繼承人必須是原有的「認可家庭成員」。
繼承人已持有私人物業的處理方法
另一個常見問題是，如果繼承人自己已經擁有私人物業，是否還能繼承未補地價的居屋？答案是可以的。房委會的「防止雙重福利」原則，主要是限制市民不能同時擁有兩個或以上的「資助房屋」單位。由於私人物業不屬於資助房屋類別，所以繼承居屋並不會構成衝突。繼承人只需辦理相關法律手續，便可順利繼承業權，而單位會繼續維持未補地價的狀態。
居屋轉名申請懶人包：流程、時間及文件清單【圖文教學】
了解過豁免條件後，大家最關心的問題想必是「居屋可以轉名嗎」的實際操作流程。其實，只要你符合房委會的特殊原因，整個申請過程是有清晰步驟可循的。以下為你整理好一份詳盡的申請懶人包，由準備文件到聘請律師，一步步跟著做，就能順利完成。
步驟一：準備申請文件（附不同原因文件清單）
申請的第一步，就是準備好所有文件。這一步做得好，可以大大縮短之後的審批時間。最核心的文件是「業權轉讓申請書 (HD7)」，然後再根據你的轉讓原因，附上相關的證明文件。
填寫「業權轉讓申請書 (HD7)」要點
填寫這份表格時有幾個重點要留意。首先，所有業主的簽名式樣，必須與當初簽署樓契的式樣完全相同。其次，表格上任何資料都不能使用塗改液修改，如有寫錯，應在旁邊劃線更正並簡簽。最後，記得填寫所有資料，因為資料不全可能會導致申請被延誤或拒絕。
各項轉讓原因所需證明文件一覽
不同的轉讓原因，需要提交的證明文件也不同。以下為你列出一些常見情況所需的文件清單：
- 因離婚或分居轉名：
- 離婚絕對判令（Decree Absolute）副本
- 法庭命令或分居協議副本，當中須列明業權分配安排
- 因移民或長期離港工作轉名（適用於居屋轉名移民個案）：
- 外國、內地或澳門的入境簽證或居留批准信副本
- 僱主發出的海外工作證明文件副本
- 因業主身故轉名（遺產繼承）：
- 死亡證副本
- 遺囑認證書或遺產管理書副本
- 豁免遺產稅證明書副本
- 因業主年滿65歲或身患危疾轉名：
- 業主的身份證或出生證明書副本（證明年齡）
- 註冊西醫發出的醫療證明文件正本，證明業主健康狀況
- 因家庭成員曾共同出資或供款而轉名：
- 支付首期的銀行紀錄或證明文件副本
- 按揭還款的銀行月結單或紀錄副本
步驟二：遞交申請及繳付費用
準備好所有文件後，就可以遞交申請。
遞交方式、地點及預計審批時間 (約6星期)
你需要將填妥的申請書正本，連同所有證明文件副本及申請手續費，親身交往或郵寄到所屬屋邨的租約事務管理處。房委會收到齊全的文件後，一般需要約六個星期處理申請，之後會以書面通知你申請結果。申請費用在遞交時繳付，而且不論申請成功與否，費用均不會發還。
步驟三：獲批後處理法律及按揭事宜
收到房委會的「原則上同意書」後，並不代表轉名手續已經完成。你還需要處理一些法律及財務上的事宜，這一步通常涉及律師和銀行。
聘請律師辦理轉讓契據
你需要自行聘請律師，辦理正式的業權轉讓文件，例如「轉讓契據」或「送贈契」（適用於居屋轉名送契）。律師擬備好的文件草稿，必須先交往房委會的法律事務分處審批，並繳付另一筆法律文件審批費。待房委會審批通過後，你和新的承讓人才能正式簽署文件。
處理現有銀行按揭（申請「豁免限制證明書」HD64）
如果你的居屋單位仍有按揭未供完，業權轉讓可能會影響現有的按揭安排。你應盡快與承按銀行聯絡，查詢是否需要更改按揭人。如需更改，便要另外向房委會填寫「轉變按揭安排申請書 (HD64)」並繳付相關費用，以取得銀行的同意。
轉讓同意書的一年有效期
最後要記住，房委會發出的業權轉讓同意書，有效期為一年。你必須在一年內完成所有法律手續，包括簽署轉讓契據及到土地註冊處登記。如果超過期限，同意書便會失效，屆時你需要重新申請並再次繳付所有費用。
居屋轉名費用一覽：政府手續費、律師費及印花稅預算
當你了解清楚「居屋可以轉名嗎」的各種豁免條件後，下一步自然是關心整個過程需要多少預算。辦理居屋轉名手續，主要涉及三方面的費用，包括房委會收取的行政費、律師樓的專業服務費，以及可能涉及的印花稅。清晰了解這些開支，有助你更順暢地完成整個程序。
房委會固定收費
首先，我們來看看提交申請給房屋委員會（房委會）時，必須支付的兩筆固定費用。這兩筆費用是處理申請的行政開支，金額由房委會釐定，並且不會退還。
業權轉讓申請費
當你填妥申請表格，連同所有證明文件一併遞交時，就需要支付第一筆費用，即「業權轉讓申請費」。這筆費用是用於房委會審核你的申請資格及文件。目前的收費是港幣3,020元，請注意，無論你的申請最終是否獲批，這筆費用都是不會退還的。
法律文件審批費
在你的申請獲得房委會初步批准後，你需要聘請律師草擬正式的法律文件，例如轉讓契據。律師擬備好的文件草稿，必須再提交給房委會的法律事務分處進行審批。這時候，便需要支付第二筆費用，即「法律文件審批費」，目前的金額為港幣2,630元。同樣地，這筆費用也是不會退還的。
律師樓費用及其他雜項
除了政府收費，律師費是另一項主要開支。由於業權轉讓涉及複雜的法律程序，必須由執業律師代為處理，以確保所有文件符合法律規定，保障各方權益。
律師費預算
律師費並沒有固定標準，收費視乎個案的複雜程度、律師樓的規模等因素而定。一般而言，處理居屋轉名或送契的律師費，大約由港幣數千元至萬多元不等。這筆費用通常包括草擬轉讓契據、查冊、處理田土廳註冊文件等服務。建議你在決定前，先向幾間律師樓查詢報價，比較一下服務範圍和收費。
印花稅考慮因素
印花稅是居屋轉名過程中最大的一項潛在開支，絕對不能忽視。許多人以為「送契」就不涉及大額稅款，但實際情況並非如此。一般情況下，即使是沒有金錢交易的業權轉讓（即送契），稅務局仍會根據物業的當時市值來計算從價印花稅（AVD），金額可能相當可觀。
不過，這裡有一個重要的豁免情況。如果業權轉讓是在「近親」之間進行，例如配偶、父母、子女或兄弟姊妹，則可以豁免從價印花稅。在這種情況下，只需繳付定額或象徵式的印花稅。因此，在計劃居屋轉名送契時，承讓人與業主的關係是決定印花稅開支的關鍵。由於印花稅計算複雜且影響重大，強烈建議在正式申請前，先向你的律師詳細諮詢，以獲得準確的稅務評估。
居屋轉名常見問題 (FAQ)
關於「居屋可以轉名嗎？」這個議題，即使了解了基本條件與流程，心中總會有些疑問。以下我們整理了幾個大家最關心的問題，用最直接的方式為你逐一解答。
居屋「送契」後，新業主可否申請銀行按揭？
這是一個非常好的問題，也是很多人對於居屋轉名送契的最大疑慮。在私樓市場，經由「送契」轉讓的物業，銀行基於風險考量，通常在五年內很難批出按揭。不過，未補地價的居屋情況卻有所不同。
由於未補地價的居屋有房委會作為擔保人，銀行的風險相對較低。所以，只要業權轉讓申請已獲得房委會的正式批准，新業主拿著批准信，便可以向銀行申請按揭。銀行普遍會接納這類申請，這也是居屋轉讓在按揭安排上的一個獨特之處。
轉名會否影響家庭成員的「首次置業」身份？
會的。一旦家庭成員的名字被加入成為居屋的聯名業主，他便會失去「首次置業」的身份。這意味著，他將來如果想購買其他私人物業，便不能再享受首次置業的印花稅優惠，同時申請按揭的成數也可能受到影響。
與私樓可以較靈活地透過近親轉讓「甩名」不同，居屋的除名程序同樣需要符合房委會的嚴格審批條件，並非隨時可以辦理。所以在決定加名前，務必仔細考慮這位家庭成員未來的置業計劃。
以「送契」方式轉名有何潛在風險？
以「送契」方式進行居屋轉名，最大的風險在於其不可逆轉性。一旦轉讓手續完成，原業主便會完全失去對該物業的法律權益。日後無論家庭關係出現任何變化，原業主都無法單方面取回業權。這純粹是法律上的業權贈予，所以在做決定前，必須與家人有清晰的溝通和共識。
此外，整個申請過程建基於「零金錢代價」的原則。如果在過程中涉及任何未申報的金錢交易，一經發現，可能會導致批准被撤銷，甚至牽涉法律責任。
完成轉名手續後，業權紀錄如何更新？
當你收到房委會的「業權轉讓同意書」後，便需要委託律師事務所處理後續的法律文件。
律師會負責草擬一份新的轉讓契據，並安排所有相關人士簽署。文件簽署妥當後，律師會將新的契據提交到土地註冊處（田土廳）進行註冊。一經註冊，土地註冊處的公開紀錄便會正式更新，顯示新的業權人資料。完成後，記得將更新後的業權文件副本交回所屬的租約事務管理處，以更新房委會的內部紀錄。