最高按揭成數點計？2026金管局放寬4大重點、壓力測試、按揭保險到各類物業終極懶人包

金管局於2026年2月宣布放寬按揭，包括暫停壓力測試，令置業門檻看似降低，但實際可承造的最高按揭成數，仍然是準買家最關心的問題。要準確計算出最高貸款額，除了要理解最新的按揭成數上限，更牽涉到按揭保險計劃 (MIP)、申請人入息背景、物業種類（如住宅、居屋、村屋以至工商舖）等多重因素。本文將為你整合2026年最新按揭成數終極懶人包，由金管局放寬措施拆解、按保階梯、各類物業按揭上限，到對首次置業及投資者的實際影響，一文助你釐清所有疑問，輕鬆找出自己能獲取的最高按揭成數。

金管局2026年住宅按揭措施：最新放寬重點一覽

講到買樓，最高按揭成數肯定是大家最關心的話題。金管局在2026年2月28日宣佈了一系列住宅按揭措施的逆周期安排，為樓市帶來了重要的變化。這些調整不單是數字上的變動，更是直接影響你上車或投資部署的關鍵。想知道最新的金管局最高按揭成數如何計算，馬上為你逐一拆解。

新舊按揭成數對比：你的物業受惠多少？

為了更清晰地展示政策前後的變化，我們整理了一個簡單的對比表格，讓你一眼就能看出不同價值物業在獲取最高成數按揭上的分別（此處指無須按揭保險的情況）。

對比表格（欄目：物業價值、舊政策最高按揭成數、新政策最高按揭成數）

物業價值	舊政策最高按揭成數	新政策最高按揭成數
1,500萬港元（自住）	50%	70%
3,000萬港元（自住）	50%	70%
3,600萬港元（自住）	50%	60%
所有價值（非自住/出租）	50%	60%
所有價值（工商舖）	60%	70%

政策放寬對首次置業及投資者的影響分析

那麼，這些改變對不同買家有何具體影響？

對於首次置業人士，暫停壓力測試是最大的福音，因為這直接降低了成功申請按揭的入息門檻。如果打算購買樓價較高的單位（例如超過1,000萬港元），現在無須按揭保險也能承造七成按揭，可以節省一筆可觀的按保費用。

對於投資者，影響則更為深遠。非自住物業的按揭最高成數劃一提升，意味著投資物業的入場門檻大幅降低。投資者可以用更少的首期資金購入收租物業或工商舖，資金運用上更具彈性，有助促進市場的流轉。

獲取更高成數關鍵：按揭保險計劃 (MIP) 全攻略

要突破金管局設定的基準，獲取更高的最高按揭成數，關鍵就在於善用由香港按揭證券有限公司（HKMC）推出的按揭保險計劃。對於首期資金有限的朋友來說，這個計劃是實現置業夢想的重要階梯。它讓銀行可以提供更高成數的按揭貸款，同時又符合監管要求。

甚麼是按揭保險計劃 (MIP)？

簡單來說，按揭保險計劃就是一份為銀行而設的保險。當置業人士希望申請高於金管局指引的按揭最高成數時，銀行就會為超出上限的貸款部分購買保險。這樣一來，銀行的信貸風險便會降低，因此樂意批出例如八成甚至九成的最高成數按揭。當然，申請人需要為此支付按揭保險的保費，費用可以一筆過支付，也可以加借在按揭貸款中分期攤還。

樓花按揭最新安排：即供付款申請高成數按揭條件

過往購買一手樓花，選用「即供付款」計劃的買家較難申請高成數按揭。不過，按揭證券公司已放寬相關規定。只要是在2023年9月22日或之後簽訂臨時買賣合約的樓花項目，即使選用即供付款，買家同樣可以申請最新的按揭保險計劃，獲取高成數按揭，大大增加了置業預算的靈活性。

【實用工具】按揭成數計算機：輸入樓價即知最高貸款額

了解完各種樓價階梯後，想即時知道自己的情況可以借到多少錢？你可以立即使用我們的按揭成數計算機，只需輸入物業價格，系統就會自動為你計算出不同按揭成數下的最高貸款額及所需首期，助你更精準地規劃財務預算。

影響最高按揭成數的個人因素（申請人背景全解析）

政府政策和金管局的指引固然為最高按揭成數設定了框架，但是銀行最終批出的按揭最高成數，很大程度上取決於申請人自身的背景。可以說，你的個人狀況就是決定貸款額度的最後一把鑰匙。銀行在審批按揭時，會仔細評估你的入息、身份和財務背景，現在就讓我們逐一拆解這些關鍵因素。

因素一：申請人入息狀況

固定收入人士（花紅、雙糧計算方法）

如果你是每月有固定薪金的「打工仔」，銀行會視你為最穩定的申請人類型，審批過程相對直接。你的基本月薪會被全額計算。至於花紅、雙糧或佣金等非保證收入，銀行通常會要求你提供過去兩年的工作證明文件，例如稅單或糧單，然後將這兩年的平均數額計算入你的總收入。不過，銀行在計算時可能會將這部分浮動收入打個折扣，所以最好有心理準備。

非固定收入人士（自僱／佣金制）的入息審批

對於收入非固定的人士，例如自僱人士或主要收入來自佣金的地產代理、保險從業員，銀行在審批時會比較審慎。因為你的收入波幅較大，銀行需要更長時間的記錄來評估你的還款能力。一般而言，你需要提供最少過去六個月，甚至更長時間的入息證明，例如銀行月結單和稅單。銀行會計算這段時間的平均收入，並可能以此為基礎再作折讓。申請按揭保險以獲取最高成數按揭時，這類申請人的審批標準會更嚴格，有機會影響最終批核的成數。

非本地收入人士的按揭限制

如果你的主要收入來源地並非香港，申請按揭時會遇到較多限制。由於銀行難以核實海外收入的穩定性及真確性，所以普遍對非本地收入申請人採取較保守的取態。在不申請按揭保險的情況下，按揭成數或會被調低。若要申請按揭保險，除非申請人能證明與香港有緊密聯繫（例如由香港公司外派工作），或者物業是用作直系親屬自住，否則獲批的機會較低。

以資產水平申請按揭（無固定收入）

沒有固定工作收入的人士，例如退休人士或家庭主婦，是否就無法申請按揭？其實，你可以選擇以資產水平為基礎申請按揭。申請人需要向銀行證明擁有足夠的資產，銀行會將你的資產（包括現金、股票、物業等）總值，除以按揭年期，模擬出一個「每月收入」。不過，這種方式的按揭最高成數通常較低，一般最高只可做到四至五成，而且不能申請按揭保險。

因素二：申請人身份與財務背景

首次置業人士的定義與按揭優勢

「首次置業」身份是獲取高成數按揭的關鍵。根據金管局的定義，只要你在申請按揭時，於香港沒有持有任何其他住宅物業，你便符合「首次置業」資格。最大的優勢在於，首置人士可以申請按揭保險計劃（MIP），從而突破傳統的按揭成數上限，視乎樓價，最高可承造九成按揭。

換樓客如何符合「首置」身份以獲取高成數按揭？

對於正在計劃換樓的人士，只要操作得宜，同樣可以恢復「首次置業」的身份，以申請高成數按揭。關鍵在於時間點的掌握。你必須在簽署新購物業的按揭契據之前，完成出售舊有物業的法律程序，即簽妥「轉讓契約」（Assignment）。僅僅簽署臨時買賣合約並不足夠。完成這個步驟後，你在法律上便不再是業主，購買新物業時就能以首置身份申請按揭。

非首次置業人士／持有多於一個按揭的按揭成數

如果你在買樓時已經持有其他未完全償還按揭的物業，銀行審批你的按揭申請時會更加嚴謹。雖然金管局最新措施已將基本按揭成數劃一，但是你將無法申請按揭保險計劃來獲取八成或九成的高成數按揭。此外，銀行在計算你的供款與入息比率時，會將你所有按揭的供款一併計算，這意味著對你的入息要求會大幅提高。

擔保人的角色及對按揭成數的影響

當申請人的收入不足以通過銀行的入息審查時，可以考慮增加擔保人。擔保人的作用是，當借款人無法還款時，他需要承擔還款責任。不過，擔保人的財務狀況會直接影響按揭審批。如果擔保人本身沒有任何按揭或擔保在身，而且信貸紀錄良好，將有助申請。相反，如果擔保人自己亦有按揭在身，銀行在計算供款與入息比率時，會將兩個物業的供款一併考慮，標準會更嚴格，最終可能反而會降低可批出的按揭成數。

決策樹圖：三步助你找出最高按揭成數

看完以上各種情況，想快速評估自己能獲取多高的按揭成數？你可以跟著以下三個簡單步驟思考：
第一步，先確定你的身份：你是「首次置業」還是「非首次置業」？
第二步，評估你的入息類型：你的收入是「固定」、「非固定」，還是需要「以資產水平」申請？
第三步，根據你想購買的物業樓價，對照按揭保險計劃的階梯，看看自己屬於哪個組別。
完成這三步，你就能對自己可能獲得的最高按揭成數，有一個相當清晰的概念。

不同物業種類的最高按揭成數全攻略

買樓除了計自己的人工，物業本身的種類，原來對最高按揭成數都有很大影響。私樓的計算方法相對直接，但如果你的目標是資助房屋、村屋，甚至是工商舖，那按揭的玩法就完全不同了。我們來逐一拆解不同類型物業的按揭最高成數，讓你找到最適合自己的上車路。

資助房屋按揭成數詳解

資助房屋因為有政府機構作為後盾，所以按揭成數通常比私樓更吸引，審批也相對寬鬆。不過，房委會與房協的項目，規矩卻大有不同。

新居屋／白居二：綠表（最高九成半）與白表（最高九成）

一手新居屋或者「白居二」的買家，可以說是按揭上的幸運兒。因為有房委會的擔保，銀行基本上不用承擔風險，所以願意提供非常高的最高成數按揭。

綠表申請人，因為本身是公屋住戶，所以最高按揭成數可以達到九成半，首期壓力極低。而白表申請人，最高按揭成數亦有九成。更重要的是，這類按揭通常不需要通過壓力測試，也不用購買按揭保險，大大簡化了上車的門檻。

二手未補地價居屋：房委會擔保期對按揭成數的影響

購買二手未補地價居屋，情況就稍微複雜一點。關鍵在於房委會提供的「擔保期」。一般來說，房委會會由屋苑首次發售日期起計，提供50年的擔保。銀行批核按揭時，會用這個擔保期來決定最長的還款年期。

如果一個居屋屋苑樓齡很新，擔保期尚餘很長時間，銀行就很樂意批出九成（白居二）或九成半（綠表）的按揭。但如果屋苑樓齡較高，例如已經超過三十年，剩餘的擔保期不足，銀行為了控制風險，可能會削減按揭成數，或者縮短還款年期，這會直接影響你的每月供款。

房協資助房屋（如煥然懿居）與房委會居屋按揭的分別

大家要留意，房委會的居屋與房協的資助房屋，在按揭申請上是兩回事。房協的大部分項目（例如煥然懿居）並沒有政府的擔保，所以銀行會當作私樓來處理。

這代表申請房協樓的按揭，一般最高成數只有六至七成。如果你想申請更高的按揭成數，就需要透過按揭保險計劃，並且要通過壓力測試和入息審查，整個過程和買私樓沒有太大分別。

租者置其屋（租置公屋）按揭

「租者置其屋」計劃讓現有公屋租戶購買自己居住的單位，它的按揭安排非常獨特。由於有房委會的擔保，加上樓價本身有大幅折扣，其按揭貸款額可以做到相當於買價扣除意向金後的餘額，實際上的最高按揭成數接近十成，買家幾乎不需要準備首期。不過，還款年期一般最長為25年。

村屋及唐樓按揭成數

村屋和唐樓因為業權、樓齡和結構等問題，銀行在審批按揭時會比較保守，想獲得理想的按揭最高成數就要多花點心思。

村屋：申請按保後的最高按揭成數（八成半）與樓齡限制

村屋的業權和路權問題比較複雜，所以銀行一般提供的按揭成數較低。不過，好消息是村屋也可以申請按揭保險，申請按保後，最高按揭成數可以提升至八成半。

但村屋的樓齡是另一大關口。銀行計算還款年期時，普遍會用「55減樓齡」作為標準。例如一間20年樓齡的村屋，最長還款期就只有35年（55-20），這會影響你的每月供款和最終能借到的金額。

唐樓：樓齡對按揭成數及還款年期的影響

唐樓最大的挑戰就是樓齡。大部分唐樓樓齡偏高，銀行在批核按揭時極為謹慎。雖然按揭成數仍有機會做到六至七成，但還款年期會被大幅縮短。

市場上普遍的計算方法是「75減樓齡」。如果一幢唐樓已經60年樓齡，最長的還款期就可能只有15年（75-60）。還款期短，意味著每月供款額會非常高，即使銀行願意批出較高的按揭成數，申請人也可能因為無法通過入息要求而需要降低貸款額。

非住宅物業（工商舖、車位）最高按揭成數

隨著金管局放寬措施，非住宅物業的按揭成數也變得更具彈性。

工商舖物業：最高按揭成數七成

根據金管局的最新指引，工商舖物業（即寫字樓、商舖和工業大廈）的最高按揭成數已經劃一上調至七成。這對於打算投資非住宅物業市場的人來說，無疑是降低了入場門檻。

車位：獨立或分契車位的按揭成數

車位按揭要看它的契約形式。如果車位是連同住宅單位一併買入，並且在同一份契約內（俗稱「分契」），那它的貸款額會計入住宅按揭一併計算。

但如果車位是獨立一張契約（「獨立契」），那它就會被視為非住宅物業。在這種情況下，它的最高按揭成數與工商舖看齊，同樣是七成。

進階按揭成數策略：轉按、回贈與特殊情況

掌握基本的最高按揭成數計算方法後，我們來探討一些更進階的策略。在轉按、購買一手樓，或者面對樓價波動等特殊情況時，實際的按揭最高成數計算會涉及更多細節。了解這些情況，有助你更精準地規劃財務。

轉按（Refinance）的最高按揭成數

轉按是業主將現有按揭由一間銀行轉移到另一間銀行，通常是為了尋求更優惠的利率或套現資金。轉按的最高按揭成數，會根據是否涉及套現而有所不同。

無套現轉按：按揭保險下的最高成數

假如你只想轉到利息較低的銀行，並不打算提取額外現金，這種情況稱為「無套現轉按」。一般來說，轉按的按揭成數上限與一般買賣看齊。不過，如果物業估價下跌，導致未償還貸款額高於估價的七成，業主便難以轉按。此時，可以利用按揭保險計劃，將最高成數按揭提升至八成，從而順利過渡到新銀行，但前提是不能加按套現。

轉按套現：樓價限制與最高按揭成數（八成）

如果你希望在轉按時套取現金作周轉，按揭成數的規定便會更嚴格。透過按揭保險申請轉按套現，物業價格必須在600萬元或以下，而最高按揭成數可達八成，貸款上限為480萬元。這個選項通常只適用於固定收入的申請人，而且套現部分的還款期會較短。

發展商回贈如何影響實際按揭成數？

購買一手樓時，發展商常提供各式各樣的折扣和現金回贈，這些優惠會直接影響銀行批核的最終貸款額，進而影響你的實際最高按揭成數。

「淨樓價」計算方式與對貸款額的影響

銀行在審批按揭時，並不是以合約上的售價（即折實價）來計算貸款額，而是採用「淨樓價」。淨樓價的計算方式是將合約售價，再減去所有由發展商提供的現金回贈、財務優惠等。銀行會以這個扣減後的淨樓價，作為基礎來計算最高按揭貸款額。

現金回贈扣減實例

假設一個單位的合約價是600萬元，你申請七成按揭，理論上貸款額是420萬元。不過，如果發展商在成交後提供5%的現金回贈，即30萬元，銀行便會從貸款額中直接扣除這筆回贈。

最終實際貸款額 = 420萬元 – 30萬元 = 390萬元。

這意味著，你需要準備的實際首期，比預期中要多出30萬元。在計算一手樓的首期預算時，必須將這一點考慮在內。

應對樓價下跌：樓花按揭的臨時紓困措施

面對市場波動，特別是樓價下跌時，金管局曾推出臨時措施，協助部分樓花買家解決上會困難。

措施背景：應對樓市高位入市的樓花買家

此項臨時紓困措施，主要是針對在2021年1月1日至2023年12月31日樓市高位時，簽訂臨時買賣合約購入一手樓花的自住買家。由於樓花期較長，到物業落成上會時，若銀行估價低於當初的買入價，買家便需要支付更多首期，否則可能面臨撻訂風險。

如何不經按保申請八成按揭及放寬供款與入息比率

為緩解這個問題，金管局允許銀行為符合上述資格的樓花買家，提供更寬鬆的按揭條件。即使不申請按揭保險，銀行也可酌情批出最高八成的按揭成數。此外，供款與入息比率的上限，亦可由一般的五成放寬至六成，讓這些買家更容易通過入息審查，順利完成交易。

最高按揭成數常見問題 (FAQ)

Q1. 擔保人本身有按揭在身，會如何影響我的最高按揭成數？

如果你的擔保人本身已有按揭在身，這會直接影響到你的最高按揭成數。根據金管局的現行指引，銀行在審批時需要將按揭成數下調一成。舉例來說，假設你原本可以透過按揭保險申請最高九成按揭，在這種情況下，最高成數按揭便會降至八成。同樣地，供款與入息比率的上限也會相應收緊。因為擔保人已有的按揭負擔，代表其總體負債水平較高，銀行基於風險管理的考量，會採取更審慎的批核標準。

Q2. 公司名義買樓的最高按揭成數是多少？可否申請按揭保險？

以公司名義買入住宅物業，最新的最高按揭成數與個人名義看齊，上限為七成。這一點是在金管局放寬措施後作出的統一調整。不過，需要留意的是，以公司名義持有的物業是無法申請按揭保險計劃的。按揭保險計劃主要是為了協助個人身份的置業人士，特別是首次置業的自住買家。因此，公司買樓的貸款上限就是七成，不能透過按保申請更高的按揭成數。

Q3. 自住物業轉出租，最高按揭成數需要調整嗎？

需要調整。當你決定將原本自住的物業轉為出租用途時，其按揭貸款的性質便會改變。即使你當初是以自住名義申請了高成數按揭，轉換用途後，物業的按揭成數必須符合當時出租物業的上限，即是七成。如果你的物業原本是經按揭保險承造了例如八成或九成的按揭，你必須先通知銀行，並且通常需要透過轉按或直接償還部分貸款，將貸款額降至物業最新估值的七成或以下，以解除原有的按揭保險。在未完成相關手續及取得銀行書面同意前，切勿自行將物業出租。

Q4. 銀行估價不足，對最高按揭成數有何影響？

銀行估價不足，會直接影響你最終能夠獲得的貸款金額，變相需要準備更多首期資金。銀行的最高按揭成數是基於「物業成交價」或「銀行估價」中的較低者來計算。例如，你購入一個成交價為800萬的單位，但銀行的估價只有750萬。在批核七成按揭時，銀行會以750萬作為計算基礎，批出的貸款額便是525萬（750萬 x 70%），而不是原先預計的560萬（800萬 x 70%）。這35萬的差額，就需要由你以現金補足，直接增加了首期的負擔。

Q5. 經濟前景會影響銀行最終批核的按揭成數嗎？

會的。金管局設定的是最高按揭成數的「上限」，但各家銀行會根據自身的風險評估政策，作出最終的批核決定。在經濟前景不明朗，例如失業率上升或樓市處於下行週期時，銀行的審批態度會趨向保守。它們可能會更嚴格地審視申請人的入息穩定性，特別是對於非固定收入人士，或者在物業估價上採取更審慎的取態。雖然銀行未必會直接降低規定的按揭最高成數，但它們的內部風險評估收緊，可能會導致部分原本在邊緣個案的申請人，最終不獲批核或獲批的貸款額未如預期。