想將居屋轉名予家人，但聽聞限制多多，程序複雜？無論是因結婚、離婚、分居、移民，還是業主年邁或身故等情況，未補地價的居屋業權轉讓，都必須先向房屋委員會（房委會）申請及獲得批准。本文將為你提供2026年最全面的居屋轉名攻略，由房委會接納的10大轉名條件、5步申請流程教學、律師費及印花稅等費用計算，到送贈契限制、免補地價安排及繼承須知，一文為你清晰拆解，助你順利完成業權轉讓，避免誤墮陷阱。
居屋轉名條件：我是否符合資格？
談及居屋轉名問題，不少業主都感到困惑。與私人樓宇的自由買賣不同，居屋轉名限制相對嚴格，必須符合房屋委員會（房委會）訂立的特定條件。想知道自己是否具備申請資格，首先要理解整個審批框架。接下來，我們會一步步拆解各項居屋轉名條件，讓你清晰掌握自己的狀況。
[互動評估] 1分鐘即測你是否符合居屋轉名資格
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居屋轉名兩大核心原則
所有居屋轉名申請，都必須建基於兩大不容動搖的基本原則。房委會審批時，會以此作為首要的衡量標準。
原則一：轉讓不可涉及金錢代價（即送贈契）
居屋轉名的本質是「送贈」，而非「買賣」。整個業權轉讓過程，都不能涉及任何金錢交易。法律上，這需要透過律師樓辦理「送贈契」（Deed of Gift）來完成，清楚表明這是一份無償的禮物。唯一的例外是業主破產的特殊情況，屆時轉讓或會涉及款項，但目的是為了償還債務，性質截然不同。因此，一般家庭成員間的居屋轉名送契，都必須是零代價的。
原則二：承讓人必須為「已登記家庭成員」（業主身故除外）
這是另一項關鍵的居屋轉名條件。接收業權的人（承讓人），名字必須早已登記在該居屋單位的家庭成員戶籍紀錄上。如果想將業權轉給一位從未入則的親屬，原則上是不可行的。不過，凡事總有例外，若業主不幸身故，其合法繼承人（例如子女或配偶）即使並非單位的登記家庭成員，仍有權繼承業權。
房委會酌情批准的10大常見轉名原因
雖然居屋轉名限制嚴謹，但房委會明白家庭總有各種特殊需要。在符合上述兩大原則的前提下，只要你能提出以下其中一個或多個合情合理的理由，並提供足夠的證明文件，房委會便會酌情審批你的申請。
1. 加入或刪除配偶業權（因結婚或離婚/分居）
這是最常見的申請理由。因結婚而希望將配偶加入成為聯名業主，或因離婚、分居而需要將前配偶的名字從業權中刪除，兩者均是房委會接納的合理原因。
2. 業主結婚後遷出，轉名予家庭成員
若業主婚後決定遷往配偶的住所，並不再於原居屋單位居住，可以申請將業權轉讓給單位內其他已登記的家庭成員，確保他們能繼續安居。
3. 業主因移民或長期派駐海外工作
考慮到業主因辦理居屋轉名移民，或需要長期到海外工作而無法留港，房委會亦會批准其將業權轉給留港的家庭成員，這也是常見的申請情況之一。
4. 業主或家庭成員申請其他資助房屋福利
有時候，家庭成員為了申請公務員房屋福利或公司提供的房屋津貼，需要證明自己並無持有任何物業。在這種情況下，業主可以申請轉名，以協助家人符合其他福利的申請資格。
5. 業主身故，業權由合法繼承人承繼
如前文所述，若業主不幸離世，其合法繼承人可憑遺囑或遺產管理文件，向房委會申請繼承業權。
6. 業主年滿65歲
當年邁的業主（年滿65歲或以上）希望為日後作好打算，例如預先處理好財產分配，可以申請將業權轉名給指定的家庭成員。
7. 業主身患絕症或危疾
出於人道理由，若業主證實患上末期病患或嚴重疾病，房委會一般會批准其轉名申請，以便業主能安心安排身後事，保障家人生活。
8. 業主宣告破產
當業主被法庭頒令破產，其資產（包括居屋單位）會由破產管理署接管。屆時，轉名程序會按法律規定處理，以變賣資產抵債。
9. 家庭成員曾支付大部分樓價
假如當初購買單位時，有其他家庭成員曾支付絕大部分首期或長期負責按揭供款，但業權上卻沒有其名字，可以透過此理由申請轉名，以真實反映業權的歸屬，保障出資人的權益。
10. 其他房委會接納的特殊理由
除了以上九種情況，房委會亦設有酌情權，處理一些未有列明但情況特殊的個案。申請人如有其他值得體恤的家庭或社會因素，亦可嘗試提出申請，房委會將按個別情況審理。
居屋轉名申請流程：5大步驟手把手教學
了解清楚各種居屋轉名條件之後，下一步就是處理實際的申請了。處理居屋轉名問題的程序看似複雜，但只要跟著以下五大步驟，一步一步來，其實相當清晰。整個流程由準備文件開始，到最後更新紀錄，我們為你清晰拆解。
[真實個案] 離婚、照顧年邁父母的轉名實錄
在我們深入了解步驟之前，先看看兩個常見的真實情況。陳生因與太太離婚，需要根據法庭命令將居屋業權轉給對方。另一邊廂，李小姐的父母年事已高，希望將單位轉名給一直同住並負責照顧他們的弟弟。這兩個個案的轉名原因不同，但他們都是依循以下相同的申請流程，最終順利完成業權轉讓手續。
步驟一：填表及準備證明文件
這是整個申請的第一步，也是最講求細心的一步。準備好所有文件，就能讓之後的審批過程更加順暢。
填寫「業權轉讓申請書（表格HD7）」
申請人需要填寫房委會指定的「業權轉讓申請書（表格HD7）」。填寫時有一點要特別注意，就是所有業主的簽名式樣，必須與當初簽署樓宇買賣文件時的簽名完全相同，並且不能使用塗改液修改。
準備相關證明文件（如結婚證書、法庭命令、死亡證、移民簽證等）
除了申請表，你還需要根據轉名原因，提交一系列證明文件的副本。例如，因離婚而轉名，便需要提交絕對判令或法庭命令；如果是居屋轉名移民的情況，則要提供相關的移民簽證或居留批准信；若業主不幸身故，就需要死亡證及遺產繼承文件。
步驟二：遞交申請及繳費
文件準備齊全後，就可以正式提交申請。
親身遞交至所屬分區租約事務管理處
請將填妥的申請書正本，連同所有證明文件副本，親身交到你所居住居屋屋苑所屬的分區租約事務管理處。
繳付申請手續費（現為港幣$3,020，不設退還）
遞交申請時，需要以劃線支票或銀行本票繳付申請手續費，現時金額為港幣$3,020。這筆費用無論申請成功與否，或者中途撤銷申請，都不會退還。
步驟三：房委會審批
交齊文件和費用後，就進入房委會的審批階段。
審批時間：收齊文件後約需6星期
一般情況下，房委會在收齊所有所需文件後，大約需要6個星期處理申請。如果中途需要補交文件，處理時間會相應延長。
成功獲批，接收「業權轉讓同意書」
申請如果獲批，你會收到由房委會發出的「業權轉讓同意書」。這份同意書是進行下一步法律程序的關鍵文件。
步驟四：聘請律師辦理轉讓契
收到同意書後，整個程序就進入法律層面，需要專業律師協助。
律師擬備送贈契及相關法律文件
你需要自行聘請律師，處理業權轉讓事宜。由於未補地價的居屋轉名不可涉及金錢代價，律師會為你準備一份「送贈契」（Deed of Gift），這正是居屋轉名送契的核心法律文件。
律師將契約草稿交予房委會審批並繳付審批費（現為港幣$2,630）
在正式簽署前，你的律師必須將擬備好的送贈契草稿，提交給房委會的法律事務分處進行審批。同時，需要繳付另一筆審批契約的費用，現時為港幣$2,630。
步驟五：完成轉名及更新紀錄
這是整個流程的最後一步，確保所有紀錄都已妥善更新。
於「同意書」一年有效期內完成所有法律手續
請記住，房委會發出的「業權轉讓同意書」有效期只有一年。你必須在這一年內完成所有的法律手續，包括簽署及登記送贈契，否則同意書便會失效，需要重新申請及繳付所有費用。
將最新的契約副本及土地查冊記錄交回管理處
完成所有法律程序後，最後一步是將已登記的轉讓契約副本，以及一份最新的土地查冊記錄，交回所屬的分區租約事務管理處，用作更新戶籍紀錄。至此，整個居屋轉名程序才算正式圓滿結束。
居屋轉名費用一覽：補地價、律師費、印花稅要幾錢？
處理居屋轉名問題時，大家最關心的莫過於「到底要預備多少錢？」。整個過程涉及的費用有平有貴，主要視乎一個關鍵因素：是否需要補地價。我們將所有開支拆解，讓你對預算有個清晰概念，提前做好財務規劃。
居屋轉名費用細項：3大主要開支
除了補地價這個大項目，基本上有三項固定開支需要準備。
房委會行政費（申請費、契約審批費等）
首先是向房屋委員會繳付的行政費用。遞交轉名申請時，需要支付一筆港幣$3,020的申請手續費。申請獲批後，當律師擬備好轉讓契據，還需要將文件交給房委會審批，這一步會再收取港幣$2,630的契約審批費。要注意，這兩筆費用無論申請最終成功與否，都不會退還。
律師樓服務費
居屋轉名涉及法律文件，必須聘請律師處理。律師會負責草擬一份「送贈契」，處理所有業權轉讓的法律程序。不同律師樓的收費標準不一，服務範圍也可能有些微差異。建議多找幾間報價，了解清楚服務內容，選擇最合適的一間。這項開支普遍由數千元至萬多元不等。
印花稅（視乎情況或可豁免）
一般物業轉讓都需要繳付印花稅，但居屋轉名送契的常見情況，例如轉給已登記的直系親屬（如配偶、子女），很多時候可以豁免。因為這種不涉及金錢交易的近親轉讓，有機會被稅務局視為無償的家庭安排。不過，最終能否豁免，還是要由稅務局根據個別個案的情況來決定。
關鍵問題：居屋轉名需要補地價嗎？
這絕對是整個居屋轉名程序中，影響費用最深遠的一環。是否需要補地價，直接決定了總開支是數萬元還是數百萬元。
何謂補地價？計算方法詳解
所謂「補地價」，就是將當年政府以折扣價賣出單位時的差價，歸還給政府。完成補地價後，居屋的轉讓限制就會解除，單位性質與私樓無異。補價金額的計算公式是：
補價金額 = 評估補價時的單位市值 x (購入單位時的折扣率)
例如，一個單位現時市值為600萬，當年是以七折（即30%折扣）買入，那麼需要補上的地價就是 600萬 x 30% = 180萬。由於單位市值會浮動，所以補價金額並非一個固定數目。
豁免補地價的常見情況（如轉予已登記家庭成員）
好消息是，大部分房委會酌情批准的居屋轉名申請，都不需要先補地價。只要承讓人是戶籍上已登記的家庭成員，並且符合房委會批准的特殊原因（例如因結婚、移民或業主年邁等），就可以在未補地價的狀態下，透過送贈契完成轉名。這也是處理居屋轉名最常見的方式。
必須先補地價的情況（如轉予非登記家庭成員）
如果想將業權轉給一位並非戶籍登記成員的親人，例如一個從未在戶籍上出現過的兄弟姊妹，情況就完全不同。房委會不會批准這種未補地價的轉讓。你必須先向房委會申請補地價，解除單位的轉讓限制，將居屋變成一間可以自由買賣的私樓，然後才能將業權轉給任何人。
注意：補地價資金不能透過為該單位加按籌集
還有一點非常重要，如果你的情況需要補地價，這筆數百萬的資金必須自行籌集。銀行並不會為未補地價的居屋批出「加按」貸款，讓你用來支付補地價的費用。你需要用現金或其他資產去應付這筆龐大開支。
居屋轉名限制與法律須知
談到居屋轉名問題，首先要理解其背後的邏輯。居屋是政府資助的房屋，業主是以低於市價的折扣購入，所以房委會設下各種居屋轉名限制，目的是確保公共資源用於自住，而非投機炒賣。這些限制與私樓可以自由轉讓的情況截然不同，所以事前了解清楚相關的法律須知和居屋轉名條件，是順利完成手續的關鍵一步。
[圖表比較] 新舊居屋轉讓限制有何不同？
房委會為了回應社會需求和遏止炒賣，不同年份推出的居屋，其轉讓限制有很大分別，而且政策是愈來愈嚴格。這裡為你整理一個清晰的比較，讓你一眼看懂自己的單位屬於哪種限制：
- 2018年前的居屋：轉讓限制期為五年。業主只要持有單位滿五年，便可以補地價後在自由市場出售。
- 2018年出售的居屋：轉讓限制期同樣是五年，但在這五年內，業主不可以在自由市場出售，只可以在居屋第二市場轉售。滿五年後才可以申請補地價。
- 2019年至2021年出售的居屋：限制期延長至十年。業主需要持有單位滿十年，才能補地價並於自由市場出售。
- 2022年及之後出售的居屋：限制期再一步延長至十五年。業主必須持有單位長達十五年後，才可以補地價在自由市場轉讓。
了解這些年期限制，對於計劃居屋轉名移民或作長遠資產安排的業主尤其重要。
業主身故繼承 vs 在世轉讓（送贈）有何分別？
處理居屋轉名，業主在生時的「送贈」，與不幸身故後的「繼承」，是兩條完全不同的路徑，兩者在資格和審查要求上都有根本性的分別。
承讓人資格：法定繼承人 vs 已登記家庭成員
兩者最大的分別，在於誰有資格接收業權。
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在世轉讓（居屋轉名送契）：這種情況下，承讓人必須是該單位內的「已登記家庭成員」。意思就是，在當初購買這間居屋時，他/她的名字已經在家庭成員名單上，並獲得房委會的批准。如果想轉給非登記的家庭成員，例如後來才出生的子女，一般是不被允許的。
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業主身故（繼承）：如果業主身故，業權轉讓則根據遺囑或遺產法處理。承讓人是業主的「法定繼承人」（例如配偶、子女），即使這位繼承人當初並不是單位的已登記家庭成員，亦有資格繼承業權。
審查要求：子女繼承業權無需通過入息審查
這是繼承的另一個關鍵優勢。在繼承的情況下，法定繼承人（例如子女）承繼業權，是無需通過房委會的入息及資產審查的。房委會只會處理業權的轉移手續。但在其他資助房屋計劃的申請中，入息審查是標準程序，所以這一點對繼承人來說是一個相當大的便利。
未補地價居屋轉名後的按揭處理
很多人會問，未補地價的居屋以送贈形式轉名，新的業主還可以申請按揭嗎？答案是可以的，這與私樓市場的慣例有所不同。
為何「送契樓」仍可申請按揭？（政府擔保的角色）
在私樓市場，銀行普遍對「送契樓」的按揭申請非常審慎。因為根據破產條例，如果原業主在送出物業的五年內破產，其債權人有權向法庭申請撤銷該送贈契，追討物業。這為銀行帶來巨大風險。
不過，未補地價的居屋情況特殊。由於所有未補地價居屋的按揭都由政府（房委會）作為擔保人，銀行承受的風險極低。即使出現任何業權問題，政府的擔保依然有效。正因如此，銀行一般都樂意為經房委會批准轉名的未補地價居屋承造按揭。
如何處理原有按揭？申請「轉變按揭安排同意書」（表格HD64）
如果轉名的居屋本身仍有按揭在身，處理方法並不是簡單地將原有按揭轉給新業主。正確的程序是，需要先向承按銀行及房委會申請，改變現有的按揭安排。
業主需要填寫房委會的指定表格「轉變按揭安排同意書（表格HD64）」，並繳付相關的行政費用，以取得房委會的批准。之後再與銀行商討新的按揭方案，通常是清還原有的按揭，再由新業主以自己的名義重新申請一份新的按揭。整個過程需要律師協助，確保所有法律及財務手續都妥善完成。
居屋轉名常見問題 (FAQ)
關於居屋轉名問題，大家總有許多疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以為你一次過清晰解答。
Q1：完成居屋轉名後，會否影響家庭成員將來的「首次置業」身份？
會的。一旦家庭成員透過轉名成為居屋的業主或聯名業主，其名字就會記錄在土地註冊處的業權紀錄上。這代表他已經在香港持有住宅物業，所以會失去「首次置業」的身份。將來如果他打算自己購買私人樓宇，便需要繳付較高昂的從價印花稅（第1標準），而不能享受首次置業稅率的優惠。所以在決定轉名前，家庭成員之間最好先溝通清楚，評估這對未來置業計劃的長遠影響。
Q2：如果房委會發出的「業權轉讓同意書」過了一年有效期怎麼辦？
房委會發出的「業權轉讓同意書」有效期為一年。如果因為各種原因，未能在這一年內完成所有法律手續（例如聘請律師辦理轉讓契、簽署文件及到土地註冊處登記），該同意書便會自動失效。屆時，你需要重新向房委會遞交全新的轉名申請，並且再次繳付申請手續費。所有程序都要從頭再來一次，所以收到同意書後，建議盡快安排律師處理，確保在有效期內順利完成。
Q3：如果家庭成員曾共同出資供樓，但業權上無名，如何透過轉名保障權益？
這是一個相當常見的情況。如果某位已登記的家庭成員，當初曾為單位支付大部分首期，或者長期幫忙供樓，但業權上沒有他的名字，是可以向房委會申請更改業權的。這是房委會酌情批准的其中一個居屋轉名條件。申請時，你需要提交充足的證明文件，例如銀行轉賬紀錄、按揭還款紀錄等，以證明該成員的確有重大財政貢獻。申請獲批後，便可透過居屋轉名送契的方式，將他的名字正式加入業權，以保障其應有的權益。
Q4：與私樓「甩名」相比，居屋轉名的主要限制和不同之處在哪裡？
居屋轉名限制與私樓「甩名」的最大分別，在於居屋的資助性質。
第一，交易性質不同。私樓「甩名」可以透過買賣形式進行，即近親之間可以協定一個價錢交易業權。但是，未補地價的居屋轉名，絕對不能涉及任何金錢代價，必須以送贈契（Gift Deed）形式進行。
第二，申請理由受限。私樓業主可以因應個人財務規劃（例如恢復首置身份）隨時「甩名」，但居屋轉名必須有房委會接納的特殊理由，例如因家庭狀況永久改變（如移民、結婚、離婚）或業主健康問題等，並非隨意可以申請。
第三，承讓人資格。居屋的承讓人必須是該單位已登記的家庭成員（業主身故繼承除外），而私樓則沒有此限制。
Q5：在什麼情況下，房委會絕對不會批准居屋轉名申請？
房委會審批申請時有清晰的原則，違反這些原則的申請基本上不會獲批。
首先，任何涉及金錢交易的轉讓申請，都會被即時拒絕。因為這違反了未補地價居屋轉名必須是「送贈」的大前提。
其次，如果承讓人並非該單位的認可家庭成員（即戶籍上無名），申請亦不會獲批。
最後，如果申請的理由不屬於房委會接納的特殊情況，又沒有足夠理據支持，例如只是為了方便家庭成員未來買樓避稅，這種純粹以個人財務規劃為出發點的申請，通常都不會被視為有力的特殊理由而獲批准。