抽中居屋或計劃購入二手居屋，固然值得高興，但下一步的財務預算卻往往令人頭痛：首期要準備多少？每月供款要幾多？能否通過壓力測試？居屋按揭因涉及綠白表不同成數、二手居屋「政府擔保期」、樓齡限制等獨有變數，計算遠比私樓複雜，單靠普通按揭計算機隨時計錯數，大失預算。為此，我們推出全港最準確的【居屋計算機】，並為您一文破解5大按揭變數與陷阱，從首期、月供、壓力測試到各項雜費開支，助您精準掌握預算，安心實現置業夢。
立即使用居屋按揭計算機：3步獲取個人化財務預算
想精準預算購買居屋的總開支，善用我們的居屋計算機是你的第一步。這個工具操作非常簡單，你只需要輸入幾個關鍵資料，就能即時獲取一份清晰的個人財務藍圖，助你計劃整個置業過程。下面我們一起看看如何操作這個方便的居屋計數機。
第一步：輸入基本物業及按揭資料
準確的預算來自準確的資料。在這個步驟，你需要輸入一些關於你心儀物業和個人狀況的基本資訊，讓我們的居屋計算机為你進行後續分析。
物業價格與類型 (一手/二手)
首先，請輸入物業的成交價格。這是計算首期和貸款額的最基本數字。同時，你需要選擇物業是一手還是二手，因為這會影響到後續按揭年期的計算。
申請人類別 (綠表/白表)
你的申請人類別直接決定了最高按揭成數。選擇「綠表」或「白表」後，計算機會自動採用對應的按揭成數上限（綠表最高95%，白表最高90%）來計算你的首期和貸款額。
【二手居屋適用】首次發售年份 (用以計算最長還款期)
如果你考慮的是二手居屋，這個欄目就非常重要。由於房委會的按揭擔保期會隨樓齡遞減，輸入單位的首次發售年份，可以幫助計算機估算出銀行可能批核的最長還款年期。
預計按揭利率 (P按/H按)
你可以選擇P按（最優惠利率按揭）或H按（銀行同業拆息按揭）來進行估算。如果你不確定，可以兩者都試一次，比較不同利率計劃下的每月供款，看看哪一個更符合你的財務狀況。
第二步：獲取即時按揭模擬結果
輸入所有資料後，計算機就會立即為你生成一份詳盡的按揭分析報告。這份報告包含了所有你需要知道的核心財務數據。
您的首期預算 (綠表/白表成數自動計算)
報告會清晰列出你需要準備的最低首期金額。這個數字是根據你選擇的申請人類別（綠表或白表）及其對應的最高按揭成數自動計算出來的，讓你對首期目標一目了然。
每月供款估算 (P按 vs H按比較)
你會看到在P按和H按兩種不同利率計劃下的預計每月供款額。這個直接的比較，有助你評估不同計劃的利弊，並為未來的現金流做好準備。
總置業開支預算 (印花稅、律師費等)
買樓的開支不只是首期和供款。我們的計算結果會一併估算印花稅、律師費和地產經紀佣金（如適用）等主要雜項開支，助你更全面地掌握整個置業預算。
壓力測試要求：計算最低家庭月入
計算機已內置壓力測試的計算標準。它會根據你的貸款額和利率，自動計算出你需要達到的最低家庭月入要求。這個數字是銀行審批按揭時的重要參考指標。
最長還款年期 (受二手居屋樓齡影響)
最後，報告會顯示出預計的最長還款年期。特別是對於二手居屋，這個年期會受到樓齡和政府擔保期的影響，計算機的結果會反映這一點，讓你對還款年期有更真實的預期。
解讀計算結果：每月供款與壓力測試全分析
當你使用我們的居屋計算機或任何居屋計數機得出初步結果後，下一步就是深入理解每個數字背後的意義。這些結果不只是一個估算，它們是你整個置業財務規劃的基礎。我們會逐一分析首期、月供，以及最重要的壓力測試，讓你對自己的負擔能力有更實在的掌握。這個過程有助你使用居屋计算机時，能更精準地規劃預算。
居屋首期詳解：綠表與白表要求有何不同？
居屋按揭的一大優勢，就是比私樓享有更高的按揭成數，這直接影響你需要準備的首期金額。不過，綠表與白表申請人的待遇有所不同，主要的分別在於按揭成數的上限。
綠表申請人：最高95%按揭成數分析
綠表申請人主要是現時的公屋租戶或合資格人士。由於有政府作為更強的擔保，銀行可以提供最高達95%的按揭貸款。換句話說，綠表申請人最低只需準備樓價5%的資金作為首期。例如，一個價值500萬的居屋單位，首期金額就是25萬，這大大降低了上車的門檻。
白表申請人：最高90%按揭成數分析
白表申請人則是指符合資格的非公屋住戶。他們同樣能享受政府擔保，但最高按揭成數為90%。這代表白表買家需要準備至少樓價10%的資金作為首期。以上述同一個500萬的居屋單位為例，白表申請人就需要準備50萬的首期。
每月供款計算方式
決定了首期之後，每月供款就是你最關心的數字。每月供款主要由貸款額、還款年期和按揭利率三個因素決定。其中，按揭利率的選擇會直接影響你的還款壓力。
P按（最優惠利率）與 H按（銀行同業拆息）的選擇與分別
香港的按揭計劃主要分為P按和H按兩種。P按是基於「最優惠利率（Prime Rate）」，這個利率由各銀行自行釐定，走勢相對穩定，較少變動，所以每月供款額的穩定性較高。
H按則是基於「銀行同業拆息（HIBOR）」，這個利率反映銀行之間互相借貸的成本，每日都會浮動。一般來說，在低息環境下，H按的利率會比P按低，但波動性較大。不過，現時大部分H按計劃都設有「鎖息上限」（或稱封頂利率），當拆息升穿某個水平時，利率會鎖定在上限，這個上限通常與P按利率掛鉤，為供款人提供了一定的保障。
居屋按揭壓力測試深入剖析
壓力測試是香港金融管理局規定的一項風險管理措施，目的是確保借款人在利率上升的環境下，仍然有足夠的能力償還貸款。即使有政府擔保，大部分居屋按揭申請人仍需通過此測試。
供款與入息比率 (DTI) 的基本要求 (不高於50%)
這是壓力測試的第一關。在現時的按揭利率下，你所有的債務供款（包括按揭、私人貸款等）總額，不能超過你每月總入息的50%。例如，你的家庭月入為40,000元，那麼你每月的總供款額就不能多於20,000元。
壓力測試計算標準 (現有利率+2厘，供款不高於入息60%)
這是壓力測試的第二關，也是更嚴格的一關。銀行會假設你現時的按揭利率上升2厘（即2%），然後重新計算你的每月供款。在這個模擬的加息情況下，你的每月總供款額不能超過你每月總入息的60%。這個標準確保了你的財政狀況有足夠的緩衝空間。
利率或入息變動如何影響壓力測試結果
壓力測試的結果並非固定不變。如果市場利率向上調整，你申請按揭時的「現有利率」就會提高，這會直接增加壓力測試的難度。另一方面，如果你的收入不穩定，例如主要依賴佣金或花紅，銀行在計算你的入息時可能會打折扣，這也會影響你通過壓力測試的能力。
如何利用計算結果為壓力測試做好準備
我們的居屋計數機通常會根據你輸入的資料，直接計算出「最低家庭月入要求」。這個數字其實就是根據壓力測試標準反推出來的結果。你可以將這個數字視為一個明確的目標。如果你的實際收入低於這個要求，你便需要及早計劃，例如考慮增加擔保人，或者選擇一個樓價較低的單位，以確保按揭申請順利獲批。
居屋按揭5大變數：為何您需要專業居屋計數機？
網上的居屋計算機確實是規劃初步預算的實用工具，不過，單純輸入樓價和利率，距離真實的財務狀況還有一定距離。在實際申請過程中，有五個關鍵變數是普通居屋計數機無法完全涵蓋的，它們卻直接影響您的首期、還款年期和每月供款。理解這些變數，才能讓您的預算真正做到萬無一失。
變數一：二手居屋「政府擔保期」與按揭年期陷阱
購買二手居屋時，最需要留意的就是由房屋委員會提供的「政府擔保期」。這個擔保是銀行願意批出高成數按揭的關鍵，一旦擔保期完結，銀行批核按揭的態度會變得非常審慎。
擔保期計算公式：「30年 – 首次發售日期」
計算剩餘擔保期有一個簡單公式，就是以30年減去單位的「首次發售日期」。例如，一個單位在20年前首次發售，其剩餘擔保期就是「30年 – 20年 = 10年」。
樓齡如何直接影響銀行批核的最長還款年期
銀行一般會確保按揭的還款期在政府擔保期之內。所以，剩餘的擔保期年期，往往就等同銀行願意批出的最長還款年期。樓齡越高的二手居屋，剩餘擔保期越短，還款年期亦會隨之縮短。
實例分析：為何樓齡高的居屋，最長按揭年期大幅縮短？
假設您想購入一個樓齡已達28年的二手居屋，其剩餘政府擔保期只有2年（30年 – 28年）。在這種情況下，銀行極有可能只會批出2年的還款期。試想像，一筆數百萬的貸款要在24個月內還清，每月供款額將會非常驚人，遠超一般家庭的負擔能力。
變數二：物業估價不足的風險
銀行批核按揭貸款額的基礎，並非您的成交價，而是銀行自身的專業估價。這個差異是置業預算中一個常見的變數。
銀行估價與成交價的差異處理（以較低者為準）
銀行審批貸款時，會同時參考物業的成交價和銀行的估價，然後以兩者中較低的一個作為計算貸款額的基礎。如果業主叫價進取，而銀行對物業的估價相對保守，便會出現估價不足的情況。
如何應對估價不足導致的首期差額
假如您同意以500萬購入一個單位，並打算申請九成按揭（貸款450萬，首期50萬）。如果銀行最終的估價只有480萬，銀行便會以480萬為基礎計算九成按揭，批出的貸款額只有432萬。這意味著，您需要額外準備18萬現金（500萬 – 480萬 + 50萬 – 432萬），才能填補首期的差額。
變數三：銀行現金回贈對實際貸款額的影響
為了爭取客戶，銀行普遍會提供現金回贈，但這份「禮物」有機會影響您的實際貸款額。
金管局規定：回贈超貸款額1%需扣減貸款本金
根據香港金融管理局的指引，如果銀行提供的現金回贈金額超過貸款額的1%，整筆回贈金額都需要在貸款本金中扣除。注意，是扣減「整筆回贈」，而不只是扣減超出1%的部分。
案例說明：高現金回贈如何蠶食您的貸款額
假設您申請400萬貸款，銀行提供1.5%的現金回贈，即60,000元。由於這個金額已超過貸款額的1%（40,000元），銀行在批出貸款時，需要將整筆60,000元的回贈從本金中扣除。最終您能獲得的貸款額其實只有394萬元，您需要額外準備60,000元現金作首期。
變數四：影響居屋按揭成數的個人因素
除了物業本身，申請人的個人財務狀況亦是決定按揭成數的關鍵。以下幾種情況，會導致銀行下調您的最高按揭成數。
已作為其他按揭的擔保人
如果您目前正為家人或朋友的按揭做擔保人，銀行會視您已有按揭負擔，您的最高按揭成數通常需要下調一成。例如白表買家原本可造九成，會降至八成。
持有其他物業（非首次置業）
如果您或聯名申請人已持有任何住宅物業，便不屬於首次置業人士，按揭成數同樣需要下調一成。
主要收入來源非香港地區
若您的主要收入並非源自香港，例如在內地或海外工作，銀行在審批按揭時，風險評估會較為保守，按揭成數一般亦會被削減一成。
變數五：其他必須預留的置業雜費
一個精準的置業預算，除了首期和供款，還必須計算各項雜費開支。這些費用加起來亦是一筆可觀的數目。
印花稅（從價印花稅第2標準稅率）
作為首次置業的居屋買家，您需要繳付「從價印花稅（第2標準稅率）」，稅率按樓價以階梯式遞進。
律師費及契據註冊費
聘請律師處理樓宇買賣合約及按揭契等法律文件是必須的，相關費用連同政府的契據註冊費，預算約需一萬至數萬元不等。
地產經紀佣金（適用於第二市場）
如果您是經由地產代理購入第二市場的二手居屋，通常需要支付樓價1%作為經紀佣金。
居屋按揭常見問題 (FAQ)
若我的入息無法通過壓力測試，有何解決方法？
首次置業人士申請按揭保險豁免壓力測試的機制
如果您的入息水平未能符合壓力測試的要求，可以考慮申請按揭保險。根據現行政策，首次置業人士申請高成數按揭保險，有機會豁免壓力測試。您只需要符合「供款與入息比率」不超過50%的基本門檻，銀行便有機會批出按揭。不過，申請豁免壓力測試，通常需要支付額外的按揭保險費用。
增加擔保人的考慮因素與流程
另一個可行的方法是增加擔保人。銀行會將擔保人的入息一併計算，以滿足壓力測試的要求。流程上，擔保人需要提供入息證明等文件，和您一同辦理按揭申請。在決定增加擔保人前，有幾個因素需要留意。擔保人的信貸紀錄必須良好，並且他自身的按揭或債務會影響審批。同時，擔保人未來的借貸能力也會因為這次擔保而受到影響。
未補地價的居屋可以加按或轉按嗎？
關鍵前提：必須先獲房屋委員會書面「同意書」
未補地價的居屋，在按揭安排上有較多限制，加按或轉按並不像私樓般自由。所有未補地價居屋的業主，如果希望加按套現或轉投其他銀行，都必須先向房屋委員會（房委會）提交申請，並且取得房委會發出的書面「同意書」。沒有這份文件，任何銀行都無法處理您的申請。
加按套現的資金用途限制
即使成功取得房委會的同意書，加按套現所得的資金用途也受到嚴格限制。房委會只會在特定情況下批准申請，例如用作應付突發的醫療開支、家庭成員的殮葬費、子女升學費用，或是支付贍養費及維修單位的費用等。一般個人財務周轉或投資等理由，通常不會獲批。
居屋按揭可以申請「每兩星期還款計劃」嗎？
解釋其運作原理及節省利息的潛在優勢
大部分銀行的居屋按揭都容許申請「每兩星期還款計劃」。這個計劃的原理很簡單。您每兩星期償還一次貸款，金額是原定每月供款的一半。一年有52個星期，所以您總共會還款26次。這相當於一年償還了13個月的供款。多出來的一個月供款會直接用來償還本金，本金減少得更快，總利息支出自然會減少，還款年期也能縮短。
為何這個居屋計算機比其他工具更準確？
已整合政府擔保期、綠白表成數差異等居屋獨有變數
市面上的按揭工具大多為私樓設計，但這個居屋計算機是專為居屋市場度身訂造。它的準確性源於已將居屋獨有的變數整合其中。例如，它會根據您輸入的二手居屋首次發售年份，自動計算政府擔保期的剩餘年期，從而估算出更貼近現實的最長還款期。此外，這個居屋計數機已內置綠表最高95%和白表最高90%的按揭成數差異，讓您一開始就能獲得更精準的預算。這是一個真正考慮到實際情況的居屋计算机。
用完居屋計數機後，下一步該做什麼？
建議進行網上預先評估或預約按揭顧問作詳細諮詢
居屋計算機為您提供了一個清晰的財務藍圖和初步預算。完成計算後，下一步是將預算轉化為實際的行動計劃。我們建議您進行免費的網上預先評估，上傳基本資料後，讓專員為您作初步審核。如果您有更多個人化的問題，或者情況比較複雜，直接預約我們的按揭顧問進行一對一詳細諮詢會是更好的選擇，他們可以為您規劃最合適的按揭方案。