居屋市場向來被譽為不少港人的「上車恩物」，但其獨特的交易機制，由申請資格、按揭審批到買賣流程，均與私樓市場大相逕庭，當中涉及的「補地價」、綠白表分野等概念，更令不少準買家卻步。本指南將為您提供一站式詳盡攻略，從最基本的居屋兩大市場概念、2026年最新綠白表申請資格、入息及資產限額，到按揭成數、壓力測試、放寬擔保期新政策，再逐步拆解由搵樓、簽約至成交的完整買賣流程，助您釐清所有疑問，輕鬆掌握置業全局。
甚麼是居屋？認識兩大市場與關鍵概念
踏入香港的居屋市場，就像是打開了一扇通往置業夢的大門，不過這扇門背後有它獨特的規則。居屋，全稱是「居者有其屋計劃」單位，是政府資助興建的房屋，目的是協助市民用低於市價的價錢置業。正因為有政府資助，它的買賣流程、對象和限制都與私樓截然不同。要掌握這個市場，我們必須先從它最核心的幾個概念入手，包括兩大交易市場、補地價與折扣率，以及市場的演變。
居屋兩大交易市場：第二市場 vs 自由市場
居屋的買賣主要分為兩個截然不同的平台，一個是設有資格限制的「第二市場」，另一個則是完全開放的「自由市場」。兩者的關鍵分野，就在於單位是否已經「補地價」。
居屋第二市場（綠表市場）：未補地價買賣
第二市場，又常被稱為「綠表市場」，是專為未補地價的居屋而設的交易平台。在這裡，單位是以扣除地價後的資助價格進行買賣，所以樓價相對自由市場低。買家資格受到嚴格限制，主要是持有「綠表」的公屋住戶，以及透過「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）抽中配額的合資格白表申請者。購入單位的業主，未來如果想在自由市場出售或出租，就需要先補回地價。
自由市場：已補地價買賣
當居屋業主向政府繳付了補價差額後，單位的轉售限制就會被解除。這個單位便可以進入自由市場，其買賣流程、交易對象與一般私人樓宇無異。任何人士，不論其入息或資產，都可以購入已補地價的居屋單位。因此，自由市場的居屋樓價會反映當時的十足市值，與第二市場的資助價有明顯差距。
補地價與折扣率：解除轉售限制的鑰匙
「補地價」是理解居屋市場運作的核心。它就像一把鑰匙，用來解開政府對單位的轉售限制。而計算這筆補價金額的關鍵，就是單位的「折扣率」。
如何計算補地價金額？
補地價的金額並非一個固定數目，而是隨市況浮動。它的計算公式如下：
- 補價金額 = 補價時的物業十足市值 × (購入時的十足市值 – 購入時的買入價) ÷ 購入時的十足市值
簡單來說，就是用當時的十足市值，乘以單位最初的折扣率。
舉個例子：假設一個單位在購入時市值為500萬元，買入價為300萬元，折扣率就是40%。若業主想在多年後補地價，當時單位市值已升至800萬元，那麼他需要補付的金額便是800萬元 × 40% = 320萬元。
「首次轉讓契據日期」如何影響折扣率？
很多人以為同一屋苑的折扣率是劃一的，但這是一個常見的誤解。每個單位的實際折扣率，都是根據其「首次轉讓契據」(First Assignment) 上的資料來獨立計算。這份文件記錄了單位首次出售時的十足市值和買入價，是計算折扣率的法律基礎。即使是同一座大廈的單位，如果首次出售的時期不同，其市值和折扣率也可能存在差異。特別是重售單位，其折扣率更可能與鄰居完全不同。因此，準確的折扣率必須查閱個別單位的法律文件才能確定。
居屋市場歷史演變：從綠表專屬到「白居二」恆常化
居屋第二市場並非一開始就對所有人開放。這個市場在1997年設立初期，是專為綠表人士而設的。目的是增加資助房屋的流轉性，同時讓公屋住戶有置業階梯。為了回應更多中低收入家庭的置業訴求，政府在2013年及2015年推出了兩輪臨時計劃，容許合資格的白表人士免補地價購買二手居屋。由於市場反應非常熱烈，這項安排最終在2017年底決定「恆常化」，並於2018年正式推出，定名為「白表居屋第二市場計劃」（白居二）。這項政策的改變，大大擴闊了第二市場的買家基礎，亦令居屋市場變得更加活躍。
居屋置業第一步：申請資格、財務預算與按揭全解構
要在居屋市場順利找到理想家園，清晰掌握自身的購買資格和財務狀況是成功的第一步。這一步涉及了解自己的申請類別、計算所有潛在開支，以及熟悉居屋獨特的按揭規則。我們將會由淺入深，為你逐一拆解這些關鍵環節。
申請資格大檢閱：你是綠表還是白表買家？
進入居屋世界，首先要辨清自己的身份，因為這決定了你的申請途徑和可享有的按揭待遇。居屋的申請者主要分為「綠表」和「白表」兩大類。
綠表資格詳解及申請方法
綠表資格主要提供給現有的公屋住戶或合資格的公屋輪候人士。如果你符合以下任何一項條件，就屬於綠表申請者：
* 香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的現有租戶。
* 持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如已通過詳細審核的公屋申請者。
* 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
綠表買家最大的優勢，是在購買二手未補地價居屋時，可申請的按揭成數較高。
白表（白居二）資格、入息及資產限額 (2026年最新)
白表資格是為不符合綠表資格，但經濟能力又未能負擔私樓的中低收入家庭而設。他們需要透過「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）取得配額，才能購買二手市場的未補地價居屋。
申請白表資格有嚴格的入息和資產限制，並且每年都會調整。以2026年的申請為例，限額如下：
* 一人申請者：每月入息限額為$31,000，資產限額為$73.5萬。
* 二人或以上家庭：每月入息限額為$62,000，資產限額為$147萬。
申請者在遞交申請前的24個月內，不能持有任何香港住宅物業權益。
居屋按揭四大核心：成數、年期、利率與壓力測試
居屋按揭因為有政府作為擔保人，所以規則與私樓不盡相同。了解按揭成數、還款年期、利率選擇和壓力測試這四個核心要素，有助你更準確地規劃財務。
按揭成數：綠表最高95% vs 白表最高90%
按揭成數直接決定了你需要準備多少首期資金。
* 綠表買家：因為本身是公屋住戶，有政府提供的更強信貸保證，購買二手未補地價居屋時，最高可承造9成半（95%）按揭，首期最低只需樓價的5%。
* 白表買家：透過「白居二」計劃購買，最高按揭成數則為9成（90%），首期需要準備樓價的10%。
還款年期：最長30年與樓齡的關係
居屋按揭的最長還款年期現時為30年。銀行審批還款期的長短，主要依據房委會提供的按揭擔保期，而擔保期是由「首次轉讓契據日期」起計算，並非單純看物業的樓齡。若物業的剩餘擔保期充足，買家便有很大機會獲批最長的30年還款期。
為何居屋按揭只能選P按？
購買未補地價的二手居屋時，你會發現銀行提供的按揭計劃通常只有P按（最優惠利率按揭），而沒有H按（銀行同業拆息按揭）選項。這是因為房委會為居屋按揭作擔保時，與銀行的協議框架是基於較穩定的最優惠利率，以控制長遠的利息風險。如果居屋已經補地價並在自由市場買賣，就不受此限制，可以自由選擇P按或H按。
壓力測試：豁免條件與基本要求
壓力測試是私樓按揭的標準程序，用以評估申請人在加息環境下的還款能力。不過，由於未補地價居屋的按揭有政府擔保，銀行風險較低，所以不論是綠表還是白表買家，申請按揭時普遍都可以豁免壓力測試。雖然豁免壓測，銀行仍然會要求申請人提供入息證明，確保其基本還款能力沒有問題。
2026年按揭新政：放寬擔保期對高樓齡居屋的影響
為了激活二手居屋市場的流轉，政府在2026年推出了一項重要的按揭政策調整，對有意選擇高樓齡單位的買家尤其有利。
新舊政策對比：擔保期由30年延長至50年
新政策的核心是將房委會對二手居屋的按揭擔保期，由原來的最長30年，大幅延長至最長50年（由首次轉讓契據日期起計）。這意味著更多樓齡較高的居屋，也能夠享有政府的按揭擔保。
對買家選擇及銀行審批的實際影響
這項政策帶來了兩個直接好處。第一，買家的選擇範圍擴大了，一些樓齡超過20年、以往難以申請高成數按揭的單位，現在變得可行。第二，銀行在審批高樓齡居屋按揭時也變得更具信心，因為有更長的政府擔保期覆蓋，買家更容易獲批較長的還款年期和較高的按揭成數，直接減輕了首期和每月供款的負擔。
置業開支全預算：首期、印花稅及其他雜費
除了樓價，置業過程中還涉及多項必要開支。一個全面的預算案，應該包含以下幾個部分。
如何計算首期？附按揭計算機參考
首期的計算公式非常直接：樓價 — 按揭貸款額 = 首期。例如，一個$400萬的單位，白表買家最多可借9成（$360萬），首期便是$40萬。你可以利用網上的按揭計算機，輸入樓價和個人狀況，輕鬆估算出首期、每月供款及總利息等詳細數據。
印花稅計算方法（從價印花稅第二標準稅率）
只要你是代表自己行事的香港永久性居民，並且在購買居屋時沒有持有其他住宅物業，印花稅就會按照較低的「從價印花稅第二標準稅率」計算。稅率按樓價以階梯式遞增，你可以到稅務局網站查閱最新的稅率表作準確計算。
律師費、經紀佣金等其他開支
除了首期和印花稅，你還需要預留資金應付以下雜費：
* 律師費：處理樓宇買賣合約、查契及其他法律文件，費用約數千至萬餘元不等。
* 地產經紀佣金：二手居屋買賣，買賣雙方通常各需支付樓價1%作為佣金。
* 裝修及傢俬費：視乎單位狀況和個人需要，這部分開支可以很彈性。
* 管理費按金、差餉等：收樓時需要繳付的行政費用。
居屋買賣實戰流程：由搵樓、簽約到成交四大步驟
踏入居屋市場，了解整個買賣流程至關重要。整個過程就像一個清晰的路線圖，只要跟著步驟走，就能順利由搵樓到達成交的終點站。以下我們將整個流程拆解成四大步驟，助你輕鬆掌握每個環節的重點。
步驟一：精準尋找心水盤源
如何善用網上平台及關鍵字搵樓？
尋找理想居屋的第一步，是善用各大網上物業平台。你可以直接在搜尋欄輸入心儀的屋苑名稱，或者使用「居屋」、「白居二」等關鍵字進行初步篩選。為了更精準地找到合適盤源，記得活用平台的進階搜尋功能，例如設定地區、價格範圍、實用面積，以及最重要的篩選條件——「未補地價」。這個選項會直接將搜尋結果鎖定在居屋第二市場，讓你看到所有合資格的放盤。
查閱合資格居屋屋苑名單及「首次轉讓契據日期」
在鎖定幾個心儀屋苑後，下一步是到房委會網站查閱最新的「可供出售的居屋屋苑名單」，確認該屋苑在第二市場的資格。同時，你需要特別留意一個關鍵日期：「首次轉讓契據日期」。這個日期並非屋苑的入伙年份，而是單位首次出售予業主的法律文件日期。它直接影響銀行計算按揭的政府擔保期，對於能否申請高成數按揭及最長還款期有決定性作用，所以是評估單位價值的重要一環。
步驟二：申請證明書及簽訂臨約
買方申請《購買資格證明書》(白居二)
對於白居二中籤者，這張《購買資格證明書》就是你在居屋第二市場的「入場券」。你需要向房委會提交申請，獲批後證明書有效期為一年。你必須在這段時間內完成交易，所以取得證明書後，就可以正式開始物色單位及洽談價錢。
賣方申請《可供出售證明書》
與此同時，賣方也需要向房委會申請一份《可供出售證明書》。這份文件確認該單位符合在第二市場出售的資格，並且列明了單位的補地價折扣率等重要資料。這份文件是保障買賣雙方權益的重要一步。
簽訂臨時買賣合約注意事項
當買賣雙方達成價格協議後，便可以簽訂臨時買賣合約。簽署前，必須確認買賣雙方都持有上述的有效證明書。在合約中，除了樓價、成交日期等基本條款外，建議加入一項備註，列明此交易須待房委會發出《提名信》後方可作實，這樣能為買家提供額外保障。
步驟三：申請提名信及正式合約
經律師樓向房委會申請《提名信》
簽訂臨約後，買方的代表律師會將臨約及相關文件提交給房委會，以申請《提名信》。這份文件代表房委會正式批准及「提名」你購買該指定單位。整個申請過程通常需要數個星期，是整個交易中具法律約束力的關鍵一步。
簽署正式買賣合約及申請按揭
收到房委會發出的《提名信》後，代表交易已經獲得官方許可。這時，買賣雙方的律師便會草擬及安排簽署正式買賣合約。同時，買家可以憑著《提名信》及正式合約，向銀行正式提交按揭申請。由於有政府擔保，銀行的審批過程一般會比較順暢。
步驟四：完成交易及收樓
簽署轉讓契及繳付樓價尾數
在雙方約定的成交日，買家會透過律師樓及銀行支付樓價尾數。同時，雙方會簽署樓宇「轉讓契」，這份文件會送到土地註冊處進行登記，象徵著物業的業權正式由賣方轉移至買方。完成後，你便可以從賣方手上取得單位鎖匙，正式成為業主。
綠表買家交還公屋安排
如果你是綠表買家，即現有的公屋住戶，在你完成居屋交易後，便需要履行交還公屋單位的責任。一般而言，你在簽署轉讓契後，有最多60日的時間處理搬遷事宜，並將原有的公屋單位清空交還給房屋署。記得預早規劃搬遷時間，確保過程順利。
居屋業主須知：轉按、加名及轉售限制
成為居屋業主是不少香港人的夢想，不過在居屋市場中，無論是處理財務安排還是將來計劃轉售，都有一套與私樓截然不同的規則。了解清楚這些限制，對每一位居屋業主都十分重要。接下來，我們將會像朋友一樣，為你詳細拆解未補地價居屋在轉按、加名以及轉售時需要注意的各種事項。
未補地價居屋的財務操作限制
未補地價的居屋，因為仍然包含政府的資助成份，所以業主並不能像處理私人物業一樣，隨意進行加按、轉按或更改業權。所有這些操作都需要先向房屋委員會（房委會）提出申請，並且只有在符合特定條件下才會獲得批准。
轉按或加按套現的嚴格條件
想將居屋轉按或加按來獲取一筆備用資金，條件是相當嚴格的。房委會審批申請的主要原則，是考慮業主是否有真正且迫切的需要，而並非用於個人消費或投資。一般來說，獲批的理由通常涉及以下幾種情況：
- 為家庭成員籌措醫藥費。
- 支付子女在本地或海外升學的費用。
- 應付家庭白事開支。
- 因離婚或分居而需要向對方支付贍養費。
如果申請理由是償還個人債務、生意周轉或用作業務投資，通常都很難獲得批准。
業權轉讓（加名／除名）的程序與限制
同樣地，更改居屋單位的業權，不論是加入家庭成員的名字（加名）或刪除其中一位業主（除名），也必須得到房委會的書面同意。常見的獲批情況包括：
- 加名： 通常只限於加入業主的合法配偶。
- 除名： 多數源於業主離世，或夫婦因離婚、分居而需要透過法庭命令將其中一方的業權轉讓予另一方。
值得留意的是，業權轉讓會牽涉到印花稅。稅務局會為單位進行估價，並以此計算稅款。這個估價並非自由市場價，也不是單純的第二市場價，而是由當局評估的市值，所以事前最好先作了解。
二手居屋轉售限制詳解
當你計劃出售手上的居屋單位時，首要面對的就是由房委會訂立的轉售限制。這個限制會根據你買入單位的年份和當時的政策而有所不同，主要分為「禁售期」內和期滿後的兩種情況。
「禁售期」內的出售規定
所謂「禁售期」，是指由單位首次轉讓契據日期起計的一段時間內，業主不能將單位在第二市場或自由市場上出售。這個期限根據不同銷售計劃而異，例如在2022年及之後出售的居屋，禁售期就比較長。在禁售期內，如果業主有特殊原因（例如破產或家庭入息大幅下降）而急需出售單位，唯一的選擇是向房委會提出申請，以不高於原來買價的價錢將單位售回給房委會。
期滿後在第二市場或自由市場的出售選擇
當禁售期屆滿後，業主便可以有兩個選擇去出售單位：
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在居屋第二市場出售（毋需補地價）：
業主可以選擇不補地價，將單位轉售予合資格的綠表買家或「白居二」計劃的買家。這個做法的好處是省卻了補地價的一大筆資金，程序相對簡單。不過，由於買家基礎有限，單位售價一般會比自由市場低。 -
在自由市場出售（需要先補地價）：
如果業主希望將單位售予任何人士，以獲取最高的市場價值，就需要先向政府申請評估補價，並繳付相關款項。補價金額是根據單位最新的市值，乘以當年購入時的折扣率計算出來的。完成補地價手續後，單位的性質就與私樓無異，可以在公開市場自由買賣或出租。
居屋市場趨勢與常見問題 (FAQ)
2026年居屋市場數據與趨勢分析
了解瞬息萬變的居屋市場，有助你作出更明智的決定。2026年的市場動態，主要由一項重要的政策調整所帶動，它不僅影響了成交量，也揭示了不同買家群體的需求變化。
按揭放寬政策如何影響成交量與樓價？
2026年對居屋第二市場而言，最關鍵的變化莫過於按揭政策的放寬。政府將資助出售單位的按揭貸款擔保期，由最長30年大幅延長至50年。這個改動直接激活了市場，尤其是高樓齡居屋的流轉。數據顯示，政策實施後，二手資助房屋市場的平均每月成交宗數，較措施推出前增加了約六成。成交量上升，為樓價提供了支持。因為這項政策釋放了大量原本因樓齡高而難以取得高成數按揭的盤源，給予買家更多選擇，亦讓市場整體氣氛變得更加活躍。
「白居二」申請人數反映的市場需求
單看「白居二2026」的申請數字，可能會產生市場需求減弱的印象，但實際情況並非如此。過往數年的「白居二」是與新居屋合併申請的，因此申請數字較高。而2026年則改為獨立申請，申請基礎有所不同。若深入分析，本年度的配額雖然有所增加，但總申請人數仍然錄得數倍的超額認購。這清晰地反映出，市場上對資助自置居所的需求依然非常殷切，合資格的家庭及單身人士，仍然積極尋求透過這個途徑實現置業目標。
年輕買家及單身人士的置業趨勢
年輕化是近年居屋市場一個非常明顯的趨勢。過往數據顯示，約有八成的「白居二」成功買家年齡在四十歲以下。為了回應這個趨勢及協助年輕人置業，政府在「白居二2026」中特別增設了青年優先的配額。市場反應亦相當正面，絕大部分合資格的青年申請者都選擇了參與此優先計劃。這說明居屋，特別是第二市場的單位，已成為許多年輕家庭及單身人士上車的重要階梯。
居屋買賣及按揭熱門問題
Q1: 高樓齡居屋是否很難申請高成數按揭？
在以往，這確實是一個挑戰。但隨著2026年3月起實施的新按揭安排，情況已完全改變。在新政策下，房委會為二手市場居屋提供長達50年的按揭保證期。由單位首次轉讓契據日期起計的首40年內，綠表及白表買家最高仍可分別申請95%及90%按揭。即使在第40年至第50年之間，最高按揭成數仍可達80%。這項政策大大降低了購買高樓齡居屋的門檻，讓這些單位重獲市場吸引力。
Q2: 非首次置業人士買二手居屋，印花稅如何計算？
印花稅的計算，主要視乎買家是否香港永久性居民及是否持有其他本地住宅物業，與物業是居屋還是私樓沒有直接關係。如果買家在購入二手居屋時，已經持有其他住宅物業，便會被視為非首次置業。因此，買家需要按照稅務局最新的「從價印花稅」稅率繳稅，而非適用於首次置業人士的較低稅率（即第二標準稅率）。
Q3: 綠表買家購入二手居屋後，何時需要交還公屋？
這是一個必須嚴格遵守的規定。綠表買家在完成二手居屋的買賣程序，正式簽署樓宇轉讓契約之後，必須在指定期限內交還正在租住的公共房屋單位。根據房委會的現行規定，這個期限通常為完成交易後的60天內。買家需要準時辦理遷出手續，將單位清空並交還予房委會。
Q4: 居屋樓價是否比私樓更「抗跌」？
這個觀點有其理據，但亦不能一概而論。居屋的售價是以同區私樓市價作出一定折扣來釐定，這個折扣率為樓價提供了一個緩衝。當樓市下行時，由於居屋的入場門檻本身較低，加上有穩定的合資格用家需求支持，其價格調整的幅度有機會較部分私樓為小。然而，居屋樓價的基礎始終與整體私樓市況掛鈎。如果大市出現顯著調整，居屋市場亦難以獨善其身，樓價同樣會跟隨下跌。所以，我們可以說居屋樓價相對穩健，但並非完全不受市場週期影響。