置業是人生大事，成功申請按揭更是關鍵一步。面對五花八門的按揭計劃、複雜的申請程序，加上瞬息萬變的市場利率，不少準買家都感到無從入手。特別是2026年金管局宣布暫停壓力測試後，市場出現新變化，究竟應該如何把握時機，選擇最適合自己的方案？
為了助您順利「上會」，我們整合了2026年最詳盡的按揭攻略。本文將由淺入深，為您全面比較H按與P按的分別及選擇策略，拆解高成數按揭保險的申請資格與最新成數上限，並搜羅各大銀行的最新利率、現金回贈及優惠。此外，我們更會一步步指導您完成整個按揭申請流程，並解答壓力測試、信貸評級等常見疑問，助您做好萬全準備，成功實現置業夢。
香港按揭計劃種類：H按、P按、定息及存款掛鈎全分析
選擇一個適合自己的按揭計劃，是置業旅程中非常關鍵的一步。市面上的按揭計劃五花八門，但其實萬變不離其宗，主要分為浮息按揭和定息按揭兩大類。浮息按揭之中，又以H按和P按最為主流，幾乎佔據了整個市場。接下來，我們會逐一拆解這些計劃的運作方式和分別，助你找到最理想的方案。
H按（HIBOR Plan）與 P按（Prime Plan）有何分別？
H按和P按是目前香港最常見的兩種按揭計劃，它們最大的分別在於利率的計算基礎。一個跟隨銀行同業市場的變化，另一個則由銀行自身決定，這個根本性的差異，決定了你未來供款的穩定性與波動性。
H按：緊貼市場利率，設鎖息上限保障
H按的「H」是指香港銀行同業拆息 (HIBOR)，簡單來說，就是銀行之間互相借貸的利率。你的按揭利率會以某個期限的HIBOR（通常是一個月）為基礎，再加上銀行指定的百分比，例如 H+1.3%。
H按的最大特點是利率透明度高，而且緊貼市場走勢。當市場資金充裕，利率偏低時，你的供款就可以即時減少。當然，利率亦有機會上升。為此，銀行為H按計劃設立了「鎖息上限」(Cap Rate) 作為保障。這個上限通常會與P按的利率掛鈎，意思是即使HIBOR大幅抽升，你的實際按揭利率也不會高於鎖息上限的水平。正因為有這個安全網，H按成為了市場上最受歡迎的選擇。
P按：利率波幅較小，供款較穩定
P按的「P」則是最優惠利率 (Prime Rate)，這是銀行提供給其最優質客戶的貸款利率。你的按揭利率會以最優惠利率為基礎，再減去銀行指定的百分比，例如 P-2.5%。這種便是傳統的「最優惠利率(p)按揭計劃」。
P按的利率相對穩定，因為最優惠利率由各銀行自行釐定，不會像HIBOR那樣每日浮動。銀行通常只會在美國聯儲局宣布加息或減息後，才會考慮調整P，因此變動頻率較低。選擇P按的好處是供款額較為平穩，讓你更容易規劃個人或家庭的財務預算。例如一些大型銀行如HSBC的按揭計劃，其提供的P按就為追求穩定的客戶提供了一個可靠選項。
如何根據利率走勢選擇H按或P按？
在利率預期會持續走低的環境下，H按的優勢較為明顯，因為供款人可以享受到利率下調的好處。相反，在加息週期，P按的穩定性就顯得更具吸引力。
不過，現實情況是，由於H按設有鎖息上限，當利率升至觸及上限時，H按的實際利率就等同於上限利率（通常與P按利率相若）。換句話說，H按讓你在低息時享受更低利率，高息時亦有封頂保護，因此在近年的市場環境下，絕大部分人都會選擇H按。
其他按揭計劃選項
除了H按和P按，市場上還有一些其他的按揭計劃，適合有特定需要的置業人士。
定息按揭：固定利率，鎖定供款額
定息按揭是指在指定年期內（例如首1至3年），按揭利率會鎖定在一個固定水平，不受市場利率波動影響。最大的好處是供款額有絕對預算，讓你安心。不過，定息期的利率通常會比當時的H按或P按略高，而且定息期結束後，計劃便會自動轉回浮息的H按或P按。這個選項適合風險承受能力極低，並且極度重視財務穩定性的朋友。
H44: 存款掛鈎按揭 (Mortgage-Link)：高息存款戶口對沖利息開支
存款掛鈎按揭是一個非常實用的理財工具，通常會附加在H按或P按計劃上。銀行會提供一個高息儲蓄戶口，讓你存放於該戶口內的資金（通常上限為按揭餘額的50%）可以享有與按揭利率完全相同的存款利息。這筆利息收入可以直接用來抵銷你的按揭利息支出，變相降低了實際的供樓成本，特別適合手頭有充裕流動資金的業主。
綠色按揭：環保物業專享優惠
近年愈來愈多銀行響應可持續發展，推出了綠色按揭。如果你的物業獲得香港綠色建築議會「綠建環評」(BEAM Plus) 的鉑金級或金級認證，便有機會申請綠色按揭。銀行通常會提供額外的優惠，例如現金回贈增加或利率輕微下調，以鼓勵大眾選擇環保建築，為地球出一分力。
高成數按揭申請攻略：按揭保險與政府資助計劃
要成功置業，首期往往是第一道關卡。想以較少資金上車，高成數按揭計劃就是關鍵所在。市面上主要有兩種途徑實現高成數按揭：一種是透過按揭保險計劃，另一種則是申請政府資助房屋的按揭。以下會為你逐一拆解，助你規劃最適合自己的上會路徑。
認識按揭保險計劃 (MIP)
按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme，簡稱MIP）是由香港按揭證券有限公司（HKMC）旗下的按證保險公司推出的計劃。它的存在，就是為銀行提供的一份保險。
按揭保險的作用與重要性
簡單來說，當你申請的按揭成數高於金管局的指引上限時，銀行需要承擔更高的風險。按揭保險就是保障銀行，萬一借款人無法償還貸款，保險公司會賠償銀行在指引上限以外的貸款損失。正因有了這層保障，銀行才放心批出高達八成甚至九成的按揭貸款。對買家而言，這意味著可以用較低的首期上車，大大減輕了置業初期的財務壓力。
按揭保險費計算方法
使用按揭保險需要支付保險費，費用高低取決於貸款額、按揭成數及還款年期。保費可以選擇在申請時一次過繳清，但更常見的做法是將保費加到總貸款額之中，與按揭供款一同分期攤還。這樣可以避免在支付首期和雜費之外，再預備一筆額外的現金。
最新按揭成數指引（按揭保險計劃）
根據2026年最新的指引，透過按揭保險計劃，不同樓價的物業可申請的最高按揭成數如下：
1,000萬港元或以下物業 (最高9成)
樓價在1,000萬港元或以下的物業，合資格的申請人最高可以申請九成按揭，只需一成首期便能上車。
1,000萬至1,125萬港元物業 (最高8-9成)
對於這個價格區間的物業，按揭成數介乎八成至九成之間，貸款額上限為900萬港元。
1,125萬至1,500萬港元物業 (最高8成)
樓價由1,125萬至1,500萬港元的物業，最高可申請的按揭成數為八成。
1,500萬至3,000萬港元物業 (最高7成)
若物業價格在此範圍，最高按揭成數則為七成。
高成數按揭申請資格及要求
要成功申請高成數按揭，申請人需要符合特定資格，特別是想申請九成按揭的買家，條件會更為嚴格。
首次置業人士定義
計劃對「首次置業」有清晰定義，即所有按揭申請人在申請當刻，並未持有任何香港的住宅物業。如果申請人是聯名，所有聯名人都必須符合此條件。
固定受薪與非固定收入人士入息要求
申請人的收入性質會直接影響最高按揭成數。若要申請九成按揭，所有申請人都必須是固定受薪人士。如果申請人或聯名申請人之中，有任何一位的收入並非固定（例如以佣金、花紅為主或自僱人士），最高按揭成數一般會降至八成。
壓力測試最新豁免條件
在最新政策下，首次置業人士若透過按揭保險申請高成數按揭，只要能通過「供款與入息比率」（DSR）不超過50%的基本要求，便可以豁免模擬利率上升2厘的壓力測試。這項調整降低了入市的門檻。
政府資助房屋按揭
除了私人樓宇，政府資助房屋的按揭計劃是另一個高成數按揭的重要途徑。由於有政府作為擔保人，銀行可以提供非常高的按揭成數，而且通常毋須經由按揭保險公司。
居屋按揭（一手及二手市場）
無論是一手或二手居屋，按揭成數都相當吸引。綠表買家最高可獲九成半（95%）按揭，而白表買家亦可獲高達九成（90%）按揭。各大銀行例如滙豐銀行（HSBC）均有提供居屋按揭計劃，利率通常以最優惠利率(P)按揭計劃為基礎。不過，二手居屋的按揭年期會受政府擔保期影響，購買樓齡較高的單位時需要特別留意。
綠置居及其他資助出售房屋按揭
綠置居、港人首置盤等其他資助房屋，情況與居屋類似，因有政府擔保，買家同樣可以輕鬆獲得高成數按揭。個別情況下，例如部分租者置其屋計劃（租置計劃），甚至有機會出現俗稱的110按揭計劃，即除了物業按揭外，再額外提供一筆私人貸款用作裝修或支付其他費用，但這筆額外貸款與物業按揭是分開處理的，利息亦會有所不同。
最新銀行按揭優惠比較 (持續更新)
選擇一個合適的按揭計劃，是置業過程中非常重要的一步。市面上各大銀行的計劃五花八門，除了利率，現金回贈和各項優惠都直接影響你的總開支。想做個精明的業主，就要花時間比較不同銀行的方案，找出最適合自己財務狀況的選擇。
比較各大銀行按揭利率、現金回贈及優惠
當我們比較不同銀行的按揭計劃時，不能只看單一項目。一個全面的比較應該涵蓋利率、現金回贈、罰息期和額外優惠等多個層面，這樣才能計算出哪個計劃的實際成本最低。
最優惠H按利率 (HIBOR Rate)
H按計劃是現時市場的主流，其利率結構一般是「銀行同業拆息(H) + 特定百分比」。目前市場上最優惠的計劃可做到 H+1.3%。選擇H按時，除了比較「H+」後面的數字大小，鎖息上限（Cap Rate）是另一個關鍵。這個上限通常與P按利率掛鈎，為你在利率急升時提供一個保障。
最優惠P按利率 (Prime Rate)
最優惠利率(P)按揭計劃的利率結構則是「最優惠利率(P) – 特定百分比」。P按利率的波動比H按小，供款額相對穩定，讓你更容易規劃財務預算。香港的P主要分為「大P」和「細P」，不同銀行採用的基準不同，所以比較時要看清楚實際利率。
現金回贈比率 (Cash Rebate)
現金回贈是銀行吸引客戶最直接的優惠，回贈金額可以直接減輕你的首期或其他置業開支。回贈比率通常按貸款額計算，由1%至2%不等。部分銀行會為較大額的貸款提供更高的回贈比率，申請時需要留意相關的條款和最低貸款額要求。
罰息期與高息存款掛鈎戶口
申請按揭貸款一般都設有罰息期，普遍為首兩至三年。如果你在罰息期內提早還清全部貸款，銀行便會收取額外費用。與此同時，高息存款掛鈎戶口（Mortgage-Link）是現時非常普遍和實用的優惠。你可以將備用資金存入這個戶口，賺取與按揭利率相同的利息，用作抵銷部分的利息支出。
熱門銀行按揭計劃精選
了解各種比較條件之後，我們可以看看幾間主要銀行提供的按揭計劃有什麼特色。以下的資料是根據市場情況整合，實際的優惠和條款會隨時變動，申請前記得向銀行查詢最新資訊。
滙豐銀行 (HSBC) 按揭計劃
作為市場的領導者之一，滙豐銀行 (HSBC) 按揭計劃的條款非常有參考價值。他們提供的H按和P按利率通常都具備競爭力，現金回贈和高息存款掛鈎戶口等優惠也十分全面。由於其市場佔有率高，整個審批流程都相當成熟和系統化。
中國銀行（香港）(BOCHK) 按揭計劃
中國銀行（香港）是另一個非常受歡迎的選擇。他們的按揭計劃在利率和現金回贈方面經常都非常積極，尤其在處理居屋或政府資助房屋按揭申請時，時常能提供相當吸引的條件，值得準買家重點留意。
渣打銀行 (Standard Chartered) 按揭計劃
渣打銀行的按揭計劃同樣在市場上佔一席位，有時會在現金回贈上提供較高的比率，或推出與別不同的推廣活動。他們的服務和審批效率在市場上亦有不錯的評價，是一個穩健可靠的選擇。
恒生銀行 (Hang Seng Bank) 按揭計劃
恒生銀行的按揭計劃與滙豐的方案在很多方面都比較相似，提供的利率和優惠亦步亦趨。他們同樣提供市場主流的H按和P按計劃，並附帶高息存款掛鈎戶口。如果你本身是恒生銀行的客戶，申請過程可能會更加便捷。
按揭申請流程、文件及時間全攻略
想成功申請心儀的按揭計劃，除了比較利率和優惠，透徹了解整個申請流程同樣重要。清晰的路線圖可以讓你每一步都更有預算，避免因延誤或文件錯漏而影響置業大計。以下將整個過程拆解為五大階段，並附上所需文件清單及時間預算，讓你對上會過程一目了然。
按揭申請5大階段
整個按揭申請過程，由準備到放款，大致可以分為五個關鍵階段。每個階段環環相扣，清楚了解後，便能更有效地掌握置業進度。
階段一：申請前準備（網上估價與預算）
在正式簽署任何買賣合約前，首要任務是評估自身的財務狀況。你可以先利用銀行的網上物業估價工具，對心儀單位有初步的估價認知。同時，根據自己的收入和儲蓄，計算出可負擔的樓價、首期和每月供款額。這一步能幫助你鎖定目標樓盤範圍，讓後續的申請過程更順暢。
階段二：簽署臨約及正式提交申請
當你選定物業並與賣方達成協議後，便會簽署臨時買賣合約。簽署臨約後，你便可以立即向心儀的銀行正式提交按揭申請。你需要向銀行提供所有必需文件，包括身份、入息及住址證明等，銀行會根據這些資料作初步審核。建議可以同時向兩至三間銀行申請，以作比較和後備方案。
階段三：銀行審批及委聘律師行
銀行收到你的申請和文件後，便會進入正式審批程序。銀行會查閱你的信貸報告（TU），並委託估價行對物業進行正式估價。如果所有資料無誤，審批過程順利，銀行便會發出「按揭貸款確認信」（俗稱Offer Letter），列明貸款額、利率、年期等所有重要條款。收到確認信後，你便需要委聘律師行處理後續的法律文件。
階段四：簽署正式合約及按揭契據
在律師行的協助下，你會在指定時間簽署正式買賣合約。同時，律師行會為你準備按揭契據（Mortgage Deed）。這份文件是業主與銀行之間的法律協議，確立了銀行對物業的抵押權。簽署這些文件代表你正式接受銀行的按揭貸款條款，並承諾履行還款責任。
階段五：完成交易及開始供款
在交易完成日（俗稱成交日），銀行會將貸款餘額直接支付給賣方的代表律師。律師行會為你辦理好樓契註冊等手續，代表整個物業交易正式完成。交易完成後，你便正式成為業主，而你的按揭供款通常會在下一個月開始。
按揭申請所需文件清單
準備充足的文件是申請順利的關鍵。雖然不同銀行或會有些微差異，但以下是申請按揭時最基本的文件清單：
個人身份證明
香港永久性居民身份證副本是必須的。如果有多於一位申請人，所有申請人均需提供。
入息證明（糧單、稅單、銀行月結單）
這是銀行評估你還款能力的核心文件。固定收入人士通常需要提供最近三至六個月的糧單、最新的稅務局評稅通知書，以及顯示薪金入賬的銀行月結單。非固定收入或自僱人士則可能需要提供更長時間的證明，例如過去六個月至一年的銀行紀錄及公司財務報表。
住址證明
你需要提供最近三個月內發出的住址證明，例如水電煤賬單或銀行月結單，以核實你的通訊地址。
臨時買賣合約
已簽署的臨時買賣合約副本是證明你有真實交易意圖的重要文件，申請時必須提交。
銀行審批時間及注意事項
很多人都關心銀行審批究竟需要多長時間，以及有什麼因素會影響進度。
一般審批時間需要多久？
一般而言，由遞交齊全文件起計，銀行的審批時間大約需要2至4個星期。不過，這只是一個參考時間，實際所需時間會因應個別個案的複雜程度及銀行的處理量而有所不同。
影響審批速度的因素
有幾個主要因素會影響審批的快慢：
* 文件是否齊全：這是最常見的延誤原因。文件不齊全會令銀行需要來回索取資料，拖慢進度。
* 收入來源：固定月薪的申請者審批速度最快。如果收入來源涉及佣金、花紅或來自自僱業務，銀行需要更多時間核實和計算。
* 物業類型：標準大型屋苑的審批通常較快，而村屋、唐樓或特殊物業，因估價和業權審查較複雜，所需時間較長。
* 申請人信貸紀錄：良好的信貸紀錄有助加快審批，若有不良紀錄則可能需要額外解釋和審核。
* 銀行申請量：在旺市時，銀行收到的申請宗數較多，整體處理時間亦可能因此延長。例如，不論是申請滙豐銀行（HSBC）按揭計劃，還是其他銀行的方案，若申請人的收入來源複雜或文件不齊，審批時間都可能相應延長。
按揭常見問題 (FAQ)
在申請各類按揭計劃的過程中，總會遇到一些專有名詞和疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，用最直接的方式為你解答。
什麼是壓力測試？2026年最新要求是什麼？
壓力測試是金融監管機構以往用來評估借款人還款能力的一個重要關卡。它的原理是，銀行會假設目前的按揭利率上升2%，然後計算在加息後，你的每月總供款額不可以超過每月總入息的60%。不過，香港金融管理局在2026年2月28日宣布，為了應對市場變化，已暫停實施這項假設利率上升2%的壓力測試要求。這代表現在申請按揭，銀行審批時主要會看基本的「供款與入息比率」（DSR），即你所有債務的每月還款額，一般不能超過你每月入息的50%。這個調整讓上會門檻變得相對寬鬆一些。
H按的「鎖息上限」(Cap Rate) 是什麼意思？
選擇H按計劃，利率會跟隨香港銀行同業拆息 (HIBOR) 浮動，市場減息時供款會減少，但加息時供款也會增加。為了給予供款人保障，「鎖息上限」 (Cap Rate) 就應運而生了。你可以把它看成是一個「利率安全網」。無論HIBOR升到多高的水平，你的實際按揭利率都不會超過這個預設的上限。這個上限通常會與最優惠利率(P)掛鈎，例如一個最優惠利率(P)按揭計劃的利率是P-2.5%，那麼這個利率可能就同時是H按的鎖息上限。這樣，你既能享受低息期的好處，又能避免在加息週期時供款大失預算。
信貸評級 (TU) 如何影響按揭批核？
信貸評級 (TU) 報告是你個人財務狀況的成績表，銀行在審批按揭時一定會參考。一份良好的TU報告，代表你一向有準時還款的習慣，財務紀錄良好。銀行看到後，自然對你的還款能力更有信心，批核過程會更順暢，甚至可能提供更好的利率和回贈。反之，如果你的評級不佳，例如有逾期還款紀錄或者過高的信用卡結欠，銀行就會視你為較高風險的客戶。這可能會導致貸款額被調低、利率被提高，嚴重的話甚至會直接拒絕你的申請。所以，計劃置業前，最好提早整理好個人信貸紀錄。
按揭保險費可以分期或退還嗎？
申請高成數按揭時，就需要購買按揭保險。按揭保險費的繳付方式很靈活，你可以選擇在承造按揭時一次過支付，也可以申請將保費加借到按揭貸款總額之中，然後分期與每月供款一併償還，後者可以減輕首期的現金壓力。至於保費退還，如果你在貸款首年內提早還清全部按揭貸款，可以獲退還保費的40%；在第二年內還清可退還25%；第三年內還清則可退還15%。如果在三年後才還清，就沒有保費可以退還了。
如何選擇供款年期？最長可以做多少年？
選擇供款年期，主要是平衡每月供款壓力和總利息支出。年期越長，例如30年，每月供款額就越低，現金流會比較輕鬆。但因為還款時間拉長了，總利息支出也會相應增加。年期越短，例如15或20年，每月供款額會較高，但總利息支出會節省不少。現時香港大部分銀行提供的按揭計劃，最長還款年期普遍是30年。選擇時，你可以根據自己的年齡、收入穩定性、未來財務規劃和風險承受能力來決定最適合自己的方案。
轉按和加按有什麼分別？
轉按和加按雖然都是利用現有物業進行再融資，但目的和操作有所不同。
轉按 (Refinancing)：意思是將你的按揭貸款由A銀行轉到B銀行。主要目的是為了尋求更優惠的利率、更高的現金回贈，或者當時B銀行提供的其他條款更吸引。轉按後的貸款額通常等於或小於原有的貸款餘額。
加按 (Cash-out Refinancing)：意思是在原有物業升值後，向現有銀行或轉按至新銀行申請，借出比原有貸款餘額更多的資金。例如，你的物業升值了，可以透過加按套現一筆資金作其他用途，例如生意週轉、子女升學等。在某些特定情況下，甚至有機會做到高於物業估值的貸款，例如一些為負資產人士而設的110按揭計劃。簡單來說，轉按是「平手」轉移，而加按則是「增值」套現。