香港金融管理局於2026年宣布暫停實施多年的物業按揭壓力測試，對不少有意置業的的士司機而言，無疑是一大喜訊。然而，取消壓力測試是否代表申請樓按從此一帆風順？事實上，銀行的審批核心已悄然轉移至更直接的「供款與入息比率」（DTI）。對於收入以現金為主、或本身持有士牌按揭的的士司機來說，DTI這條新準則可能帶來截然不同的挑戰。本文將為您一文看清DTI新標準的計算方法、銀行如何評估您的實際入息，並透過兩大真實個案及三大成功策略，助您在免壓測時代下，順利通過審批，成功上車。
最新政策解讀：免壓力測試後，物業按揭審批核心是什麼？
最近市場最關注的議題，就是金管局宣佈暫停實施物業的士按揭壓力測試。這項政策轉變，直接影響到的士司機申請物業按揭的門檻。過去那道名為「壓力測試按揭」的高牆消失後，是否代表上車之路變得平坦？其實，銀行只是將審批的重心，轉移到一個更直接、更實在的指標上。
壓力測試暫停：對的士司機申請樓按的即時好處
壓力測試 vs 供款與入息比率 (DTI)：兩者有何分別？
要理解新政策的好處，首先要分清楚兩個概念。
「壓力測試」是一個假設性情境。它要求銀行在計算申請人的還款能力時，必須假設現有利率再上升2%，然後計算申請人的每月供款是否仍然低於其入息的特定比例（通常是60%）。這是一個為了應對未來加息風險而設的額外安全網。
「供款與入息比率」(DTI) 則是一個現實的評估。它只計算在當前利率下，申請人所有債務的每月總供款，佔其每月總收入的百分比。它反映的是你「當下」的還款能力。
簡單來說，壓力測試是評估你「未來」加息後的抗壓能力，而DTI是評估你「現在」的負擔能力。
即時好處：申請物業按揭的入息門檻如何降低？
當壓力測試的要求被暫停後，最直接的好處就是申請物業按揭的「最低入息要求」降低了。在舊制度下，申請人需要有足夠的收入，去同時通過DTI和壓力測試這兩重關卡。現在，你只需要專注於通過DTI這一關。
舉個例，假設在舊制下，要申請一筆按揭貸款，通過DTI需要月入$35,000，但要通過更嚴格的壓力測試，則可能需要月入達到$40,000。現在，你只需要證明自己有$35,000的月入，就符合了入息要求。這個改變，對於收入證明相對困難的的士司機來說，無疑是一個實際的幫助。
新標準：供款與入息比率 (DTI) 成為審批關鍵
隨著壓力測試的暫停，供款與入息比率 (DTI) 已成為銀行審批物業按揭的唯一核心指標。無論你的職業是什麼，銀行最終都會透過這條公式來衡量你的負擔能力，決定是否批出貸款以及貸款的金額。
DTI 計算公式：(每月總債務供款 ÷ 每月總收入) x 100%
這條公式非常直接。分子是你的「每月總債務供款」，包括你正在申請的物業按揭供款、的士牌按揭供款、私人貸款、信用卡分期等等所有債務的每月還款額。分母則是你的「每月總收入」，對於的士司機來說，這通常是銀行根據行業數據估算出的收入。
銀行審批上限：為何DTI必須低於50%？
根據金管局的指引，首次置業人士的DTI上限為50%。這意味著你每月的總還款額，不可以超過你總收入的一半。這個50%的上限是一道硬指標，目的是確保借款人在償還債務之後，仍然有足夠的資金應付日常生活開支和其他突發情況，從而保障借款人和銀行體系的穩定。
[圖表比較] 新舊審批機制：壓力測試 vs DTI
為了讓你更清晰地理解兩者的分別，我們用一個簡單的列表來比較。
列表對比：監管目的、計算基礎、入息門檻、適用情況
| 項目 | 壓力測試 (舊有要求) | 供款與入息比率 (DTI) (現行標準) |
|---|---|---|
| 監管目的 | 評估借款人在未來加息環境下的還款韌性，管理潛在風險。 | 評估借款人在當前財務狀況下的實際還款能力，確保基本負擔水平。 |
| 計算基礎 | 假設按揭利率上升2%，計算虛擬的每月供款。 | 以現時的實際按揭利率，計算真實的每月供款。 |
| 入息門檻 | 要求較高，因需要應付一個更嚴苛的假設性情境。 | 要求相對較低，只反映當前的負擔能力。 |
| 適用情況 | 2026年2月28日前所有物業按揭申請的核心審批部分。 | 2026年2月28日後所有物業按揭申請的唯一核心指標。 |
重點分析：為何新DTI標準對現金收入司機影響更直接？
對於主要以現金為收入的的士司機來說，以往最困難的部分，除了要讓銀行信納你的收入水平外，還要通過那個額外的壓力測試關卡。壓力測試是一個對未來風險的估算，這對於收入本身已有波動性的司機來說，門檻顯得更高。
現在，審批標準回歸到DTI這個更實在的基礎上。銀行的焦點會更集中於你「當下」的總負債和總收入的比例。這意味著，只要銀行能夠根據市場數據估算出一個合理的收入，而你本身沒有過多的負債（例如沉重的的士牌按揭），要通過DTI 50%的門檻，會比以往同時要應付壓力測試來得直接和清晰。你的財務狀況好壞，將更直接地反映在DTI的計算結果上。
的士司機「入息」難題：銀行如何評估您的還款能力？
對於每日以現金收入為主的的士司機來說，申請物業按揭時最大的挑戰，莫過於如何向銀行證明自己有穩定的還款能力。傳統的糧單、稅單通通欠奉，這確實是一個令人頭痛的問題。不過，即使舊有的士按揭壓力測試標準已經改變，銀行業界其實已發展出一套相當成熟的機制，用來評估的士司機的入息水平，核心就是看您的實際營運狀況。
銀行如何估算的士司機收入？(附2026參考月入)
當您提交按揭申請時，銀行並非憑空想像您的收入。它們會根據內部指引和市場數據，為您估算一個行業認可的月入金額。這個估算並不是全港劃一的標準，每間銀行的準則都有些微差別，而且會隨市場環境調整。所以，了解銀行如何看待您的職業，是成功申請按揭的第一步。
兩大評估因素：的士種類（紅的／綠的）與更份（日更／夜更／特更）
銀行評估您的收入時，主要會考慮兩個最核心的因素。第一是您駕駛的的士種類，即是服務範圍遍佈全港的市區的士（紅的），還是主要在新界營運的新界的士（綠的）。第二就是您的工作更份，是屬於日更、夜更，還是工時更長的特更。這兩個因素直接決定了您的收入潛力，銀行會根據不同組合，給予相應的估算。
市區的士（紅的）估算月入：日更 vs 夜更 vs 特更
市區的士的客源較廣，收入潛力自然也較高。根據2026年的市場參考數據，銀行的估算大概如下：
- 日更司機： 月入估算約 $22,000 – $25,000
- 夜更司機： 由於有機場、過海及夜間娛樂等客源，收入通常更高，月入估算約 $28,000 – $32,000
- 特更司機： 因為工作時間最長，收入亦是最高，月入估算有機會超過
新界的士（綠的）估算月入：日更 vs 夜更 vs 特更
新界的士的服務範圍有指定限制，所以收入估算會比市區的士略低。參考2026年的市場數據，估算水平如下：
- 日更司機： 月入估算約 $18,000 – $21,000
- 夜更司機： 月入估算約 $23,000 – $26,000
- 特更司機： 月入估算有機會達到 $28,000 或以上
證明文件要求：的士證、租車證明或車輛登記文件（牌簿）
要讓銀行啟動這套估算機制，您需要提供一些關鍵文件來證明您的職業身份和工作模式。這幾份文件缺一不可：
- 的士司機證： 這是證明您具備專業資格的基本文件。
- 租車證明： 如果您是租車司機，這份文件能直接向銀行證明您正活躍於市場，並且能確認您的駕駛車種及更份。
- 車輛登記文件（牌簿）： 如果您是車主司機，牌簿就是您擁有資產及營運車輛的直接證明。
其他收入如何納入DTI計算？
除了駕駛的士的估算收入外，如果您還有其他收入來源，同樣可以納入供款與入息比率（DTI）的計算中，這有助於提高您的總收入，讓審批過程更順利。
租金收入的計算方法及常見折扣率（七折）
如果您有物業正在出租，這份租金收入是銀行非常認可的額外入息。您只需要提供一份已打釐印的正式租約，銀行就會將租金計算在內。不過，為了管理出租中斷的風險，銀行通常不會百分百計算您的租金收入，最常見的做法是打七折。例如，您每月收租$10,000，銀行在計算時會視為$7,000的穩定月入。
如何合併計算家庭總收入以提高成功率？
這是一個非常實用且常見的策略。如果單靠您一人的收入未能通過DTI審批，您可以考慮邀請一位有穩定收入的直系親屬（例如配偶或父母）作為按揭擔保人。當加入擔保人後，銀行會將您（借款人）的估算收入與擔保人的核實收入合併計算，從而大幅提高家庭總收入。這樣一來，即使物業月供款不變，DTI比率也能顯著下降，成功獲批的機會自然大大增加。
的士牌按揭如何影響物業按揭？免壓測後兩大實例
自從政府取消了的士按揭壓力測試，很多人以為申請樓宇按揭會變得更容易。事實上，審批的核心轉移到供款與入息比率（DTI），而的士牌按揭這項負債，正正對DTI有著決定性的影響。接下來，我們會透過兩個真實個案，一個成功，一個失敗，清晰地展示出當中的關鍵。
實例一：租車司機申請樓按，為何輕鬆過關？
第一個個案，主角是一位租車的士司機。你可能會覺得，沒有自己物業（的士牌）的司機，申請樓按會比較困難。但結果恰恰相反，他非常順利地通過了審批。
個案背景：65歲夜更司機，無固定入息證明，申請物業轉按
這位司機大哥已經65歲，是一位夜更司機。他沒有固定的糧單或稅單，想為自己持有的物業申請轉按，以取得更優惠的利率。單看背景，年紀較大加上沒有常規的入息證明，似乎挑戰重重。
DTI 計算詳解：銀行估算月入$30,000，物業月供$4,300，DTI遠低於50%
銀行根據司機大哥的的士證、租車證明以及工作更份，按照內部指引估算出他的月入大約為$30,000。他申請轉按後的物業每月供款是$4,300。我們來計算一下他的DTI：
($4,300 ÷ $30,000) x 100% = 14.3%
這個比率遠遠低於銀行50%的上限，所以他的申請很輕鬆就獲批了。
成功關鍵：在舊有壓力測試框架下或會失敗，但在現行DTI下，因沒有的士牌按揭負債而成功
他成功的關鍵，就在於他是租車司機，名下沒有的士牌按揭這筆大額負債。在舊有的壓力測試按揭框架下，因為年齡和入息證明問題，他的申請或許會遇到阻礙。但在目前只計算DTI的制度下，他「乾淨」的財務狀況反而成為了致勝的優勢。
實例二：持牌車主申請樓按，為何因DTI超標而失敗？
第二個案，主角是一位自己持有的士牌的車主。他擁有資產，收入也不錯，但申請物業按揭時卻被銀行拒絕。讓我們看看問題出在哪裡。
個案背景：持牌司機，購入300萬物業，申請七成按揭
這位司機看中一個價值300萬的單位，打算申請七成按揭，即貸款210萬。表面看來，這是一個很普遍的置業個案。
DTI 計算拆解：總負債 vs 總收入
銀行審批的重點，是計算申請人的總負債和總收入。這位車主的收入和負債都比上一個案複雜，我們需要分開計算。
總負債計算：的士牌按揭月供 + 新物業按揭
首先計算他的總負債。銀行發現，他除了新申請的物業按揭，本身還有一筆的士牌按揭需要償還。
– 新物業按揭月供：約 $10,200
– 的士牌按揭月供：約 $20,000
– 每月總供款：$10,200 + $20,000 = $30,200
總收入計算：駕駛估算收入 + 的士出租收入
接著計算他的總收入。銀行估算他自己駕車的月入約為$30,000。同時，他將的士出租給其他司機，每月還有約$10,000的租金收入。
– 每月總收入：$30,000 + $10,000 = $40,000
最終 DTI 結果：為何遠超 50% 上限？
現在，我們將總負債和總收入放進DTI公式：
($30,200 ÷ $40,000) x 100% = 75.5%
結果是75.5%，這個數字遠遠超過了銀行50%的上限。即使這位車主的總收入達到四萬元，但因為的士牌按揭的供款佔了很大一部分，導致他的總負債比例過高，最終申請失敗。
持牌車主提高物業按揭成功率三大策略
看到這裡，持牌車主可能覺得很灰心。其實，只要用對策略，一樣可以提高成功申請物業按揭的機會。這裡有三個實用的方法。
策略一：增加高收入擔保人，合併家庭總收入
最直接的方法是尋找一位收入穩定、信貸紀錄良好的家人（例如配偶或子女）作為擔保人。銀行會將你和擔保人的收入合併計算，這樣就能大幅拉低DTI比率，增加成功機會。
策略二：償還其他債務（如私人貸款、卡數）以降低總負債
在申請物業按揭前，先審視一下自己有沒有其他債務，例如私人貸款、信用卡分期或卡數結欠。優先清還這些款項，可以有效降低你的每月總負債，讓DTI數字變得更好看。
策略三：增加首期，降低物業按揭貸款額及月供
如果資金許可，可以考慮增加首期金額。首期付得越多，代表你需要申請的物業按揭貸款額就越少。貸款額減少，每月的供款自然也會降低，這同樣有助於將DTI控制在銀行的要求之內。
[獨家計算機] 免壓測後，我的入息能否通過物業按揭DTI審批？
自從金管局暫停了壓力測試按揭要求，銀行審批的重心就完全落在「供款與入息比率」(DTI) 上。不過，DTI的計算涉及估算收入和各項債務，過程相當繁複。為了讓你對自己的借貸能力有個清晰概念，我們特別設計了一個專為的士司機而設的DTI計算機，只需幾個步驟，就能即時預測你是否符合銀行的審批門檻。
的士司機專用 DTI 按揭計算機
這個計算機並非坊間的一般工具。它根據銀行評估的士司機收入的內部準則而設計，能更準確地模擬審批過程。你不用再自己估算收入或手動計算複雜的供款，只要輸入基本資料，就能獲得一個極具參考價值的初步評估。
第一步：輸入職業狀況（的士種類、工作更份）
首先，請選擇你的的士種類是「市區的士（紅的）」還是「新界的士（綠的）」，然後再選擇你的工作更份，例如「日更」、「夜更」或「特更」。這個步驟非常關鍵，因為銀行正是依據這些資料來估算你的基本駕駛月入，而這正是DTI計算中「總收入」部分的基礎。
第二步：輸入財務狀況（是否有牌、每月總供款、欲購物業詳情）
接下來，你需要輸入你的財務背景。請誠實填寫你是否持有的士牌照，以及相關的士牌按揭每月供款。同時，亦要輸入其他所有債務的每月還款總額，例如私人貸款或信用卡分期。最後，輸入你心儀物業的樓價和希望申請的按揭金額。計算機會根據這些資料，計算出你未來的物業按揭月供，並將其與你的其他的士按揭及債務相加，得出DTI計算中的「總供款」部分。
第三步：即時獲取DTI審批預測結果及分析
完成以上步驟後，計算機會立即顯示你的DTI比率預測結果。你會清楚看到自己是「符合標準」還是「超出上限」，並附有簡單的分析，讓你即時了解自己的財務狀況在銀行審批中的位置。
計算結果解讀與下一步行動
取得預測結果後，無論是好是壞，你都可以為下一步做好準備。以下是針對兩種結果的建議行動方案。
結果為「符合標準」：申請物業按揭所需文件清單
如果計算結果顯示你的DTI符合50%或以下的要求，那便是一個很好的開始。你可以著手準備以下文件，向銀行正式提交申請：
* 香港永久性居民身份證
* 的士司機證
* 車輛登記文件（牌簿）或租車證明
* 最近三至六個月的銀行月結單，以顯示日常收入狀況
* 住址證明（例如最近三個月的水電煤費單）
結果為「超出上限」：四大應對策略
若計算結果顯示你的DTI超出了50%的上限，這代表你需要調整財務策略。你可以考慮以下四個方向去改善狀況：
1. 增加擔保人：邀請一位收入穩定且信貸紀錄良好的家人作為擔保人。銀行會將你與擔保人的收入和負債合併計算，能即時降低整體的DTI比率。
2. 增加首期：嘗試儲蓄更多資金或尋求家人幫助，以支付更高比例的首期。這樣可以降低物業按揭的總貸款額，直接減少每月的供款，從而降低DTI。
3. 延長還款期：在申請按揭時，選擇最長的還款年期（例如30年）。雖然總利息支出會增加，但每月供款額會明顯下降，有助你通過DTI審批。
4. 先還清其他債務：在申請物業按揭前，集中資源清還利率較高的無抵押貸款，例如私人貸款或信用卡結欠。這樣能有效降低你的每月總供款額，為新的物業按揭騰出空間。
關於的士司機申請物業按揭的常見問題 (FAQ)
Q1: 免壓力測試是否代表我申請物業按揭必定成功？
這是一個常見的誤解。雖然政府取消了的士按揭壓力測試等物業按揭的壓力測試要求，但不代表銀行會自動批准所有申請。現在的審批核心，是更直接的「供款與入息比率」（DTI）。簡單來說，銀行會計算您現有和新增的所有債務每月總供款，確保這個總額不超過您每月總收入的50%。所以，即使免除了假設利率上升的計算，您仍然需要通過DTI這一關，收入必須足以負擔實際的供款。
Q2: 除了DTI，銀行審批物業按揭時還看重什麼？
DTI是主要的量化指標，但銀行還會從多方面評估風險，確保您是一位可靠的借款人。主要考慮因素包括：
- 信貸評級： 銀行必定會查閱您的環聯（TU）信貸報告。一份良好的信貸紀錄，例如準時償還信用卡數和貸款，對建立銀行信心非常重要。
- 申請人年齡： 年齡會直接影響最長的還款年期。銀行普遍以75或80年減去申請人年齡，來釐定可批出的最長年期。年期縮短，每月供款便會增加，DTI也自然更難通過。
- 物業質素： 樓齡過高、屬於唐樓或村屋，又或者物業有僭建等問題，都可能影響銀行的估價和批核意欲，甚至降低最終的貸款額。
Q3: 的士牌按揭還款紀錄良好，有助申請物業按揭嗎？
這絕對有正面影響，但同時也是一把雙面刃。一方面，準時償還的士牌按揭，證明您有良好的理財習慣和還款能力，這會在您的信貸報告上留下正面紀錄，有助銀行建立對您的信任。但是，另一方面，的士牌按揭本身是一筆龐大的債務。在計算DTI時，這筆每月供款會計入您的總負債，直接拉高了您的供款與入息比率，令您申請新物業按揭的門檻變得非常高。所以，良好的還款紀錄是基本條件，但不能抵銷的士牌按揭所帶來的負債計算壓力。
Q4: 我是「淨牌」車主（無的士按揭），申請物業按揭時會否更有利？
是的，情況會有利得多。作為「淨牌」車主，您最大的優勢是在計算DTI時，沒有的士牌按揭這筆龐大的每月固定開支。您的「每月總債務」基數很低，可能只有一些日常信用卡消費。因此，您的估算收入只需要能夠應付新申請的物業按揭供款，便很容易滿足DTI低於50%的要求。您的處境與一位沒有負債的租車司機非常相似，在銀行眼中財務狀況更為穩健，成功獲批物業按揭的機會自然大大提高。