成功抽中居屋，以為上車在望，點知臨門一腳先發現按揭「借唔足」，首期大失預算？面對房委會與房協截然不同的按揭制度、綠表與白表的資格差異，加上二手居屋樓齡限制，申請過程處處是「地雷」。
本攻略為你全面拆解2026年最新的居屋按揭政策，包括政府擔保期延長至50年的深遠影響。無論是一手或二手居屋，我們將深入比較房委會與房協的貸款成數、還款年期、壓力測試要求，剖析5大常見難題與申請陷阱，助你釐清所有疑問，計啱條數，順利借足按揭，輕鬆上車。
居屋按揭第一步：掌握最新政策 & 定位您的專屬方案
談及居屋借貸，這不僅是實現置業夢想的關鍵一步，更是一門需要細心規劃的學問。在您開始比較各銀行的利率與優惠之前，更重要的是先打好基礎，了解最新的政策動向，並清晰定位自己在整個申請光譜中的位置。這一步做對了，後續的申請流程自然事半功倍。接下來，我們會從三個最基本的層面入手，助您建構清晰的藍圖。
【政策速遞】2026居屋按揭重大變動：政府擔保期延長至50年影響分析
首先，我們來看看市場上最重要的一個變化：政府擔保期由原來的30年，大幅延長至50年。這項政策的影響極其深遠，特別是對於考慮二手居屋的買家。過去，銀行在計算二手居屋的按揭年期時，會用「30年擔保期」減去「樓齡」，剩餘的年期就是最長的還款期。這導致許多樓齡稍高的單位，即使質素依然良好，亦難以承造長年期按揭，令買家卻步。
現在，擔保期延長至50年，情況完全不同。換句話說，即使是樓齡達30年甚至40年的二手居屋，買家仍有機會申請長達25至30年的按揭。這項變動大大釋放了二手市場的潛力，讓您的選擇不再局限於新落成的屋苑，對於計劃居屋借錢的您來說，無疑是個好消息。
【方案定位】釐清您的起點：綠表 vs 白表 vs 白居二資格詳解
了解政策後，下一步就是認清自己的「身份」。您的申請資格，直接決定了按揭成數的上限與首期預算。在居屋的世界裡，主要分為以下三類：
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綠表資格： 主要指現時的公屋租戶，或持有有效《綠表資格證明書》的人士。綠表申請人的最大優勢，在於可享高達九成半（95%）的按揭成數，意味著準備半成首期即可上車，大大減輕了居屋借首期的壓力。
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白表資格： 指符合房委會規定的入息及資產限額，但並非公屋租戶的香港永久性居民。白表申請人購買一手居屋時，最高可申請九成（90%）按揭。
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白居二資格： 全名為「白表居屋第二市場計劃」。這並非一種新的資格，而是指透過抽籤獲得配額的白表申請人，可以進入「居屋第二市場」，向現有業主購買未補地價的二手居屋。其按揭待遇與一般白表申請人看齊，最高為九成（90%）。
準確判斷自己屬於哪一類，是進行任何居屋貸款計算前的必要步驟。
【機構分野】房委會 vs 房協居屋：按揭申請的根本差異
最後一個您必須釐清的關鍵點，是您心儀的單位由哪個機構興建——是房屋委員會（房委會），還是房屋協會（房協）？雖然兩者都是資助房屋，但在按揭申請上卻有天壤之別，其根本差異在於「政府擔保」。
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房委會居屋： 旗下所有一手及二手未補地價的居屋，均享有前述的政府擔保。正因有此保障，銀行承擔的風險較低。因此，買家普遍無需通過壓力測試，亦不必購買按揭保險，便可輕鬆獲批高成數按揭。
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房協居屋： 房協的資助房屋（如「住宅發售計劃」項目）則不設政府擔保。銀行在審批其按揭申請時，標準會類近私人物業。這意味著，申請高成數按揭通常需要通過壓力測試，若在二手市場購買更可能需要申請按揭保險。不過，其好處是審批較具彈性，例如可以加入擔保人以增加批核機會。
總結而言，房委會的方案勝在簡單直接，房協的方案則較接近市場化操作。在揀選單位時，務必查清其「出身」，避免在申請按揭時出現預算外的狀況。
房委會 vs 房協按揭終極對決：成數、年期、壓力測試全面睇
談到居屋借貸，首先要釐清一個關鍵概念，就是您心儀的單位是由「房委會」還是「房協」推出。這兩個機構提供的單位，雖然都屬於資助房屋，但在按揭申請的審批準則上有天壤之別。弄清兩者的差異，是規劃整個居屋借錢方案的第一步，直接影響您的首期預算、供款壓力以及最終能否成功上會。
房委會居屋按揭解構 (政府擔保)
房委會推出的居屋，例如新居屋、綠置居及二手市場的未補價單位，其按揭申請的最大優勢在於擁有房委會提供的「按揭貸款擔保」。簡單來說，房委會向銀行作出了擔保，如果業主不幸斷供，房委會將會承擔責任。正因為有這個「金鐘罩」，銀行願意提供非常優惠的按揭條件。
一手居屋／綠置居：綠表95%、白表90%高成數按揭，豁免壓力測試
對於購買一手新居屋或綠置居的申請人，這個政府擔保帶來了極大好處。綠表申請者最高可以獲得95%按揭，意味著只需準備樓價半成的資金作首期。白表申請者最高亦可承造90%按揭。這讓居屋借首期的門檻大大降低。
更重要的是，由於有房委會的擔保，銀行會豁免對申請人進行壓力測試。申請人只需證明每月供款不超過家庭總收入的50%即可，審批標準相對寬鬆，大大減輕了入息要求方面的壓力。
二手居屋 (第二市場)：樓齡如何影響按揭成數與還款期
購買二手市場的未補價居屋，按揭審批同樣受惠於政府擔保，但計算方式會加入「樓齡」這個變數。政府擔保期已由原來的30年延長至50年，銀行會以這個年期上限去計算最長的還款期。
一個簡單的原則是，銀行批出的「還款期」加上「樓齡」，通常不能超過50年。例如，一個樓齡25年的單位，買家仍有機會獲批最長25年（50減25）的還款期。如果單位樓齡已達40年，還款期可能就會縮短至10年。還款期縮短，意味著每月供款額會增加，這是在做居屋貸款計算時必須注意的一點。
關鍵特性：免壓測、免按保 vs 貸款人限制
總結來說，房委會居屋按揭的核心優點非常清晰。第一，豁免壓力測試，降低了上車的入息門檻。第二，無需購買按揭保險，節省了一筆可觀的保費開支。
然而，其限制也同樣明顯。申請按揭的貸款人必須是單位業主本人，而且銀行普遍不接受增加擔保人。如果申請人本身的入息不足以通過「供款與入息比率」的要求，便無法透過找家人作擔保來解決問題，靈活性較低。
房協居屋按揭解構 (類近私樓審批)
房協推出的資助房屋，例如「綠悠雅苑」、「翠嶺峰」等，在按揭申請上則完全是另一套規則。由於房協本身不提供按揭擔保，所以銀行會以審批私樓的標準來處理其按揭申請，過程更為嚴謹。
最高90%按揭，但須通過壓力測試及購買按揭保險
申請房協居屋按揭，買家雖然同樣有機會申請最高90%的按揭成數，但必須滿足兩個前提條件。第一，申請人必須通過金管局規定的壓力測試，即在現有利率假定上升2%後，每月供款不得超過家庭總收入的60%。
第二，由於是高成數按揭，買家必須經按揭保險公司（例如HKMC）承保，並支付相應的按揭保險費用。這筆保費會根據貸款額和按揭成數計算，是一項額外的置業成本。
關鍵特性：可加擔保人增加靈活性
雖然房協居屋的審批標準較嚴格，但它提供了一個房委會居屋沒有的彈性，就是可以增加擔保人。如果申請人自身的入息未能通過壓力測試，可以邀請近親（例如父母、配偶）作為擔保人，將其入息合併計算，從而增加成功獲批的機會。這一點對於收入處於「邊緣」的申請人來說，是一個非常重要的彈性安排。
特別計劃：「租者置其屋」100%按揭解密
在房委會的計劃中，還有一個非常特別的「租者置其屋」計劃（簡稱租置計劃），讓現有公屋租戶購買自己所租住的單位。這個計劃最吸引之處，是銀行最高可提供100%按揭。
這裡的100%，是指基於樓價扣除已付意向金後的餘額來計算。換句話說，租戶在支付了小額意向金後，樓價的剩餘部分有機會全數透過按揭貸款支付，實現近乎零首期做業主的目標。
【總結比較】房委會 vs 房協按揭方案一覽表
為了讓大家更清晰地掌握兩者的核心分別，我們整理了以下的比較表，讓您能一目了然地根據自身情況，評估不同方案的利弊。
[插入比較表格]
| 比較項目 | 房委會居屋 (新居屋/綠置居/第二市場) | 房協資助房屋 (一手/第二市場) |
|---|---|---|
| 政府擔保 | 有 (房委會提供) | 無 |
| 最高成數 | 綠表: 95% 白表: 90% |
最高90% |
| 壓力測試 | 豁免 | 必須通過 |
| 按揭保險 | 無需購買 | 必須購買 (如申請高成數按揭) |
| 擔保人 | 普遍不接受 | 接受 |
居屋按揭申請全流程：由揀樓到批核 (附文件清單)
搞清楚整個居屋借貸流程，其實沒有想像中複雜。不論你抽中的是一手新居屋，還是心儀二手市場的單位，整個過程都有清晰的步驟可循。我們將申請流程分開解說，讓你對每個環節都有更好的預算。
流程一：一手居屋 (新居屋／綠置居) 申請流程
一手居屋的流程相對直接，因為交易對手是政府，很多程序都已標準化。
抽籤、揀樓、簽訂臨時買賣合約
當你幸運地抽中籤，並且收到通知前往揀樓，就代表成功踏出了第一步。揀定心儀單位後，你需要即時與房屋委員會（房委會）簽署臨時買賣合約。簽約的同時，你需要繳付一筆訂金，這就是俗稱的首期。一般而言，綠表申請人需支付樓價5%作為首期，而白表申請人則需支付10%。這筆費用是申請後續居屋借貸時，銀行計算貸款額的基礎。
辦理按揭及經律師樓簽署樓契
簽訂臨時合約後，你就可以帶著合約及相關文件，正式向銀行申請按揭。銀行會根據你的資格（綠表或白表）和單位樓價進行審批。由於有政府擔保，審批過程一般較私樓寬鬆。按揭獲批後，當物業可以正式交付時，你需要委託律師樓處理正式的樓契及按揭契。所有法律文件簽署妥當後，你便會收到鑰匙，正式成為業主。
流程二：二手居屋 (第二市場／白居二) 申請流程
購買二手居屋的流程，會比一手居屋多一些與房委會和賣家溝通的步驟。
申請「購買資格證明書」與「提名信」
對於白居二中籤者或合資格的綠表人士，想在第二市場置業，首先需要向房委會申請一份「購買資格證明書」。這份文件是你進入這個市場的入場券。當你找到合適的單位，並與賣家達成價格共識後，下一步就需要由律師協助，向房委會申請「提名信」。這封信代表房委會批准你購買該指定單位，銀行收到提名信後，才會正式處理你的按揭申請。
簽訂買賣合約及銀行按揭審批
在申請提名信的同時或之後，買賣雙方會簽訂正式買賣合約。接著，你便可以將所有文件，包括買賣合約及提名信，一併交予銀行作最終的按揭審批。銀行的審批會考慮單位樓齡、估價等因素。成功批核並完成所有法律程序後，便可完成交易及收樓。
【文件清單】申請居屋按揭必備文件一覽
準備充足的文件，可以讓你的居屋借錢過程更順暢。雖然每間銀行的要求可能有些微差別，但以下文件基本上是必不可少的：
* 申請人香港身份證副本
* 臨時買賣合約
* 由房委會發出的「購買資格證明書」及「提名信」（適用於二手居屋）
* 最近三至六個月的入息證明（例如糧單、稅單、銀行月結單）
* 現時住址證明
【新手必看】3大居屋按揭申請常見陷阱與真實個案
了解流程之餘，避開一些常見的誤區同樣重要。這裡整理了三個新手最容易遇到的陷阱，助你順利上會。
陷阱一：誤以為所有居屋均豁免壓力測試
這是一個極大的誤解。只有由房委會興建和擔保的居屋，銀行才豁免壓力測試。如果是房協旗下的資助房屋（例如綠悠雅苑、翠嶺峰等），由於沒有政府擔保，銀行會視其為私樓處理，申請人必須通過壓力測試，對入息要求嚴格得多。
真實個案：陳先生抽中房協的資助房屋，以為與房委會居屋一樣免壓測，到申請按揭時才發現入息未能過關。最終，他需要找家人作擔保人，才勉強獲批按揭，但過程相當狼狽。
陷阱二：忽略樓齡對二手居屋按揭的致命影響
政府為房委會居屋提供的按揭擔保期，由首次發售日起計長達50年。銀行批核二手居屋按揭時，會用「50年擔保期減去樓齡」來釐定最長還款期。如果單位樓齡太高，例如40年，最長還款期就可能縮短至10年。還款期縮短，意味著每月供款額會大幅增加，進行居屋貸款計算時會發現非常吃力。
真實個案：李小姐購入一個樓齡42年的白居二單位，原以為可借足30年。但銀行計算後，發現擔保期所剩無幾，最終只能批出8年還款期，每月供款額遠超其預算，幾乎令交易告吹。
陷阱三：揀錯律師行導致額外開支與延誤
處理樓宇買賣，必須聘請律師。但你需要留意，每間銀行都有自己的「認可律師行名單」（on list）。如果你選擇的律師行不在銀行的名單上，銀行就需要另聘一家律師行代表自己處理法律文件，而這筆額外的律師費，最終會由你承擔。
真實個案：王太為節省數百元律師費，選擇了一家報價最低的律師行。在辦理按揭時，銀行告知該律師行並非認可名單之列，王太最終需要額外支付五千多元聘請銀行的代表律師，因小失大。
居屋按揭財務規劃：利率選擇、隱藏成本與慳息技巧
成功的居屋借貸申請只是置業旅程的開始，接下來的財務管理才是真正考驗的起點。周詳的規劃不單能讓您供得更輕鬆，更能省下一筆可觀的利息開支。想做好全面的居屋借錢預算，便要了解利率選擇、按揭以外的隱藏成本，以及一些實用的節省利息技巧。
利率選擇：H按 vs P按，我應該點揀？
選擇按揭利率計劃，是影響未來數十年供款額的關鍵決定。市面上主要有兩種選擇：H按和P按。
P按，全稱是「最優惠利率按揭」，利率跟隨銀行公布的「最優惠利率（Prime Rate）」浮動。最優惠利率的變動相對不頻繁，所以P按的供款額比較穩定，適合喜歡預算安穩、不希望供款額大上大落的業主。
H按，全稱是「銀行同業拆息按揭」，利率則與「銀行同業拆息（HIBOR）」掛鈎。HIBOR每日都會變動，所以供款額的波動性較大。在低息環境下，H按的實際利率通常比P按低，但當利率上升時，供款壓力也會隨之增加。不過，現時大部分銀行的H按計劃都設有「鎖息上限（Cap Rate）」，這個上限通常等同於P按的利率，為按揭申請人提供一個保障。
如何選擇，主要視乎您對利率走勢的預期和風險承受能力。若追求穩定性，P按是穩健之選；若願意承受一定波動以換取潛在的更低利率，設有鎖息上限的H按則更具吸引力。
按揭以外的隱藏成本：印花稅、律師費、雜費預算
除了準備好居屋借首期的資金，置業過程中還有幾項重要的「隱藏成本」需要納入預算。若在進行居屋貸款計算時忽略這些開支，可能會讓您大失預算。
首先是印花稅。這是最大筆的額外開支，是根據物業價格計算的政府稅項。首次置業人士通常可按較低的「第二標準稅率」繳交，但金額依然可觀，必須預留充足資金。
其次是律師費。買賣物業及承造按揭，需要委託律師處理法律文件，當中包括樓契和按揭契。費用涵蓋律師服務費及政府登記註冊等雜項。選擇銀行認可名單上的律師行，通常可以同時代表銀行和您本人，有助節省部分開支。
最後是其他雜費。假如是購買二手居屋，可能需要支付地產代理佣金。另外，火險和家居保險也是保障安樂窩的必要開支。將這些費用一併考慮，您的置業預算才會更完整。
慳息技巧：善用按揭存款掛鈎戶口 (Mortgage Link)
想有效節省利息支出，可以善用銀行提供的「按揭存款掛鈎戶口（Mortgage Link）」。這是一個非常實用的理財工具。
它的運作原理很簡單：銀行會為按揭客戶提供一個高息儲蓄戶口，戶口內的存款可以獲得與按揭貸款利率相同的利息回報。例如，您的按揭利率是4.125%，您存放在這個戶口內的資金就能賺取4.125%的年利率，遠高於一般活期存款。
這筆高息收入可以直接用作抵銷部分的按揭利息支出，變相降低了您的實際借貸成本。需要留意的是，這個高息優惠通常設有存款上限，一般是剩餘貸款額的50%。對於手頭有備用資金的業主來說，這是一個無需提早還款，又能實現節省利息目標的靈活方法。
後續操作限制：居屋轉按、加按、轉名規定須知
居屋始終是政府資助房屋，業權和按揭操作上，會比私人樓宇受到更多限制。了解這些規定，有助您避免日後不必要的麻煩。
轉按（Remortgaging）：與私樓業主可以隨時為獲取更佳利率或現金回贈而轉按不同，居屋業主在政府擔保期內，必須有充份理由，例如面對經濟困難，並事先獲得房屋委員會（房委會）的書面同意，才可以申請轉按。純粹為了套取現金回贈的轉按申請，一般不會獲批。
加按（Cash-out Refinancing）：這項操作的限制更嚴格。居屋業主不能隨意將物業升值部分套現作其他用途。房委會只會在極特殊情況下，例如為業主或家人籌集醫藥費、殮葬費或教育開支等，才會考慮批准加按申請。
轉名或加名：任何業權上的變動，例如想將家人名字加入成為共同業主，同樣需要向房委會提交申請並獲得批准。整個程序相對繁複，亦可能會影響現有的按揭安排。在作出任何決定前，最好先向房委會及銀行查詢清楚。
居屋按揭常見問題 (FAQ)
退休人士或無固定入息，可以申請居屋按揭嗎？
處理居屋借貸申請時，銀行審批的鬆緊程度，很大程度上取決於是房委會還是房協的物業。
對於房委會的一手或二手居屋，由於有政府作為按揭擔保人，銀行的風險較低。因此，即使申請人是退休人士或沒有固定入息證明的自由工作者，銀行審批依然比較寬鬆。申請人通常只需簽署一份聲明書，表明自己有能力應付每月供款即可。當然，作虛假聲明需要承擔法律責任。
相反，房協的居屋按揭審批就類近私樓，沒有政府擔保。銀行會嚴格審視申請人的還款能力，要求提供充足的入息證明。如果沒有穩定的收入來源，申請獲批的難度會顯著增加。
入息不足，可以加擔保人嗎？房委會和房協有何不同？
當遇到入息不足以通過審批的情況，能否增加擔保人，房委會和房協的做法截然不同。
房委會的居屋按揭，絕大部分情況下都不接受增加擔保人。因為政府的擔保機制原意是協助業主本人上車，所以貸款申請人必須是業主本人，並且需要獨自滿足還款能力的要求。
房協的居屋則提供了較大彈性。由於其按揭審批與私樓看齊，因此是可以接受擔保人的。假如申請人本身的入息未能過關，可以加入有穩定收入的直系親屬作為擔保人，以增加成功批核的機會。
提早還清按揭（提早贖會）有罰款嗎？
這是一個關於居屋借錢的常見疑問。好消息是，大部分由房委會擔保的居屋按揭計劃，都允許業主隨時提早償還部分或全部貸款，而且沒有罰息期或手續費。這一點相比私人樓宇按揭普遍設有兩至三年的罰息期，是相當大的優勢，給予業主更大的財務彈性。
不過，每間銀行的條款細則始終有些微差異。所以在簽署按揭契據前，最好還是跟銀行職員再三確認清楚提早還款的相關條款，確保一切符合預期。
購買居屋後想加名或轉名給家人，會影響按揭嗎？
這絕對會影響按揭，而且程序比想像中複雜。首先，不論是加名還是轉名，都必須先向房屋委員會或房屋協會提出書面申請，並取得其發出的「轉名同意書」。這是整個流程的入場券，欠缺此文件，一切都無法進行。
取得同意後，銀行會視之為一項重大的業權變動。這意味著現有的按揭需要終止，並由新的業主（或聯名業主）重新申請一次按揭。銀行會對新業主的財政狀況進行全面的信貸評估和進行新的居屋貸款計算。如果新業主的還款能力不足，銀行有權拒絕批出新的按揭貸款，令整個轉名程序無法完成。因此，在決定轉名前，務必先評估新業主的財務能力是否足以承擔按揭。