對於手持「綠表」的準買家而言，二手居屋市場無疑是實現置業夢想的重要途徑。然而，當中涉及的申請資格、繁瑣的買賣流程，以至複雜的按揭計算，往往令首次接觸的買家感到困惑。為此，我們為您準備了這份【2026二手綠表居屋終極指南】，本文將會一文詳解由釐清綠表申請資格、精算置業總成本、破解按揭成數與年期（包括2026年最新按揭放寬政策）、掌握由搵樓到收樓的5大核心步驟，以至實用的搵盤技巧，助您清晰掌握整個流程，充滿信心地踏上置業之路。
認識二手居屋：綠表資格、市場定義與背景
計劃購買二手綠表居屋，第一步就是弄清楚它在市場上的定位。香港的居屋交易，主要分為兩個截然不同的市場，了解它們的運作模式，是整個置業旅程的基礎。
居屋交易市場：「居屋第二市場」與「自由市場」有何分別？
當我們談論二手居屋時，並不是指單一的市場。根據單位是否已向政府補回地價，它會被劃分到「居屋第二市場」或「自由市場」進行交易。兩者的買家資格、樓價水平以及轉讓限制都有很大分別。
居屋第二市場（綠表市場）定義：未補地價單位的專屬市場
居屋第二市場，又常被稱為「綠表市場」。這裡買賣的單位，業主當年是以折扣價向政府購入，並且至今仍未補回地價差額。所以，這類單位只可以售予特定的合資格人士，主要是持有「綠表」資格的買家，以及近年抽籤獲得配額的「白居二」買家。因為樓價未包含地價，所以售價通常比同區私樓有明顯折讓。
自由市場定義：已補地價單位，可自由買賣
當居屋業主向政府繳付了補價，解除了單位的轉讓限制後，該單位就可以在自由市場上放售。這時候，它與一般私人物業無異，任何人士，不論是本地居民、海外人士甚至是公司，都可以自由購買，買賣過程和限制都跟私樓看齊，售價也自然會反映當時的完整市值。
核心差異：補價責任與交易限制
兩個市場最核心的分別，在於「補地價」的責任誰屬。在居屋第二市場買入單位，新買家等於承接了這個「補價」責任。日後如果想將單位在自由市場出售或出租，就必須先向政府補回地價。相反，在自由市場購入的單位，因為原業主已完成補價，所以新買家再無此責任，可以隨時自由轉售。
誰有資格購買二手居屋？（綠表資格全解析）
要進入門檻較低的居屋第二市場，買家必須持有「綠表資格」。根據房屋委員會的規定，符合以下任何一項身份的人士，都具備購買二手居屋綠表的資格：
現有公共租住房屋（公屋）住戶
房委會或房屋協會轄下公共租住房屋的現有租戶，都可以申請綠表資格。
持有有效《綠表資格證明書》的人士
主要包括已通過詳細資格審查，並預計在一年內獲配公屋的準公屋住戶。此外，因應重建或清拆計劃而受影響的居民，如果符合資格，也會獲發此證明書。
長者租金津貼計劃的受惠者
正在領取長者租金津貼的合資格長者，也屬於綠表人士。
持有有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理
受特定僱傭條款聘用的房屋署屋宇事務助理職系人員，可透過此計劃置業。
基本申請資格：年齡及公民身份要求
除了符合上述其中一個類別，所有申請人還必須滿足基本條件，即年滿18歲，並且在香港居住滿七年，其在香港的居留不受附帶居留條件所限制。
二手綠表居屋置業預算：精算上車總成本
決定購買二手綠表居屋，是實現安樂窩夢想的重要一步。不過，興奮之餘，周詳的財務預算更是成功上車的基石。置業的總成本遠不止樓價本身，而是由「前期開支」與「每月支出」兩大部分組成。清晰了解每一項費用的計算方法，就好像為置業旅程準備好一張精確的地圖，讓你每一步都走得更穩健。
置業第一步：計算首期及前期雜費
這部分是你需要準備的「入場券」，也就是在簽約前後需要以現金支付的所有費用。除了最主要的樓價首期，還包括印花稅、律師費、代理佣金以及基本的裝修預算。我們逐一拆解，助你準確計算需要準備多少資金。
首期資金：如何計算最低首期（最高九成半按揭）
綠表資格的最大優勢，就是可以申請高成數的二手綠表居屋按揭，最高可達九成半（95%）。這意味著你需要準備的最低首期資金，僅為樓價的5%。
計算公式十分簡單：
樓價 x 5% = 最低首期金額
舉例來說，如果一個二手居屋綠表單位的售價是400萬港元，那麼你需要準備的最低首期就是：
$4,000,000 x 5% = $200,000
當然，這只是最低門檻。如果資金充裕，支付更多首期可以減輕日後的每月供款壓力。
印花稅（釐印費）：首置稅率須知
印花稅是向稅務局繳交的物業交易稅項，是一筆不能計入按揭貸款的開支。大部分綠表買家都符合首次置業身份，因此可以按照較低的「第二標準稅率」（從價印花稅 Scale 2）計算。稅率按樓價而定，樓價越高，稅率也越高。
例如，根據現時稅率：
– 樓價$3,000,000或以下：$100
– 樓價$3,000,001至$3,528,240：[$100 + (樓價 – $3,000,000) x 10%]
– 樓價$3,528,241至$4,500,000：4.5% 減 $13,500
建議在計算預算時，利用稅務局的網上計算機，輸入樓價便可得出準確的應繳稅款。
律師費及地產代理佣金等必要開支估算
除了首期和印花稅，還有兩項主要的專業服務費用需要準備。
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律師費：你需要委託律師樓處理買賣合約、查核業權及辦理樓宇轉讓手續。一般而言，收費約由數千至萬餘港元不等，視乎交易的複雜程度。
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地產代理佣金：如果經由地產代理覓得心儀單位，買賣雙方通常需要支付樓價1%作為佣金。以上述400萬港元的單位為例，買家需支付的佣金便是$40,000。
裝修及添置傢俬的基本預算
二手居屋的內部狀況可以十分參差。有些單位保養得宜，只需添置傢俬便可入住。有些則可能需要進行基本翻新，例如重髹牆身、更換地板或維修水電。這筆開支的彈性很大，由數萬至數十萬港元不等，建議在睇樓時已對單位的狀況有初步評估，並預留一筆合理的資金作裝修之用。
置業第二步：評估每月總支出與供款能力
準備好前期資金後，下一步就是評估自己能否輕鬆應付置業後的每月恆常支出。這不單是計算按揭供款，還包括管理費、差餉等必然開支，全面評估才能確保日後生活質素不受影響。
每月按揭供款估算
每月按揭供款是最大宗的支出。供款額主要受三個因素影響：貸款額、按揭利率和還款年期。
同樣以400萬港元的單位為例，承造九成半按揭及還款期30年：
– 貸款額：$4,000,000 x 95% = $3,800,000
– 假設按揭利率為4.125%，還款期為30年
– 每月供款約為$18,485
你可以善用各大銀行的網上按揭計算機，輸入不同樓價和貸款額，即時估算每月供款，方便自己規劃。
管理費、差餉及地租等恆常開支
除了供樓，持有物業還有其他固定的雜費支出。
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管理費：用於大廈的日常管理、保安及維修，視乎屋苑設施及樓齡而定，一般介乎每平方呎$2至$4不等。一個400呎的單位，每月管理費可能在$800至$1,600之間。
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差餉及地租：這是繳交予政府的稅項。差餉是按季度繳交，約為物業每年租值估算的5%。地租則是每年租值估算的3%。這兩項費用通常會合併計算，攤分到每個月也是一筆數百至過千港元的支出。
善用工具清晰了解每月現金流
要確保供款能力穩健，最好的方法是製作一份簡單的個人財務報表。在一邊列出你所有的每月收入，另一邊則列出所有預計支出，包括按揭供款、管理費、差餉地租、水電煤、交通、飲食及日常使費等。透過清晰的對比，你便能準確掌握自己每月的現金流狀況，確保置業後仍有足夠的儲備應付生活所需及突發情況。
破解二手居屋按揭：掌握成數、年期與2026年最新政策
要成功購入心儀的二手綠表居屋，除了準備首期，深入了解二手綠表居屋按揭的運作模式也同樣重要。很多人以為按揭成數和年期只看樓齡，但其實當中有一個更關鍵的因素，就是政府擔保期。接下來，我們會一步步拆解這個概念，並且為你詳細解說2026年的最新政策變化，助你掌握全局。
決定按揭成數與年期的關鍵：政府擔保期
核心概念：「首次轉讓契據日期」的重要性
在討論政府擔保期之前，必須先認識一個關鍵日子：「首次轉讓契據日期」。這個日期並不是我們一般理解的入伙日期，而是房委會首次將單位業權轉讓給第一手業主的法律文件日期。所有關於擔保期的計算，都是由這一天開始，所以揀樓時記得要查清楚。
政府為二手居屋提供的擔保期詳解
所謂的政府擔保期，就是房委會為二手居屋綠表按揭向銀行提供的保證。因為有這層擔保，銀行才敢於批出高成數的按揭貸款。你可以把它想像成一個「保險期」，在這個期限內，銀行批核按揭會相對寬鬆。
擔保期內：可享高成數按揭及較長還款期
只要單位仍在政府擔保期內，銀行批核二手居屋綠表按揭的態度會非常積極。綠表買家最高可以申請到九成半按揭，還款期也較長，這大大減輕了上車的首期壓力。
擔保期外：按揭成數及年期將大幅收緊
相反，如果單位的樓齡已經超出了政府擔保期，銀行批核按揭時就會將其視作一般私樓處理。這意味著按揭成數會大幅下調至最高六成，還款期亦會根據申請人的年齡計算，審批標準嚴格得多。
【重要更新】2026年二手居屋按揭放寬詳解
政策背景：活化高樓齡二手居屋市場
來到2026年，政府為二手居屋市場帶來了一個好消息。為了讓一些樓齡較高的二手居屋單位能夠繼續在市場上流轉，房委會決定放寬按揭安排，讓買家有更多選擇。
新安排核心：政府擔保期由30年延長至50年
新政策最核心的改變，是將二手居屋的政府擔保期，由原來的30年，一口氣延長至50年。這個改動的影響非常深遠，直接改變了高樓齡二手居屋的遊戲規則。
新按揭階梯詳解：首40年最高九成半，其後十年最高八成
新的擔保期並非劃一標準，而是採用了階梯式設計。由「首次轉讓契據日期」起計：
首40年內，綠表買家最高可承造九成半按揭。
第41年至第50年期間，最高按揭成數則調整為八成。
最長還款期由25年延長至30年
除了擔保期，最長還款期也同步放寬，由以往的25年延長至30年，讓每月的供款額可以更輕鬆一點。
新政策對選購高樓齡二手居屋的策略影響
這個新政策意味著，以往一些樓齡超過20年，難以申請高成數按揭的單位，現在重新變得「有吸引力」。買家在搵樓時，可以將選擇範圍擴大至一些保養得宜的高樓齡屋苑，選擇自然更多元化。
二手居屋按揭須知：壓力測試與利率選擇
為何在擔保期內普遍可獲豁免壓力測試？
購買二手居屋綠表單位的一大優勢，就是通常可以豁免壓力測試。原因很直接，因為有房委會作為擔保人，銀行承擔的風險大大降低，所以不需要用壓力測試來評估申請人的還款能力。
甚麼情況下仍需進行壓力測試？
不過，這個豁免並非絕對。如果單位已經超出了政府的擔保期，或者申請人的供款與入息比例過於緊張，銀行出於風險管理的考慮，仍然有權要求申請人進行壓力測試。
按揭利率選擇：為何二手居屋按揭普遍只選P按？
談到利率，你會發現申請二手綠表居屋按揭時，銀行提供的通常只有P按（最優惠利率按揭）計劃，而沒有H按（銀行同業拆息按揭）的選項。這是因為在未補地價的情況下，銀行的選擇相對單一，而P按的利率波動較H按穩定，因此成為了這類按揭的主流選擇。
二手居屋購買流程：由搵樓到收樓實戰攻略
購買二手綠表居屋的過程，就好像一場有清晰路線圖的旅程。只要清楚了解每個站點要做甚麼，整個置業過程就會變得直接和順暢。以下我們會將整個流程拆解成準備、執行和完成三個大直路，一步一步帶你由零開始，直到成功收樓。
準備階段：申請關鍵文件
正式開始搵樓之前，買賣雙方都需要先向房屋委員會（房委會）取得入場券。這些文件是啟動整個交易的基礎，確保雙方都符合資格，是不可或缺的第一步。
買方：向房委會申請《購買資格證明書》
作為綠表買家，你的第一項任務就是向房委會申請一份《購買資格證明書》。這份文件是你身份的證明，確認你有資格在居屋第二市場購買單位。取得證明書後，通常有十二個月的有效期，你便可以正式開始你的搵樓之旅。
賣方：確保已持有《可供出售證明書》
與此同時，賣方也需要準備好一份名為《可供出售證明書》的文件。這份文件代表房委會已批准該單位可以在居屋第二市場上放售。作為精明的買家，在睇樓或洽談時，可以先確認業主是否已持有這份文件，確保交易的基礎穩固。
執行階段：搵樓、簽約與申請提名信
當雙方都準備好各自的文件後，就進入了整個流程最核心的執行階段。這個階段涵蓋了由物色心儀單位到簽署初步合約，再到申請銀行按揭和取得房委會最終批准的連串關鍵操作。
精明搵樓：篩選合適二手居屋盤源
現在你可以善用各大物業平台，開始篩選符合你預算和地區心水的二手居屋綠表盤源。在篩選時，記得結合我們之前提到的按揭知識，特別留意單位的首次發售日期，因為這會直接影響你能申請到的二手綠表居屋按揭成數和年期。
簽訂臨時買賣合約及繳付細訂
當你找到理想的單位並且與賣方達成價格共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。簽署這份合約時，你需要繳付一筆「細訂」作為初步定金。這是一份具有法律約束力的文件，標誌著雙方對交易的初步承諾。
委託律師並申請銀行按揭
簽署臨約後，買賣雙方需要各自委託一位律師代表處理後續的法律文件。買方此時應立即帶著臨約，正式向銀行提交按揭申請。銀行會對單位進行估價，並審批你的貸款申請，成功後便會發出正式的按揭貸款確認信。
透過律師向房委會申請《提名信》
這是購買二手居屋綠表獨有的一步。你的律師會將臨時買賣合約及你的《購買資格證明書》等文件，一併提交給房委會，為你申請一份《提名信》。這份信件代表房委會正式提名你作為這個指定單位的買家，是整個交易的官方通行證。
完成階段：正式成交與交還公屋
來到最後階段，所有文件和資金都準備就緒，距離正式成為業主只有一步之遙。這個階段主要是完成最終的法律手續和交收程序，對於公屋住戶來說，還有一個重要的責任需要履行。
簽署正式買賣合約及轉讓契據
在律師的安排下，你會簽署正式的買賣合約，並支付俗稱「大訂」的加付訂金。到了雙方約定的成交日，你便會簽署最後的樓宇《轉讓契據》，並繳付樓價尾數。這份轉讓契據是將物業業權正式轉移到你名下的最重要文件。
辦理收樓手續
當所有款項交收清楚，轉讓契據亦簽署妥當後，你就可以從律師或地產代理手上取得新居的鎖匙。收樓時，記得仔細檢查單位內的情況，確保與合約訂明的標準一致。
公屋住戶責任：在指定限期內交還原有公屋單位
假如你是現有的公屋住戶，在你簽署轉讓契據，正式成為新居屋業主後的指定限期內（通常為60天），你必須將現居的公屋單位騰空，並交還給房委會。這是綠表資格賦予你的置業機會背後，一項必須履行的責任。
尋找理想家園：全港二手居屋盤源搜尋及篩選技巧
掌握了預算和二手綠表居屋按揭的細節後，下一步就是正式開始尋找你的理想家園。要在茫茫盤海中，有效率地找到心儀的二手綠表居屋，其實有幾個實用的方法和技巧。
如何尋找可供購買的二手居屋屋苑名單？
在開始逐個盤源搜尋之前，首先要了解全港有哪些二手居屋屋苑可供選擇，這樣可以建立一個整體的概念。
參考房委會官方屋苑列表
最權威的資料來源，必定是房屋委員會的官方網站。房委會網站會提供一份完整的「可供購買的居屋屋苑列表」，讓你對全港所有合資格的屋苑有一個宏觀的了解。這份列表雖然不會顯示即時放盤單位，但可以作為你研究不同地區和屋苑特色的絕佳起點。
利用大型物業搜尋平台即時搜尋
如果想即時知道市場上有哪些單位正在放售，就要善用大型的物業搜尋平台，例如中原地產、美聯物業或28Hse等。這些網站集合了大量由地產代理或業主發佈的即時盤源，資訊更新速度快，是實際尋找二手居屋綠表盤源的主要工具。
如何精明篩選心儀二手居屋盤源？
面對數以千計的放盤，懂得如何精明篩選，才能節省寶貴時間，更精準地找到符合你所有要求的理想單位。
善用篩選功能：地區、售價、面積、間隔
每個物業平台都設有基本的篩選功能。你可以先從「地區」、「售價」、「實用面積」和「房間間隔」這幾個大方向入手，將選擇範圍迅速收窄至符合你基本預算和家庭需求的單位。
核心篩選條件：確保單位為「未補地價」
這是為二手居屋綠表買家而設的最關鍵一步。在平台的篩選條件中，你必須清晰地選擇「未補地價」或「居屋第二市場」的選項。只有這些單位，才符合你的綠表購買資格，能讓你以折扣價購入。如果錯選了「已補地價」（即自由市場）的單位，就完全失去了使用綠表資格的優勢。
關注單位特色：鄰近鐵路、校網、景觀
鎖定了基本條件後，可以進一步考慮能提升生活質素的因素。例如，單位是否「鄰近鐵路站」以方便日常通勤，是否位處你心儀的「校網」範圍，或者單位是否擁有開揚的「景觀」。這些細節往往是決定你未來居住體驗的關鍵。
結合2026按揭新政策考量單位樓齡
最後，記得要結合最新的按揭政策來考量單位的「樓齡」。受惠於2026年的按揭新安排，政府為二手居屋提供的擔保期已延長至50年。這代表即使是樓齡達到30至40年的單位，現在也有很大機會承造高成數按揭。這個改變讓你可以在樓齡篩選上更加靈活，發掘更多以往可能因按揭年期不足而卻步的潛力盤源。
二手居屋常見問題 (FAQ)
購買二手居屋後，可否轉按套現或加名？
轉按或加按套現的嚴格限制與特殊獲批條件
將二手居屋轉按或加按套現，並不像私樓那樣簡單直接。由於單位未補地價，業主實際上並未擁有完整業權，因此房委會對此有嚴格規管。基本上，房委會不會批准任何純粹為個人理財或套現投資的申請。
只有在非常特殊且有證明的情況下，申請才可能獲批。這些情況通常涉及家庭的緊急需要，例如籌集家庭成員的醫療費用、殮葬費，或者支付子女在本地或海外升學的開支。業主必須向房委會提交書面申請及相關證明文件，由署方作最終決定。
未補地價單位加名的手續與印花稅計算
為未補地價的二手居屋單位加名是可行的，不過手續比較繁複。首先，業主必須向房委會申請，而且加入的家庭成員通常需要是原業主的近親。
最重要的一點是印花稅的計算。即使只是加名，稅務局也會視之為部分業權轉讓。稅局會為該單位進行估價，這個估值並非您當初的買入價，而是一個介乎當時綠表市場價與公開市場價之間的評估價。印花稅就會根據這個估價以及轉讓的業權比例來計算。所以在決定加名前，必須先有支付這筆稅款的預算。
二手居屋的補價折扣率是如何計算的？
補價折扣率的計算公式與原則
補價折扣率聽起來很複雜，其實原則很簡單，它反映了當年政府以市價的多少折扣將單位出售給第一手業主。這個比率會記錄在單位的首次轉讓契據上。
計算公式如下：
（單位首次出售時的評估市值 — 當時的購入價） / 單位首次出售時的評估市值 x 100%
舉例來說，如果一個單位在首次出售時，房委會評估其市值为200萬元，而當時的業主以140萬元買入，那麼折扣額就是60萬元。補價折扣率就是（200萬 – 140萬）/ 200萬 = 30%。將來業主若要在自由市場出售，便需要將當時市值的30%補回給政府。
為何每個單位的折扣率都可能不同？
即使是同一個屋苑，甚至同一座樓，每個單位的補價折扣率都可能不一樣。主要原因在於單位是在不同時期出售的。
房委會推出的居屋期數不同，每一期的折扣率會根據當時的樓市狀況和政策而定。例如，在樓市高峰期出售的單位，其評估市值較高，折扣率可能與樓市平穩時出售的單位有所不同。此外，部分單位可能是重售單位，即曾有買家放棄後再由房委會重新推出發售，其折扣率也會根據重售時的市況重新計算，這便造成了同一屋苑內折扣率存在差異的情況。
綠表買家需要支付額外印花稅（SSD / BSD）嗎？
解答綠表買家只需繳付從價印花稅（AVD）的原因
購買二手綠表居屋的買家，是不需要繳付額外印花稅（SSD）或買家印花稅（BSD）的。買家只需要根據樓價，繳付從價印花稅（AVD）就可以了。如果買家是香港永久性居民，而且在購買時並未持有其他住宅物業，便可按較低的第二標準稅率計算。
原因在於，額外印花稅（SSD）的政策目的是為了遏抑短期物業炒賣。而未補地價的二手居屋本身已受到房委會的嚴格轉讓限制，例如在指定年期內不能出售到自由市場。這些限制比額外印花稅的規定更嚴格，已經達到了防止短期炒賣的效果，所以稅務上便不再重疊施加限制。