香港金管局於2026年2月28日起宣佈暫停實施物業按揭「壓力測試」，對準買家而言無疑是重大喜訊。然而，暫停壓力測試是否代表從此上會「無難度」？銀行審批按揭的核心標準，已全面轉向「供款與入息比率」（DSR）。究竟DSR如何計算？您的固定月薪、花紅佣金，甚至租金收入如何影響審批？若未能過關，又有甚麼解決辦法？本文將為您一文拆解最新DSR入息要求、提供詳細計算實例，並整合5大過關方案，助您準確評估借貸能力，輕鬆實現置業夢。
香港暫停壓力測試：對置業者的核心影響與最新標準
最近計劃置業的朋友，可能都聽過「供樓壓力測試」這個詞。過去，它一直是成功申請按揭的一大關卡。不過，香港金融管理局宣佈了重大調整，正式暫停實施樓宇按揭的壓力測試要求。這項變動對準備「上會」的您有什麼直接影響？現在的審批標準又是怎樣？接下來，我們將會為您逐一拆解。
最新政策：現在買樓還需要壓力測試嗎？
直接回答：不需要了。對於所有住宅物業按揭申請，銀行在審批時已經無需再進行壓力測試。
生效日期：2026年2月28日起的新規定
這項新規定由2026年2月28日起正式生效。如果您簽署臨時買賣合約的日期是在這一天或之後，您的按揭申請就會按照這個最新標準來審批。
適用範圍：所有住宅物業按揭申請
這次調整的適用範圍非常廣泛，涵蓋了所有類型的住宅物業按揭申請，不論是首次置業、換樓，還是申請轉按或物業套現，都同樣適用。
政策轉變背景：為何暫停實施壓力測試？
您可能會好奇，為什麼這個實施多年的規定會突然暫停？這背後主要有兩個原因。
宏觀經濟環境與利率週期轉變
首先是基於宏觀經濟的考量。金管局認為，美國的加息週期已經接近尾聲，未來利率再次大幅攀升的可能性相對較低。壓力測試的原意是管理利率波動帶來的風險，所以當利率環境趨向穩定時，這項措施的必要性就隨之降低。
對樓市及置業人士的實際影響
其次，暫停壓力測試對樓市和置業人士有著實際的正面影響。過去，不少準買家即使供款能力充足，也可能因為無法通過假設加息後較嚴格的壓力測試門檻，而需要被迫降低貸款額，甚至放棄置業。新政策下，置業門檻實質上降低了，有助於提升市場的流動性，讓更多有實際需要的人能夠成功置業。
按揭審批新標準：供款與入息比率 (DSR)
既然壓力測試已經暫停，銀行現在用什麼標準來評估您的還款能力？答案就是「供款與入息比率」(Debt Servicing Ratio, DSR)。
DSR定義：衡量還款能力的核心指標
簡單來說，DSR就是計算您每月所有債務的總供款額（包括新申請的按揭、私人貸款、信用卡分期等），佔您每月總收入的百分比。這是一個非常直接的指標，用來衡量您當前的財務負擔水平。
DSR的重要性為何？
在沒有壓力測試的情況下，DSR成為了銀行審批按揭的「金標準」。它直接反映了您是否有足夠的收入來應付每月的供款。銀行需要確保您的供款負擔不會過重，以免影響您的正常生活，同時也保障銀行自身的信貸風險。所以，要成功申請按揭，確保您的DSR符合銀行的要求，就成為了最關鍵的一步。
供款與入息比率 (DSR) 全攻略：計算方法與入息要求
即使香港的供樓壓力測試政策有變，銀行審批按揭的核心標準，即供款與入息比率 (DSR)，依然是您必須跨過的門檻。要準確評估自己的借貸能力，就要先弄懂這個樓壓力測試暫停後的關鍵指標。這部分將會由淺入深，帶您全面掌握DSR的計算方法與入息要求。
DSR基本門檻：首置 vs 非首置的計算分野
DSR的全名是Debt Servicing Ratio，簡單來說，就是您每個月所有債務總供款，佔您每月總入息的百分比。銀行透過這個比率，評估您是否有足夠能力應付按揭還款。根據您是否首次置業，這個門檻會有明顯分別。
首次置業人士：每月總供款不超過月入50%
如果您在申請按揭時，在香港並未持有任何住宅物業，您就會被界定為首次置業人士。對於首置人士，金管局的指引相對寬鬆，您的每月總供款額只要不超過每月總入息的50%，便符合基本要求。
非首次置業、擔保人或第二套房：每月總供款不超過月入40%
如果您本身已經持有物業、正在為他人作按揭擔保人，或打算購買第二套房作物業投資，銀行審批時會更加審慎。在這些情況下，您的每月總供款額佔總入息比率，上限會由50%收緊至40%。
「有效入息」大檢閱：銀行如何評估您的還款能力？
要計算DSR，首先要清楚銀行如何界定您的「有效入息」。銀行並非單純看您的糧單數字，而是有一套嚴謹的標準去評估您穩定且持續的還款能力。
固定月薪：底薪、雙糧及花紅的計算方法
對於有固定月薪的受薪人士，底薪會被100%計算在內。至於雙糧、花紅或佣金等非固定收入，銀行通常會將過去一至兩年的總額除以12或24個月，計算出一個平均數，然後再加到您的固定月薪上。因此，保留完整的稅單和糧單紀錄非常重要。
非固定收入：佣金或自僱收入的平均數與折扣
如果您是地產代理、保險從業員等以佣金為主要收入的人士，或是自僱人士，銀行的評估會更為謹慎。銀行一般會要求您提供最少過去六個月，甚至長達兩年的入息證明，然後計算出平均收入。由於收入不穩定，銀行通常會在此平均數上打上一個折扣，例如只計算當中的六至八成作為您的有效入息。
租金收入：如何計算作物業入息
如果您有物業正在出租，租金收入也可以計入有效入息。如果物業有正式的租約和租金入帳紀錄，銀行普遍會將租金收入的七至八成計算為您的入息。如果物業尚未出租，銀行則會參考市場的「擬租金」，再以較低的折扣率（例如六成）計算。
資產水平計算：存款、股票等如何折算為收入
若您的收入證明稍為不足，但擁有一定資產，部分銀行接納以資產價值來推算您的還款能力。一般來說，現金存款和藍籌股（通常會按市值打折扣）都可以計算在內。銀行會有一套內部公式，將您的資產淨值折算成一個等同的每月收入數字，但並非所有銀行都提供此選項。
「每月總債務」清單：哪些負債會影響按揭審批？
計算DSR的另一項關鍵，是準確列出您的「每月總債務」。任何定期的還款承諾，都會被計算在內，這直接影響您的借貸能力。
私人貸款、稅務貸款及學生貸款
不論是私人分期貸款、為交稅而借的稅務貸款，還是尚在償還的學生貸款，這些貸款的每月還款額都會被銀行全數計入您的總債務中。
信用卡分期及結欠
如果您有使用信用卡進行大額消費分期，其每月供款額會被計算。此外，如果您習慣只清還信用卡的最低還款額（Min Pay），銀行亦會將您的總結欠額按一個特定百分比，估算出一個每月還款數，計入總債務。
其他按揭供款
如果您本身已經有其他物業按揭在身，或正在為家人朋友的按揭作擔保人，相關的每月供款額亦會被視為您的債務。這就是為何擔任擔保人會直接影響自己未來置業的原因。
DSR計算公式及實例：評估您的最高貸款額
了解清楚入息和債務的定義後，我們就可以動手計算了。DSR的公式其實很簡單：
DSR = (每月總供款 ÷ 每月總入息) × 100%
計算所需資料：樓價、利率、年期、入息及債務
在計算前，您需要準備好以下幾項資料：
* 預計購入的樓價
* 打算申請的按揭利率及還款年期 (用以計算每月按揭供款)
* 您的每月有效入息 (根據上述標準計算)
* 您現時的每月總債務
實例演示：一步步計算您的DSR
假設陳先生是首次置業人士，月入$45,000，沒有任何花紅或雙糧。他有一筆$5,000的私人貸款需要每月償還。他打算買入一個$600萬的單位，申請九成按揭，貸款額為$540萬，分30年還款，假設利率為3.5%。
- 計算每月按揭供款：$540萬貸款額，年期30年，利率3.5%，每月按揭供款約為$24,248。
- 計算每月總債務：每月按揭供款 ($24,248) + 私人貸款供款 ($5,000) = $29,248。
- 計算DSR：($29,248 ÷ $45,000) × 100% = 65%。
由於計算出來的DSR (65%) 超過了首次置業人士50%的上限，所以陳先生的申請將不會獲批。他需要考慮增加首期、找擔保人或先清還私人貸款等方法，才能符合銀行的審批要求。
DSR不達標？5大解決方案助您成功上會
即使現時香港供樓壓力測試已經暫停，銀行審批按揭的核心標準，即供款與入息比率 (DSR)，依然是每一位準業主必須跨過的門檻。如果初步計算發現自己的DSR未能達標，可以參考以下五個實際可行的方案，調整財務策略，順利獲取按揭貸款。
方案一：增加按揭擔保人
操作原理：合併收入以符合要求
增加擔保人是其中一個最直接的方法。操作原理很簡單，就是將擔保人的收入與申請人的收入合併計算。這樣，計算DSR時的總收入基數增加了，自然就能夠降低供款佔入息比率，使其回落至50%或40%的合規水平。銀行在審批時，會將申請人與擔保人視為一個共同的借貸單位，一併評估其還款能力。
擔保人的資格與長遠風險
銀行一般接納申請人的近親，例如父母、配偶或子女成為擔保人。擔保人本身需要有穩定的收入，並且擁有良好的信貸紀錄。銀行會同樣審查擔保人的現有債務狀況。需要留意，成為擔保人是一項長遠的法律責任。一旦簽署文件，擔保人未來若要自行申請按揭置業，將會被視為非首次置業，其DSR上限會由50%收緊至40%，直接影響其借貸能力。
方案二：增加首期，減少貸款額
如何有效降低DSR至合規水平
這個方案最為直接，透過增加首期資金，直接減少需要向銀行申請的貸款總額。貸款額減少，每月供款自然會隨之下降。由於DSR的計算公式是「每月總供款」除以「每月總入息」，當分子（每月供款）變小，計算出來的DSR比率就會降低，從而達到銀行的審批要求。
注意事項：首期資金來源的證明
在增加首期時，必須留意資金來源。銀行會要求申請人提供證明，例如過去數月的銀行月結單，以確認首期資金是來自本身的儲蓄或資產，而不是來自其他私人貸款。如果是家人贈與，部分銀行或會要求提供贈與聲明。如果首期資金來自另一筆貸款，該筆貸款的每月還款額亦會被計入DSR之中，最終可能得不償失。
方案三：申請前清還現有債務
提升借貸能力的直接方法
在計算DSR時，銀行會將申請人所有的債務供款一併考慮，包括私人貸款、信用卡分期、學生貸款等。如果在申請按揭前，先行清還部分或全部現有債務，就能夠有效降低「每月總債務供款」的金額。這直接減少了DSR計算公式中的分子，是提升個人借貸能力非常有效的一步。
應優先處理哪些高息或短期債務？
建議優先處理利息較高或還款期較短的債務。例如信用卡結欠、私人分期貸款等，因為它們的每月還款額佔比較高，對DSR的影響也最大。清還這些債務後，個人的財務狀況會變得更健康，不但有助於通過按揭審批，長遠來看也能節省利息支出。
方案四：善用按揭保險計劃 (HKMC)
按揭保險如何放寬DSR要求
按揭保險計劃（HKMC）的主要作用是讓合資格的首次置業人士申請高成數按揭，例如八成或九成。雖然按揭保險本身不能直接放寬50%的DSR上限，但它提供了一個重要的策略優勢。透過申請高成數按揭，買家可能無需為了籌集大額首期而申請其他私人貸款，從而保持一個「乾淨」的債務狀況，確保所有還款能力都可用於計算按揭的DSR，間接幫助申請人更容易符合要求。
按揭保費的計算與支付方式
按揭保費的金額會根據貸款額、按揭成數及還款年期而定，成數越高，年期越長，保費亦會相應增加。申請人可以選擇在承造按揭時一次過支付保費，這筆費用通常可以加借在按揭貸款總額中，分期攤還。另一個選擇是每年支付保費，但總成本會較高。
方案五：延長還款年期
如何透過延長年期降低每月供款
將按揭的還款年期盡量延長，例如由25年延長至最長的30年，是另一個降低每月供款的有效方法。原理是將同一筆貸款本金分攤到更多的期數去償還，每一期的還款額自然會減少。每月供款額下降，直接有助於降低DSR比率，讓申請更容易過關。
考慮因素：人齡與樓齡限制
不過，申請人並非可以無限期延長還款年期，因為銀行會考慮兩個主要因素：申請人年齡和物業樓齡。大部分銀行會以「75減申請人年齡」或「75減物業樓齡」來計算最長還款年期，並以兩者中較低者為準。因此，在計劃置業時，也應將自己和心儀物業的樓齡一併納入考慮。
回顧與比較：舊有「壓力測試」機制詳解
雖然政府已經宣布暫停，但要全面理解現時的按揭審批，回顧過去的供樓壓力測試機制仍然非常重要。相信不少準備置業的朋友，都對香港供樓壓力測試這個名詞不會陌生，它曾經是決定貸款申請成敗的關鍵一環。了解舊有機制，不但能讓我們更清晰地看到政策的演變，也能更好地為未來的利率變化做好準備。
壓力測試的目的與歷史
風險管理：確保借款人抵禦利率波動的能力
壓力測試並不是要刻意為難申請人，它的核心目的在於風險管理。由香港金融管理局（金管局）推出的這項逆周期措施，可以想像成一次對借款人財務狀況的「預演」。銀行透過模擬未來加息的情境，預先評估即使在利率上升、每月供款增加的情況下，借款人是否仍然具備足夠的還款能力，從而確保個人及銀行體系的財政穩健，避免因利率波動而出現大規模的斷供潮。
歷史沿革：由加3厘到加2厘的演變
這個樓壓力測試機制並非一成不變。它在2010年首次推出，當時樓市熾熱，最初要求是假設利率上升2厘。到了2013年，為了進一步冷卻市場，門檻收緊至更嚴格的「加3厘」。直到2022年9月，因應美國進入加息周期，香港利率有上升趨勢，金管局考慮到市民的供樓負擔已實質增加，才將標準放寬回「加2厘」，直至2026年2月底正式暫停。
舊有壓力測試的計算標準
假設利率上升2厘
在舊有的機制下，銀行審批按揭申請時，除了計算基本的「供款與入息比率」（DSR）外，還需要進行第二輪的計算。計算方法是，在申請人當時實際的按揭利率基礎上，額外增加2個百分點（即2厘）。例如，若實際利率為3.5厘，進行壓力測試時便會以5.5厘的「壓力測試利率」來計算每月供款。
加息後，供款佔入息比率上限為60%
根據這個假設的「壓力測試利率」計算出一個更高的每月供款額後，這個新的供款額不可以超過申請人每月總入息的60%。換言之，申請人需要同時通過兩個門檻：第一，在正常利率下，供款不超過月入50%；第二，在利率加2厘後，供款不超過月入60%。兩者都符合，才算正式通過壓力測試。
舊制下的壓力測試豁免情況
特定資助房屋計劃
在舊制下，並非所有按揭申請都需要進行壓力測試。其中一個主要豁免情況，是購買由政府機構（如房屋委員會或房屋協會）提供按揭擔保的資助房屋。由於有政府作為擔保人，銀行承擔的風險較低，因此通常會豁免壓力測試的要求。
按揭保險計劃下的豁免條款
對於購買私人住宅的首次置業人士，按揭保險計劃（MIP）也提供了豁免的彈性。如果申請人能夠符合基本的DSR要求（即供款不超過月入50%），但未能通過壓力測試，他們可以選擇支付額外約10%的按揭保費，從而向香港按證保險有限公司申請豁免壓力測試的要求。這在過去是不少「上車」人士成功申請高成數按揭的常用方法。
暫停壓力測試常見問題 (FAQ)
自從香港暫停供樓壓力測試後，很多人對按揭審批的細節產生了不少疑問。以下整理了幾個最常見的問題，幫助大家更清晰地掌握現時的按揭標準。
暫停壓力測試後，銀行還會考慮我的還款穩健性嗎？
答案是肯定的。雖然金管局暫停了硬性的樓壓力測試要求，銀行作為審慎的貸款機構，依然有責任評估申請人的還款能力與財務穩健性。供款與入息比率（DSR）是目前最主要的量化指標，但銀行同時會全面審視你的財務背景，例如信貸報告（TU）紀錄是否良好、工作是否穩定、收入來源是否可靠等。所以，即使移除了加息兩厘的假設情境，維持健康的財務狀況對於成功獲批按揭仍然非常重要。
花紅和佣金等非固定收入，在DSR計算中會如何評估？
對於花紅、佣金或自僱收入這類非固定入息，銀行的評估會比較保守。一般的處理方法是，銀行會要求申請人提供最少六個月，甚至長達一至兩年的入息證明，用來計算這段時期的平均每月收入。然後，銀行會將這個平均數再打一個折扣，例如只計算當中的六至八成，作為計算DSR的「有效入息」。這個做法是為了反映收入的不穩定性，所以在規劃預算時，不能簡單地將最高月份的佣金全額計入。
為家人作擔保人，對我將來申請按揭有何具體影響？
為家人作擔保人是一個重大的財務決定，會直接影響你將來的借貸能力。當你成為擔保人，銀行會將該筆按揭的每月供款，視為你個人債務的一部分。因此，當你日後自己申請按揭時，銀行會將你歸類為「已有按揭在身」的申請人。這意味著你的供款與入息比率上限，會由正常的50%收緊至40%，能借到的貸款額將會大幅減少。在答應成為擔保人之前，務必仔細衡量對自己置業計劃的長遠影響。
雖然不用壓力測試，我是否應自行預算加息後的還款能力？
這是一個非常值得推薦的做法。政府暫停供樓壓力測試，是基於宏觀經濟環境的考慮，但利率波動的市場風險依然存在。為保障自己的財務安全，你應該主動為自己進行一次「個人壓力測試」。最簡單的方法是，在現時的按揭利率基礎上，自行假設加息1%至2%，然後計算一下每月供款會增加多少，看看自己是否依然能夠輕鬆應付。這能幫助你更客觀地評估自己的風險承受能力，作出更穩健的置業決策。
申請轉按或物業套現，是否同樣只看DSR標準？
是的。不論是申請轉按（refinance）或是作物業套現，本質上都是一次全新的按揭申請。因此，這些申請同樣需要遵循當時最新的按揭審批指引。自從壓力測試暫停後，所有住宅物業的相關按揭申請，包括轉按和套現，都會以供款與入息比率（DSR）作為核心的審批標準，即每月總供款不得超過入息的50%（或在有其他按揭情況下的40%）。