能夠成功「上車」置業，抽居屋可謂是不少香港人的夢想。然而，由申請資格、遞交表格，到攪珠、揀樓、申請按揭，再到最後收樓驗樓，整個過程牽涉大量繁複步驟及文件，稍一不慎便可能錯失良機。為此，我們為您準備了這份最完整的購買居屋攻略，將整個流程拆解成清晰的6大步驟。從第一步評估綠表或白表申請資格與財務狀況，到遞表攪珠、揀樓實戰、申請按揭、處理法律程序，以至最後的收樓驗樓，本文將一一詳細解說。無論是入息資產限制、銀行本票準備、印花稅及律師費預算等所有關鍵細節及常見陷阱，都會為您一一拆解，助您做好萬全準備，順利圓業主夢。
第一步：申請資格及財務要求評估
想順利完成整個購買居屋流程，第一步就是清晰了解自己的申請資格和財務狀況。這一步是整個居屋購買程序的基礎，做足準備可以讓後續步驟事半功倍。首先，你需要確定自己屬於「綠表」還是「白表」申請者，因為兩者的資格和要求大有不同。
申請身份：綠表 vs 白表資格
簡單來說，房屋委員會將申請者分為兩大類別，好像排隊一樣，分成兩條隊伍。一條是「綠表」隊伍，主要為現有公屋住戶；另一條是「白表」隊伍，則開放給符合資格的非公屋住戶。了解自己屬於哪一隊，是開始申請前的首要任務。
綠表申請者資格
如果你屬於以下任何一個類別，你就可以用綠表資格申請居屋：
* 房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶。
* 持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如通過公屋輪候冊並已獲核實資格的申請者。
* 持有房屋署簽發有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員。
* 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
白表申請者資格
如果你不屬於上述綠表類別，就需要循白表途徑申請。白表申請者需要符合以下基本條件：
* 申請者必須年滿18歲，並且是香港永久性居民。
* 申請者及名列申請表上的家庭成員，在申請截止日期前的24個月內，都不能擁有或曾經擁有任何香港住宅物業。
* 現居於公屋的住戶不能以白表申請。
* 最重要的是，申請者和家庭成員的總收入和總資產淨值，都不能超過房委會每期計劃所訂的限額。
入息及資產審查
對於白表申請者而言，入息和資產限額是最重要的一關。每年房委會都會公布最新的標準，申請前必須仔細核對，確保自己符合資格。
最新居屋入息及資產限額
每期居屋的入息和資產限額都可能調整。以「居屋2023」為例，當時的限額如下，可作參考：
* 一人申請者：每月總入息上限為港幣$31,000，總資產淨值上限為港幣$735,000。
* 二人或以上家庭：每月總入息上限為港幣$62,000，總資產淨值上限為港幣$1,470,000。
入息計算方法全解
計算入息時，是指扣除法定強積金供款後的收入。計算範圍包括薪金、雙糧、花紅、津貼、佣金等所有收入。需要留意的是，只有法例規定的5%強制性供款可以扣除，任何自願性供款部分都必須計算在入息之內。計算方法會根據你的收入模式（固定月薪或非固定月薪）而有不同，房委會的申請須知會有詳細指引。
資產淨值計算方法全解
資產淨值是指你和所有家庭成員在香港及香港以外所擁有的全部資產總和，再減去所欠的債務。資產包括：
* 存款、現金。
* 股票、基金等投資產品。
* 經營業務的資產淨值。
* 車輛價值（需要按特定公式計算折舊）。
* 土地及房產（例如工廈、車位）。
至於強積金，一般情況下，未到法定退休年齡（65歲）提取的強制性供款部分不需要計算在內。但如果你已經年滿65歲，不論是否已提取，該筆款項都需要計算為資產。
第二步：遞交申請、攪珠及揀樓次序
完成第一步的資格與財務評估後，整個購買居屋流程便正式進入申請階段。這一步是決定你是否有機會「入場」揀樓的關鍵，當中包括如何遞交申請表，以及攪珠後如何解讀自己的揀樓機會，整個居屋購買流程的細節都要留意。
申請方法：網上、郵寄或親身遞交
房委會一般提供三種申請途徑，你可以根據自己的情況選擇最適合的方式。記住一個黃金法則：「一人一表」，不論是作為主要申請人還是家庭成員，你的名字只可以在所有綠表及白表申請中出現一次，重複申請會導致全部相關申請作廢。
網上申請流程及所需文件
網上申請是最方便快捷的方法。你只需要在指定申請期內，前往房委會的官方網站，填寫電子申請表，然後使用信用卡（如VISA、MasterCard、JCB或銀聯）繳交申請費即可。過程中，系統會引導你填寫所有個人及家庭成員資料。白表申請者需要預備好所有成員的身份證明文件，以及入息和資產的相關資料以供填報，整個購買居屋程序在網上完成就最省時。
親身遞交或郵寄申請流程及所需文件
如果你偏好傳統方式，可以選擇親身或郵寄遞交。首先需要到各區民政事務處、屋邨辦事處或房委會客務中心索取申請表，也可以在網上下載。填寫表格時，記得要使用黑色或藍色原子筆，並以正楷清楚書寫。遞交時，需要附上一張劃線支票或銀行本票用作支付申請費，抬頭請寫上「香港房屋委員會」，並在背面寫上申請人的香港身份證號碼和聯絡電話。然後，將文件放入信封，郵寄至指定郵政信箱，或親身投遞到樂富房委會客戶服務中心的收集箱。
攪珠機制與結果解讀
遞交申請後，下一步就是萬眾期待的攪珠環節。房委會並非為每一位申請者抽籤，而是透過攪珠決定一組號碼的優先次序。每份申請表都會獲派一個申請書編號，這個編號的最後兩個數字（00至99），就是你參與攪珠的號碼。攪珠儀式會為這100個號碼進行排序，排列越前，就代表你越有機會被邀請進行下一步的資格審查和揀樓。
如何看懂攪珠結果與揀樓機會
攪珠結果公佈後，你需要拿出你的申請書編號，核對最後兩個數字。假設攪珠抽出的第一個號碼是「28」，第二個是「66」，如此類推。這意味著所有申請書編號尾數為「28」的申請者，將會是第一批獲得揀樓機會的人；尾數為「66」的則是第二批，如此順序安排。排得越前，揀到心儀單位的機會自然就越大。不過，抽到前籌只代表你有優先權，最終能否成功揀樓，還要視乎你所屬的申請組別和該組別的單位配額。
揀樓優先次序
居屋的揀樓次序並非完全由攪珠號碼決定，房委會設定了不同的家庭類別優先次序，以照顧不同社會群體的需要。
「家有長者」及「家有初生」優先選樓計劃
為了鼓勵核心家庭照顧長者及新生代，房委會設有「家有長者優先選樓計劃」及「家有初生優先選樓計劃」。符合資格的家庭申請者（例如家中有年滿60歲的長者，或在指定期間內出生的嬰兒），可以獲得優先揀樓的機會。這兩個計劃的申請者會共享一個特定的單位配額，讓他們在其他普通家庭申請者之前揀樓。
不同家庭類別的揀樓順序
在各個攪珠號碼內，房委會還會根據申請類別再作排序。一般而言，受政府清拆計劃影響的家庭申請者擁有最高優先權。接下來，綠表申請者會比白表申請者優先。在綠白兩大類別中，排序大致如下：首先是參與「家有長者」或「家有初生」計劃的家庭申請者，然後到其他核心家庭，最後才輪到一人申請者。因此，家庭申請者的揀樓機會，通常會比一人申請者高。
第三步：資格審查與揀樓日實戰
攪珠結果出爐後，就進入整個購買居屋流程中最緊張刺激的階段。房委會會根據攪珠次序，分批邀請申請者進行資格審查和揀樓。這一步非常關鍵，準備功夫一定要做足，才能順利抱得單位歸。
資格審查階段：提交證明文件
收到房委會的信件，通知你準備提交證明文件，這代表你離成功上車又近了一大步。房委會需要核實你和家庭成員在申請時所申報的資料是否全部屬實，所以提交的文件必須齊全準確。
所需證明文件清單及注意事項
一般來說，房委會會要求申請者在指定時間內，親身或郵寄方式提交所需文件。大家可以先準備好以下基本文件：
* 身份證明：所有家庭成員的香港身份證副本。
* 入息證明：白表申請者需要提交。例如過去數個月的糧單、稅單、公司發出的收入證明信、銀行月結單等，用來證明總收入符合申請上限。
* 資產證明：白表申請者需要提交。例如銀行存款證明、股票、基金結單、車輛登記文件等，以證明總資產淨值未有超額。
* 關係證明：如結婚證書、子女的出世紙等，用來證明家庭成員之間的關係。
注意事項：記得所有副本文件都要清晰，並且在指定期限內提交。如果期間家庭狀況或財務狀況有任何變動，都應該主動向房委會申報。
揀樓日準備清單
收到正式的揀樓通知書，就代表你已經通過資格審查，可以準備揀樓日的大戰了。這天時間緊迫，機會稍縱即逝，事前準備絕對不能少。
準備訂金：銀行本票要求（綠表 vs 白表）
揀樓當日，選定心儀單位後需要即時繳付訂金。這筆款項不能用現金或信用卡支付，必須是銀行本票（Cashier’s Order）。
* 綠表申請者：訂金約為樓價的5%。
* 白表申請者：訂金約為樓價的10%。
房委會會在揀樓通知書上列明本票的金額和抬頭人（通常是「香港房屋委員會」）。大家記得要提早到銀行辦理。同時，亦建議準備一張數千元的個人支票，用來支付當日可能需要的律師費或其他行政費用。
制定心儀單位揀樓清單 (Plan A/B/C)
揀樓現場情況非常緊張，單位是逐個被選走的。如果只鎖定一、兩個「夢幻單位」，很可能在你揀樓時已經被前面的申請者選走了。所以，制定一份詳細的揀樓清單極為重要。建議大家根據售樓書，列出至少10至20個心儀單位，並按優先順序排好。考慮因素可以包括座向、樓層、景觀和間隔，做好萬全準備，即使Plan A落空，也能馬上啟動Plan B或Plan C。
揀樓日流程及注意事項
揀樓日當天，整個購買居屋程序都非常緊湊。建議提早到達指定地點（通常是樂富的房委會客戶服務中心），熟悉環境。
簽署臨時買賣合約及當日流程
當日的流程大致如下：
1. 登記報到：在指定時間，帶同揀樓通知書和身份證正本辦理登記手續。
2. 聽取簡介：職員會講解揀樓流程和注意事項。
3. 揀選單位：輪到你的時候，就要在短時間內，根據現場的銷情電子屏幕，從剩餘的單位中作出決定。
4. 確認單位：選定單位後，職員會帶你到另一區域辦理手續。
5. 簽署合約：你會即時簽署臨時買賣合約，並繳付之前準備好的銀行本票和相關費用。
簽署合約後，你會收到一份文件夾，裡面包括了臨時買賣合約、售樓說明書副本等重要文件。這一步完成，基本上就成功鎖定你的新居了，接下來便要著手處理按揭和律師等後續事宜。
第四步：居屋按揭、首期及雜費預算
揀好心儀單位後，整個購買居屋流程便進入了最關鍵的財務規劃階段。這一步不只是準備首期那樣簡單，還需要處理按揭申請和預算各項雜費。清晰了解整個居屋購買流程的財務細節，是成功上車的重要一步。
居屋按揭申請須知
居屋按揭因為有香港房屋委員會（房委會）作為擔保人，所以申請門檻和條款比一般私人樓宇寬鬆很多，整個過程也相對直接。
綠表與白表按揭成數及年期
申請居屋按揭時，綠表和白表申請者的待遇稍有不同。
綠表申請者：由於本身是公屋住戶或合資格人士，可以承造最高九成半（95%）的按揭，換句話說，首期最低只需樓價的5%。
白表申請者：最高可承造九成（90%）按揭，首期則需要準備樓價的10%。
至於還款期，在新政策下，不論是一手或二手居屋，最長還款期已由25年延長至30年，讓每月供款更輕鬆。
政府擔保優勢：免壓力測試、免按揭保險
政府擔保是居屋按揭最大的優勢。因為有這重保障，銀行不需要申請人通過嚴格的入息壓力測試，只要申請人有穩定的收入，證明有能力供款，獲批的機會就很高。同時，申請高成數按揭也無需購買按揭保險，直接節省了一筆可觀的費用。
P按利率選擇
目前市場上的銀行，為居屋按揭提供的主要是「P按」計劃，也就是以最優惠利率為計算基礎的按揭計劃。P按利率相對穩定，較少出現大升大跌的情況。需要留意的是，居屋按揭一般不設「H按」（同業拆息按揭）選擇。
樓齡對二手居屋按揭影響
如果選購的是二手居屋，樓齡就是銀行批核按揭年期的一個關鍵因素。房委會為二手居屋提供擔保期，以往樓齡較高的單位，銀行批出的按揭年期會較短。不過，政府在2026年大幅放寬了擔保期，由首次出售日期起計最長可達50年，令舊樓齡居屋的按揭申請變得容易。準買家在購入二手居屋前，最好先向銀行查詢心儀單位的樓齡，評估可獲批的按揭年期。
置業總開支清單：樓價以外的隱藏費用
除了樓價本身，完成整個購買居屋 程序還涉及不少「隱藏開支」。置業前，一定要將這些費用納入預算，才能確保資金充裕。
印花稅計算
買樓需要繳付俗稱「釐印費」的印花稅。由於居屋屬於住宅物業，首次置業的買家可以按照稅務局的「第2標準稅率」計算，稅率會根據樓價而定。一般來說，樓價越貴，稅率越高。
律師費預算
買賣物業涉及複雜的法律文件，必須聘請律師處理。律師會負責審閱買賣合約、查核業權、處理樓契及按揭契等文件。律師費沒有固定標準，一般由數千至過萬港元不等，視乎交易的複雜程度而定。
其他雜費（管理費、契費等）
最後，還要預留一筆資金應付其他雜項開支，主要包括：
管理費按金：通常需要預繳兩至三個月的管理費。
註冊契據及雜費：包括到土地註冊處登記樓契的費用等。
水電煤按金：為新居申請水、電、煤氣供應時需要支付的按金。
這些費用雖然金額不大，但加起來也是一筆需要準備的資金。
第五步：法律程序及律師角色
來到整個購買居屋流程的第五步，就是處理法律文件和委聘律師。很多人以為揀完樓、辦妥按揭就差不多完成，其實不然。法律程序是保障你作為業主權益的重要一環，絕對不能輕視。這一步將會處理所有業權轉移的正式手續，確保你最終能順利成為單位的新主人。
為何必須聘請個人代表律師
在居屋買賣中，買家必須委託一位屬於自己的代表律師。一個常見的誤解是，以為房屋委員會（房委會）已經有律師，可以代表買賣雙方處理所有事宜。事實上，情況並非如此。這個安排是為了保障買家自身的利益。
房委會與買家律師的角色區分
房委會的代表律師，其服務對象是賣方，也就是房委會本身。他們的工作是草擬法律文件，和確保房委會的利益得到保障。你的個人代表律師，服務對象則是買家，也就是你。買家律師的職責是站在你的立場，審視所有文件，確保交易條款公平，和保障你的業權清晰。兩者角色完全獨立，所以你必須聘請自己的律師處理整個居屋購買流程的法律部分。
買家律師在交易中的關鍵角色
你的代表律師在整個購買居屋程序中，扮演著不可或缺的角色。他們負責處理所有繁複的法律文件，和確保交易合法合規，讓你安心置業。
審核買賣合約及業權
在你簽署正式買賣合約前，律師會仔細審核合約的每一項條款，向你解釋當中的權利與義務。同時，律師會為單位進行業權查冊，確認房委會是單位的合法業主，和單位沒有任何意想不到的業權問題，例如按揭或法律訴訟。這個步驟能確保你購入的業權是完整和清晰的。
處理按揭契及樓宇轉讓
當律師確認合約和業權沒有問題後，就會開始準備按揭契和樓宇轉讓契。律師會與你的按揭銀行溝通，處理所有按揭文件，確保銀行貸款能準時發放。最後，律師會草擬樓宇轉讓契，這是最重要的一份文件，代表單位的業權正式由房委會轉移到你名下。律師會協助你簽署所有文件，和處理繳付樓價尾數、印花稅等事宜。
重要時間點：「關鍵日期」不等於「收樓日期」
在買賣合約上，你會看到一個非常重要的日子，稱為「關鍵日期」（Key Date）。很多準業主會誤以為這一天就是收樓拿取鎖匙的日子，但實際上兩者是有分別的。提早理解這個概念，有助你更準確地規劃之後的裝修和搬遷安排。
「關鍵日期」的法律定義與收樓時間預算
「關鍵日期」的法律定義，是指發展商（即房委會）預計項目完工的日期。這是一個具法律約束力的日期，但它並不代表你可以即日入住。在項目完工後，仍需要等待政府相關部門，例如屋宇署和地政總署，完成驗收和批出「入伙紙」（Occupation Permit）。整個審批過程一般需時數星期至一兩個月不等。所以，你實際的收樓日期，通常會比合約上的「關鍵日期」延後一些。你可以向你的代表律師查詢，他們能根據經驗為你提供一個較貼近現實的收樓時間預算。
第六步：收樓與驗樓注意事項
恭喜你！來到整個購買居屋流程的最後一步，也是最令人興奮的環節：收樓。當你處理好所有法律文件和按揭事宜後，就會收到房委會的收樓通知書，代表你即將可以領取新居的鎖匙。不過，正式成為業主後，還有幾項重要的任務需要立即處理。
正式收樓流程
收到房委會發出的收樓通知信後，你就可以根據信上列明的指引，聯絡屋苑的管理處預約收樓時間。在預約當日，記得帶齊所有文件，整個收樓程序其實很簡單直接。
領取鎖匙及重要文件清單
收樓當日，管理處職員會核對你的身份和文件，之後就會將單位鎖匙和一份重要文件交給你。你應即場點收清楚，確保所有物品齊全。這份文件清單通常包括：
* 單位所有鎖匙（大門、信箱等）
* 業主手冊或入伙指南
* 樓宇設備的保用證及說明書
* 裝修指引
* 住戶證或住戶資料登記表格
把握「收樓後7日」驗樓期
領取鎖匙後，你的首要任務，就是在「收樓後7日內」仔細檢查你的單位。這是由房委會提供的一個非常重要的「執漏」保證期。在這段時間內發現的任何非人為損壞或工藝問題，房委會都會負責維修。
提交「執修清單」的時限與重要性
你必須在收樓日起計的7天內，將一份詳細的「執修清單」（或稱損壞情況報告表）提交給指定的屋苑辦事處。這份清單是你要求房委會跟進維修的正式文件，所以極其重要。一旦過了這7天期限，或者你在提交清單前已開始任何裝修工程，房委會就有權不再受理你的執修要求。所以，緊記要先驗樓，後裝修。
常見執修問題懶人包
新居屋單位雖然是全新的，但一些細微瑕疵在所難免。驗樓時，你可以帶備一些簡單工具，例如平水尺、記事貼和電筒，重點檢查以下幾個常見問題：
* 牆身及天花：檢查油漆是否平滑、有沒有裂痕或滲水痕跡。
* 地台與磁磚：輕敲每塊地磚和牆磚，聽聽有沒有空心的聲音（俗稱「空心磚」）。同時用平水尺檢查地台是否平坦。
* 門窗：開關所有門窗，測試是否暢順，窗邊的防水膠邊是否完整，有沒有漏風或滲水的情況。
* 廚廁設備：測試所有水龍頭的出水情況，沖廁系統是否正常，以及檢查所有去水位是否暢通。
理解「清水樓」交樓標準
在規劃裝修前，你需要清楚理解一手居屋的交樓標準。現時大部分新居屋都是以「清水樓」的標準交付給業主，這會直接影響你的裝修預算。
「清水樓」的定義與裝修預算
所謂「清水樓」，是指單位內部沒有提供任何裝修。牆身和天花只有最基礎的批盪，地台是粗糙的混凝土，廚房和浴室只會配備最基本的設施，例如坐廁、洗手盆和廚櫃檯面。這代表由鋪設地板、全屋油漆，到添置潔具、燈飾和廚櫃等，全部都需要你自己額外預算。這筆裝修費用是樓價以外的一筆龐大開支，你在規劃整個居屋購買流程的財務預算時，必須將這部分考慮在內。
購買居屋常見問題 (FAQ)
在了解整個購買居屋流程時，自然會產生不少疑問。這裡整理了幾個大家最關心的問題，希望能夠一次過解答你在居屋購買流程中的疑惑。
申請居屋會影響公屋輪候資格嗎？
這個問題需要視乎你的申請資格而定。
對於白表申請者，在申請居屋的過程中，原有的公屋輪候資格完全不受影響。房委會只會在申請者成功揀樓，並且簽署正式買賣合約之後，才會從公屋輪候冊上移除其申請。換句話說，如果只是遞交申請但最終未能成功置業，公屋輪候的資格和次序會維持不變。
對於持有「綠表資格證明書」的公屋輪候者，情況則有所不同。當你申請並獲發證明書後，你的公屋申請會被暫時凍結。證明書有一年有效期，若在有效期內未能成功購買單位，可以向房署申請恢復公屋輪候。
居屋轉售有何限制？（轉讓限制期）
為了確保公共資源用得其所，居屋設有嚴格的轉售限制。根據現行政策，業主需要遵守特定的年期規定。
一般來說，由首次轉讓契據日期起計，業主在首五年內，不能在市場上自由出售單位。如果確實有特殊情況需要出售，必須向房委會申請，並以原價售回給房委會。
在持有物業五年後，業主便可以在居屋第二市場（俗稱「居二市場」），將單位轉售予合資格的綠表或白居二買家，這個階段出售並不需要補地價。
若想在公開市場上自由出售單位給任何人士，則需要等待十五年。在十五年期滿後，業主向政府補回地價差額，便可以像一般私樓一樣，在市場上自由買賣。
申請期間家庭狀況有變（結婚、新生兒）如何處理？
在整個購買居屋程序中，由遞交申請表直至簽訂買賣合約為止，如果家庭狀況出現任何變動，申請者都有責任立即以書面形式通知房委會。
例如申請者結婚，需要將配偶加入申請表內，房委會將會重新審核整個家庭的入息及資產是否仍然符合資格。
如果家中有新生兒誕生，除了要通知房委會更新家庭成員資料外，更可能因此符合「家有初生優先選樓計劃」的資格，增加揀樓的機會。不論是增添或減少家庭成員，及時申報都是非常重要的。
綠表申請者何時需交還公屋單位？
對於本身是公屋住戶的綠表申請者，在成功購買居屋單位後，必須交還現居的公屋單位。
根據房委會的規定，業主需要在簽訂新購居屋單位的轉讓契據當日起計的六十天內，將原先租住的公屋單位騰空並交還給房委會。如果未能在限期內遷出，房委會有權採取法律行動收回單位。若有特殊理由需要延期，必須盡早提出申請，但有機會需要繳付市值租金。