在香港置業，「首期」往往是上車的最大門檻。想盡量減輕首期壓力，申請高成數按揭、借盡9成是不少準買家的目標。然而，金管局的基本按揭成數上限為7成，究竟如何才能突破限制？答案就在於善用「按揭保險計劃」。申請按保並非必然獲批，當中涉及樓價上限、入息要求、壓力測試及保費計算等多個關鍵細節。本篇【2026樓按成數懶人包】將由淺入深，為您一文整合申請高成數按揭的5大關鍵，助您計清計楚，順利上車。
2026年樓宇按揭成數基本盤：了解金管局7成上限
計劃置業時，首先要掌握的關鍵數字就是「樓按成數」。簡單來說，樓按成數決定了銀行最多可以借出多少錢，直接影響您需要準備的首期資金。根據香港金融管理局（金管局）的最新指引，現時銀行能夠提供的樓宇按揭成數，基本是以七成作為上限。
這個七成上限是一個非常清晰的基準點。意思是，不論物業的成交價是多少，銀行在沒有其他特殊安排下，最多只會批出相等於樓價七成的貸款。舉個例子，如果您購入一個價值800萬港元的單位，銀行提供的按揭貸款金額最高就是560萬港元（800萬 x 70%），而您就需要自己準備剩下的240萬港元作為首期。
這項措施最大的特點是其廣泛的適用性。在以往，不同樓價、不同物業種類，甚至申請人是否首次置業，都會影響最終的按揭成數。但自從2026年初金管局簡化規定後，這個七成上限已統一應用於絕大部分情況，包括：
- 所有物業種類： 不論是私人住宅、工商舖，甚至是車位。
- 所有置業人士： 不論您是首次置業，還是已經持有多個物業。
- 所有用途： 不論物業是用作自住還是出租投資。
還有一點必須注意，銀行在計算貸款額時，會以物業的「成交價」或「銀行估價」兩者之中的較低者為準。假如您以800萬港元購入單位，但銀行的專業估價只有780萬港元，那麼銀行就會以780萬港元作為基礎去計算七成按揭，最終批出的貸款額就只有546萬港元（780萬 x 70%）。因此，在簽訂臨時買賣合約前，先行向銀行為心儀物業進行估價，是一個非常穩妥的做法。
突破7成限制：按揭保險計劃 (高成數按揭) 全攻略
想申請更高的樓按成數，卻受限於金管局的基本指引？其實，要突破7成的限制，關鍵就在於「按揭保險計劃」(Mortgage Insurance Programme, MIP)。這個計劃，可說是為首期資金較緊絀的置業人士，打開方便之門，讓申請樓宇按揭成數最高可達九成。
按揭保險是甚麼？它保障誰？
簡單來說，按揭保險計劃是由香港按證保險有限公司 (HKMCI) 提供的服務。當你向銀行申請高於常規上限的樓宇按揭成數時，銀行需要承擔的風險自然更高。這時，銀行就會要求你申請按揭保險。
這裡有一個很重要的概念要釐清，這份保險保障的對象是「銀行」，而不是你本人。萬一將來無法償還貸款，按證保險公司會向銀行賠償超出常規按揭成數部分的損失。而作為申請人，你需要支付一筆「按揭保費」，作為使用這項高成數按揭服務的成本。
我可以借到幾多？不同樓價的最高按揭成數
那麼，透過按揭保險，實際的樓宇按揭成數可以達到多少？這主要視乎你的物業價格，以下是最新的基本框架：
- 物業價格$1,000萬或以下：最高可申請九成按揭。
- 物業價格$1,000萬以上至$1,125萬：最高可申請八至九成按揭，但貸款額上限為$900萬。
- 物業價格$1,125萬至$1,500萬：最高可申請八成按揭。
- 物業價格$1,500萬至$1,715萬：最高可申請七至八成按揭，但貸款額上限為$1,200萬。
申請九成按揭的特別條件
想借足九成按揭，要求自然會比較嚴格。申請人必須同時符合以下兩大條件：
- 首次置業身份：所有申請人及抵押人，在申請按揭時都不能持有任何其他香港住宅物業。
- 固定受薪人士：所有申請人的收入來源都必須是固定的薪金，自僱或收入主要來自佣金等非固定收入人士，一般不符合資格。
設立這些條件，是為了確保高成數按揭主要幫助真正有自住需要的市民，同時控制信貸風險。
按揭保費如何計算與支付？
使用高成數按揭服務，就需要支付按揭保費。保費的多少會根據貸款額、按揭成數及還款年期而定。支付方式相當靈活，主要有以下兩種：
- 一次過支付：你可以在承造按揭時一次過付清所有保費。一個更常見的做法，是將整筆保費加進總貸款額之中，與每月供款一同分期償還。這樣做的好處是無需即時動用大額現金，但總利息支出會稍為增加。
- 每年支付：另一種方式是每年支付一次保費，直至貸款額降至銀行的常規按揭成數水平。
買樓花要留意的估價風險
如果你打算購買樓花，並選擇「建築期付款」，這裡有一個很重要的細節要留意。由你簽署買賣合約到物業正式落成收樓，中間可能相隔一兩年時間。銀行最終批出的貸款額，是基於成交價或收樓時的銀行估價（以較低者為準）。萬一收樓時市況逆轉，導致銀行估價低於你的買入價，銀行批出的貸款額便會減少，你就需要準備額外的首期資金去完成交易。
情境個案拆解：計算您的真實按揭成數與供款能力
了解樓按成數的規則只是第一步，將理論應用在自己身上，才能準確規劃置業預算。不同背景和財務狀況的申請人，最終能夠獲批的樓宇按揭成數與貸款額可以有很大差別。以下我們透過幾個常見情境，一步步為您拆解銀行是如何評估您的真實借貸能力。
個案一：首次置業的固定月薪人士 — 陳先生
陳先生是一名月入 HK$60,000 的辦公室經理，計劃購入一個價值 HK$700 萬的單位，這是他首次置業，希望盡量提高按揭成數，減輕首期壓力。
- 目標： 申請九成按揭。
- 計算步驟：
- 最高按揭成數： 根據按揭保險計劃，價值 HK$1,000 萬或以下的物業，首次置業的固定受薪人士最高可申請九成按揭。陳先生完全符合資格。
- 貸款額及首期：
- 最高貸款額：HK$7,000,000 x 90% = HK$6,300,000
- 所需首期：HK$7,000,000 – HK$6,300,000 = HK$700,000
- 供款能力審查 (DSR)： 這是銀行審批的關鍵。假設按揭利率為 4.125%，還款期 30 年，每月供款約 HK$30,420。
- 供款佔入息比率：HK$30,420 ÷ HK$60,000 = 50.7%
- 評估結果：
陳先生的供款佔入息比率輕微超出 50% 的上限。所以，即使他符合申請九成按揭的資格，銀行亦無法批出 HK$630 萬的貸款額。他需要考慮增加首期資金以降低貸款額、尋找收入更高的擔保人，或選擇價格較低的物業。
個案二：收入不穩定的自僱人士 — 李小姐
李小姐是一名自由工作者，平均月入約 HK$80,000，但收入來源非固定。她看中一個 HK$850 萬的單位，並且名下沒有其他物業。
- 目標： 了解自僱人士的按揭成數上限。
- 計算步驟：
- 最高按揭成數： 由於李小姐並非固定受薪人士，即使是首次置業，她亦不符合申請九成按揭的嚴格要求。在此情況下，透過按揭保險計劃，她最高只可申請八成按揭。
- 貸款額及首期：
- 最高貸款額：HK$8,500,000 x 80% = HK$6,800,000
- 所需首期：HK$8,500,000 – HK$6,800,000 = HK$1,700,000
- 供款能力審查 (DSR)： 銀行在計算非固定收入時，通常會將過去六至十二個月的平均收入打一個折扣（例如八折）作評估。
- 經折算後評估月入：HK$80,000 x 80% = HK$64,000
- 每月供款（假設利率及年期相同）：約 HK$32,840
- 供款佔入息比率：HK$32,840 ÷ HK$64,000 = 51.3%
- 評估結果：
與陳先生情況相似，李小姐的供款佔入息比率也超出了 50% 的界線。她除了需要準備更多的首期資金外，銀行對其收入穩定性的審查也會更加嚴格。她需要提供非常清晰的銀行紀錄及稅單，證明其收入具備持續性。
個案三：計劃換樓的業主 — 王氏夫婦
王氏夫婦現時持有一個仍有 HK$200 萬按揭貸款未還清的單位，他們計劃購入一個價值 HK$1,200 萬的新單位作改善生活之用，家庭總月入為 HK$140,000。
- 目標： 在保留舊有物業的情況下，申請新物業的按揭。
- 計算步驟：
- 最高按揭成數： 由於王氏夫婦已持有物業，他們不屬於首次置業人士。根據按揭保險計劃，價值 HK$1,125 萬至 HK$1,500 萬的物業，最高可申請八成按揭。
- 貸款額及首期：
- 最高貸款額：HK$1,200,0000 x 80% = HK$9,600,000
- 所需首期：HK$1,200,0000 – HK$9,600,000 = HK$2,400,000
- 供款能力審查 (DSR)： 銀行會將他們現有及將要申請的所有債務一併計算。
- 舊有物業每月供款：假設為 HK$9,500
- 新購物業每月供款：約 HK$46,380
- 總每月供款：HK$9,500 + HK$46,380 = HK$55,880
- 供款佔入息比率：HK$55,880 ÷ HK$140,000 = 39.9%
- 評估結果：
王氏夫婦的總供款佔入息比率遠低於 50% 的上限，顯示他們具備充足的還款能力。只要他們能夠支付 HK$240 萬的首期，成功獲批八成樓宇按揭的機會相當高。
| 情境個案 | 物業價格 | 申請人背景 | 最高按揭成數 | 審批關鍵點 |
|---|---|---|---|---|
| 陳先生 | HK$700 萬 | 首次置業、固定月薪 | 九成 | 供款佔入息比率是否低於 50% |
| 李小姐 | HK$850 萬 | 首次置業、自僱人士 | 八成 | 收入證明是否充足及穩定 |
| 王氏夫婦 | HK$1,200 萬 | 持有其他物業 | 八成 | 總債務供款是否超出還款能力 |
申請高成數按揭：由零到一的完整流程與文件清單
想順利獲批理想的樓宇按揭成數，了解清楚申請高成數按揭的整個流程，並且預先準備好所需文件，是至關重要的一步。整個過程其實相當清晰，只要跟著以下的步驟規劃，就能讓您的置業之路更加順暢。
申請流程：十大步驟逐個睇
由決定申請到成功上會，整個樓按成數申請流程可大致分為十個步驟。清晰了解每一步，有助您更好地掌握時間和預算。
- 初步評估與預算：在物色心儀單位前，建議先向銀行申請「按揭預先批核」。這有助您準確掌握自己可獲批的貸款額和樓宇按揭成數，讓您能更有信心地尋找預算內的物業。
- 簽署臨時買賣合約：選定物業後，便會與賣方簽訂臨時買賣合約，並支付俗稱「細訂」的臨時訂金。
- 正式提交按揭申請：簽署臨約後，應立即向心儀的銀行提交正式的樓按申請。不少人會同時向兩至三家銀行申請，以便比較不同計劃的利率、回贈及條款。
- 遞交所需文件：根據銀行的要求，提交完整的身份、入息及物業交易等證明文件。這是審批過程中非常關鍵的一環。
- 銀行與按保公司審批：銀行會詳細審核您的文件和查閱您的信貸報告。由於是高成數按揭申請，您的資料會同時轉交至香港按證保險有限公司（HKMC）或昆士蘭按揭保險（亞洲）有限公司（QBE）進行最終審批。
- 簽署貸款確認信：成功獲批後，銀行會發出正式的貸款確認信（Offer Letter），信中會清楚列明最終批核的貸款額、利率、年期及其他重要條款。
- 律師樓準備按揭契：您需要委託律師樓處理買賣及按揭的法律文件。銀行收到您簽署的貸款確認信後，會將指示發送給您的代表律師。
- 到律師樓簽署按揭契：在物業成交前，您需要親身到律師樓簽署正式的按揭契據以及其他相關法律文件。
- 成交日放款：在物業正式成交當日，銀行會將貸款額直接支付給賣方的代表律師，以完成整個買賣交易。
- 開始每月供款：交易完成後，您便需要按照貸款合約的規定，準時開始您的每月供款。
必備文件清單：準備充足免延誤
為了讓審批過程順利，避免因文件不齊全而造成延誤，預先準備好以下文件非常重要。不同背景的申請人，所需的文件組合會有些微分別。
所有申請人的基本文件
- 所有借款人及擔保人（如適用）的香港身份證副本
- 已簽署的臨時或正式買賣合約副本
- 最近三個月內發出的住址證明，例如水、電、煤費單或銀行月結單
固定受薪人士入息證明
- 最近三個月的銀行戶口月結單，需要清楚顯示薪金入賬的紀錄
- 最新的稅務局評稅通知單
- 公司的僱傭合約或最近三個月的糧單
- 部分情況下，銀行亦可能要求提供由僱主填報的薪酬及退休金報稅表（IR56B）副本
非固定收入或自僱人士入息證明
- 最近六個月的個人及公司銀行戶口月結單
- 最新的個人稅務局評稅通知單及公司的利得稅計算表
- 有效的商業登記證及公司註冊文件
- 最近一至兩年的公司審計報告或財務報表（如適用）
轉按申請額外文件
- 原按揭銀行的貸款確認信或相關合約
- 最近三至六個月的按揭還款紀錄
影響最終按揭成數的其他關鍵因素
當你了解基本的樓按成數規定後，可能會以為一切已經塵埃落定。不過，銀行在審批最終的樓宇按揭成數和貸款金額時，還會仔細考量其他幾個環環相扣的因素。這些細節，往往是決定你能否順利借足心儀金額的關鍵。
物業估價：「取低者」原則是鐵律
銀行批核按揭貸款時，有一個不變的黃金法則，就是以物業的「成交價」和「銀行估價」兩者中的較低者為準（Take the lower of the two）去計算貸款額。舉一個例子，假設你看中的單位成交價為800萬港元，並希望申請七成按揭。但銀行對該單位的專業估價只有780萬港元。在這種情況下，銀行會以780萬港元作為計算基礎，最高只會批出546萬港元（780萬 x 70%）的貸款，而不是你預期的560萬港元（800萬 x 70%）。這意味著，你需要額外準備14萬港元的首期資金去填補差額。
還款年期：人齡與樓齡的雙重夾擊
最長30年的還款期並非必然，銀行會同時考慮「申請人年齡」和「物業樓齡」去計算最終的還款年期，而且會選用計算出年期較短的方案。普遍的計算方法如下：
- 以申請人年齡計算：75 – 申請人現時年齡 = 可造年期
- 以物業樓齡計算：75 – 物業現時樓齡 = 可造年期
假設申請人40歲，而物業樓齡已有50年。根據申請人年齡計算，可造年期為35年（75 – 40）。但根據物業樓齡計算，可造年期只有25年（75 – 50）。銀行會取其短，所以最終批出的最長還款期只有25年。較短的還款期代表每月供款額會增加，這亦會影響供款與入息比率的計算結果。
申請人的財務狀況與背景
申請人的個人財務健康狀況，是銀行審批的核心。首先，穩定的收入來源至關重要。如果你想申請九成這類高成數按揭，擁有固定月薪的受薪工作幾乎是必要條件。對於收入來源主要為佣金、花紅或自僱的人士，銀行審批時會更為審慎，有機會需要提供更多證明文件，甚至可能影響最終的按揭成數。
此外，你的信貸評級（TU Grade）也是銀行的重要參考指標。銀行會查閱你的環聯信貸報告，了解你的借貸和還款紀錄。一個良好的信貸評級，代表你是個可靠的借款人。相反，如果評級不佳，例如有逾期還款紀錄，銀行可能會降低批出的貸款額，甚至直接拒絕你的按揭申請。
物業本身的「底細」
最後，物業本身的類型和狀況，也會影響按揭審批。相較於大型屋苑的標準單位，一些特殊類型的物業，例如村屋、唐樓，或者涉及僭建、業權不清等問題的單位，銀行在承造按揭時會比較保守。因為這些物業的市場流通性較低，風險較高，銀行有機會調低估價、降低按揭成數，或縮短還款年期。因此，在選購物業時，也應將其按揭難易度納入考慮範圍。
關於樓宇按揭成數的常見問題 (FAQ)
在了解了影響樓按成數的各種因素後，您可能還有一些具體疑問。我們整理了幾個關於樓宇按揭成數最常見的問題，希望透過一問一答的形式，為您提供更清晰的解答。
Q1: 為何我的物業估價不足，會影響最終的樓按成數？
銀行在審批按揭時，會以物業的成交價和銀行的估價作比較，然後取兩者中較低者來計算最終的貸款額。這就是俗稱的「估價取低者」原則。
舉個例子，假設您以600萬港元購入一個單位，並希望申請九成樓宇按揭。如果銀行的估價只有580萬港元，銀行便會以580萬港元作為基礎計算按揭成數。因此，您最終可獲批的貸款額是522萬港元（580萬 x 90%），而不是您預期的540萬港元（600萬 x 90%）。這代表您需要準備比預算中更多的首期資金來完成交易。
Q2: 除了樓價，還有什麼因素會影響最長還款年期？
除了物業價格，銀行在決定最長還款年期時，主要會考慮兩個因素：「借款人年齡」和「物業樓齡」。
銀行通常會用一個指標數字（例如75年）分別減去借款人年齡和物業樓齡，得出兩個年期，再從中選擇較短者作為最終的還款期。例如，一位35歲的申請人想購買一個樓齡45年的物業。以75年為基準計算：
- 按借款人年齡計算：75 – 35 = 40年
- 按物業樓齡計算：75 – 45 = 30年
銀行會取較短的年期，所以最終批出的最長還款期便是30年。
Q3: 如果我的收入不固定（例如佣金或自僱），可以申請高成數按揭嗎？
這是一個非常關鍵的問題。根據香港按揭證券有限公司（HKMC）的指引，若要申請最高九成的樓按揭成數，所有申請人都必須是固定受薪人士。
如果您的收入來源主要來自佣金、花紅或屬於自僱性質，一般情況下最高只可申請八成或以下的按揭。不過，每間銀行的審批標準略有不同，建議您先向銀行或專業的按揭顧問查詢，評估您個人的財務狀況是否符合資格。
Q4: 按揭保險的保費是如何計算和支付的？
按揭保費的金額取決於貸款額、按揭成數和還款年期。保費的支付方式主要有兩種，您可以根據自己的財務狀況選擇：
- 一次性繳付：您可以選擇在提取貸款時一次過付清所有保費。另一個常見做法是將保費加到總貸款額之中，與每月供款一同分期償還。這樣做的好處是毋須動用大額現金，但總利息支出會稍為增加。
- 每年支付：另一種方式是每年支付一次保費，直至按揭貸款的未償還餘額降至指定水平為止。
Q5: 現時申請樓宇按揭，還需要通過壓力測試嗎？
自2026年2月28日起，香港金融管理局已經暫停了對物業按揭貸款的壓力測試要求。這意味著銀行在審批按揭時，不再需要假設利率上升的情況來計算您的還款能力。
但請注意，基本的「供款與入息比率」（DSR）要求仍然生效。一般而言，您每月的總債務供款（包括新的按揭供款）仍然不能超過您每月總入息的50%。
Q6: 如果我本身已經有其他物業按揭在身，申請新按揭的成數會否被調低？
根據最新指引，即使您已經持有其他按揭物業，在申請新的自住物業按揭時，按揭成數上限與首次置業人士看齊，不會被自動調低。
不過，銀行在計算您的「供款與入息比率」時，會將您現有所有的按揭供款和其他債務一併計算在內。因此，您需要確保即使計入新舊所有債務後，每月總供款額依然不超過入息的指定上限，才能成功獲批新的按揭貸款。