金管局於2026年2月底宣布暫停實施多年的銀行按揭壓力測試，這項重大政策轉變，無疑降低了部分準業主的上車門檻。然而，這是否意味著申請按揭從此暢通無阻？答案是否定的。事實上，審批的重心已全面轉移至「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）。無論您是首次置業、換樓客還是投資者，準確計算並通過DTI審核，已成為能否獲批按揭的唯一關鍵。本文將為您深入剖析金管局最新指引下的DTI計算方法，並整合出影響審批結果的5大核心要素，助您全面評估自身借貸能力，順利上會。
2026年最新政策：銀行按揭壓力測試正式暫停及其影響
相信大家最近都聽聞，市場上最關注的其中一項置業議題，就是關於銀行按揭壓力測試的重大變動。這項沿用多年的審批要求，自2026年初起正式暫停，直接影響了準買家的貸款能力與入市預算。以下我們會為你詳細拆解這次政策變動的來龍去脈，還有它對不同類型置業人士的實際影響。
金融管理局最新指引詳解：由2026年2月28日起的變動
香港金融管理局（金管局）在2026年2月28日宣布，即日起暫停實施物業按揭貸款的假設利率上升兩厘的壓力測試要求。這意味著，銀行在審批住宅物業按揭申請時，不再需要執行舊有的銀行壓力測試程序。申請人只需符合基本的「供款與入息比率」(DTI) 要求，即每月總供款額不超過每月總入息的50%，便滿足了入息審查的基本門檻。
釐清現況：暫停措施是否代表永久取消？
一個關鍵問題是，這次「暫停」是否等同於「永久取消」？根據金管局的官方說法，壓力測試本身是一項「逆周期宏觀審慎監管措施」。簡單來說，它的存在是為了在樓市過熱時為市場降溫，穩定金融體系。因此，這次暫停是基於當前市況的判斷，並不代表它被永久廢除。假如未來市場環境出現重大變化，例如利率再次進入上升周期，監管機構仍然保留重啟這項措施的可能性。
政策變動的官方背景與原因分析
這次政策變動的主要原因，與宏觀利率環境有關。美國聯邦儲備局經過多輪加息後，市場普遍預期加息周期已接近尾聲，甚至可能在年內開始減息。由於香港的利率走勢與美國息息相關，金管局評估本地按揭利率進一步大幅上升的機會較低。在這種背景下，原先用作防範利率飆升風險的銀行壓力測試，其必要性便相應減低，於是決定在此時暫停，以回應市場狀況的轉變。
暫停壓力測試對不同置業人士的實際影響
取消了壓力測試這道關卡後，不同置業人士都感受到正面影響，只是程度各有不同。最直接的改變，就是申請按揭時對入息的要求降低了。
對首次置業人士的入市門檻影響
對於首次置業人士而言，影響最為顯著。以往，除了要證明有能力應付當前利率下的供款，還要通過加息兩厘的壓力測試計算，這無疑提高了入市的收入門檻。暫停壓力測試後，他們只需專注於符合基本的供款與入息比率即可。這代表在相同的月入水平下，可承造的貸款額增加了，或者說，要買入心儀單位所需的最低月入要求降低了，讓「上車」變得相對容易。
對換樓客「先買後賣」操作的便利性
換樓客，特別是計劃「先買後賣」的人士，亦是這次政策變動的主要受惠者。在舊有制度下，他們在賣出舊有物業前買入新單位，會被視為持有多於一個按揭，因此需要遵守更嚴格的審批標準。現在，雖然其供款與入息比率上限（通常為40%）仍然較緊，但免除了壓力測試的要求，大大減輕了他們在過渡期間的財務壓力與入息證明的難度，讓換樓過程更具彈性。
對投資物業買家的影響
投資者在申請按揭時，同樣需要符合較嚴格的供款與入息比率（上限為40%）。暫停壓力測試對他們來說，意味著計算可負擔貸款額時的收入門檻也降低了。這有助於投資者更靈活地運用資金，部署其物業投資組合。不過，銀行在審批投資物業的按揭申請時，除了入息，還會綜合考慮申請人的財務背景與信貸紀錄，因此DTI要求依然是必須跨過的核心關卡。
現行審批核心：供款與入息比率 (DTI) 深度剖析
什麼是「供款與入息比率」(Debt-to-Income Ratio, DTI)？
DTI的官方定義與計算公式
即使政府暫停了銀行按揭壓力測試，銀行審批貸款的核心原則依然不變，就是評估你的還款能力。而現時最關鍵的指標，就是「供款與入息比率」（DTI）。簡單來說，DTI是一個計算你每月總債務支出佔你每月總收入百分比的數值。
它的計算公式非常直接：
供款與入息比率 (DTI) = (每月總債務 ÷ 每月總收入) x 100%
這裡的「每月總債務」不單指你正在申請的新按揭供款，還包括你身上所有的債務。而「每月總收入」則是銀行認可的所有穩定入息來源。
為何DTI是現時最重要的審批指標？
在以往的銀行壓力測試程序中，申請人需要通過兩重關卡：第一關是基本的DTI要求，第二關是假設利率上升後的壓力測試。現在，第二關的壓力測試暫停了，所有焦點都集中在DTI這一關。換句話說，DTI從「其中一個」指標，變成了決定你是否能成功獲取按揭的「最主要」指標。它直接反映了你的財務健康狀況，是銀行評估貸款風險最直接的依據。
不同申請人類別的DTI上限要求
首次置業人士：50%上限詳解
如果你是首次置業人士（即申請按揭時在香港沒有持有任何住宅物業），你的DTI上限會比較寬鬆，設定在50%。舉例來說，如果你的每月總收入為$40,000，你所有債務的每月總還款額（包括新申請的按揭供款）就不能超過$20,000。這是銀行確保你即使承擔了新的按揭，仍有足夠資金應付日常生活開支的基本要求。
非首次置業或擔保人：收緊至40%的規定
如果情況不同，例如你正在申請第二套物業的按揭，或者你本身已經是另一宗按揭的擔保人，銀行對你的審批標準就會更加嚴格。在這種情況下，你的DTI上限會由50%收緊至40%。沿用上面的例子，同樣是$40,000的月入，你的每月總債務還款額上限就會降至$16,000。這個規定主要是因為銀行考慮到你已經有其他的按揭負擔，所以需要預留更多的財政緩衝。
如何準確計算你的「每月總收入」以通過審批？
固定月薪人士：糧單、稅單及銀行月結單要求
對於有固定月薪的「打工仔」來說，計算收入是最簡單直接的。銀行通常會要求你提供最近三個月的糧單、顯示薪金自動轉帳紀錄的銀行月結單，以及最新的稅務局評稅通知書（稅單）。銀行會以這些文件上的稅前收入作為你的每月總收入基礎，計算過程清晰透明。
非固定收入（佣金、花紅）的「打折」計算方法
如果你的收入主要來自佣金、花紅或津貼等非固定部分，銀行在進行壓力測試計算時會相對審慎。一般來說，銀行會要求你提供最少六個月，甚至長達一至兩年的收入證明。然後，銀行會計算這段時間內的平均月入，再將這個平均數「打折」計算，折扣率通常介乎六成至八成。例如，你過去六個月平均月入為$50,000，銀行可能只會以$40,000（八折）來計算你的DTI。
自僱人士及公司東主的收入證明文件與審批要點
自僱人士或公司東主的收入審批程序最為複雜。你需要提供公司的商業登記證、過去最少一至兩年的公司財務報表（損益表及資產負債表）、公司銀行戶口月結單以及利得稅稅單。銀行會仔細審核公司的盈利能力、現金流穩定性以及業務前景。需要留意的是，銀行通常會將公司利潤或你的薪金及董事袍金打折計算，所以實際可用的收入可能會比賬面數字低。
租金收入計算：已出租與未出租物業的估算差異
如果你持有物業作收租用途，租金亦可計入總收入，但計算方法有兩種。如果你的物業已有簽訂的正式租約（已打釐印），銀行通常會將租金收入的七成至八成計入你的每月總收入。如果物業是新買入或暫未租出，銀行則會參考市場估價，以一個「擬租金」的六成左右來計算。
計算DTI時必須計入的「每月總債務」
常見的隱藏債務：私人貸款、學生貸款、信用卡分期
計算DTI時，很多人會忽略一些「隱藏債務」。除了你正在申請的新按揭供款，銀行會透過信貸報告（TU）查閱你所有的債務紀錄。這包括私人貸款、學生貸款、稅務貸款，甚至是你用信用卡做的「免息分期」購物。這些分期付款的每月還款額，都會被一併計入你的「每月總債務」之中，直接影響你的DTI結果。
現有按揭及擔保對DTI計算的影響
如果你本身已經有按揭在身，或者你是家人朋友按揭的擔保人，這些現存的按揭每月供款，會全數計入你的每月總債務。這就是為什麼非首次置業或擔保人的DTI上限會收緊至40%的原因。在申請新按揭前，準確計算清楚所有現存的債務，對於評估自己的借貸能力至關重要，這也是整個銀行壓力測試審批程序中最關鍵的一步。
計算與規劃：您的個人化按揭財務評估工具
理論知識固然重要，但是親手計算一下，才能真正掌握自己的財務狀況。了解了最新的供款與入息比率（DTI）要求後，我們可以利用一些實用的評估工具，為置業大計做好最充分的準備。這些工具可以幫助您將抽象的數字轉化為具體的貸款額和供款預算，讓整個規劃過程更加清晰。
DTI 最高貸款額互動計算機
這是一個基礎但極其重要的工具，它可以根據您目前的財務狀況，快速計算出在現行DTI 50%的上限下，您最高可以負擔的貸款額是多少。
輸入欄位詳解：家庭總入息、還款期、按揭利率、現有每月債務
要獲得準確的估算，您需要輸入以下四項核心資料：
- 家庭總入息： 這是所有計算的基石。請輸入您和聯名申請人（如有）稅前和扣除強積金前的所有固定月薪、佣金、花紅等總收入。
- 還款期： 香港的按揭還款期最長通常為30年。較長的還款期可以降低每月供款，但是總利息支出會更高。
- 按揭利率： 這是您的借貸成本。您可以輸入一個預估的市場利率，例如現時普遍的P按或H按封頂利率，來進行初步計算。
- 現有每月債務： 這一步非常關鍵。請準確填寫您每月在私人貸款、信用卡分期、學生貸款等方面的恆常還款總額。這筆數目會直接從您的還款能力中扣除。
輸出結果解讀：最高每月按揭還款額、最高按揭貸款金額
輸入資料後，計算機會提供兩個核心結果：
- 最高每月按揭還款額： 這是根據您的入息和現有債務，在符合DTI 50%規定下，銀行初步認為您每月可承擔的最高供款金額。
- 最高按揭貸款金額： 基於上述的每月還款額，再結合您選擇的還款期和利率，反推出您可以獲得的最高貸款總額。這個數字就是您尋找樓盤時的重要參考指標。
【獨家】壓力測試重啟風險模擬
雖然政府已暫停強制性的銀行按揭壓力測試，但是利率上升的風險依然存在。一個審慎的置業規劃，應該考慮到最壞的情況。這個模擬工具就是為此而設，讓您評估自己在舊有壓力測試標準下的財務穩健度。
一鍵模擬：假設利率上升2厘後，您的還款能力如何變化？
這個功能會模擬舊有的銀行壓力測試程序。當您點擊模擬後，系統會自動在您輸入的按揭利率基礎上增加2厘，然後重新計算您的每月供款。接著，它會評估新的供款額是否超過您家庭總入息的60%。這能讓您清楚看到，一旦加息週期重臨，您的還款負擔會增加多少，以及是否依然穩健。
H44: 圖表比較：現行DTI標準與舊有壓力測試標準下的貸款能力差異
為了讓您更直觀地感受政策變動帶來的影響，工具會以圖表形式，並列顯示出您在兩種標準下的最高貸款額。您會清楚看到，在現行的DTI標準下，您的借貸能力有所提升。同時，這個比較也能提醒您，這份「額外」的借貸能力，是建基於利率環境維持穩定的假設之上。
【獨家】利率波動敏感度分析
除了模擬過去的壓力測試，更重要的是為未來的不確定性做好準備。利率市場變幻莫測，這個分析工具能幫助您了解自己的財務狀況對利率變動的敏感程度。
互動滑桿：模擬未來利率變動對每月供款的具體影響
您可以透過拖動一條互動滑桿，自由設定未來的按揭利率升幅或跌幅，例如由0.25厘到3厘不等。系統會即時顯示在不同利率水平下，您的每月供款會如何變化。這個互動過程，能讓您對利率風險建立一個非常具體的概念，而不是停留在抽象的數字上。
風險提示：了解您的財務緩衝區，為未來加息週期做好準備
這個分析的最終目的，是幫助您找到自己的「財務緩衝區」。在計算出可負擔的最高貸款額後，您可以利用這個工具看看，當利率上升到哪個水平時，您的供款壓力會變得難以承受。這有助您在申請貸款時，預留足夠的安全邊際，確保即使未來進入加息週期，您的財務狀況依然能夠輕鬆應對。
特殊情況與高成數按揭的審批考量
除了常規的按揭申請，置業路上總會遇到一些特殊情況，例如希望申請高成數按揭，或是個人入息未能完全符合銀行的供款與入息比率（DTI）要求。在這些情況下，按揭保險計劃和擔保人的角色就變得非常關鍵。以下將會深入探討這兩種常見方案的審批考量，以及它們對申請人及相關人士的具體影響。
按揭保險計劃下的審批：九成按揭的入息要求
對於預算有限的首次置業人士來說，由香港按證保險有限公司（HKMCi）提供的按揭保險計劃，是實現高成數按揭（例如八成或九成）的主要途徑。雖然政府已宣布暫停實施統一的銀行按揭壓力測試，但在申請按揭保險時，申請人的還款能力依然是審批的核心。
簡單來說，要成功申請九成按揭，申請人必須是首次置業人士及固定受薪人士，並且其供款與入息比率不能超過50%。換言之，即使舊有的銀行壓力測試程序已暫停，按揭保險公司依然會嚴格審視申請人的入息是否足以穩定地負擔每月供款。
最新樓價與最高按揭成數及貸款額對照表
為了讓您更清晰地了解現行政策下的貸款能力，我們整理了最新的樓價與按揭成數對照表，此表主要適用於已落成的自住物業：
| 物業價值（港元） | 最高按揭成數 | 最高貸款額（港元） |
|---|---|---|
| 1,000萬或以下 | 90% | 900萬 |
| 1,000萬以上至1,125萬 | 80% – 90% | 900萬 |
| 1,125萬以上至1,500萬 | 80% | 1,200萬 |
| 1,500萬以上至1,750萬 | 70% – 80% | 1,200萬 |
| 1,750萬以上至3,000萬 | 70% | 2,100萬 |
請注意，上表所列為最高可批核的成數，最終結果仍需視乎申請人的個人信貸紀錄、入息狀況及物業質素等因素而定。
擔保人的角色與雙重影響
當申請人的入息不足以通過銀行的DTI審批時，增加擔保人是一個常見的解決方法。擔保人的角色，是向銀行承諾，若果借款人未能如期償還按揭貸款，擔保人將會承擔還款的法律責任。
這個安排帶來雙重影響：一方面，它能有效地結合擔保人的收入，幫助借款人跨過入息門檻，成功置業；但另一方面，這也為擔保人帶來了實質的財務風險及長遠的個人信貸影響，是一個需要審慎考慮的決定。
如何透過增加擔保人以符合入息要求？
增加擔保人後，銀行在計算DTI時，會將借款人與擔保人的收入和債務合併計算。計算公式大致如下：
（借款人每月總債務 + 擔保人每月總債務 + 新造按揭每月供款） ÷ （借款人每月總收入 + 擔保人每月總收入）
舉例來說，若借款人月入3萬元，希望申請的按揭月供為2萬元，其DTI已達67%，不符合50%的上限。此時若增加一位月入4萬元且沒有任何債務的父親作為擔保人，合併計算後的總收入變為7萬元，DTI便會降至約28.6%（2萬 ÷ 7萬），遠低於50%的門檻，大大增加了獲批機會。
不過，必須留意的是，如果擔保人本身已有按揭在身，銀行審批時會視為第二套房按揭，DTI上限會由50%收緊至40%，計算時需要特別注意。
擔任擔保人對自身未來按揭申請的限制與影響
擔任擔保人是一項重大的財務承諾，最直接的影響是會限制其本人未來的借貸能力。當擔保人日後打算為自己置業而申請按揭時，銀行會將其擔保的按揭貸款視為他現有的債務負擔。
這意味著，他未來申請按揭的DTI上限，不但會被收緊至40%，而且計算時還必須扣除已擔保的按揭月供。例如，一位月入6萬元的人士，為子女擔保了一筆月供2萬元的按揭。當他想為自己申請按揭時，其可用作計算供款能力的「有效入息」便所剩無幾，能夠借貸的金額將會大幅減少。因此，在答應成為擔保人之前，務必仔細評估自己未來的財務規劃與置業需求。
關於 DTI 及銀行按揭審批的常見問題 (FAQ)
暫停壓力測試後，買樓是否變得更容易？
自從金融管理局宣布暫停實施銀行按揭壓力測試，置業的門檻確實相對降低了。以往申請人需要通過兩重關卡：第一是基本的「供款與入息比率」(DTI) 要求，第二是假設利率上升後的壓力測試。現在，只需要符合DTI這一項標準，整個銀行壓力測試程序得以簡化。這對於部分收入剛好未能通過壓力測試的申請人來說，無疑是一個好消息，因為他們現在有更大機會獲批按揭。不過，DTI仍然是銀行審批的核心指標，申請人依然需要證明自己有穩定的還款能力。
如果我的收入主要源自香港境外，會如何影響按揭審批？
銀行處理源自香港境外的收入時，審批標準會比較審慎。這主要是因為銀行需要考慮匯率波動、稅制差異以及核實海外入息證明的複雜性等潛在風險。因此，銀行通常不會將海外收入百分之百計算在內。普遍做法是將您的海外入息打一個折扣，例如只計算七成或八成，然後再用這個折後數字去計算您的DTI。同時，您需要準備更詳盡的文件，例如海外的僱傭合約、稅單及銀行紀錄，以證明收入的穩定性及來源。
我可以將資產（如股票、存款）計算作入息以通過DTI要求嗎？
這是一個常見的疑問。一般來說，資產不能直接當作「每月入息」來計算DTI。DTI的核心是衡量您恆常的現金流收入能否覆蓋每月債務。不過，對於擁有相當資產的申請人，部分銀行提供另一種以資產水平為基礎的審批方法。在這種情況下，銀行會將您的淨資產（例如存款、股票、基金，扣除負債後）按一定比例折算，來評估您的還款能力。這種方法並非用來「通過DTI」，而是作為一個獨立的審批途徑，通常適用於資產豐厚但現金流收入不高的申請人。
「先買後賣」的換樓客在計算DTI時有什麼特別需要注意？
「先買後賣」的換樓客在申請新按揭時，由於手上仍持有舊有物業的按揭，銀行會將您視為持有多於一個按揭的申請人。這意味著您的DTI審批標準會自動收緊。一般的DTI上限是50%，但對於換樓客，這個上限會降至40%。在計算時，您舊有物業的每月按揭供款，會被計入您的「每月總債務」之中，這會進一步壓縮您申請新按揭的貸款額。因此，換樓客在規劃財務時，必須準確計算在這個較嚴格的標準下，自己是否仍然符合資格。
除了DTI，銀行在最終批核按揭時還會考慮哪些信貸因素？
通過DTI計算只是第一步。銀行最終是否批出貸款，還會對您的整體信貸狀況進行全面評估。其中最重要的就是您的信貸報告（俗稱TU報告），報告會顯示您過往的借貸和還款紀錄，任何逾期還款或債務問題都會產生負面影響。此外，銀行亦會考慮您的職業穩定性、受僱年期、所屬行業前景，甚至是您的年齡等因素。一個良好及清晰的信貸紀錄，加上穩定的財務背景，是成功獲批按揭的關鍵。
舊有的壓力測試標準未來會否有機會重啟？
絕對有這個可能性。金融管理局已表明，暫停銀行壓力測試是一項「逆周期」管理措施，意思是會根據宏觀經濟及樓市狀況作出調整。當局引入壓力測試的初衷，是為了管理銀行體系的風險，確保借款人在利率上升周期仍有足夠的還款能力。假如未來樓市再度急速升溫，或者全球利率環境出現逆轉，預期加息的機會顯著增加，監管機構便有機會重啟壓力測試，以維持金融市場的穩定。因此，即使現時要求放寬，置業人士在計算負擔能力時，亦應為自己預留充足的緩衝空間。
(歷史資料) 過往銀行壓力測試回顧
壓力測試的定義、目的與歷史沿革
雖然現在已經暫停，但是了解過往的銀行按揭壓力測試，對理解香港的樓市政策很有幫助。簡單來說，它就是金管局要求銀行在審批按揭時，必須進行的一項額外風險評估程序。目的很清晰，就是確保大家在借錢買樓後，即使未來利率上升，仍然有足夠的能力繼續供款，從而保障整個銀行體系的穩定。
從設立到暫停的政策演變
這項措施並非一成不變。它由2010年首次推出，當時要求是假設利率上升2厘。到了2013年，因為樓市持續升溫，金管局將要求收緊，變為假設利率上升3厘。這個標準維持了很長一段時間。直到2022年9月，隨著利率環境轉變，壓力要求才放寬回假設利率上升2厘。最終在2026年2月28日，金管局宣布暫停這項實施多年的措施。
逆周期措施背後穩定金融體系的邏輯
銀行壓力測試的本質，其實是一種「逆周期監管措施」。它的邏輯很直接：在經濟向好、樓市熾熱時，透過收緊信貸門檻，為市場適度降溫，避免資產泡沫過度膨脹。反之，當市場氣氛轉淡時，放寬這些措施則有助於穩定市場。整個設計的核心，就是為了防範系統性風險，確保即使樓市出現大幅波動，銀行的按揭資產質素依然穩健。
舊有壓力測試計算方法詳解：「兩級制」審批標準
那麼，舊有的銀行壓力測試計算程序是怎樣的呢？它採用了一個「兩級制」的審批標準，申請人必須同時通過以下兩關，缺一不可。
第一關：基本供款與入息比率要求（不超過月入50%）
第一關是大家現在仍然很熟悉的「供款與入息比率」（DTI）。在當時的按揭利率下，申請人所有債務的每月總還款額，包括新申請的按揭供款，不可以超過每月總收入的50%。
第二關：假設利率上升後的壓力要求（不超過月入60%）
第二關就是壓力測試的核心。計算時，銀行會假設當時的按揭利率上升2厘（在2022年9月前為3厘），然後重新計算出一個更高的每月供款額。在這個假設情況下，新的每月總還款額，不可以超過每月總收入的60%。通常，這一關是決定貸款額上限的關鍵。
過往壓力測試計算實例：貸款額與最低月入要求
讓我們用一個具體例子，看看整個銀行壓力測試計算過程。假設貸款額為400萬，利率為4.125%，分30年還款。
- 當時的每月供款約為$19,430。
- 第一關 (DTI 50%)：最低月入要求是 $19,430 ÷ 50% = $38,860。
- 第二關 (壓力測試 60%)：假設利率升至6.125%，每月供款會增至約$24,326。最低月入要求是 $24,326 ÷ 60% = $40,544。
由於申請人必須同時通過兩關，所以他的月入最少需要達到$40,544，才能成功獲批400萬貸款。
每借貸100萬所需的入息要求快速參考表
為了讓大家有一個更直觀的概念，以下是一個基於過往壓力測試標準（假設利率4.125%，加壓2厘，還款期30年）的快速參考表，顯示每借貸不同金額時，所需要的大約最低月入：
| 貸款額 | 當時最低月入要求（約） |
|---|---|
| HK$ 100萬 | HK$ 10,135 |
| HK$ 200萬 | HK$ 20,270 |
| HK$ 300萬 | HK$ 30,405 |
| HK$ 400萬 | HK$ 40,540 |
| HK$ 500萬 | HK$ 50,675 |