申請居屋是不少香港人的置業目標，但最令人擔憂的，莫過於因計錯入息或資產而被取消資格（DQ）。居屋的入息和資產計算方法繁複，涉及強積金扣除、固定與非固定收入的處理、車輛等資產的估價，稍有不慎便可能超出上限。為此，本文將為您整合2026年最新的居屋申請資訊，由最新的入息及資產限額，到詳盡的入息和資產計算步驟，再拆解申報時的8大重點與常見問題，助您準確填寫申請表，避免因錯漏而錯失置業良機。
居屋入息及資產限額2026 (白表資格一覽)
想成功申請居屋，第一步就是要清楚最新的居屋入息和資產限制。房委會每年都會公佈白表申請者的資格標準，而居屋入息上限2026的數字已經出爐。這個標準主要分為「一人申請」和「二人或以上家庭申請」兩大類，兩者的上限有所不同，我們立即來看看具體數字。
一人申請者入息及資產限額
如果你是自己一個人申請，就需要留意以下的財務資格。根據最新資料，一人申請者的每月入息上限為30,000元，而總資產淨值上限就是615,000元。這裡要特別說明，入息上限是指扣除了強制性公積金（MPF）供款之後的金額。
二人或以上家庭申請者入息及資產限額
至於二人或以上家庭申請者，例如夫婦或帶同子女的家庭，資格限額會更高。家庭每月的總入息上限是60,000元，而家庭總資產淨值上限就是1,230,000元。同樣地，這裡提到的入息上限，也是已經扣除了所有家庭成員的強制性公積金供款後的淨額。
居屋入息計算方法全攻略 (避免計錯數被DQ)
要成功申請居屋，準確計算居屋入息是關鍵一步，因為不少申請者正是在這關失手，最終與心儀單位擦身而過。要確保自己符合居屋入息上限2026的規定，掌握正確的居屋入息計算方法非常重要。以下會為你一步步拆解，讓你清晰了解如何申報，避免因小失誤而被取消資格 (DQ)。
第一步：如何計算及扣除強積金 (MPF) 供款
在計算家庭總收入時，你可以先扣除強積金 (MPF) 的供款。這個步驟能夠降低你的申報入息，讓你更容易符合資格。不過，並非所有供款都能扣除，所以一定要了解清楚當中的規則。
強積金供款扣除原則
要正確扣除強積金，你需要記住幾個重點：
* 只計算強制性供款：只有法例規定的僱員強制性供款（通常是月薪的5%）可以扣除。任何自願性供款都不能扣減，需要計入收入。
* 設有扣除上限：由於強制性供款的月入上限為$30,000，所以每位家庭成員每月最多只能扣除$1,500。即使你的薪金很高，實際供款超過$1,500，在計算居屋入息時，扣除額依然是$1,500。
* 以實際供款為準：如果你的月薪低於$30,000，扣除額就是你實際作出的強制性供款金額。
第二步：不同收入類別的計算方式
完成了強積金的部分，接下來就要處理你的主要收入。房委會將收入分為「固定收入」和「非固定收入」兩大類，計算方法各有不同。
固定收入 (月薪) 計算方法
如果你是受薪僱員，有固定的月薪，計算方式如下：
1. 基本月薪：以申請截止日期前一個月的薪金為基礎。
2. 固定津貼：加上所有每月固定發放的津貼，例如交通、膳食津貼等。
3. 非固定收入（如花紅、雙糧）：將過去12個月收到的花紅、雙糧、獎金等總額除以12，得出每月平均數，再加到月薪上。
簡單來說，公式就是：（底薪 + 固定津貼） + （過去12個月花紅及雙糧總額 ÷ 12） = 每月申報收入。
非固定收入 (佣金/自僱) 計算方法
對於收入不固定的人士，例如從事銷售、地產代理，或者自僱人士和自由工作者 (Freelancer)，計算方法會以一段時間內的平均收入為準。
* 計算週期：一般需要計算申請截止日期前6個月的平均每月收入。將這6個月的總收入加起來，然後除以6。
* 自僱人士收入定義：自僱人士的收入是指扣除所有營運開支後的純利。你需要準備好相關的會計紀錄或利得稅報稅表作證明。
* 合併計算：同樣地，如果過去一年有收到花紅或獎金，也需要將其總額除以12，然後加到每月平均收入上。
這個計算相對複雜，建議你預先整理好所有收入證明文件，例如糧單、銀行月結單、合約和報稅紀錄，確保申報準確。
第三步：確認家庭總收入涵蓋範圍
最後一步，也是非常重要的一步，就是確認計算範圍。家庭總收入是指申請者及名列申請表上所有家庭成員的總和。
* 所有成員均需計算：無論成員有沒有收入，例如是家庭主婦、退休人士或學生，只要他們的名字在申請表上，他們的收入（即使是零）也需要一併計算及申報。
* 合併計算總和：將每一位有收入成員的每月收入（已扣除強積金）加起來，得出的總數就是你們家庭的每月總收入。這個數字將用來對比最新的居屋入息上限，決定你是否符合資格。
居屋資產計算方法拆解 (附申報案例)
除了要符合居屋入息上限，準確計算資產淨值也是成功申請的關鍵一步。很多人在申報資產時感到困惑，不確定哪些項目需要計算，哪些可以豁免。這裡會為你詳細拆解資產的計算方法和範圍，讓你清晰掌握申報要點。
哪些資產需要申報？資產淨值涵蓋範圍
在填寫申請表時，你需要申報家庭擁有的全部資產。資產淨值的概念其實很簡單，就是將你和所有家庭成員名下的「總資產」減去「總負債」。基本上，所有在香港及香港以外地區持有，並可以轉換為金錢的財物，都需要計算在內。
涵蓋的資產類別主要包括：
- 房地產：在香港及海外持有的任何住宅、商業或工業物業和土地。
- 車輛：私家車、電單車等領有牌照的交通工具。
- 牌照：的士或公共小巴牌照等，會以其市值計算。
- 投資產品：股票、債券、基金、保險（具有儲蓄或投資成分的）等。
- 商業資產：如果你是公司股東，需要申報公司股份或業務的資產淨值。
- 存款及現金：所有銀行的儲蓄、定期存款，以及手頭上的現金。
簡單來說，總資產淨值 = (以上所有資產的總市值) – (未償還的按揭貸款 + 私人貸款等總負債)。
重點資產計算(一)：車輛價值的計算方法
車輛是其中一項最常見但又容易計錯的資產。它的價值並不是以當初的買入價計算，而是需要評估其「淨值」。
計算方式是將車輛的現時市值，減去尚未償還的車輛貸款餘額。
舉一個例子：
假設你在兩年前以25萬買入一部私家車，並申請了汽車貸款。在遞交居屋申請時：
* 車輛的市場估值約為15萬。
* 車輛貸款還剩下3萬未償還。
那麼，你需要申報的車輛資產淨值就是：
150,000元 (市值) – 30,000元 (未償還貸款) = 120,000元
這個12萬元的數額，就需要加到你的家庭總資產之中。
重點資產計算(二)：強積金 (MPF) 是否計入資產？
關於強積金是否需要申報，答案是「視乎情況」。關鍵在於申請者或家庭成員在遞交申請時，是否已經有權提取該筆款項。
規則其實很清晰：
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毋須申報的情況：如果所有家庭成員都未滿65歲，並且不符合任何法例訂明的提早提取條件（例如永久離開香港、完全傷殘等），那麼強積金戶口內的累算權益就不需要申報為資產。這是大部分申請者的情況。
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需要申報的情況：如果有任何一位家庭成員，在申請截止日期當日，已經年滿65歲或符合其他提早提取的條件，那麼該名成員的強積金累算權益，就需要全數計入家庭總資產淨值內。
這個細節非常重要，因為一筆過計算強積金可能會令資產超出上限，所以申報前一定要確認清楚每位家庭成員的狀況。
申請期間重要須知 (避免中途失去資格)
入息資產的「持續性」要求
遞交申請表只是整個居屋申請過程的起點。在計算好你的居屋入息和資產符合標準後，還有一項極為關鍵的要求需要時刻謹記，就是「持續性」。簡單來說，由你遞交申請表那一刻開始，直到你獲邀揀樓、簽署正式買賣合約當天為止，你和所有家庭成員的每月總收入和總資產淨值，都必須持續地符合該年度的居屋入息上限2026規定。
這就像一場漫長的資格審查，並非只看申請截止日當天的狀況。在這段期間，家庭的財務狀況若有任何變動，例如轉工加薪、繼承遺產或者投資獲利，一旦導致總額超出上限，申請資格就會被取消。所以，在整個申請期間，申請人有責任持續留意家庭的財務狀況，確保一直符合資格。
持有物業限制：申請前24個月的規定
除了入息和資產，房委會對申請者持有物業的狀況也有非常嚴格的規定。無論你是白表還是綠表申請者，你和名列申請表上的任何家庭成員，由申請截止日期當天起計，往前推算24個月內，都不能以任何形式持有任何香港住宅物業的權益。
這條規則定義很廣，不單是指作為註冊業主。「持有權益」包括簽訂臨時買賣合約。這意味著，即使你只是簽了臨約，但最後交易告吹（即是俗稱的「撻訂」），也已經觸犯了規定，會直接喪失申請資格。因此，在計劃申請居屋之前，務必仔細檢視自己和家人在過去兩年內，是否曾有任何相關的物業交易紀錄。
居屋入息資產常見問題 (FAQ)
在處理居屋入息申報時，總會遇到一些特殊情況，讓人感到困惑。我們整理了幾個最常見的疑問，幫助你清晰了解房委會的處理準則，確保申請過程萬無一失。
申請期間轉工或失業，如何處理入息申報？
這是一個相當普遍的疑問。房委會的核心原則是「持續符合資格」，意思是從你遞交申請表開始，一直到簽署正式買賣合約為止，你的家庭總收入和總資產淨值都必須持續符合該年度的居屋入息上限。
如果在申請期間轉工，你的家庭總收入將會按新工作的薪金重新計算。你需要妥善保存新舊兩份工作的僱傭合約和糧單，以便房委會日後審查。需要留意，舊公司發放的一次性款項，例如代通知金或遣散費，通常也會被計算在指定時段的收入之內。
若有家庭成員不幸失業，其收入申報便為零。只要家庭總收入仍然符合資格，申請就不會受影響。不過，如果在揀樓前該成員找到新工作，令家庭總收入超出上限，申請資格便會被取消。因此，任何家庭成員的就業狀況出現變動，都應準確地反映在入息申報中。
家庭成員沒有收入(如家庭主婦)，需要申報嗎？
答案是肯定的，必須申報。居屋申請是以整個家庭為單位，申請表上所有成員，不論有沒有收入，都必須全部列出並申報其個人資料及經濟狀況。
對於沒有收入的家庭成員，例如家庭主主婦、退休長者或仍在求學的子女，只需在入息一欄申報為「無」或填寫「$0」即可。千萬不要因為成員沒有收入就將其從申請表中省略，這樣做會被視為漏報資料，房委會有權取消你的申請資格。完整的家庭成員申報是準確評核居屋入息計算方法的基礎。
懷孕中的胎兒可否計算為家庭成員以提高入息限額？
不可以。根據房委會的規定，申請表上的家庭成員必須是已出生並持有香港出生證明文件的。因此，在計算家庭人數以對應居屋入息上限2026的標準時，懷孕中的胎兒是不能計算在內的。例如，一對夫婦即使妻子已懷孕，在申請時仍會被視為二人家庭，並須符合二人家庭的入息及資產限額。
不過，為了鼓勵生育，近年新增了「家有初生優先選樓計劃」。如果家庭中有在指定日期後出生的小朋友，或在申請時已懷孕滿16周（並能提供醫生證明），便可參加此計劃。值得注意的是，這個計劃提供的是「優先揀樓」的資格，讓合資格家庭有更大機會揀選心儀單位，但它並不會改變申請家庭的人數類別，亦不會因此提高你的家庭入息及資產上限。