抽中居屋固然高興，但面對長達數十年的按揭供款，如何「慳盡利息」成為每位準業主最關心的課題。踏入2026年，政府延長居屋擔保期，直接影響最長還款年期及總利息開支，為置業部署帶來新變數。本文將為您送上最新居屋按揭全攻略，從拆解影響利率的「四大核心」——P按、申請資格、房屋機構與單位樓齡，到提供清晰的供款及開支計算實例，助您全面掌握按揭細節。無論您是綠表或白表申請者，想購買一手或二手居屋，這份攻略都能助您制定最精明的供款方案，輕鬆上車之餘，更能節省可觀的利息支出。
2026最新政策：政府擔保期延長對還款期及利息的影響
要準確計算居屋利息，你必須了解2026年的一項重大政策更新。政府延長了資助房屋的按揭擔保期，這個改動直接影響了你能申請的還款年期，最終亦會左右你的總利息支出和每月供款壓力。
政策核心：政府擔保期由30年延長至50年
新政策的核心，是政府為居屋提供的按揭貸款擔保期，由原來的30年大幅延長至50年。這項擔保是銀行願意批出高成數按揭和長還款期的關鍵。因為擔保期延長了，銀行批核按揭的彈性也隨之增加，特別是對於二手居屋市場，影響非常深遠。
對一手居屋的影響：最長還款期增至30年
對於購買一手新居屋的業主來說，新政策帶來了直接的好處。由2026年1月1日起簽訂買賣合約的新居屋，最長的按揭還款期由以往的25年，正式增加至30年。還款期延長了，意味著你每月的供款額可以降低，資金運用上自然更靈活。當然，整體的居屋利息計算也會因年期拉長而有所不同。
對二手居屋（居二市場）的影響：按揭年期與樓齡的最新關係
這次政策更新對二手居屋市場的幫助最大，它重新定義了樓齡與按揭年期的關係，讓不少舊屋邨的單位重獲新生。自2026年3月1日起，二手居屋的按揭年期主要看樓齡而定：
* 樓齡40年內： 如果你看中的單位，由首次發售日期起計樓齡在40年之內，現在可以輕鬆承造最長30年的按揭，並且可以申請最高按揭成數（綠表95%；白表90%）。這讓市場上大部分的二手居屋都變得更易入手。
* 樓齡介乎40至50年： 即使是樓齡較高的單位，情況也大為改善。這些單位的最長還款期同樣有機會達到30年。不過，銀行批出的基本按揭成數可能會稍為下調。想借足成數的話，或需要透過按揭保險等方式處理。這個變化大大增加了買家在居二市場的選擇。
居屋按揭四大核心：影響利率、利息與總開支的關鍵
要準確掌握最終的居屋利息開支，我們必須先拆解影響整個按揭計劃的四大核心。這四個因素環環相扣，直接決定了你的居屋利率、每月供款，以及長遠的總利息支出。理解它們的運作方式，是做好財務規劃的第一步。
核心一：按揭利率基礎（P按）
目前，所有銀行的居屋按揭計劃，基本上都只提供P按（最優惠利率按揭）選項。P按的「P」是指銀行的最優惠利率，這是一個由各銀行自行釐定的基準利率。你最終獲得的實際居屋利率，通常會是「P減去一個特定百分比」，例如 P-1.75%。
為什麼居屋按揭沒有H按（同業拆息按揭）的選擇？主要原因是居屋按揭有政府作為擔保人，銀行承擔的風險較低，所以傾向提供一個波幅較小、較為穩定的利率計劃。這個以P按為基礎的利率，就是所有居屋利息計算的起點。
核心二：申請資格（綠表 vs 白表）
你的申請資格，即綠表或白表身份，直接影響最高按揭成數，從而改變總貸款額。綠表申請人因為交還公屋單位，購買房委會居屋時最高可承造九成半按揭（95%）。而白表申請人，最高按揭成數則為九成（90%）。
雖然只是半成的差別，但它會影響你的首期預算和總貸款額。貸款額高了，即使居屋利率完全相同，在進行居屋利息計算時，整個還款期的總利息支出自然會更多。
核心三：房屋機構（房委會 vs 房協）
這是許多人會混淆的關鍵點。雖然房委會和房協都是資助房屋機構，但它們的按揭審批機制有根本性的分別。
房委會的居屋，因為有政府提供的按揭貸款擔保，所以銀行審批非常寬鬆。申請人不需要通過壓力測試，也不用購買按揭保險，入息證明要求也較簡單。
相反，房協的單位質素較高，但房協本身「不提供」按揭擔保。因此，銀行會以較接近私樓的標準來審批，申請人通常需要通過壓力測試。如果要申請高成數按揭，更可能需要經按揭證券公司購買按揭保險。這個分別不會直接影響利率水平，卻會決定你是否能夠成功獲批貸款。
核心四：單位市場與樓齡
如果你購買的是二手市場的未補地價居屋，單位的樓齡就是決定按揭年期的關鍵。政府為房委會居屋提供的擔保期，已由30年延長至50年。銀行批出的最長還款年期，很大程度上取決於這個擔保期還剩下多久。
簡單來說，越舊的單位，剩餘的擔保期就越短，銀行願意批出的還款年期也可能越短。還款年期縮短，意味著每月供款額會增加。因此，在考慮二手居屋時，必須將樓齡納入你的居屋利息計算之中，評估自己能否負擔更高的月供金額。
居屋按揭供款及開支實戰計算
計算居屋利息是上車前的重要一步，但要準確預算，就要將理論應用在實例上。了解不同機構的居屋在供款計算上有何分別，可以幫你更清晰地規劃財務。現在我們就用紙筆，或者打開手機的計數機，一齊看看房委會與房協居屋的供款與開支有什麼不同。
房委會居屋（免壓測）供款計算範例
房委會居屋最大的優勢，就是有政府作為擔保人，所以銀行審批按揭時會寬鬆很多，申請人不需要通過壓力測試。這個優點大大降低了上車的門檻。
我們用一個例子來看看實際供款。假設你看中一個價值300萬的一手居屋單位，還款期定為30年，現時的居屋利率普遍約為4.125%。
- 白表申請人（最高按揭90%）：
- 貸款額：$3,000,000 x 90% = $2,700,000
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每月供款：約 $13,086
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綠表申請人（最高按揭95%）：
- 貸款額：$3,000,000 x 95% = $2,850,000
- 每月供款：約 $13,813
從這個居屋利息計算中可以看到，由於免卻了壓力測試的要求，申請人只要有能力應付每月供款，獲批按揭的機會就相當高。
房協居屋（須壓測）供款計算範例
房協居屋則有些不同。由於房協沒有提供類似房委會的按揭擔保，銀行在審批時會將其視為私樓處理，也就是說，申請人必須通過壓力測試。
同樣用一個價值300萬的單位作例子，還款期30年，居屋利率同樣是4.125%。白表與綠表申請人的最高按揭成數均為90%。
- 貸款額： $3,000,000 x 90% = $2,700,000
- 每月供款： 約 $13,086
雖然每月供款額與房委會白表申請人一樣，但關鍵在於入息要求。根據金管局指引，壓力測試需要假設現時利率增加2%，然後計算出的供款額不可以超過申請人每月入息的60%。
- 壓力測試利率： 4.125% + 2% = 6.125%
- 壓力下的每月供款： 約 $16,423
- 最低每月入息要求： $16,423 ÷ 60% = $27,372
這就是兩者的最大分別。即使每月實際供款相同，申請房協居屋的買家，就需要證明自己有至少$27,372的月薪，才能順利獲批按揭。
利息以外的置業成本清單
除了首期和每月供款的利息開支，置業過程中還有一系列雜費需要預留資金應付。這些費用雖然是一次性，但加起來也是一筆不小的數目，千萬不要忽略。
- 印花稅： 這是最大筆的額外開支，稅率根據樓價而定。首次置業的買家可享用較低的稅率。
- 律師費： 處理樓宇買賣合約及按揭契均需要律師協助，費用一般由數千至萬多元不等。
- 土地註冊處費用： 將樓契及按揭契等文件登記到土地註冊處的政府費用。
- 經紀佣金： 如果是經地產代理購入居二市場的單位，通常需要支付樓價1%作為佣金。
- 基本裝修及傢俬： 居屋單位一般以「清水樓」形式交收，所以裝修、購置傢俬及電器的費用是必須的預算。
居屋按揭申請流程及銀行選擇攻略
了解清楚影響居屋利息的各種因素之後，就來到實際操作的環節。申請按揭看似複雜，但只要跟著步驟，其實過程相當直接。揀選最適合自己的銀行同按揭計劃，是慳錢的第一步，絕對不能馬虎。
步驟一：比較銀行按揭計劃
雖然房委會居屋的按揭利率（P按）選擇有限，各銀行的實際居屋利率差別不大，但細節決定成敗。比較時，除了最基本的居屋利率，你更應該留意現金回贈、罰息期長短，以及銀行處理居屋按揭申請的經驗。
有些銀行會為較大貸款額提供更高的現金回贈，這筆錢可以直接幫補你的律師費同其他雜費開支。另外，部分銀行可能會有其他優惠，例如按揭存款掛鈎戶口（Mortgage-link），雖然在居屋按揭中較少見，但亦值得一問。選擇一間熟悉居屋流程的銀行，可以令整個申請過程更順暢，避免因文件往來而延誤。建議你可以一次過向三至四間主要銀行查詢，綜合比較它們的條款，從而作出最精明的選擇。
步驟二：準備文件及提交申請
選定心儀的銀行後，下一步就是準備文件。將文件準備齊全，可以大大加快審批速度。一般來說，銀行需要以下基本文件：
- 身份證明文件： 香港永久性居民身份證副本。
- 買賣合約： 臨時買賣合約及正式買賣合約。
- 入息證明：
- 固定收入人士：最近三個月的糧單、稅單或顯示薪金入賬的銀行月結單。
- 非固定收入人士：最近六個月的入息證明。
- 房委會/房協文件： 例如「購買資格證明書」或揀樓後的文件。
提交申請後，銀行會進行審批。由於房委會居屋有政府做擔保，所以審批過程相對寬鬆，通常很快就有結果。
房協按揭特別注意：擔保人角色與要求
如果你申請的是房協居屋按揭，就需要特別留意。房協項目沒有房委會提供的按揭貸款擔保，所以銀行的審批標準會貼近私樓，要求申請人通過壓力測試。
如果你的入息未能通過壓力測試，銀行就有機會要求你增加一位擔保人。擔保人的角色是以其還款能力，擔保你的貸款申請，減低銀行的風險。銀行會嚴格審核擔保人的財務狀況，包括他們的入息、現有債務（例如自己本身的按揭）等。如果擔保人本身有按揭在身，其供款與入息比率的計算會更加嚴格。所以，選擇擔保人前，必須先同對方有充分溝通，並且確保其財務狀況符合銀行的要求。
居屋按揭常見問題 (FAQ)
買居屋是人生大事，申請按揭的過程自然會遇到不少疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望可以幫你釐清概念，讓你對整個按揭流程更有掌握。
如何計算高齡二手居屋的最長按揭年期？
計算二手居屋的最長按揭年期，關鍵在於房委會提供的「政府擔保期」。以往的計算方式比較嚴格，但自從政府在2026年將擔保期由30年大幅延長至50年後，情況變得相當寬鬆。
現在，只要二手居屋的首次發售日期起計，樓齡在40年以內，買家普遍都可以申請長達30年的按揭還款期。這個新政策讓很多樓齡較高的單位也能承造長年期按揭，大大減輕了買家的每月供款壓力。不過，如果單位樓齡超過40年，銀行在批核按揭成數時可能會相對保守一些。
P按利率會浮動嗎？對每月供款有何影響？
會的，P按中的「P」（最優惠利率）是由各間銀行自行決定的，它並非一個固定不變的數字。銀行會根據美國聯儲局的利率走向，以及本地銀行體系的資金成本等因素，去調整其最優惠利率。
因此，你申請時所見的居屋利率（通常是P減去某個百分比）是會浮動的。如果銀行加P，你的實際按揭利率便會上升，每月供款金額亦會隨之增加，整個貸款期的總居屋利息支出也會變多。相反，如果銀行減P，你的供款負擔就會減輕。
如何節省居屋按揭的總利息支出？
想有效節省居屋利息，有幾個實用的方法可以考慮。
第一，善用部分提早還款。房委會的按揭計劃通常豁免提早還款的罰息，如果你手頭上有額外資金，可以直接償還部分本金。本金減少了，未來需要支付的利息自然也會減少，這是最直接有效的方法。
第二，選擇較短的還款年期。例如選擇25年而不是30年，雖然每月的供款額會高一些，但總利息支出會大幅減少。你可以使用網上的居屋利息計算工具，比較不同年期下的總還款額，差距會相當明顯。
第三，考慮使用按揭掛鈎高息存款戶口（Mortgage-link）。部分銀行在辦理轉按時會提供此類戶口，戶口內的存款利率與按揭利率掛鈎，賺取的利息可以直接抵銷部分的按揭利息支出。
居屋可以加按或轉按嗎？有何限制？
居屋的加按或轉按是可行的，但是限制比私樓多很多。
最關鍵的一步，是必須先向房屋委員會（房委會）申請並取得「同意書」，沒有這份文件，任何銀行都無法處理你的申請。
對於轉按（refinancing），即是將按揭由一間銀行轉到另一間，只要新的按揭計劃能為業主帶來實際好處（例如更低的居屋利率），而且不涉及增加貸款額，房委會一般都會批准。
至於加按套現（cash-out refinancing），房委會的審批就非常嚴格。除非業主能證明有緊急的財務需要，例如是為了籌集醫藥費、家庭成員的教育開支或殮葬費等，否則很難獲批。想透過加按來套現資金作投資或個人周轉，基本上是不可行的。