想買2手居屋「上車」，但對申請資格、複雜的按揭程序及繁瑣的買賣流程感到困惑？由綠表、白居二的分別，到如何計算首期、印花稅及申請按揭，再到由睇樓到收樓的完整步驟，任何一個環節都足以讓準買家卻步。本攻略將為你一文整合2026年最新的2手居屋資訊，由零開始拆解申請資格、開支預算、按揭須知、交易7大步驟，並點出4大常見陷阱，助你做好萬全準備，順利覓得安樂窩。
認識2手居屋：第二市場 vs 自由市場
決定要買2手居屋的朋友，第一步就是要弄清楚兩個關鍵市場的分別：居屋第二市場和自由市場。這兩個市場的運作方式、買家資格和樓價都有很大差異，理解清楚有助你找到最適合自己的上車路徑。
第二市場 vs 自由市場：未補地價與已補地價2手居屋分別
要分辨這兩個市場，關鍵在於「補地價」這個概念。居屋是政府資助房屋，首次出售時的價錢已經打了折扣，這個折扣就是政府補貼的「地價」。單位是否已經向政府補回這筆地價，就決定了它屬於哪個市場。
第二市場（居屋第二市場計劃）：只限合資格人士買賣的未補地價居屋
第二市場，又稱為「居屋第二市場計劃」，是一個專為合資格人士而設的市場。這裡買賣的2手居屋單位，全部是「未補地價」的。因為業主未向政府補回地價差額，所以單位不能在公開市場自由轉售。買家必須是持有有效「綠表」資格或成功抽中「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）的人士。
自由市場：已補地價、可自由轉讓的2手居屋
自由市場的情況就直接得多。當居屋業主向政府支付了「補地價」後，單位的轉讓限制就會解除。這類已補地價的2手居屋，性質上和一般私樓沒有分別。任何人都可以在這個市場自由買賣，買家不需要具備綠表或白表資格，交易過程也和購買私樓一樣。
購買2手居屋的三大優勢
了解市場分別後，你可能會問，選擇買2手居屋有什麼好處？其實，它一直都是不少置業人士的熱門選項，主要有以下幾個吸引之處。
優勢一：價錢相宜，以折扣價上車
最直接的優勢就是價錢。由於第二市場的居屋未補地價，售價遠低於同區的私樓，買家可以用一個較相宜的折扣價上車。對於預算有限的首置人士來說，這無疑大大減輕了置業的財政壓力，讓上車夢變得更加實在。
優勢二：地點選擇多，遍佈成熟社區
和每年推出的新居屋相比，2手居屋的選擇更多元化。這些盤源遍佈港九新界各區，不少更坐落在發展成熟的社區。這代表屋苑周邊的交通、街市、商場和學校等配套設施已經非常完善，買家入住後就能享受到便利的生活環境。
優勢三：受惠「白居二」計劃恆常化
自從「白居二」計劃在2018年恆常化後，每年都會釋放一定數量的配額，讓合資格的白表申請者可以進入第二市場購買未補地價的2手居屋。這個政策增加了市場的流動性，也擴闊了潛在買家羣體，讓整個市場變得更加活躍。
2手居屋申請資格：綠表與白表（白居二）申請條件一覽
想成功買2手居屋，第一步就是要清楚了解自己的申請資格。現時，購買未補地價的2手居屋主要分為「綠表」和「白表（白居二）」兩種途徑，兩者的申請條件和要求都各有不同，我們一起來看看當中的細節。
綠表申請人資格
綠表資格主要是為現有的公屋住戶或部分合資格的準公屋住戶而設，讓他們可以由租客轉變為業主，實現置業夢想。
房委會及房協轄下屋邨租戶
如果你是房委會或房協轄下指定公共租住屋邨的租戶，你和名列在租約上的家庭成員，就可以用綠表資格申請購買2手居屋。不過要注意，部分租約性質，例如「有條件租約」的住戶，就不符合資格了。
持有有效《綠表資格證明書》人士
另一類合資格人士，就是持有房委會發出的有效《綠表資格證明書》的家庭。這主要包括已通過詳細資格審查，並預計在一年內獲配公屋的輪候冊申請者，或者是受政府清拆計劃或市區重建計劃影響的合資格住戶。
白表（白居二）申請人資格
白表資格是為不符合綠表資格的香港永久性居民而設。他們需要透過抽籤參與「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」），中籤後才能獲得購買資格進入2手居屋市場。
白居二入息及資產限額要求 (2026最新)
申請白居二最重要的關卡，就是家庭入息和資產限額。每年房委會都會公佈最新的標準，參考2023年度的申請，限額如下：
- 單身人士：每月入息上限為$31,000，資產上限為$735,000。
- 家庭申請者：每月入息上限為$62,000，資產上限為$1,470,000。
申請人身份及物業擁有權限制
除了符合入息資產限額，申請人還必須年滿18歲，並且是香港永久性居民。申請人及名列申請表上的家庭成員，在申請前的特定時間內，都不能持有任何香港住宅物業的權益。
申請2手居屋的主要限制條款
不論是綠表還是白表，申請購買2手居屋都有一些共通的嚴格規定，主要是圍繞物業擁有權和過往的房屋福利，申請前必須仔細核對清楚。
物業擁有權限制：申請前24個月內不得持有任何住宅物業
這是一條非常重要的「紅線」。由申請截止日期前的24個月起，直至簽訂臨時買賣合約當日，申請者和所有家庭成員都不能以任何形式，例如個人或聯名，擁有或曾經擁有任何香港住宅物業的權益。即使只是繼承部分業權，也可能會影響資格。
資助房屋福利限制：不能是其他資助房屋計劃的業主
為了確保公共資源公平分配，任何曾經享用過資助自置居所計劃福利的人士，例如居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃、租者置其屋計劃等的業主或其配偶，通常都不能再次申請。即使物業已經出售，這個限制依然適用。
2手居屋開支與按揭預算全攻略
決定要買2手居屋，除了找到心儀的單位，下一步就是仔細規劃財務了。整個過程牽涉的開支和按揭申請，與買私樓有不少分別。這裡為你整合一份清晰的預算清單與按揭須知，讓你對所有數字都心中有數，輕鬆踏出上車第一步。
2手居屋買賣開支預算：首期、印花稅、律師費
買樓的開支不只是樓價，還有一系列雜費。我們將主要開支分為三大部分：首期、印花稅以及其他雜費，逐一為你拆解。
如何計算2手居屋首期？
首期是上車最重要的資金準備。2手居屋的首期計算，主要視乎你的申請資格（綠表或白居二）以及銀行批出的最高按揭成數。
- 綠表申請人：最高可承造9成半按揭（95%），因此首期最低只需樓價的 5%。
- 白居二申請人：最高可承造9成按揭（90%），首期最低則為樓價的 10%。
舉例來說，如果一個2手居屋單位售價為500萬港元：
– 綠表買家首期：500萬 x 5% = 25萬港元
– 白居二買家首期：500萬 x 10% = 50萬港元
2手居屋印花稅計算方法（從價印花稅第二標準稅率）
只要你是代表自己行事的香港永久性居民，並且在購買時沒有持有其他任何住宅物業，買入2手居屋繳付的印花稅就會按照「從價印花稅」的第二標準稅率計算。稅率按樓價以階梯式遞增。
財政預算案自2026年2月28日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，過往非首置買家需要繳付的7.5%新住宅印花稅已成歷史。不論是否首置，現時稅率均劃一按第二標準稅率計算。
以一個500萬港元的單位為例，根據現行稅率，應繳的印花稅為：
90,000港元 +（5,000,000 – 4,500,000）x 15% = 165,000港元
由於稅率會不時調整，建議在簽約前使用稅務局的印花稅計算機作最終確認。
買賣2手居屋其他雜費（律師費、代理佣金）
除了首期和印花稅這兩筆大額開支，你還需要預留資金應付以下雜費：
- 律師費：委託律師處理樓宇買賣合約、樓契及按揭契等法律文件是必須的。收費視乎交易的複雜程度，一般介乎數千至萬多元不等。
- 地產代理佣金：若經由地產代理促成交易，買賣雙方通常需要各自支付樓價的1%作為佣金。
- 申請「提名信」費用：買方需要向房委會申請「提名信」以完成交易，這項申請涉及行政費用。
將以上所有項目加起來，就能得出一個較全面的置業初期開支預算。
2手居屋按揭申請須知 (2026最新)
2手居屋的按揭申請，因有房委會作為擔保人，規則與私樓有很大不同，對上車人士更為有利。了解清楚這些規則，有助你順利獲得最理想的貸款方案。
按揭成數：綠表最高9成半，白居二最高9成
如上文提及，由於政府提供了按揭擔保，銀行願意為2手居屋提供高成數按揭。綠表買家最高可借足9成半，而白居二買家亦可借足9成。這個優勢大大降低了上車的首期門檻。
還款年期：房委會放寬擔保期，按揭最長30年
過往，2手居屋的按揭還款年期最長為25年，而且受政府擔保期限制，高樓齡的居屋未必能做足25年。
好消息是，房委會資助房屋小組委員會已於2026年3月1日起，進一步放寬二手市場資助出售單位的按揭安排。房委會提供的擔保期，由首次發售日期起計，最長可達50年。在這項新安排下，銀行更樂意批出最長30年的還款年期，讓買家每月供款更輕鬆。
壓力測試：買2手居屋需要壓力測試嗎？
這也是買2手居屋的一大優勢。只要單位仍在房委會的擔保期內，申請按揭時普遍豁免壓力測試。銀行主要審批申請人的供款與入息比率，確保每月供款不超過家庭總收入的50%，而不需要計算在假設利率上升2%後的情況。這對於收入不穩定或剛好通過私樓壓力測試邊緣的申請人而言，無疑是一個喜訊。
如何選擇銀行及按揭計劃？
選擇按揭銀行時，可以先考慮幾間主流銀行，例如匯豐銀行、中國銀行（香港）、恒生銀行等。由於未補地價的2手居屋有轉讓限制，銀行提供的按揭計劃通常為P按（最優惠利率按揭），選擇相對私樓較少。
雖然計劃選擇不多，但不同銀行提供的現金回贈、存款掛鈎計劃或利率優惠或有不同。建議多花時間比較幾間銀行的條款，選擇最切合自己財務狀況的計劃。
買2手居屋流程拆解：由申請到收樓7大步驟
講到買2手居屋，整個過程由申請資格到最後收樓，其實是一套標準程序。只要你掌握了當中7個關鍵步驟，整個交易就會變得清晰，讓你更有預算。我們一步一步來拆解整個流程。
步驟一：申請「購買資格證明書」（綠表）或「批准信」（白居二）
旅程的第一步，是取得入場券。如果你是綠表申請人，就需要向房屋署申請「購買資格證明書」，證明你有資格在居屋第二市場置業。如果是白居二的幸運兒，你會收到由房委會發出的「批准信」。這兩份文件都是你睇樓和簽約的必備憑證。
步驟二：物色心儀居屋盤源、睇樓及議價
取得資格後，就可以正式開始尋找你的理想家園。你可以透過各大地產代理網站或親身到分行，尋找合適的2手居屋盤源。鎖定目標後，便可以預約睇樓。遇到心儀單位，就可以嘗試與業主議價，為自己爭取一個最理想的價錢。
步驟三：簽署臨時買賣合約及支付細訂
當你和業主達成價格共識後，下一步就是簽署臨時買賣合約。這是一份具有法律約束力的文件，簽署時你需要支付樓價約3%至5%的「細訂」。這份合約會列明成交價、成交日期及雙方基本責任，標誌著交易正式展開。
步驟四：委託律師及向房委會申請「提名信」
簽署臨約後，你需要立即委託一位律師代表你處理後續的法律文件。你的律師會協助你向房委會提交所需文件，包括臨時買賣合約副本，去申請一份名為「提名信」的重要文件。這封信代表房委會同意這次交易，並提名你作為單位的正式買家。
步驟五：正式向銀行申請按揭
當律師為你申請提名信的同時，你就可以拿著臨時買賣合約，正式向銀行申請按揭。由於未補地價的2手居屋有房委會做擔保，銀行審批通常會比較順利，按揭成數也較高。建議可以同時向幾間銀行查詢，比較最優惠的按揭計劃。
步驟六：簽署正式買賣合約及支付大訂
收到由房委會發出的提名信後，就代表交易已經得到官方批准。之後，雙方律師會安排你和業主簽署正式買賣合約。簽署時，你需要支付「大訂」，金額通常是樓價的10%減去之前已付的細訂。
步驟七：成交日簽署轉讓契及收樓
最後一步就是在成交日完成交易。當天，你會在律師樓簽署樓宇「轉讓契」，你的銀行會將按揭貸款餘額支付給賣方。完成所有手續後，你便可以從業主手上接收鑰匙，正式成為單位的新主人。
買2手居屋4大常見陷阱與避坑指南
了解流程後，還有一些常見的陷阱需要留意，避開這些「地雷」能讓你的置業過程更順暢。
陷阱一：混淆「樓齡」與「首次發售日期」，隨時影響按揭年期
很多人以為銀行是看樓宇的落成年份（即樓齡）來批核按揭，但對於未補地價的2手居屋，關鍵其實是房委會的「首次發售日期」。因為房委會的按揭擔保期是由首次發售日起計，直接影響銀行可以批出的最長還款年期和按揭成數。如果一個單位樓齡只有28年，但首次發售日期至今已超過30年，擔保期可能已經完結，銀行批出的按揭條件就會差很多。
陷阱二：忽略「批准信」12個月有效期，錯失入市良機
白居二申請者要特別留意，「批准信」的有效期為12個月。你必須在這一年內完成由搵樓、簽臨約、申請提名信到簽署正式買賣合約的所有步驟。時間看似充裕，但如果睇樓議價過程稍有延誤，或者申請文件出錯，時間就會變得非常緊迫。建議一取得批准信就馬上開始行動，做好時間規劃。
陷阱三：隨便加名，觸發高昂印花稅
未補地價的居屋，在業權轉讓上有嚴格限制。如果想在買入後加入家庭成員的名字（例如配偶），這個操作會被稅務局視為一次業權轉讓，需要支付印花稅。如果被加名的人本身已持有物業，更有可能需要繳付高達樓價15%的從價印花稅，成本非常高昂。所以在決定業主名字時，必須考慮清楚。
陷阱四：揀錯律師或代理，拖慢交易流程
處理2手居屋買賣的律師和地產代理，需要非常熟悉房委會的程序和文件要求。如果他們經驗不足，可能會因為文件出錯或有所遺漏，而拖慢申請「提名信」的進度，最壞情況下甚至會影響成交。建議選擇一些在處理資助房屋買賣方面有良好口碑和豐富經驗的專業人士，確保交易順利進行。
買2手居屋常見問題 (FAQ)
大家在考慮買2手居屋的過程中，總會遇到一些關於業權、按揭和使用限制的疑問。這裡整理了幾個最常見的問題，希望可以幫助你更清晰地規劃置業路。
2手居屋（未補地價）可以加名嗎？有何限制？
為未補地價的2手居屋加名，程序上是可行的，不過當中涉及一些重要限制和開支。業主必須先向房屋署入紙申請，並且取得其書面同意。最大的考慮因素是印花稅，因為加添家庭成員姓名在稅務上會被視為業權轉讓的一種。稅務局會為物業重新估算一個市值，再根據這個估價計算印花稅，這筆費用可能相當可觀。因此，在決定加名前，務必先向律師查詢清楚相關的法律程序和稅務責任。
2手居屋可以轉按或加按套現嗎？
未補地價的2手居屋，其主要用途是自住，所以在轉按或加按套現方面受到嚴格限制。業主不能像處理一般私人物業那樣，隨時向銀行申請加按以獲取備用現金。如果業主真的遇到突發的經濟困難，可以準備好相關證明文件，以書面形式向房屋署署長申請特批。署方接納的理由通常非常嚴格，例如是為了支付家庭成員的緊急醫療開支、海外教育費用、殮葬費，或是離婚後的贍養費。一般的個人財務理由，例如清還私人債務或作其他投資，通常都不會獲得接納。
高樓齡的2手居屋，申請按揭有何困難？
樓齡的確是申請按揭的一個考慮因素，不過對於2手居屋，銀行的審批關鍵其實在於房委會提供的「按揭擔保期」，而不是單位的建築樓齡。這個擔保期是由單位的「首次發售日期」開始計算。值得留意的是，房委會已在2026年起大幅放寬按揭安排，將居屋第二市場的最長擔保期延長至50年。在這個新安排下，只要單位仍在擔保期內，即使樓齡較高，買家仍有很大機會獲批高成數按揭和最長30年的還款期。因此，現時高樓齡2手居屋在申請按揭上的困難已經比以往大為減低。
購買2手居屋後，可以出租嗎？
這個問題的答案非常明確：絕對不可以。所有未向政府補地價的資助出售房屋，包括在第二市場購入的2手居屋，都規定業主和其家人必須在單位內居住。將單位出租、分租，或以任何形式放棄占用，都直接違反了《房屋條例》。一旦證實違規，房屋署有權採取法律行動，業主除了可能面臨高額罰款甚至監禁，其單位也可能被強制要求售回給房委會。如果業主確實希望將單位放租，唯一合法的途徑，是先向房委會申請評估補價，在繳付所需的地價後，將單位正式轉為私人物業。完成補地價後，業權就不再受任何轉讓或出租限制。