在樓價高企的香港，與家人或伴侶聯名置業是常見做法。但當您計劃再購入新物業時，卻可能因已持有物業權益而失去「首次置業」的稅務優惠，需要繳付高昂的從價印花稅（AVD）。「物業除名」（俗稱「甩名」）正是為解決此問題而設的合法策略，讓其中一方回復首置身份，在下次入市時節省大筆稅款。然而，物業除名牽涉複雜的法律手續、銀行按揭審批及稅務計算，處理不當隨時得不償失。本篇 2026 年最新攻略將為您全面拆解物業除名的四大核心步驟、詳細費用清單、潛在風險及實戰技巧，由簽訂臨時買賣合約、申請轉按，到委託律師及更新業權，一文看清所有關鍵細節，助您順利取回首置資格，精明慳稅。
為何需要進行物業除名？拆解回復首置身份的慳稅竅門
在香港策劃置業藍圖時，不少人都會聽過「物業除名」這個財技操作。簡單來說，物業除名（俗稱「甩名」）是透過近親轉讓，將聯名物業其中一方的業權轉移給另一方，讓他回復「自由身」。這一步看似簡單，卻是許多家庭實現換樓、或者購入第二個物業時，用作優化財務佈局，甚至節省開支的關鍵一著。究竟箇中竅門在哪？讓我們一步步拆解。
剖析香港物業除名的核心誘因：避開樓市「辣招稅」
要理解物業除名的價值，就要先了解香港樓市過去的「辣招稅」。在2026年2月底政府全面撤銷相關措施前，非首次置業人士需要繳付高昂的從價印花稅。當時，若你名下已持有任何住宅物業，再買入新物業便要支付劃一稅率，金額相當可觀。因此，透過物業除名，讓其中一位家庭成員回復首置身份，就成為了避開這筆重稅的標準做法。雖然現在稅制有所改變，但「甩名」這個操作，依然是優化稅務及按揭部署的重要策略。
物業除名的真正價值：合法取回首次置業資格
回復首次置業資格，是執行物業除名手續後最直接的成果。即使「辣招稅」已成為歷史，這個「首置」身份的價值依然存在，尤其體現在銀行按揭審批上。當你名下沒有任何按揭負擔時，銀行會視你為風險較低的借款人。當你以首置身份購入新物業，通常能申請到更高的按揭成數，而且供款與入息比率及壓力測試的要求，也會相對寬鬆。相反，若你已持有物業並有按揭在身，再買樓時，銀行審批會更為嚴格，可借貸的金額亦會大打折扣。所以，透過物業除名取回首置資格，等同於解鎖了個人最大的借貸能力，為購入下一個物業鋪路。
物業除名成本效益評估：即時計算慳稅金額
我們來做一個簡單的計算，看看物業除名的實際效益。假設你與家人聯名持有一個價值800萬元的物業，各佔50%業權，現在計劃買入一個價值1,000萬元的新單位。
在這種情況下，若不進行物業除名，你們再買樓時便屬於持有物業人士，銀行批出的按揭成數會被降低。但如果選擇「甩名」，將你持有的50%業權轉讓給家人，情況就完全不同。
整個物業除名費用主要包括兩部分：首先是印花稅，計算基礎是你轉讓的業權價值，即400萬元（800萬元 x 50%），按照現時第二標準稅率計算，印花稅為9萬元。其次是律師費，處理這類轉讓手續費用大約一萬幾千元。總成本約十萬餘元。
完成後，你便能以首置身份購入那個1,000萬元的單位，可以申請到最高七成的按揭（即700萬元貸款），首期只需300萬元。相比之下，若不「甩名」，按揭成數可能降至六成，首期便需要400萬元。這一來一回，單是首期資金的差距已達100萬元。用約十萬元的成本，去釋放100萬元的資金流動性，這筆賬是否划算，相信你心中已有答案。
基礎知識：物業除名前必須了解的兩種聯名物業形式
在深入探討物業除名的具體步驟與費用之前，我們首先要理解聯名物業的基礎。因為物業當初是以哪種形式聯名持有，會直接影響日後進行物業除名手續的細節。在香港，聯名物業主要分為以下兩種形式。
聯權共有 (Joint Tenancy) – 俗稱「長命契」
「聯權共有」可以想像成所有業主被視為一個單一的整體，共同擁有整個物業，沒有指定份額。它最核心的特點是「生存者取得權」，意思是指當其中一位聯名業主不幸離世，其物業權益會自動轉移給其他在生的聯名業主。這個過程無需經過複雜的遺產承辦程序，因此俗稱「長命契」，在夫妻或直系親屬之間非常普遍。不過，這種形式也代表任何一位業主都不能透過訂立遺囑，將物業權益傳給業權以外的指定繼承人。
分權共有 (Tenancy in Common)
「分權共有」則完全不同。在此形式下，每位業主都擁有物業一個清晰、獨立的業權份額。這些份額可以是不均等的，例如業主A持有70%業權，業主B持有30%，通常會按照各自支付樓價的比例來釐定。每位分權共有人都可以自由地出售、轉按或透過遺囑將自己持有的業權份額傳給任何人，而不需要得到其他共有人的同意。這種形式給予業主較大的個人資產處理彈性，常見於生意夥伴或朋友之間的物業投資。
聯名物業利弊分析：為何當初選擇聯名，現時考慮物業除名？
回想當初，選擇聯名持有物業通常有很實際的原因。最常見的就是為了增強按揭貸款的申請能力。將兩個人的收入合併計算，可以更容易通過銀行的壓力測試，從而獲得更理想的貸款額。同時，聯名形式亦能保障各方權益，因為出售或轉按等重大決定，必須所有業主簽署同意，避免任何一方單獨處置資產。
那麼，為何現在又會考慮進行物業除名呢？最主要的原因，就是為其中一方取回「首次置業」的身份。因為一旦聯名買樓，所有業主都會即時失去首置資格。當家庭計劃購買第二個物業時，便需要面對高昂的從價印花稅。透過辦理香港物業除名手續，將業權集中到其中一人身上，另一方就能回復首置身份，購買新物業時便可享用較低的稅率，節省一筆可觀的稅款。雖然整個過程涉及一定的物業除名費用，但與節省的印花稅相比，通常是相當划算的財務規劃。
【實戰攻略】香港物業除名手續全指南：步驟、文件與時間線
了解清楚物業除名的好處之後，最關心的自然是具體操作。在香港進行物業除名手續，其實就是一場有計劃的內部買賣。整個過程牽涉買賣雙方、銀行和律師，環環相扣。
物業除名流程概覽：時間線、步驟與各方角色
整個物業除名流程，由簽訂合約到更新業權，一般需時約一至兩個月。過程主要分為四大步，牽涉到轉讓業權的業主（賣方）、承接業權的業主（買方）、負責批核按揭的銀行，以及處理法律文件的律師行。清楚了解各方角色和時間線，有助你順利完成整個手續。
步驟一：確立轉讓價與簽署臨時買賣合約
第一步是確立轉讓價格和簽署臨時買賣合約。這個轉讓價並非隨意設定，而是應該參考市場估值。一個穩妥的做法是先向幾間銀行為物業免費估價，然後以一個合理的估價作為轉讓價。確立價格後，雙方就要簽訂臨時買賣合約，清楚列明物業地址、轉讓價、成交日期，以及買賣雙方的身份。例如，如果物業由夫妻二人聯名持有，現要將業權轉讓給妻子一人，那麼合約上的賣方就是夫妻二人，而買方就是妻子。
步驟二：承讓方申請銀行按揭（轉按）
簽署臨約後，承讓方（即將成為唯一業主的一方）就需要拿著合約，以個人名義向銀行申請新的按揭貸款，這通常稱為「轉按」。銀行會將這次申請視為一宗全新的二手物業買賣來審批。這意味著承讓方必須單憑自己的入息，獨立通過銀行的壓力測試。建議是先等銀行正式批出按揭貸款，才委託律師處理後續文件，這樣可以避免萬一按揭申請失敗而白白支付律師費。
步驟三：委託律師處理法律文件及稅務事宜
銀行正式批出按揭後，就可以委託律師行處理所有法律文件了。律師會負責草擬正式買賣合約、查冊以確保業權清晰、計算並代為繳交印花稅，以及準備最終的樓契（轉讓契）。這一步涉及主要的物業除名費用，包括律師費和根據轉讓價值計算的印花稅。律師會確保所有文件符合法律要求，保障雙方的權益。
步驟四：完成交易並於土地註冊處更新業權
到了指定的成交日，律師行會處理所有款項交收。承讓方的新按揭貸款會用來清還原有的舊按揭餘額。雙方簽署正式的轉讓契後，律師會將文件交往土地註冊處進行註冊。當土地註冊處的紀錄更新後，物業業權就正式轉到承讓方一人名下，整個香港物業除名手續便大功告成。
精算物業除名費用：印花稅、律師費及潛在開支一覽
談到物業除名，大家最關心的自然是整個過程的開支。始終，我們的目標是為了日後置業慳稅，所以清晰計算這次操作的成本就變得十分重要。整個物業除名費用主要由三大部分組成：最大份額的印花稅、處理法律文件的律師費，以及一些可能出現的雜項開支。以下我們逐一拆解，讓你對預算有個實在的掌握。
核心開支：印花稅計算方式
在所有物業除名費用中，印花稅佔了最大比重。好消息是，由於物業除名通常屬於近親之間的轉讓，所以在香港可以按較優惠的「從價印花稅第2標準稅率」來計算，而不是非首置人士需要繳付的高昂稅率。
計算印花稅的關鍵，在於稅基並非整個物業的價值，而是次轉讓的「業權份額」所對應的樓價。舉個例子說明：假設你和家人聯名持有一個現時估值800萬港元的物業，每人各佔50%業權。現在你希望將自己那50%的業權轉讓給家人，那麼計算印花稅的基礎就是800萬的一半，即400萬港元。根據現時的第2標準稅率，400萬港元樓價的印花稅為2.25%，即9萬港元。整個物業除名手續的稅務計算就是這樣，比起直接購買第二個物業，稅款支出相差甚遠。
轉讓定價的藝術與風險：如何設定「安全」價格
很多人會有個疑問：既然是近親轉讓，我可以將轉讓價定得很低，甚至一元，來節省印花稅嗎？這個想法雖然吸引，但實際操作上是行不通的，而且有風險。
首先，稅務局會審視轉讓價是否合理。如果定價遠低於市場價值，稅務局有權重新評估物業的市值，然後向你追討印花稅的差額。其次，銀行在審批承讓方的按揭申請時，亦會評估交易的真確性。一個不合理的低價，可能讓銀行質疑交易的性質，從而拒絕批出按揭。
一個穩妥的做法是：先向多間銀行為物業進行免費估價，然後選取當中估價最低的銀行，以其估值作為是次轉讓的成交價，並直接向該銀行申請按揭。這樣既能確保轉讓價處於市場接受的範圍，又能順利通過銀行的審批，是平衡各方考慮的最佳策略。
其他雜項物業除名費用
除了印花稅，你還需要預留資金應付以下幾項開支：
第一是律師費。物業轉讓屬於法律程序，必須委託律師樓處理買賣合約、樓契及其他法律文件。一般而言，處理一宗物業買賣的律師費大約在數千至萬多元不等，視乎物業價值而定。
第二是潛在的銀行按揭罰息。如果你們原有的按揭貸款仍處於罰息期內（通常是首兩至三年），現在進行除名轉讓，等於提早清還舊有按揭，原銀行便會收取罰息。在決定前，記得先翻查一下你現有的按揭合約條款。
最後，還有一些銀行手續費，例如估價費等，不過現時大部分銀行為了爭取轉按生意，都會豁免這些費用，申請前確認一下就可以了。
高階策略與風險管理：成功執行物業除名的關鍵注意事項
掌握了基本的物業除名手續和費用計算後，我們可以進入更進階的層面。成功執行一次物業除名，並非只是簽署文件那麼簡單，當中涉及不少策略性考量和潛在的風險管理。以下幾個關鍵點，是專業人士在處理香港物業除名時必定會仔細評估的環節，了解它們有助你的計劃進行得更順利。
灰色地帶剖析：稅務局如何看待近親轉讓
在處理物業除名時，稅務局的角色絕對不能忽視。雖然近親轉讓可以採用較低的第二標準稅率，但稅務局會特別關注交易的「意圖」。他們會審視承讓人是否真正「代表自己行事」。如果稅務局有理由相信，整個物業除名操作只是一種刻意安排，目的是為了讓其中一方迴避高昂的從價印花稅，他們有權引用《印花稅條例》介入調查，甚至追討稅款差額。例如，夫婦一方剛完成除名手續，隔天就以首置身份購入新物業，這種緊密的時序或會引起稅務局的注意。因此，整個過程必須是真實的業權轉讓，而非純粹為了避稅的表面操作。
絕對禁區：「送贈契」(Deed of Gift) 為何不可行？
有些人可能會想，既然是近親轉讓，能否直接用「送贈」的方式，以零轉讓價將業權送給對方，從而節省物業除名費用？這是一個絕對的禁區。首先，本港絕大部分銀行都不會為「送契樓」承造按揭。這意味著，即使承讓方獲得了業權，該物業在未來一段長時間內（通常至少五年）會變得難以轉售或加按套現，流動性極低。其次，即使轉讓價為零，稅務局在計算印花稅時，依然有權根據市場估值去評稅，並不會因為是「送贈」而豁免稅款。結果是，你不但無法節省印花稅，更會得到一個難以在市場上流通的物業，得不償失。
關鍵時機：何時才算真正恢復「首置」身份？
這是最多人關心的問題之一。從法律技術層面看，當除名方簽署了轉讓業權的臨時買賣合約後，理論上已不再是任何住宅物業的業主，可以被視為恢復「首置」身份。不過，在實際操作中，最穩妥的做法是等待整個物業除名手續徹底完成，即交易已在土地註冊處正式註冊後，才去簽署新物業的臨時買賣合約。這樣做的原因是，銀行在審批新物業的按揭申請時，會進行查冊。如果舊物業的除名程序尚未完成註冊，銀行系統中你可能仍然是該物業的業主之一，這或會影響他們對你「首置」身份的判斷，繼而影響按揭成數和審批。
特殊物業的轉讓限制
並非所有物業都可以隨時進行除名。有幾類特殊物業設有轉讓限制，在規劃前必須了解清楚。第一類是未落成的一手樓花物業。在發展商將業權正式移交予買家（即「成交」）之前，樓花是不能進行任何形式的業權轉讓的。第二類是受資助的房屋，例如居者有其屋計劃（居屋）或綠表置居計劃（綠置居）的單位。這些物業在禁售期內，除非已補地價，否則不能在公開市場上轉讓業權，自然也無法進行物業除名。
[案例分析] 香港常見物業除名情景與策略
讓我們看一個在香港十分常見的場景。陳先生與陳太太在數年前以聯權共有形式，購入一個現時估值800萬港元的單位。現在他們儲備了新資金，計劃購入另一個價值700萬港元的單位作投資之用。
策略：陳先生決定透過物業除名，將他持有的50%業權以400萬港元的轉讓價（即估值的一半）轉售給陳太太。陳太太向銀行申請轉按，以新的按揭承擔整個物業。
結果：
1. 印花稅成本：陳太太只需就承接的400萬港元業權繳付第二標準稅率的印花稅（約9萬港元）。
2. 恢復首置身份：陳先生完成除名後，恢復首次置業人士身份。
3. 節省巨額稅款：陳先生之後以首置身份購入700萬港元的單位，只需支付約2.625%的印花稅（約18.3萬港元）。假如沒有進行物業除名，他們以非首置身份購入，則需支付樓價15%的印花稅，即105萬港元。
透過這次策略性部署，他們成功合法地節省了超過70萬港元的稅款開支。
物業除名常見問題 (FAQ)
Q1：香港辦理物業除名，轉按的按揭成數最高可達多少？
在香港辦理物業除名，銀行一般會將這類近親轉讓個案，視為一宗標準的二手物業買賣來處理。所以，承讓業權的一方，其可申請的按揭成數會跟隨香港金融管理局最新的指引。
具體來說，承讓方可以「新買家」的身份申請高成數按揭。根據現時的政策，樓價在特定金額以下的物業，最高有機會申請到八成甚至九成的按揭。不過，銀行最終批出的成數，仍然取決於物業的準確估價、承讓方的個人入息、信貸紀錄，以及是否能通過壓力測試。所以，在正式進行物業除名手續前，最好先向銀行或專業的按揭顧問查詢，獲取一個較準確的評估。
Q2：如果承讓方收入不足以通過壓力測試，有何解決方案？
這是一個很常見的情況。因為承讓方需要獨力承擔整份按揭，收入要求自然會提高。如果單靠承讓方的收入無法通過銀行的壓力測試，最直接和普遍的解決方法就是增加一名按揭擔保人。
擔保人的作用，就是將其收入一併納入銀行的壓力測試計算當中。這樣，合併計算後的總收入便能更容易符合銀行的要求，從而順利獲批按揭。這位擔保人可以是轉讓業權的另一方，也可以是其他有穩定收入的近親。只要擔保人本身有穩定的收入和良好的信貸紀錄，銀行通常都會接納。
Q3：當初只做擔保人，而非聯名業主，日後「甩名」是否更簡單？
是的，情況會簡單非常多。如果當初的目的只是為了合併收入來通過壓力測試，選擇只做擔保人，而非聯名業主，絕對是日後較方便的安排。
「甩走」擔保人身份的過程，並不涉及任何業權轉讓，所以完全不需要經過律師樓處理買賣合約、繳付印花稅等複雜的物業除名手續。業主只需要向銀行申請一次轉按，並證明自己現時的個人收入，已經足以獨立承擔整筆按揭貸款和通過壓力測試。整個過程只是銀行內部的按揭審批程序，無論是時間還是物業除名費用，都比正式的業權轉讓簡單和便宜得多。
Q4：「長命契」與「分權共有」的物業除名手續有何不同？
從實際的物業除名手續來看，「長命契」（聯權共有）與「分權共有」的處理方式，其實沒有實質上的分別。
不論你的物業是以哪種形式聯名持有，當其中一位業主想將其業權轉讓給另一位業主時，法律上都必須以一份正式的買賣合約來進行。整個流程都是一樣的：雙方需要議定一個轉讓價、簽署臨時及正式買賣合約、委託律師處理法律文件、承讓方申請新的按揭、繳付相關的印花稅，最後到土地註冊處更新業權紀錄。
兩種業權形式的主要分別，在於業權份額的定義和繼承方式，但對於在世的聯名業主之間進行業權轉讓的程序，兩者是完全相同的。