居屋2026終極懶人包：6大關鍵拆解申請資格、揀樓攻略、按揭及轉售限制

新一期居屋2026即將接受申請，對無數香港家庭而言，這不單是千載難逢的「上車」良機，亦是一場資訊戰。由繁複的申請資格、入息資產限額，到六大屋苑的優劣比較、揀樓次序策略，再到複雜的按揭計算與日後的轉售限制，每個環節都足以令人卻步。本篇文章為你打造「居屋2026終極懶人包」，將所有關鍵資訊化繁為簡，從申請第一步到成為業主，全程為你導航，助你一文掌握所有細節，輕鬆踏出置業第一步。

居屋2026申請資格、時間表與入息限額

想成功抽到居屋，第一步就是要完全掌握遊戲規則。申請居屋並非只是填寫一份表格，而是需要你清晰了解自己的資格、抓緊每個關鍵日期，和計算好家庭的入息資產。這部分會為你由淺入深，一步步拆解整個居屋申請的核心資訊，助你為置業夢做好最充分的準備。

居屋計劃簡介：為何是上車關鍵一步？

居屋的核心目的與價值

居屋，全名是「居者有其屋計劃」，它的出現並非單純為了提供住所，而是香港一項重要的資助房屋政策。它的核心價值，是以低於市價的折扣，幫助收入達到一定水平，但又難以負擔私人樓宇的家庭或個人，實現置業的夢想。這不只是一個安樂窩，更是很多人建立穩定家庭、累積資產的重要基石，是實實在在的上車階梯。

白表與綠表申請者的置業階梯

要踏上這道置業階梯，主要有兩條路徑，分別是為不同背景人士而設的「綠表」與「白表」。你可以把它們想像成兩條不同的跑道，通往同一個目標。

綠表主要為現時正享用公共房屋資源的人士而設，例如公屋住戶。政府希望鼓勵他們透過購買居屋，將租住的公屋單位交還，從而加速公屋單位的流轉，讓更有需要的人入住。

白表則面向私營房屋住戶和未持有任何物業的香港永久性居民。這為廣大未能受惠於公屋福利，但又追不上私樓樓價的「夾心階層」，提供了一個難能可貴的置業機會。

掌握居屋2026申請關鍵日期

錯過申請期，再符合資格也是徒然。每年居屋申請的時間表都非常緊湊，了解整個時間軸，才能讓你從容部署。

申請期、攪珠、揀樓時間軸一覽

每年的居屋申請流程都依循一個固定模式，掌握了居屋2026的節奏，對將來申請居屋2026同樣有參考價值。整個過程主要分為三大步：

申請期：房委會通常在年中至下半年公布新一期居屋的詳情，然後開放約兩至三星期讓公眾遞交申請。
攪珠：申請期結束後約一至兩個月，房委會會進行電腦攪珠，以隨機方式決定所有申請者的揀樓優先次序。
揀樓：攪珠後再過數月，房委會會根據優先次序，分批邀請合資格申請者到樂富的客戶服務中心揀選心儀單位。

整個流程由申請到開始揀樓，歷時大約半年，所以及早準備至關重要。

申請資格詳解：綠表 vs 白表

了解自己屬於綠表還是白表，並檢查是否符合所有居屋申請資格，是整個申請過程中最關鍵的一環。兩者的審核標準截然不同，讓我們逐一拆解。

綠表申請資格一覽

如果你屬於以下任何一個類別，便符合綠表資格：
* 香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶。
* 持有由房屋署或市區重建局發出的有效《綠表資格證明書》的人士。
* 透過「長者租金津貼計劃」領取津貼的人士。
* 房委會「中轉房屋」的認可居民。

簡單來說，綠表資格的核心是與現有公營房屋體系掛鈎。

白表申請資格一覽

白表申請的條件相對複雜，需要同時滿足身份、入息、資產和物業持有權等多項要求。申請居屋2026的白表資格如下：

身份：申請者須年滿18歲，並且在香港居住滿七年。
物業限制：由申請截止日期前的24個月起計，直至簽署買賣協議時，申請者及所有家庭成員都不能擁有或與他人共同擁有任何香港住宅物業。
入息及資產限額：這是白表申請最重要的一關。家庭總收入和總資產淨值都不能超過指定上限。以居屋2026為例：
一人申請者：每月總入息上限為$31,000，資產上限為$73.5萬。
二人或以上家庭：每月總入息上限為$62,000，資產上限為$147萬。

這些限額每年都會因應市況調整，所以在準備居屋申請時，必須留意房委會公布的最新數字。

居屋2026屋苑巡禮：六大屋苑優劣全分析

今期居屋2026的六大屋苑各有千秋，從市區核心地段到新界潛力新區都有選擇，確實令人期待。想在眾多選擇中找到最適合自己的安樂窩，做好功課是第一步。現在就為你逐一分析每個屋苑的特點，助你在提交居屋申請後，能夠更有策略地揀樓。

今期新建居屋屋苑全面睇

啟德啟盈苑：單位、呎價及落成日期

啟德啟盈苑無疑是今期居屋的焦點，坐落市區黃金地段，鄰近港鐵宋皇臺站，交通優勢明顯。屋苑提供超過2,000個單位，面積由約280平方呎至近500平方呎不等，間隔選擇多樣。參考呎價相對較高，但考慮到其市區地利與未來發展潛力，依然吸引力十足。屋苑預計於2026年中落成，對於追求便捷市區生活的家庭，啟盈苑絕對是首選之一。

觀塘安柏苑、安樺苑、安麗苑：單位、呎價及落成日期

位於觀塘安達臣道的安柏苑、安樺苑及安麗苑，三個屋苑雖然規模不大，合共提供約1,000個單位，但勝在位處半山，景觀預期會比較開揚。單位面積涵蓋小型至中型家庭需要。此區正處於發展初期，社區配套尚待完善，但隨著未來交通接駁及設施陸續落成，生活便利性會逐步提升。三個屋苑的落成日期預計在2026年底至2026年初，適合對社區發展有長遠眼光的申請者。

屯門兆翠苑：單位、呎價及落成日期

兆翠苑是今期規模最大的屋苑，提供超過500個單位，鄰近輕鐵站，並且步行可達屯門南延線的未來車站，交通網絡將會更加完善。屋苑戶型選擇多，呎價亦是今期居屋中較為親民的水平。屯門區內社區發展成熟，購物、消閒設施一應俱全。兆翠苑預計於2026年底落成，對於著重單位供應量及社區配套的家庭，這裡提供了充足的選擇。

元朗朗天苑：單位、呎價及落成日期

元朗朗天苑提供近3,000個單位，是今期單位供應量第二多的屋苑。雖然屋苑距離港鐵站有一段距離，需要接駁交通工具，但其呎價極具競爭力，是大部份屋苑中最相宜的。元朗區近年發展迅速，社區設施齊備，生活成本相對較低。朗天苑預計於2026年初落成，對於預算有限，又希望擁有較大居住空間的家庭，絕對是值得考慮的選擇。

如何揀樓？四大策略助你選定心水單位

第一步：比較屋苑優劣（交通、校網、社區配套、潛力）

揀樓的第一步，是從宏觀角度評估每個屋苑的四大核心價值。交通方面，要考慮日常上班上學的通勤時間與方便程度。校網方面，有子女的家庭需留意屋苑所屬校網是否心儀。社區配套則關乎日常生活，街市、商場、康樂設施是否齊全。最後，評估屋苑的長遠發展潛力，例如附近是否有大型基建或新發展區，這關係到物業未來的升值空間。

第二步：按家庭需要篩選單位（長者、兒童、「家有初生」計劃）

鎖定心儀屋苑後，下一步就是按家庭成員的實際需要篩選單位。若家有長者，應優先考慮較低層或靠近電梯大堂的單位，方便出入。「家有長者」優先選樓計劃的申請者，在這方面有絕對優勢。家中有兒童，則可留意屋苑內的遊樂設施及附近休憩空間。特別是「家有初生」優先選樓計劃的合資格家庭，在居屋2026申請中享有優先揀樓機會，大大增加選到心儀單位的勝算。

第三步：善用揀樓次序，制定選單位Plan B

揀樓次序由攪珠決定，結果難以預料。因此，事前準備多個方案至關重要。建議根據自己的揀樓次序號碼， realistically 評估自己能選到哪些屋苑和單位的機會。除了最心儀的「Plan A」，必須準備好「Plan B」甚至「Plan C」。例如，若首選的啟德單位被選完，後備方案應是哪個屋苑的哪種戶型？預先做好排序，到揀樓日就能處變不驚，迅速作出決定。

特別考慮：重售及租置回收單位點樣揀？

除了新建單位，每期居屋申請都會包含少量因上手買家撻訂而重售的單位，以及租者置其屋計劃的回收單位。這些單位的優點是通常位於已發展成熟的社區，交通和生活配套完善，而且部份單位售價可能較低。不過，缺點是單位樓齡較高，可能需要預留一筆資金作翻新之用。選擇這類單位時，需要仔細權衡其地理優勢與樓宇狀況。

居屋申請流程全拆解：由填表到揀樓Step-by-Step

成功抽中居屋是不少人的目標，整個居屋申請過程看似複雜，但只要掌握關鍵步驟與細節，其實脈絡相當清晰。由準備文件到親身揀樓，每一步都環環相扣。以下將會為你仔細拆解整個流程，讓你對居屋2026及未來的居屋2026申請有更全面的準備。

申請前必讀：常見錯誤及注意事項

在開始填寫申請表前，有些準備功夫絕對不能少。一個微小的錯誤，例如填錯資料或計錯數，都可能導致申請資格被取消（DQ），白白浪費一次機會。因此，提交申請前務必仔細核對所有資料。

填表最常見陷阱（附檢查清單）

每年都有申請者因為表格上的小疏忽而失去資格，實在非常可惜。完成居屋申請表格後，建議你對照以下清單逐項檢查，確保萬無一失。

個人資料準確無誤：所有家庭成員的姓名、香港身份證號碼必須與文件完全一致，切勿有任何錯漏。
所有成員簽名：申請表上每一位年滿18歲的成員，都需要親自簽署作實，缺少任何一個簽名都會視為無效申請。
切勿重複申請：在同一申請期內，每位申請者只能名列於一份申請表上（不論是綠表或白表）。重複遞交申請，所有相關申請都會作廢。
入息及資產申報：必須準確申報家庭總收入及資產淨值，並確保數字在指定限額內。這是資格審查的關鍵，房委會會作嚴格核實。
聯絡方式清晰：填寫清楚有效的通訊地址、電話號碼及電郵地址，以便房委會日後聯絡。

如何準-確計算家庭總收入及資產？

這是最多申請者感到困惑的一環，計算時必須格外小心。

家庭總收入計算
計算的是申請截止日期前指定時段內的每月平均收入，這不只是底薪，還包括：
* 佣金、花紅、雙糧、津貼等非固定收入。
* 所有家庭成員的收入總和。
* 重要提示：法定的強制性僱員強積金供款是可以扣除的。

家庭總資產淨值計算
指的是申請截止當日，所有家庭成員持有的資產總和，需要計算的項目包括：
* 本地及海外的存款、現金。
* 股票、基金、債券等投資產品的市值。
* 車輛的市值（需扣除未償還的貸款額）。
* 土地及物業權益（例如持有公司股份間接擁有物業）。

申請三部曲：遞表、攪珠、揀樓

整個居屋申請流程，可以清晰地分為三大步：遞交申請、電腦攪珠，以及最後的資格審查與揀樓。每一步都有其指定的時間線和注意事項。

第一步：遞交申請（網上／親身／郵寄）及繳費

房委會通常提供三種遞交申請表的方式，申請者可以選擇最方便自己的一種。

網上申請：最方便快捷的方式，只需登入房委會網站，按照指示填寫電子表格並透過信用卡或繳費靈（PPS）繳付申請費即可。完成後會收到申請編號。
親身遞交：可到樂富的房委會客務中心遞交紙本表格，並以劃線支票或銀行本票繳費，抬頭寫明「香港房屋委員會」。
郵寄申請：將填妥的表格連同支票或本票寄往指定郵箱。需要留意截止日期是以郵戳為準，建議預留充足郵遞時間。

第二步：攪珠結果解讀及揀樓次序分析

遞表後就是等待攪珠，這是決定揀樓機會的關鍵一步。攪珠並非直接抽出你的申請編號，而是隨機抽出100個數字（00-99），這些數字代表申請編號的最後兩個數字。

攪珠結果：房委會會公佈抽出的數字排列次序。例如，若抽出的首個號碼是「38」，那麼申請編號結尾為「38」的申請者，就有最大機會被優先處理。
揀樓次序：攪珠後，房委會會根據抽籤結果、申請類別（如綠表核心家庭、白表單人等）的配額比例，為每位合資格申請者編配一個真正的「揀樓次序號碼」。你收到的這個號碼，才是決定你何時可以去揀樓的最終排名。

第三步：資格審查及揀樓日流程與文件準備

收到揀樓通知書，代表你已成功跑出，距離上車只差最後一步。

資格審查：在揀樓前約一至兩星期，房委會會要求你提交詳細的證明文件，以核實你的居屋申請資格，包括入息及資產證明。
文件準備清單：
所有家庭成員的身份證副本。
收入證明文件（如糧單、稅單、僱主證明信）。
資產證明文件（如銀行月結單、股票結單、車輛牌照等）。
關係證明文件（如結婚證書、子女出世紙）。
揀樓日流程：
在指定時間到達樂富的居屋銷售小組。
現場的電子屏幕會即時更新可供選購的單位列表。
當叫到你的號碼時，便可進入揀樓區，在限時內作出決定。
選定單位後，便會即時辦理相關手續及繳付訂金。

建議在揀樓前，根據自己的揀樓次序及預算，預先準備一份心儀單位清單（Plan A、B、C），這樣即使首選單位被選走，也能迅速作出決定。

居屋財務規劃：首期、按揭、雜費開支全預算

成功抽到居屋固然值得高興，但置業開支遠不止樓價本身。在提交居屋申請前，周詳的財務規劃是不可或缺的一環，這能確保你順利上會，避免日後陷入財政困境。讓我們像朋友一樣，一步步拆解由買樓到入伙的各項開支，為你的置業之路做好萬全準備。

買樓開支總覽：由首期到律師費

中籤只是第一步，接下來你需要準備一筆可觀的資金，應付各種前期開支。這些費用主要分為首期、一次性雜費和每月固定開支三大部分。清楚了解這些項目的預算，能讓你更準確地評估自己的負擔能力。

首期計算：綠表與白表最高按揭成數

首期是整個置業預算中最大的一筆支出。居屋的最大優勢，是有房委會作為擔保，讓銀行可以提供高成數按揭，大大減輕首期壓力。

綠表申請人：由於有公屋住戶的背景，可承造最高9成半按揭（95%）。換句話說，你只需要準備樓價的 5% 作為首期。
白表申請人：最高可承造9成按揭（90%），即需要準備樓價的 10% 作為首期。

舉例來說，如果一個價值300萬的居屋單位，綠表申請者的首期最低為15萬元，而白表申請者則需要30萬元。

一次性開支：印花稅、律師費等雜費清單

除了首期，簽訂買賣合約時還會產生一系列一次性的雜費，這些開支必須預留現金支付。

從價印花稅（第二標準稅率）：這是最大筆的雜費開支。所有物業買賣均需向稅務局繳交印花稅，稅率按樓價而定。你可以利用稅務局的計算機估算應繳金額。
律師費：你需要聘請律師事務所代為處理買賣合約、樓契、按揭契等法律文件。費用一般由數千元至萬多元不等，視乎律師樓收費和交易的複雜程度。
屋契註冊費及雜項：包括向土地註冊處登記契據的費用，以及其他如查冊費、影印費等行政開支，預算約數千元。

每月固定開支：供款、管理費、差餉地租

成功上會收樓後，每月開支便會接踵而來，成為你日後理財的重要部分。

按揭供款：這是最大額的每月固定支出。供款額視乎你的貸款額、按揭利率和還款年期而定。
管理費：用於屋苑的日常維修、保安、清潔等服務，費用按單位的管理份數計算。
差餉及地租：這是政府徵收的稅項，一般每季繳交一次。差餉是按物業的應課差餉租值乘以一個百分率計算；地租則是按地契條款而定。

收樓後隱藏開支：裝修與家居保險

千萬別以為付清首期和雜費就大功告成，收樓後的「隱藏開支」同樣需要納入預算，否則很容易超出預算。

新居屋裝修工程預算參考

現時新建的居屋單位，交樓標準大多是「清水樓」，即只有最基本的配置，牆身和地面是混凝土，廚廁也沒有附送櫥櫃或潔具。這意味著一筆可觀的裝修費用在所難免。

基本工程：包括鋪設全屋地板、油漆、安裝門、基本水電工程和燈飾等。
廚房及浴室：訂造廚櫃、鋅盤、抽油煙機、煮食爐，以及安裝坐廁、洗手盆、淋浴設備等。
傢俬電器：床、衣櫃、沙發、餐桌椅，以及冷氣機、雪櫃、洗衣機等基本家電。

一個實用面積約400呎的單位，由基本裝修到添置傢俬電器，預算由20萬至50萬元不等，豐儉由人。建議在揀樓後便開始尋找裝修公司報價，以便更準確地規劃開支。

家居保險與火險的必要性

為安樂窩提供保障，是理財規劃中重要的一環。

火險（樓宇結構保險）：如果申請按揭，銀行會強制要求你購買火險。火險主要保障樓宇的結構，例如牆身、天花、地板等因火災、水浸等意外造成的損毀。
家居保險（財物保險）：這份保險則保障你單位內的財物，例如傢俬、電器、個人物品等因意外損毀或被盜竊的損失。它通常也包含第三者責任保障，萬一因家中漏水等問題影響到鄰居，也能提供保障。兩者保障範圍不同，建議一併考慮。

成為居屋業主：轉售限制、補地價懶人包

成功抽到心儀的居屋單位固然值得開心，不過成為居屋業主後，有幾項重要的轉售限制和規定是你必須知道的。這關乎你日後想換樓或放售單位的計劃，所以及早了解清楚，才能為未來做好準備。以下我們就為你整理好轉售限制和補地價的完整資訊。

居屋轉售限制：幾時先可以賣樓？

居屋的轉售限制並非一成不變，房委會曾多次修訂政策。目前的轉售限制以首次轉讓契據的日期起計，主要視乎你的單位是屬於哪個時期的居屋計劃。

第二市場（白居二）與公開市場（自由市場）轉售分別

當你考慮出售居屋單位時，會經常聽到「第二市場」和「公開市場」這兩個名詞。它們是兩個完全不同的交易市場，主要分別在於是否需要補地價，以及買家的資格。

第二市場（白居二市場）：
優點： 業主毋須補地價便可出售單位。
限制： 買家必須是房委會認可的合資格人士，主要是持有有效「綠表」或「白表資格證明書」（即「白居二」買家）的人士。由於買家群體有限，單位的市場流通量及叫價能力可能會受到影響。
公開市場（自由市場）：
優點： 買家沒有身份限制，任何人都可以購買，單位潛在價值更高。業主在補地價後，更可將單位出租或作其他用途。
限制： 業主必須先向房委會申請評估及繳付補價，才能解除轉售限制。這筆補地價的金額不菲，是一項重大的財務開支。

補地價教學：計算方法與注意事項

補地價是居屋業主想將單位在自由市場出售或出租前，必須完成的步驟。這個程序看似複雜，但只要掌握基本概念，就能輕鬆理解。

甚麼是補地價？為何需要補？

簡單來說，補地價就是向政府「買回」單位的業權限制。當初你購買居屋時，樓價並非十足的市價，而是獲得了政府的資助，即是享有了一定的折扣率。這個折扣，其實就是政府為你承擔了部分地價。因此，當你想將單位放到公開市場自由買賣，享受單位的完整市值時，就需要將當初政府資助你的那部分差價「補回」，這就是補地價的由來。

如何評估及計算補地價金額？

補地價的金額並非固定不變，它會隨著樓市的升跌而變動。計算方式是根據單位在補價時的市值，再乘以購入時的折扣率。

計算公式： 補價金額 = 補價時的單位市值 × (購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值
換一種更簡單的說法，就是：
補價金額 = 補價時的單位市值 × 當初的折扣率

舉個例子，假設你購入單位時的十足市值是600萬，而政府給予你四成折扣（40%），你的購入價就是360萬。數年後，你想補地價將單位出售，此時單位的評估市值已升至800萬。你需要補的地價金額便是：
800萬 × 40% = 320萬

評估程序：
業主需要向房委會提出補價申請。房委會接納申請後，會委派測量師為單位進行估價，以釐定單位在申請補價當日的市值。這個估價結果會用作計算最終的補價金額。需要留意的是，樓價可升可跌，如果單位市值下跌，補價金額亦會相應減少。因此，選擇合適的時機申請補地價，也是一門重要的學問。

居屋2026常見問題 (FAQ)

申請居屋的過程涉及不少細節，許多朋友在準備居屋申請時都會遇到各種疑問。為了讓大家對整個流程有更清晰的了解，我們整理了一些關於居屋申請資格、財務按揭以至置業後的常見問題，希望可以為你一一解答。

申請資格相關問題

家庭成員擁有物業或公司股份，會影響申請資格嗎？

這是一個關鍵問題，答案是肯定的。根據房屋委員會的規定，由申請截止日期起計，直至簽署買賣協議購買單位為止，申請者或名列申請表上的任何家庭成員，如果在香港擁有任何住宅物業（不論是全部或部分權益），便會喪失居屋申請資格。

至於公司股份，情況則相對複雜。如果申請者或家庭成員所持有的公司，其主要業務是持有住宅物業，而該申請者或家庭成員持有公司超過50%的股份，房委會很可能會視其為住宅物業的實際擁有人，同樣會影響申請資格。簡單來說，房委會着重的是申請家庭是否實際擁有住宅物業的權益。

「家有初生」優先選樓計劃如何運作？

「家有初生」優先選樓計劃是居屋2026引入的新措施，目的是為了支持新生代家庭的置業需求。計劃的運作方式並不是保證有單位，而是提供一個優先揀樓的機會。

要符合資格，申請家庭中必須有一名在2023年10月25日或之後出生，並於申請截止日期時年滿一歲或以下的嬰兒。在攪珠過程中，合資格的「家有初生」申請者會獲得一個較優先的揀樓次序。房委會會預留一定比例的單位，讓這個組別的申請者在其他普通家庭申請者之前揀選心儀單位，這無疑增加了成功上車的機會。

財務與按揭相關問題

居屋按揭需要通過壓力測試嗎？

這絕對是居屋相對於私樓的一大優勢。由於一手居屋的按揭由房委會作為擔保人，銀行承擔的風險較低，因此，購買一手居屋的買家在申請按揭時，通常不需要通過金融管理局所規定的壓力測試。這對於首期預算較緊絀或收入未能完全滿足壓力測試要求的申請者來說，大大降低了上車的門檻。

未補地價的居屋可以加按或轉按嗎？

未補地價的居屋在按揭方面受到嚴格限制。業主不能隨意將單位加按套現，作投資或其他個人消費用途。只有在面對一些極為特殊的突發情況，例如需要籌集醫藥費、殮葬費或家庭成員的教育開支等，業主才可以向房屋署署長申請，經批准後方可進行加按。

至於轉按，如果只是為了轉換到另一家銀行以獲取更優惠的利率，並且不涉及增加貸款額，在取得房委會同意後是有可能獲批的。總而言之，任何涉及未補地價居屋的按揭變動，都必須事先獲得房委會的書面批准。

置業後相關問題

居屋的維修保養由誰負責？

成為居屋業主後，單位的維修保養責任與私人樓宇的業主完全相同。單位內部的一切維修，例如水電、牆身、地板等，均由業主自行負責。

至於屋苑的公用地方及設施，例如大堂、走廊、升降機、外牆及遊樂設施等，則由整個屋苑的業主共同承擔。業主需要每月繳付管理費，由業主立案法團或物業管理公司統籌，用作日常管理及維修保養開支。

居屋可以出租嗎？有何限制？

答案非常明確：在未補地價之前，居屋單位絕對不能以任何形式出租、分租或轉讓。居屋是政府資助的自住物業，政策原意是協助市民置業安居。將未補地價的單位出租屬於違法行為。

一旦被發現，業主將面臨嚴重後果，包括被檢控，最高可被判處罰款及監禁。同時，房委會亦有權要求業主將單位以原價售回。若業主希望將單位合法出租，唯一方法是先向政府補回地價，解除轉讓限制，之後單位便可像一般私人物業一樣在市場上自由出租或售賣。