【2026居屋購買終極攻略】一文看清申請資格、購買流程、按揭條件7大必知程序

2026年居屋申請蓄勢待發，對不少港人來說，抽中居屋是實現「上車」夢想的關鍵一步。然而，由分辨綠表與白表資格、計算首期與按揭，到應對繁瑣的申請程序與揀樓策略，過程環環相扣，稍一不慎便可能錯失良機。本文為你整合【2026居屋購買終極攻略】，一文詳解申請資格、最新屋苑詳情、完整購買流程、按揭條件、補地價、轉售限制及常見問題等七大核心環節，助你釐清所有疑問，部署周全，順利踏上置業之路。

2026年最新居屋申請資訊：掌握關鍵日期與屋苑詳情

計劃進行居屋購買的第一步，就是全面掌握最新的官方資訊。每年的居屋申請期都相當緊湊，錯過了就要再等一年。所以，我們為您整理了2026年新居屋的關鍵時間點和所有屋苑的詳細資料，助您輕鬆規劃整個居屋購買程序，做好萬全準備。

關鍵時間表一覽

正所謂「時間就是機會」，尤其是在申請居屋這件大事上。記下以下幾個關鍵日子，確保您不會錯過任何一個重要環節：

申請日期： 待定（參考去年約在年中）
攪珠日期： 待定（參考去年約在第四季）
揀樓日期： 待定（參考去年約在攪珠後一至兩個月開始）

房委會通常會在接受申請前約一星期公布最終詳情，我們會為您密切留意並第一時間更新，記得將本頁加入書籤，隨時回來查看最新消息。

今期居屋屋苑名單、售價及單位分析

2026年的新居屋名單已經出爐，今期將推出六個屋苑，合共超過九千個單位，是近年供應量較多的一期。單位分佈於市區和新界，為不同預算的申請者提供了多元化的選擇。

以下是六大屋苑的核心資料概覽：

啟德啟悅苑：
單位數目： 約2,046個
實用面積： 278 – 475平方呎
售價： 223萬 – 494萬
分析： 坐擁市區黃金地段和鐵路優勢，是今期的焦點。雖然入場門檻較高，但其潛力和便利性無可比擬，預計會是競爭最激烈的屋苑。
觀塘安楹苑、安樺苑、安麗苑：
單位數目： 合共約3,510個
實用面積： 278 – 495平方呎
售價： 169萬 – 394萬
分析： 位於安達臣道石礦場發展區，雖然現時交通配套仍在發展中，但勝在供應量多，而且售價相對啟德項目更親民。對於追求全新社區規劃和較大單位面積的家庭，是個不錯的選擇。
屯門兆翠苑：
單位數目： 約518個
實用面積： 281 – 518平方呎
售價： 179萬 – 372萬
分析： 鄰近輕鐵站，享有成熟的社區配套。雖然單位量較少，但提供了今期最大的單位選擇，適合追求空間感的家庭。
元朗朗天苑：
單位數目： 約3,080個
實用面積： 280 – 454平方呎
售價： 149萬 – 318萬
分析： 是今期入場門檻最低的屋苑，不足150萬便有機會上車。單位供應量是所有屋苑之冠，大大增加了成功揀樓的機會，非常適合預算有限的首次置業人士。

獨家工具：互動式屋苑匹配與揀樓機率預測

面對眾多屋苑，感到眼花撩亂嗎？我們明白符合居屋購買資格的您，需要更個人化的分析。為此，我們特別開發了兩個獨家小工具，助您作出最明智的決定。

互動式屋苑匹配器： 只需輸入您的預算、家庭人數和心儀地區，系統就會即時為您配對最合適的屋苑，並分析其優劣，讓您的選擇過程更具效率。
揀樓機率預測： 根據您的申請類別（例如綠表核心家庭、白表單人）和過往攪珠數據，我們的工具能為您估算在不同屋苑的揀樓成功率。這有助您在申請時制定更具策略性的排序，提升成功實現置業夢的機會。

居屋申請資格全解析：綠表與白表深度剖析

談到居屋購買，最關鍵的第一步，就是清晰了解自己的申請資格。居屋申請主要分為「綠表」和「白表」兩大類別，兩者的居屋購買條件和申請路徑截然不同。了解自己屬於哪一類，是成功踏出第一步的基礎。

綠表申請人資格詳解

簡單來說，綠表申請人是香港現有公共房屋資源的相關人士。如果你符合以下其中一項身份，就具備綠表資格，在居屋購買程序中通常享有較高的優先權。

房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋（公屋）的住戶：這是最常見的綠表申請人類別。
香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨的住戶。
持有有效《綠表資格證明書》的人士：主要包括已通過詳細資格審查，並將於一年內獲編配公屋的申請者，以及受政府清拆計劃影響的居民等。
房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。

持有綠表資格，就如同在申請居屋的賽道上，有了一個優先的起跑位置。

白表申請人資格詳解

白表則是為不符合綠表資格的香港永久性居民而設的申請途徑。要符合白表的居屋購買資格，申請人必須同時滿足入息、資產，以及物業擁有權等多項條件。

根據最新的申請要求，白表申請人的入息及資產限額如下：

入息限制（扣除法定強積金供款後）：
一人申請者：每月不超過 $31,000
二人或以上家庭：每月不超過 $62,000
資產淨值限額：
一人申請者：不超過 $73.5萬
二人或以上家庭：不超過 $147萬

此外，一個核心的居屋購買條件是，由申請截止日期前的24個月起，直至簽署臨時買賣合約當日，申請者及名列申請表上的家庭成員，都不能以任何形式擁有香港任何住宅物業的權益。

不合資格申請情況（「一生一次」原則）

香港的資助置業福利，奉行一個重要的「一生一次」原則。這意味著，如果申請人或其配偶曾經以任何形式，直接或間接受惠於政府的資助置業計劃，一般情況下就不能再次申請購買居屋。以下是一些常見的不合資格情況：

曾是資助房屋的業主或聯名業主：包括居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃、租者置其屋計劃等的單位。
曾是資助房屋的借款人。
已婚人士的配偶，現正擁有或曾擁有任何資助房屋的權益。
在簽訂轉讓契據後，才被刪除戶籍的資助房屋家庭成員（有特定豁免情況）。

這個原則確保了珍貴的公共房屋資源，能公平地分配給真正有需要的家庭。

獨家工具：個人化居屋資格評估

看完以上的條文細則，或許你會覺得有點複雜。為了讓你更直接、更方便地評估自己的情況，我們特別設計了一個簡單易用的「個人化居屋資格評估」工具。你只需要回答幾條簡單問題，系統就能根據最新的申請要求，為你提供一個初步的資格評估結果。這能幫助你節省時間，更準確地規劃你的居屋購買流程。

居屋購買流程全攻略：從申請到收樓

談到居屋購買，很多人第一時間可能會覺得程序繁複。其實，只要掌握了關鍵步驟，整個居屋購買流程就像跟著地圖走一樣清晰。不論你看中的是全新推出的新居屋，還是在二手市場尋寶，基本的程序萬變不離其宗。以下我們將會分開兩部分，為你詳細拆解一手和二手居屋的購買程序，讓你對從申請、揀樓到最後收樓的每一步都心中有數。

一手新居屋購買流程

一手新居屋的購買流程相對直接，主要由房屋委員會（房委會）主導，申請人只需跟隨指定的時間表完成各個步驟。

遞交申請：首先，你需要密切留意房委會公布的申請日期，在指定時間內透過網上、郵寄或親身遞交申請表和相關費用。這是整個居屋購買程序的起點。
攪珠與揀樓次序：截止申請後，房委會將進行公開攪珠，以決定申請者的揀樓優先次序。你的申請編號最後兩位數字，會對應攪珠結果，從而決定你的排名。
揀樓通知與準備：如果你的排序較前，將會收到房委會發出的揀樓通知書。這時候就要開始準備揀樓所需的文件和訂金，通常是銀行本票。
親臨揀樓及簽署合約：在指定日期和時間，你需要親身前往樂富的房委會客戶服務中心揀選心儀的單位。選定單位後，須即時簽署臨時買賣合約，並繳付訂金。
申請按揭：簽署臨約後，便可以正式向銀行申請按揭貸款。由於新居屋有政府擔保，按揭審批一般較為寬鬆。
辦理買賣手續與收樓：在律師樓簽署正式買賣合約後，只需等待屋苑的入伙紙（佔用許可證）發出。之後，你會收到收樓通知，辦理好交收手續，便能正式成為業主。

二手市場（居二）居屋購買流程

在俗稱「居二市場」的二手居屋市場置業，靈活性較大，但居屋購買流程牽涉的步驟和文件亦有所不同。買家在開始前，必須先確定自己持有有效的居屋購買資格證明文件。

申請資格證明：
綠表申請人：需向屋邨辦事處申請「購買資格證明書」，證明書有效期為一年。
白表申請人：需要成功抽中「白居二」計劃，並在指定時間內申領「居屋購買證」（正式名稱為「批准信」及「確認書」），有效期同樣為一年。
尋找單位與簽訂臨約：持有有效證明文件後，你便可以在地產代理或網上平台尋找未補地價的二手居屋放盤。找到心儀單位後，可以與賣家商討價錢，然後簽訂臨時買賣合約。
申請「提名信」：簽署臨約後，買方的代表律師會協助你，連同賣方的「可供出售證明書」等文件，向房委會申請「提名信」。這封信的作用，是由房委會正式確認你是合資格的買家，可以購買這個單位。這是居二市場買賣中一個不可或缺的程序。
申請按揭貸款：取得提名信後，便可以正式向銀行申請按揭。銀行會根據單位的樓齡、政府擔保期等因素審批貸款額和年期。
簽署正式合約及完成交易：在律師樓簽署正式買賣合約，並在約定的成交日支付樓價餘額。完成所有手續後，便可以從賣家手上取得單位鎖匙，完成整個交易。

精明揀樓策略：如何尋找你的心水單位

成功取得居屋購買資格，只是整個居屋購買流程的第一步。接下來，便是要在數以千計的放盤中，尋找最適合你的安樂窩。這一步既講求策略，也需要耐性。讓我們一起探討如何從大海撈針，到精準鎖定你的心水單位。

如何尋找合資格的二手居屋放盤

當你手持有效的「購買資格證明書」（不論是綠表或白居二），就代表你已經準備好進入市場。現時尋找二手居屋放盤，主要有線上和線下兩個渠道，兩者相輔相成。

首先，網上地產平台是最高效的工具。香港主流的地產網站，例如28Hse、Spacious、中原地產及美聯物業等，都設有詳盡的篩選功能。在搜尋時，最關鍵的一步，是直接點選物業種類為「居屋」，並且在篩選條件中，務必選擇「未補地價」。這個選項會直接過濾掉所有已補地價、可在公開市場自由買賣的單位，為你鎖定只供合資格人士選購的「居屋第二市場」放盤。之後，你便可以根據自己的預算、心儀地區、單位面積及房間數目，進一步收窄選擇範圍。

除了網上搜尋，親身走訪心儀地區的地產代理分行亦是個好方法。有時候，一些最新的放盤或業主較低調的單位，未必會第一時間放上網絡。與地區代理建立聯繫，他們可以根據你的具體居屋購買條件，為你提供更貼身和即時的資訊，甚至發掘一些網上遺珠。

獨家數據分析策略

找到放盤只是開始，懂得分析數據才能讓你做出更明智的決定。在眾多資訊中，有幾個關鍵數據，是專業買家必定會留意的。

第一，是「樓齡」與「政府按揭擔保期」。這是一個影響深遠的數字。房委會為居屋提供的按揭擔保期，是由屋苑的「首次出售日期」起計算，最長為30年，而不是由你購入單位當日起計。這意味著，一個樓齡25年的單位，其政府擔保期可能只剩下5年。當擔保期完結或所剩無幾，銀行批出的按揭年期便可能大為縮短，直接導致你的每月供款額大幅增加。因此，在參觀單位時，除了關心裝修間隔，更應主動查詢屋苑的首次出售日期，評估其對你未來財務規劃的影響。

第二，是參考「近期成交數據」。業主的「叫價」不等於最終的「成交價」。在出價前，花時間研究一下目標屋苑，甚至鄰近屋苑最近三至六個月的成交記錄。各大地產網站及部分銀行網站，都有提供免費的成交數據庫。掌握了市場的真實成交價，你心中便會有一把尺，在議價時自然更有信心和理據。

最後，是了解「補價折扣率」。雖然你在居屋第二市場購買單位時無需即時補地價，但這個折扣率會影響你將來想在公開市場轉售時的成本。折扣率越高，代表政府資助的成份越多，將來需要補回的金額亦可能越高。同一屋苑的不同單位，特別是重售單位，其折扣率都可能存在差異。若你對單位有長遠的規劃，不妨向代理查詢或查閱相關文件，將此因素也納入你的居屋購買考量之中。

居屋財務規劃：按揭、首期及補地價全解構

談到居屋購買，大家最關心的莫過於財務安排。畢竟，上車置業是人生大事，計算清楚首期、按揭和未來可能涉及的補地價，是整個居屋購買流程中至關重要的一步。這部分內容會為你逐一拆解，讓你對財務規劃有更清晰的掌握。

居屋按揭申請詳解

居屋按揭最大的優勢，來自於香港房屋委員會提供的按揭擔保。因為有這重擔保，銀行承擔的風險降低，所以願意提供非常優惠的按揭條件。

一般來說，符合居屋購買資格的綠表申請人，購買一手或二手居屋最高可申請九成半按揭（95%）；白表申請人最高也可申請九成按揭（90%）。這代表首期負擔大大減輕。同時，申請人不需要購買按揭保險，也豁免了銀行的壓力測試要求。這讓整個居屋購買程序對比購買私樓，門檻低了不少。

不過，雖然條件寬鬆，銀行依然會審視申請人的信貸紀錄。一個良好的信貸評級，始終是順利獲批按揭的基礎。

影響二手居屋按揭的關鍵：政府擔保期

如果你打算購入二手居屋，除了樓價和單位質素，還有一個關鍵數字你必須知道，就是政府擔保期。房委會的按揭擔保期並非由你買入單位開始計，而是由該屋苑的「首次轉讓契約日期」起計三十年。

這個擔保期的剩餘年期，直接影響銀行批核的按揭成數和還款期。

若單位仍在三十年擔保期內，銀行通常樂意批出九成或九成半的高成數按揭。但是，如果擔保期已過，房委會的擔保便會失效。屆時，銀行會將該單位視為樓齡較高的私人物業去審批按揭，成數可能會大幅降至六、七成，還款期亦會縮短，買家需要準備更充裕的首期資金。因此，在選擇二手盤源時，查清楚屋苑的首次轉讓日期是必要功課。

補地價計算方式與公式

居屋業主在特定年期後，可以選擇補回地價，讓單位可以在公開市場自由出售或出租。補地價的金額，並不是一個固定數目，而是根據一個特定公式計算出來。

計算公式如下：
補價金額 = 補價時的單位市值 x (購入時的十足市值 – 購入時的樓價) / 購入時的十足市值

簡單來說，就是：
補價金額 = 補價時的單位市值 x 當初的折扣率

「補價時的單位市值」是由房署委託的測量師行評估的當時市價。而「當初的折扣率」是一個固定數字，記錄在單位的「首次轉讓契據」上。

舉個例子，假設一個單位在補價時的評估市值為600萬港元，而當初購入時的折扣率為40%。那麼，需要繳付的補地價金額就是：
600萬港元 x 40% = 240萬港元。

了解這個計算方式，有助你為未來的財務決定，作出更全面的規劃。

居屋業主須知：居住及轉售限制

成功完成整個居屋購買流程，順利上車，固然是人生一大樂事。不過，居屋作為政府資助房屋，與私人樓宇的最大分別，就是附帶一系列的居住及轉售限制。作為業主，你必須清楚了解這些規定，因為它們是你當初符合居屋購買資格的重要一環，亦是日後想出售單位時必須遵守的規則。

業主及家庭成員的居住規定

首先，最基本的要求是，居屋單位必須是業主及名列於申請表上全體家庭成員的唯一和主要居所。換句話說，這個單位需要是你和家人的「常住地」，不能將它丟空、當作渡假屋，或者只是偶爾回來居住。這是政府提供房屋資助的初衷，就是為合資格的市民提供安穩的自住居所。

房屋委員會（房委會）會嚴格執行這項規定。如果被發現業主或任何家庭成員並非常住於單位內，房委會有權採取行動，最嚴重的情況是要求業主將單位轉售給房委會。近年，房委會為了打擊濫用，已加強審查。例如，業主在日後申請於第二市場出售單位時，需要提交最近期的水、電、煤氣費單等文件，作為持續居住的證明。

新居屋轉售限制（禁售期）詳解

除了居住規定，另一個重要的居屋購買條件就是轉售限制，俗稱「禁售期」。為了遏止短期炒賣活動，確保公共資源用得其所，房委會為新居屋設定了清晰的轉售階梯。根據最新的政策，轉售限制期由單位的首次轉讓契據日期起計，長達15年，大致可分為以下幾個階段：

首5年內： 在此期間，業主不能以任何形式在市場上出售單位。假如因特殊情況（例如家庭經濟出現重大變故）而真的需要出售，必須向房委會申請，並以不高於原價的價錢將單位售回給房委會。
第6年至第15年： 由第6年開始，業主可以選擇在毋須繳付補價的情況下，於「居屋第二市場」將單位轉售予合資格的綠表及「白居二」買家。這是一個封閉的市場，買賣雙方都必須符合特定的居屋購買資格。
15年後： 當單位年期滿15年後，業主的選擇就更多。你可以繼續在「居屋第二市場」放售單位，或者選擇向政府繳付「補地價」，解除轉讓限制。完成補地價程序後，你的居屋單位便與私人樓宇無異，可以在公開市場上自由出售、出租或轉讓，不受任何買家身份的限制。

居屋購買常見問題 (FAQ)

在居屋購買的旅程中，大家總會遇到各式各樣的疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望能夠清晰解答你在申請過程中的各種狀況，讓你對整個居屋購買程序有更全面的理解。

Q1：申請居屋時，可以同時遞交綠表和白表申請嗎？

答案是不可以。根據房屋委員會的規定，在同一個居屋銷售計劃中，每位申請者只能遞交一份申請表，不論是以綠表或白表名義。如果你和家庭成員重複遞交申請，房屋委員會的電腦系統會將所有相關申請作廢，並且已繳付的申請費用不會退還。因此，在提交申請前，務必與家人溝通清楚，確定最適合的申請類別，確保符合居屋購買資格。

Q2：如果我是正在輪候公屋的申請者，應該如何申請居屋？

正在輪候公屋的申請者有兩種途徑參與居屋計劃。第一，如果你的公屋申請編號即將到達審查階段，你可能會收到房屋署的通知，邀請你申請「綠表資格證明書」（或稱居屋購買證）。憑這份證明書，你可以用綠表資格申請居屋，在攪珠和揀樓次序上會更有優勢。第二，如果你仍在輪候隊伍的較後位置，只要你符合當期居屋計劃為白表申請者訂立的入息及資產限額，你也可以直接以白表資格入表申請。需要留意，一旦你使用「綠表資格證明書」申請，你的公屋輪候申請會暫時凍結；若最終成功購買居屋，公屋申請便會正式取消。

Q3：家庭成員中有人已擁有物業，會影響我的居屋資格嗎？

是的，這會直接影響你的居屋購買資格。房屋委員會的規定非常嚴格，由申請截止日期前的24個月起，直至簽署臨時買賣合約當日為止，申請者及名列申請表上的所有家庭成員，都不能在香港擁有任何形式的住宅物業權益。這包括個人或聯名持有、透過公司持有，或是物業信託的受益人。如果將持有物業的家庭成員加入申請表，整份申請將會被取消資格。因此，申請組合中的每一位成員都必須符合無持有物業的居屋購買條件。

Q4：購買居屋後，可以將單位出租嗎？

在未補地價之前，居屋單位是絕對不可以出租的。所有經由居者有其屋計劃購入的單位，都設有轉讓限制期。在限制期內，業主必須將單位用作自住。任何未經許可的出租、轉讓或按揭行為，均屬違反《房屋條例》。一經發現，業主除了會面臨檢控和罰款，房屋委員會更有權要求業主以原價將單位售回。只有在繳付補地價，解除轉讓限制之後，單位才等同於私人樓宇，可以在公開市場自由出租或轉售。

Q5：配偶沒有香港居留權，在申請居屋時應如何處理？

即使配偶沒有香港居留權，已婚的申請人仍然必須將其配偶的資料列於申請表上。這是居屋購買流程中的一項既定要求。在審核資格時，這位沒有居港權的配偶不會被計算為家庭成員，但其收入及資產淨值（不論在香港或海外）仍然需要申報，並且會合併計算在家庭總收入及總資產之內。申請時，你需要額外提交結婚證明文件副本，以及配偶的身份證明文件副本。此外，這位沒有香港居留權的配偶，日後亦不能成為所購入居屋單位的業主或聯名業主。