想在居屋第二市場上車，購買價格相宜的未補地價居屋，但對繁複的申請程序和資格要求感到困惑？無論您是手持「綠表」的公屋住戶，還是希望抽中「白居二」資格的市民，由申請資格、搵樓簽約、到最關鍵的按揭審批，每一步都充滿細節與陷阱。本文將為您呈獻終極攻略，整合六大章節，由零開始，全方位拆解由申請資格、揀樓流程、以至按揭計算的每一個關鍵步驟，助您順利成為未補地價居屋業主。
買前必讀：未補地價居屋核心概念與申請資格
要了解如何購買未補地價居屋，最重要是先掌握幾個基本概念。很多人被未補地價居屋的相宜樓價吸引，但對其買賣限制和資格要求卻一知半解。其實只要搞清楚當中的遊戲規則，購買未補地價居屋的過程就會變得清晰。這個章節會為你拆解最核心的「補地價」概念，以及兩種主要的購買資格路線，為你的置業之路打好基礎。
什麼是「未補地價居屋」？為何與「補地價」息息相關？
未補地價居屋的樓價遠低於市價，對不少置業人士來說非常有吸引力。這個價格優勢背後，其實源於一個核心概念——「地價」。政府為了協助市民置業，在首次出售居屋時，提供了折扣，這個折扣其實就是豁免了單位的地價。
所以，「未補地價居屋」指的就是仍然帶著政府地價資助的單位。正因為業主未向政府補回這筆地價，單位的轉讓權會受到嚴格限制，不能在公開的自由市場隨意買賣。如果業主希望像普通私樓一樣，將單位出售給任何人士，就必須先向政府「補地價」。補價金額會根據當前的物業市值及當年的折扣率計算。完成補地價後，單位的業權限制就會解除，變成「已補地價居屋」，可以自由轉售或出租。
簡單來說，未補地價居屋的「平」，其實是用轉讓權的限制換來的。
資格路線二選一：「居屋綠表」還是「白居二」？
既然未補地價居屋不能自由買賣，那麼誰才有資格購買呢？這就要提到香港獨有的「居屋第二市場」。這個市場是專為未補地價居屋而設的，只有兩類合資格人士可以進入。要成功購買未補地價居屋，你必須符合其中一種資格。
第一條路線是「居屋綠表」。這主要是為現時的公共租住房屋（公屋）住戶而設。他們可以透過交還現居的公屋單位，換取購買資助房屋的資格。這可以理解為一種將租住福利轉換為置業資助的方式。
第二條路線則是「白表居屋第二市場計劃」，坊間普遍稱為「白居二」。這條路線是為不符合綠表資格，但入息和資產又在指定限額內的中產或年輕家庭而設。他們需要先向房屋委員會遞交申請，然後參與抽籤。只有成功中籤，並取得「購買資格證明書」的人士，才能在一年有效期內，進入居屋第二市場尋找心儀單位。
總結而言，在計劃購買未補地價居屋前，第一步就是審視自身情況，確定自己屬於「綠表」還是「白居二」的申請類別，因為兩者的申請流程、所需文件和時間線都完全不同。
【居屋綠表攻略】公屋住戶置業全流程
談到如何購買未補地價居屋，持有綠表資格的公屋住戶可說是最直接的途徑之一。這個方法的核心，就是將現時租住的公屋單位交還給房屋委員會（房委會），從而換取一個購買資助房屋的資格。整個流程其實相當直接，只要清楚了解自己的資格和申請步驟，就能順利踏出置業的第一步。
綠表資格全面睇：五大類合資格人士清單
在計劃購買未補地價居屋之前，首先要確定自己是否符合「綠表」資格。基本上，以下五大類別的人士都合資格申請：
- 房委會轄下公共租住房屋（公屋）的住戶：這是最常見的綠表申請人類別，涵蓋了大部份正在租住公屋的家庭。
- 香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨的住戶：如果你是房協甲類出租屋邨的租戶，同樣擁有綠表資格。
- 房委會轄下中轉房屋的認可居民：正在等候編配公屋，並居於中轉房屋的居民，也符合申請資格。
- 持有有效《綠表資格證明書》的人士：部份人士例如受市區重建影響的住戶或合資格的公務員，會直接獲發由房委會發出的《綠表資格證明書》，證明他們可以用綠表資格置業。
- 「長者租金津貼計劃」的受惠者：正在領取此項津貼的長者，由於本身已符合入住公屋的資格，因此也被視為綠表申請人。
只要你屬於以上任何一個類別，並且沒有違反其他資助房屋的規定，例如在指定期限內擁有私人住宅物業，就可以準備下一步的申請了。
申請「購買資格證明書」：綠表申請步驟與時間線
確認自己符合資格後，下一步就是向房委會申請一份名為「購買資格證明書」的重要文件。這份證明書是你進入「居屋第二市場」的入場券，沒有它就無法簽署任何買賣合約。
申請的步驟很清晰。首先，你需要填妥指定的申請表格。表格可以在各大屋邨辦事處索取，也可以在房委會網站下載。遞交申請時，需要連同申請費一併交回所屬的屋邨辦事處，或直接郵寄至居屋第二市場計劃小組。
房委會收到申請後，會進行審核。整個過程一般需要約兩星期。成功獲批後，你就會收到一份有效期為12個月的「購買資格證明書」。這意味著你有一年的時間去物色心儀的單位，並且與賣方簽訂臨時買賣合約。記得，所有交易程序都必須在這12個月的有效期內完成，所以時間規劃十分重要。
【白居二攻略】抽籤上車終極指南
想知道如何購買未補地價居屋，「白居二」（白表居屋第二市場計劃）絕對是最多人關注的途徑。簡單來說，這個計劃提供一個指定配額，讓不符合綠表資格，但又符合特定入息和資產要求的香港永久性居民，可以免補地價購買二手市場上的居屋單位。這無疑為希望置業的朋友，打開了另一扇大門。接下來，我們將會深入探討整個白居二的申請細節，助你掌握這個抽籤上車的機會。
白居二申請資格深度剖析：入息與資產限額詳解
要成功申請白居二，首先必須符合房委會訂立的入息與資產限額，而這個限額會根據申請組合（一人申請或二人或以上家庭）有所不同。每年的具體金額或有調整，申請者應以房委會當期公布的最新資料為準。
以近年的標準為例，二人或以上家庭的每月總入息上限通常約為六萬多港元，總資產淨值上限則約為一百二十多萬港元；而一人申請者的限額，則為家庭申請者的一半。
計算「入息」時，不單止是計算底薪，還包括佣金、津貼、花紅及雙糧等所有收入。而非固定收入人士，則會以過去一段時間的平均收入來計算。至於「資產淨值」，其計算範圍亦相當廣泛，包括現金、銀行存款、股票、基金、車輛的估值，以及在香港或海外持有的物業權益等。所有家庭成員的資產都會合併計算，所以準備申請前，準確計算清楚總資產是相當重要的一步。
白居二的「紅線」：哪些情況不符合申請資格？
了解入息資產限額後，還要留意幾項關鍵的「紅線」，一旦觸及，申請資格便會被取消。
最重要的一項，是在申請截止日期前的24個月起，直到簽訂臨時買賣合約當日為止，所有申請者及名列申請表上的家庭成員，都不能以任何形式擁有香港任何住宅物業的權益。這包括以個人名義或公司名義持有。
此外，任何曾經受惠於政府資助置業計劃的人士及其配偶，例如曾經是居屋、私人參建居屋或租者置其屋計劃的業主，一般都不能再次申請白居二。這項規定是為了確保公共資源能公平分配給真正有需要的人士。提交申請時，必須誠實申報，因為房委會的審查相當嚴謹。
由攪珠到取證：白居二完整申請流程
成功購買未補地價居屋的過程，由申請到取證，都有清晰的步驟。
- 提交申請：在房委會公布的申請期內，你可以選擇網上申請，或郵寄、親身遞交實體表格。請注意，每位申請者只可提交一份申請，重複申請會被取消資格。
- 電腦攪珠：申請期結束後，房委會將進行電腦攪珠。攪珠的作用是隨機抽出號碼，以決定處理申請的先後次序，並非代表你已成功中籤。
- 資格審查：房委會會根據攪珠結果，按次序分批邀請申請者提交入息及資產證明文件，進行詳細的資格審查。
- 領取批准信：成功通過審查後，申請者會收到由房委會發出的「批准信」。
- 申請及領取「購買資格證明書」：收到批准信後，你便可以繳付指定費用，申領「購買資格證明書」。這份證明書的有效期為一年，你需要在這一年內，在居屋第二市場上尋找心儀單位，並完成簽署臨時買賣合約等程序。這份文件是你正式踏入市場，尋找單位的入場券。
實戰篇：由搵樓、簽約到申請提名信
當你釐清了資格問題，手上亦持有有效的「購買資格證明書」，就正式進入實戰階段。想知道如何購買未補地價居屋，由物色心儀單位到處理繁複的法律文件，以下將會一步步為你拆解整個過程，讓你對每個環節都有清晰的掌握。
在居屋第二市場尋找心儀盤源的有效渠道
要尋找未補地價的居屋單位，你需要鎖定在「居屋第二市場」這個特定範圍。其實，搵樓的渠道與物色私人樓宇大同小異，主要可以分為線上和線下兩種。
線上方面，各大地產資訊網站，例如28hse、House730或property.hk，都有專門的「居屋」或「居屋第二市場」分類，只要篩選正確，就能看到大量未補地價的盤源。同時，房委會的官方網站亦有提供「居屋第二市場」的放盤名單，雖然資訊相對簡單，但勝在夠權威。
線下方面，你可以直接到心儀地區的地產代理分行查詢。與代理溝通時，清晰表明你想尋找的是「未補地價」的二手居屋，他們便會為你提供合適的選擇，並安排睇樓。
鎖定目標：簽訂臨時買賣合約及申請「提名信」
睇樓後若遇到合適的單位，下一步就是進入交易的核心程序。整個流程比買賣私樓多了一個關鍵步驟，就是向房委會申請「提名信」。
首先，在簽署任何合約前，你必須確保自己持有的「購買資格證明書」及賣方持有的「可供出售證明書」都在12個月的有效期內。這是交易的入場券，缺一不可。
確認文件有效後，便可以與賣方磋商價錢，並簽訂臨時買賣合約（臨約）。簽署臨約時，買方通常需要支付樓價約3%至5%作為「細訂」。之後，你需要立即委託律師處理後續事宜。
律師收到臨約後，最重要的工作就是代你向房委會的「居屋第二市場計劃小組」申請「提名信」。這封信是房委會同意這次交易的官方證明。申請時，律師會連同臨約副本、買賣雙方的聲明書及指定的申請費用一併遞交。整個申請過程需時，因此在臨約中訂立的成交日期必須預留足夠時間。
專業提示：如何選擇合適律師與避免交易陷阱
在購買未補地價居屋的過程中，律師的角色尤其重要。建議選擇對處理居屋第二市場買賣有豐富經驗的律師樓。他們熟悉向房委會申請文件的流程與時間，能夠有效避免因文件不齊或延誤而導致交易失敗。
同時，有幾個常見的交易陷阱需要特別留意：
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非法改動結構：資助房屋的改動限制比私樓嚴格，任何未經批准的改動（例如拆除主力牆、改動廚房間隔等）都可能成為交易的障礙，甚至影響銀行按揭審批。睇樓時，最好能對照單位的圖則，留意是否有異常的改動。
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按揭申請風險：雖然未補地價居屋有政府作擔保，但對於樓齡較高（例如首次發售日期起計已超過30年）的單位，銀行的審批可能會變得保守，影響最終的按揭成數及年期。簽訂臨約前，最好先向銀行對心儀單位作初步的按揭評估。
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時間管理：由申請提名信到銀行批出按揭，整個過程環環相扣。必須與你的律師和銀行保持緊密溝通，確保所有程序都在合約訂明的成交期內完成，避免因逾期而引致損失。
財務篇：未補地價居屋按揭、壓力測試及開支預算
來到財務規劃這一步，是整個如何購買未補地價居屋過程中至關重要的一環。清楚理解按揭條款、壓力測試要求及總開支預算，能讓你更有信心地覓得理想家園。這一章節會為你逐一拆解當中細節，助你做好準備。
未補地價居屋按揭全解析：成數、年期與利率
購買未補地價居屋的一大優勢，在於它獨有的按揭安排，這背後全因有香港房屋委員會（房委會）提供的按揭還款保證。
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按揭成數：在房委會的擔保下，銀行所承擔的風險降低，因此能提供非常高的按揭成數。綠表買家最高可承造九成半（95%）按揭，而白居二買家亦可高達九成（90%）。這代表買家可以用較少的首期資金上車。
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還款年期：過往最長還款年期為25年，但自2026年起，政府已進一步放寬，最長還款期可達30年。實際可批核的年期，與屋苑的「首次發售日期」及剩餘的政府擔保期緊密掛鉤。
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按揭利率：未補地價居屋的按揭計劃，只能選用以最優惠利率為基準的P按（Prime Rate Mortgage）。由於轉讓程序及業權受房委會規管，銀行同業拆息按揭（H按）並不適用於此類物業。
高齡居屋按揭模擬評估：快速評估可批核條件
對於如何買未補地價居屋，特別是樓齡較高的單位，按揭審批的關鍵並非單位本身的樓齡，而是整個屋苑的「首次發售日期」。房委會的按揭擔保期，正是由此日期開始計算。
過往，擔保期普遍為30年，一旦過了這個期限，銀行審批按揭便會跟隨私樓標準，變得非常嚴格。不過，一項利好買家的政策已於2026年3月1日起生效：
- 擔保期大幅延長：房委會將居屋第二市場的按揭擔保期由30年放寬至50年。
- 首40年：在此期間內，綠表及白居二買家最高可分別申請九成半及九成按揭，還款期最長30年。
- 第41至50年：按揭成數上限調整至八成（80%），還款期最長同樣是30年。
這項新安排，意味著許多原本因樓齡高而難以申請高成數按揭的居屋，現在都重新獲得了機會。例如，一個在1995年首次發售的屋苑，在新制下樓齡仍在50年擔保期內，買家仍有很大機會獲批高成數按揭。在睇樓前，建議先向銀行提供心儀屋苑的資料，作一個初步評估。
壓力測試豁免條件：誰可豁免？何時仍需通過？
一般私樓買家申請按揭時，必須通過金融管理局的壓力測試，即在現有利率加2厘的情況下，每月供款不得超過入息的60%。
購買未補地價居屋的另一大好處是，只要交易在房委會的按揭擔保期內，申請人普遍可以豁免壓力測試。銀行只需審核申請人的供款與入息比率不超過50%，確保有足夠還款能力即可。
不過，豁免並非絕對。在以下情況，銀行仍有機會要求申請人進行壓力測試：
- 當物業的剩餘擔保期非常短，或已經屆滿。
- 申請人的信貸紀錄欠佳或入息不穩定。
- 個別銀行的內部風險評估政策較為審慎。
因此，即使有豁免條件，保持良好的財務狀況依然十分重要。
上車總開支預算：首期連雜費一覽
除了首期，整個置業過程還涉及多項雜費開支。一個周全的預算，能讓交易過程更順暢。
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首期：這是最大筆的開支。計算方法是「樓價減去按揭貸款額」。以一個500萬的單位為例，白居二買家借足九成（450萬），首期便是50萬。
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印花稅：首次置業人士可按稅務局的「第二標準稅率」計算。樓價越高，稅率越高。
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地產代理佣金：市場普遍為樓價的1%。
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律師費：處理買賣合約及按揭契等法律文件，費用約數千至一萬港元不等。
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房委會/房協手續費：買方需向房委會申請「提名信」，當中涉及行政費用。
總開支預算模擬
假設購買一個500萬元的未補地價居屋單位：
* 首期 (白居二/九成按揭)：$500,000
* 印花稅 (第二標準稅率)：$112,500
* 代理佣金 (1%)：$50,000
* 律師費及雜費：約 $10,000
* 預計總開支：約 $672,500
以上預算只作參考，實際費用會因應個別情況有所不同。建議在正式交易前，向相關專業人士查詢準確報價。
交易尾聲：收樓、交還公屋及轉讓限制
經過一輪努力，由申請資格到成功搵樓，購買未補地價居屋的旅程終於來到尾聲。來到這個階段，處理好最後的法律文件、順利收樓，以及了解日後的業權限制，就是完成整個過程的最後幾步。
收到房委會提名信後：簽署正式買賣合約與轉讓契據
當你和賣家簽訂臨時買賣合約，並且由律師向房委會遞交申請後，一般在數星期內就會收到關鍵的「提名信」。這封信代表房委會已正式批准這次交易，確認你作為買家的資格。
收到提名信後，買賣雙方的律師便會立即處理餘下的法律程序。首先是簽署正式的買賣合約，這份合約會更詳細地列明交易的各項條款。然後，在交易完成日（成交日），雙方會簽署「轉讓契據」（Deed of Assignment）。這份文件等同於私樓的「樓契」，是將物業業權正式由賣家轉移到你名下的最重要法律文件。完成簽署及在土地註冊處登記後，你就正式成為單位的新業主。
收樓程序與注意事項
成交日當天，除了簽署轉讓契據，最令人期待的環節自然是收樓。一般情況下，你會在律師樓或地產代理的陪同下，從賣家手上接收單位的鎖匙。
在接收鎖匙後，建議你立即到單位進行最後驗收。這一步是保障自己權益的關鍵時刻，記得仔細檢查以下幾點：
- 單位狀況：核對單位內部間隔、裝修及附送的電器傢俬等，是否與合約訂明的一致。
- 水電煤錶讀數：記錄低水、電和煤氣錶的讀數，方便日後轉名及計算費用。
- 交還公屋：如果你是綠表買家，並且原是公屋住戶，你需要履行交還公屋單位的責任。在簽署轉讓契據的指定時間內，你必須向房屋署遞交「遷出通知書」，並且在成交日起計的60天內，清空並交還原先租住的公屋單位。
購入後的業權限制
成功上車後，也需要清楚了解未補地價居屋的業權限制。由於你是在「居屋第二市場」購入單位，單位仍未補地價，因此在轉售時會受到房委會的規管。
根據現行政策，由轉讓契據日期起計首兩年內，你不能以任何形式轉讓單位。兩年後，你可以在無需補地價的情況下，於「居屋第二市場」將單位轉售予其他合資格的綠表或白居二買家。
如果你希望像私樓一樣，在公開的自由市場上將單位出售予任何人士，就必須先向房委會申請評估及繳付補價。補價金額會根據屆時的市值計算。近年新落成的居屋，其轉讓限制更為嚴格，業主可能需要持有單位長達15年後，才能補地價並在自由市場出售。因此，在計劃未來時，務必考慮到這些長遠的轉讓限制。
未補地價居屋常見問題 (FAQ)
在探索如何購買未補地價居屋的過程中，大家心中總會有不少疑問。這裡整理了幾個最常見的問題，希望透過朋友間分享經驗的方式，為你提供清晰而專業的解答。
高樓齡未補地價居屋按揭會否很困難？按揭擔保期如何影響？
這個問題的關鍵，並不在於物業本身的樓齡，而是房委會提供的「按揭擔保期」。
簡單來說，房委會為未補地價居屋的買家提供按揭擔保，讓銀行能批出高成數按揭。這個擔保期是從屋苑的「首次發售日期」起計算，而不是由你買入單位那天開始。
根據2026年最新的政策，這個擔保期已大幅延長至50年。在首次發售日期起的首40年內，綠表買家最高可獲95%按揭，白居二買家則為90%，還款期最長可達30年。而在第41至50年期間，最高按揭成數則調整至80%。
所以，真正影響按揭審批的，是單位的剩餘擔保期。如果一個單位的樓齡很高，而其擔保期已過，銀行便會視之為一般私人樓宇處理按揭申請。這時候，按揭成數通常會大幅降至六成，還款期亦會縮短，並且買家很大機會需要通過壓力測試。因此，在簽訂臨時買賣合約前，務必先向銀行查詢心儀單位的「首次發售日期」，以準確評估其按揭條件。
我的入息資產剛好在上限邊緣，會影響白居二申請資格嗎？
這確實是一個需要謹慎處理的情況。房委會在審批白居二申請資格時，對入息和資產限額的計算有非常嚴格的定義和標準，審查過程亦相當嚴謹。
所謂的「入息」，並不單指固定月薪，還包括花紅、雙糧、佣金、津貼等非固定收入。房委會會將這些收入按特定方式計算（例如將過去半年的佣金平均計算），再計入每月總收入。同樣地，「資產」的定義亦非常廣泛，涵蓋存款、股票、基金、車輛價值、本地及海外物業權益等。
如果你的入息或資產正好處於上限的臨界點，風險是存在的。因為任何微小的計算誤差，例如忽略了一筆年終花紅或低估了某項投資的價值，都可能導致超出上限而被取消資格。房委會在此方面甚少行使酌情權，所以建議申請者必須依據官方指引，鉅細無遺地計算清楚，預留一個較為充裕的緩衝空間。
整個買賣過程，由申請到收樓大概需要多長時間？
購買未補地價居屋的流程比買賣私樓涉及更多程序，時間也更長。我們可以將其分為幾個階段來看：
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資格申請階段：如果你是綠表人士，申請「購買資格證明書」過程相對直接。但對於白居二申請者，則需要經過遞交申請、電腦攪珠、資格審查等程序，由申請到成功取得證明書，一般需時數個月。
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搵樓簽約階段：取得證明書後，你有12個月有效期去尋找心儀單位和簽訂臨時買賣合約。
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交易批核階段：簽訂臨約後，律師需要向房委會申請「提名信」，這個過程一般需要3至4個星期。
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完成交易階段：收到提名信後，便可簽署正式買賣合約、申請按揭及辦理轉讓手續，直至收樓。這個階段與一般私樓買賣相似，大約需要2個月。
總結來說，對於一位已持有「購買資格證明書」的買家，由找到單位到成功收樓，整個過程大約需要3至4個月。但若從零開始申請白居二資格，整個旅程由申請到收樓，歷時一年或以上是相當普遍的。
「購買資格證明書」到期前仍未買到樓，可以續期嗎？
「購買資格證明書」的有效期為12個月，這個期限是固定的，而且不能續期。
一旦證明書過期，你的購買資格便會自動失效。屆時你將無法繼續在居屋第二市場進行交易。如果你仍希望購買未補地價居屋，唯一的途徑就是等待下一次的居屋或白居二計劃推出時，重新遞交申請，再次經過整個抽籤和資格審查程序。因此，在證明書的12個月有效期內積極尋找合適的單位，是十分重要的。
為何未補地價居屋按揭不能選用H按（同業拆息按揭）？
未補地價居屋按揭只能選用P按（最優惠利率按揭），這主要是因為整個按揭是由房委會的擔保計劃所支持。
在這個特定的計劃下，提供按揭的銀行與房委會之間有合作協議。為了保障計劃的穩定性及有效管理風險，協議規定了按揭產品必須基於相對穩定的最優惠利率（P按）。香港銀行同業拆息（H按）的波動性較大，會隨市場資金流動而頻繁變動，這為長期的擔保計劃帶來不確定性。
所以，選用P按是房委會擔保計劃的一個內置條款。當居屋單位完成補地價，脫離了房委會的轉讓限制和擔保計劃，成為可在自由市場買賣的物業後，其業主便可以像一般私樓業主一樣，自由選擇銀行提供的各類按揭產品，當中自然也包括H按。