政府於2026年放寬二手居屋按揭安排，將擔保期上限延長至50年，令高樓齡居屋業主或買家有望申請更高成數及更長年期的按揭。然而，實際按揭成數及年期如何計算？銀行審批時除了樓齡，還會考慮甚麼因素？想買入心儀的二手居屋單位，又想借盡按揭成數，減輕首期負擔，就必須釐清當中細節。本文將為你一文拆解二手居屋按揭的樓齡計算方法、銀行審批準則、房委會與房協樓的分別等6大關鍵，助你掌握最新按揭形勢，精明上車。
2026按揭新政策：50年擔保期如何影響按揭成數與年期？
對於計劃置業的朋友來說，二手居屋按揭成數的計算方式，以及最新的政策動向，絕對是關注重點。踏入2026年，政府為資助房屋市場帶來了一項重大調整，由2026年3月1日起，房委會為二手居屋、綠置居及租置計劃單位提供的按揭擔保期，將會大幅延長。這項新政策，直接改變了銀行審批貸款的遊戲規則，尤其是對於樓齡較高的單位，影響更為深遠。
這項新政策的核心，是將不同資助房屋的擔保期統一延長。具體來說，「居屋」及「綠置居」計劃的最長擔保期，由原來的30年延長至50年；而「租者置其屋計劃」（公屋）的擔保期，亦由25年延長至50年。與此同時，最長的按揭還款期也由25年放寬至30年。簡單來說，政府願意為這些單位作更長時間的擔保，銀行自然也更樂意批出年期更長的按揭。
這項改變對買家最直接的好處，就是大大減輕了每月的供款壓力。以往購買一個樓齡接近30年的二手居屋，買家可能只能獲批極短的還款期，導致每月供款額非常高昂，令人卻步。在新政策下，同樣的單位現在有機會承造長達30年的按揭，每月還款額自然變得輕鬆許多。大家不妨使用二手居屋按揭計算機試算一下，便會發現還款年期拉長後，對每月預算的影響有多麼顯著。
新政策無疑是為樓齡較高的二手居屋市場注入了新的活力。過去因擔保期所限而乏人問津的單位，如今都重新獲得了入場機會，為準買家提供了更廣闊的選擇空間。這意味著大家在尋找心儀單位時，不再需要因為樓齡問題而犧牲地點或面積的選擇，可以更靈活地部署置業計劃。接下來，我們會深入拆解這50年擔保期，是如何與按揭成數及年期掛鈎的。
二手居屋按揭成數計算：兩大關鍵因素拆解
想準確計算二手居屋按揭成數，其實並不是單看一個數字就能決定。它更像一個組合遊戲，當中，有兩個最關鍵的因素，直接影響銀行最終批出的貸款額。這兩個因素就是「政府擔保期與單位樓齡」，還有「買家資格」。當你掌握了這兩點，再使用任何二手居屋按揭計算機，結果都會更加準確。
關鍵一：政府擔保期與單位樓齡
首先，我們要理解銀行為何願意為二手居屋提供高成數按揭。背後最大的支持來自政府提供的按揭擔保。在2026年新政策下，這個擔保期由單位首次出售日期起計，長達50年。
所以，計算按揭成數的第一步，就是看單位的「樓齡」。這裡的「樓齡」並非指大廈的落成日期，而是由房屋委員會首次將單位出售予第一手業主的日期起計算。計算公式很簡單：
50年（總擔保期）- 單位樓齡 = 剩餘政府擔保期
這個「剩餘政府擔保期」非常重要。因為只要貸款在擔保期內，銀行承擔的風險就相對較低。舉個例子，一個樓齡15年的單位，其剩餘擔保期還有35年（50 – 15 = 35）。由於時間充裕，銀行批出高成數按揭就相當輕鬆。相反，如果一個單位樓齡已達42年，剩餘擔保期就只有8年，情況就會變得複雜。
關鍵二：買家資格（綠表 vs. 白表）
確定了單位的剩餘擔保期後，下一個決定按揭成數上限的因素，就是你的買家身份。不同資格的申請人，可申請的最高按揭成數是有分別的。
綠表買家：主要指現有的公屋租戶或合資格的公屋申請人。由於他們有交還公屋單位的背景，所以在購買二手居屋時，可以享有最高的按揭成數，上限為95%。
白表買家：指符合政府訂立的入息及資產限額，但並非公屋住戶的申請人。他們透過「白居二」計劃取得購買資格，最高按揭成數則為90%。
這兩者設定了你可以達到的最高目標。不過，要記住這只是「最高」上限。你最終能否取得90%或95%按揭，還是要結合第一個關鍵因素，即單位的樓齡與剩餘擔保期。將這兩個因素結合起來看，才能得出最貼近現實的二手居屋按揭成數。
精通「居屋按揭搖搖板」：高樓齡單位成數與年期最佳平衡點
要掌握二手居屋按揭成數的計算，除了理解基本政策，更要懂得應對高樓齡單位的特殊情況。當心儀的居屋樓齡稍高，便會觸發一個稱為「居屋按揭搖搖板」的機制。這時候，想同時獲取最高的按揭成數和最長的30年還款期，就變得不可行。簡單來說，按揭成數與還款年期就像搖搖板的兩端，當一邊升高時，另一邊就必須降低，買家需要在兩者之間作出取捨。
這個機制的運作原理，完全是基於房委會提供的50年擔保期。銀行的核心考量，是確保整筆按揭貸款必須在50年擔保期屆滿前全數還清。因此，當一個單位的樓齡增加，剩餘的擔保期自然會縮短。例如，一個樓齡37年的單位，其剩餘擔保期只有13年 (50年 – 37年)。如果買家堅持要申請最高按揭成數（例如白表九成），銀行為符合擔保期規定，便只能批出最長約13年的還款期。這會導致每月供款額大幅增加，對供款能力是一大考驗。
面對這個情況，買家有兩個主要策略方向。第一，是優先考慮高按揭成數。如果首期資金比較緊張，可以選擇借足九成或九成半，但需要接受一個較短的還款年期，這代表每月供款壓力會顯著提升，適合月入非常充裕的申請人。第二，是優先考慮長還款期。如果希望將還款期盡量拉長至30年，以減輕每月供款負擔，就需要主動降低按揭成數。例如，將按揭成數由九成降至八成，銀行便有空間批出更長的還款期。
要找出最適合自己的平衡點，最實際的方法是善用二手居屋按揭計算機。買家可以輸入不同樓齡，再嘗試代入不同的按揭成數與還款年期組合，比較各個方案下的每月供款額和首期要求。在與銀行溝通時，清晰地表明自己的財務狀況與優先考量，究竟是首期資金較重要，還是每月現金流更關鍵，這樣銀行才能根據你的實際需要，提供一個最貼身的按揭方案。
二手居屋按揭實戰個案分析
理論說得再多，不如直接看看幾個實例，大家就能更具體地理解二手居屋按揭成數的計算方法。樓齡和買家資格是影響結果的兩大核心，它們的互動決定了你能借到多少錢，以及要供多久。
首先看看最理想的情況。假設陳氏夫婦是白表買家，他們看中一個心儀的居屋單位，樓齡是28年。由於這個樓齡遠低於34年的分界線，他們可以順利向銀行申請到最高90%的按揭成數，並且獲得最長的30年還款期。這讓他們可以用較少首期上車，每月的供款壓力也相對輕鬆。
接著是需要權衡取捨的情況。李小姐是綠表買家，她找到一個各方面都滿意但樓齡已有36年的單位。這個樓齡剛好進入了「居屋按揭搖搖板」的計算範圍。她有兩個選擇：第一，如果她堅持要借足95%的最高按揭成數，銀行計算後，最長的還款期可能只有大約18年，這代表每月的供款額會非常高。第二，如果她希望每月供款壓力小一些，她可以選擇降低按揭成數。例如申請85%按揭，還款期就可以大幅延長至接近26年，讓財務安排更有彈性。
最後是一個關於高樓齡單位的例子。王先生打算購買一個樓齡43年的單位。這個單位的樓齡已超過40年，進入了政府擔保期的最後十年。根據新政策，不論王先生是綠表還是白表買家，銀行批出的最高按揭成數都會劃一降至80%。雖然成數降低了，但好處是還款期依然可以批出最長的30年，讓他不用在短期內承受過高的還款額。從這幾個個案可見，在尋找單位前，先用坊間的二手居屋按揭計算機作初步估算，會讓整個置業計劃更有預算。
銀行實際審批考量與特殊情況應對
了解計算二手居屋按揭成數的公式後，我們來談談實際操作。銀行在審批時，除了參考房委會提供的擔保期，還有自己的一套風險評估標準。這意味著，即使你的情況符合基本要求，某些特殊因素也可能影響最終的按揭成數與年期結果。
收入證明與壓力測試：銀行何時會「嚴格把關」？
理論上，由於有政府的按揭擔保，購買未補地價的二手居屋並不需要提供詳細的入息證明，也不用通過壓力測試。申請人一般只需簽署聲明書，申報自己有能力還款便可。不過，凡事總有例外。
當一個單位的樓齡非常高，例如已達45年或以上，只剩下5年或更短的擔保期時，部分銀行便會變得審慎。因為擔保期一旦結束，銀行的貸款風險就會增加。在這種情況下，銀行有機會要求申請人提供較為詳盡的入息證明文件，甚至可能參考私樓的審批標準，進行供款與入息比率的計算，以確保申請人具備足夠的還款能力。
申請人年齡較高，會影響按揭審批嗎？
相對於私樓按揭，這正是居屋按揭的一大優勢。私樓按揭年期普遍採用「75減人齡」作計算，對年長申請人較為不利。但在有政府擔保的居屋按揭中，銀行對申請人年齡的取態寬鬆得多。
不同銀行的計算方式有別，部分較為進取的銀行，可以用「99減人齡」來計算還款期。個別銀行在審批有擔保的居屋按揭時，甚至沒有設定申請人的人齡上限。所以，即使是退休人士，只要有能力供款，成功獲批二手居屋按揭的機會依然很高。
未補地價居屋按揭，可以增加擔保人嗎？
答案是：不可以。這是一個非常清晰的規定。由於未補地價居屋的按揭貸款已有房委會作為最終擔保，銀行一般不接受再加入個人作為擔保人。審批的基礎，只會是業主本人的財政狀況和信貸紀錄。
不過，在實際操作中，有個別銀行會接受申請人加入直系親屬作為「諮詢人」。這位諮詢人並非法律上的擔保人，不需要承擔法律責任。但銀行在審批時，會參考諮詢人的財政背景，以增加批核的信心。如果你對自己的還款能力沒有十足把握，可以向銀行查詢這個方案的可行性。
超出政府擔保期（樓齡逾50年）的按揭處理
那麼，如果物業樓齡已經超過50年，政府擔保期完全失效，又會如何處理？在這種情況下，銀行會將該單位視為一間普通的私人住宅來審批按揭。
這意味著所有私樓的按揭規則都會適用。在沒有申請按揭保險的情況下，最高按揭成數會降至七成。如果你希望申請更高成數的按揭（例如九成），便必須符合按揭保險的申請資格，包括提供齊全的入息證明、通過壓力測試，並支付相應的按揭保費。還款年期的計算，亦會回歸到「75減樓齡」或「75減人齡」的標準模式。因此，想為這類高齡單位找到理想的按揭方案，利用二手居屋按揭計算機初步估算後，與銀行或專業人士溝通就更為重要。
房委會居屋 vs 房協樓：按揭申請核心差異比較
在考慮二手居屋按揭成數時，很多朋友會將房委會居屋與房協樓混為一談。其實，兩者在按揭申請上可說是截然不同，而這個核心差異，源於一個關鍵因素：政府擔保。這個因素直接決定了銀行審批的鬆緊程度，以及你是否需要通過壓力測試。
首先，我們談談房委會（HA）的居屋。房委會提供的居屋，最大優勢就是附帶由政府提供的按揭貸款擔保，最新的擔保期長達50年（由首次出售日期起計）。因為有政府作為最終的擔保人，銀行承擔的風險大大降低。所以，銀行對房委會居屋的按揭審批會非常寬鬆。申請人通常不需要通過壓力測試，也不用購買按揭保險，便可以申請到綠表最高9成半，或白表最高9成的按揭。甚至對於收入證明的要求也較為彈性，有時一份聲明書就足夠。正因為政府已經是擔保人，銀行一般不接受再為按揭申請加入額外的擔保人。
然後，我們看看房協（HS）的樓宇。與房委會不同，房協本身並不提供按揭擔保。當你向銀行申請房協樓的按揭時，銀行會將其視為一項接近私人樓宇的貸款申請來處理。這意味著，如果你希望申請高成數按揭（例如9成），就必須通過香港按揭證券有限公司（HKMC）的審批，並且需要購買按揭保險。更重要的是，申請人必須提供充足的入息證明，並且通過嚴格的壓力測試。如果收入不足以通過測試，你可以選擇加入擔保人來增加成功批核的機會，這一點與申請私樓按揭的做法相似。
總結來說，兩者的分野非常清晰。房委會居屋因為有政府擔保，按揭申請流程相對簡單，門檻較低。房協樓則因為沒有擔保，審批標準與私樓看齊，要求更為嚴格。因此，在物色心儀單位時，除了使用二手居屋按揭計算機初步估算外，更要先弄清楚單位是由房委會還是房協興建，這將直接影響你的首期預算與成功申請按揭的機會。
二手居屋按揭常見問題 (FAQ)
買樓是人生大事，申請二手居屋按揭成數時自然會遇到不少疑問。我們整理了幾個大家最常遇到的問題，希望幫你釐清思路，讓你更順利地規劃置業藍圖。
未補地價的二手居屋，可以加擔保人嗎？
這是一個很常見的迷思。簡單來說，未補地價的房委會居屋按揭，絕大部分銀行都不接受加入擔保人。原因是房委會本身已經為貸款提供了按揭擔保，等於是政府做了你的最終擔保人，所以銀行認為沒有必要再增加個人擔保。不過，如果申請人本身的還款能力稍為不足，個別銀行或會接納申請人加入直系親屬作為「諮詢人」。這位諮詢人雖然在法律上不是擔保人，但銀行在審批時會將其背景納入考慮，增加批核的信心。
申請人年紀較大，會影響按揭審批嗎？
對於二手居屋按揭，年齡的影響遠比私樓寬鬆。由於有政府擔保，銀行對高齡申請人的審批標準會放寬很多。私樓按揭普遍採用「75減人齡」來計算還款年期，但居屋按揭的計算方式就靈活得多。部分銀行會用較寬鬆的「99減人齡」，個別銀行甚至對有政府擔保的居屋按揭申請人「不設人齡上限」，意味著即使是退休人士，只要有能力供款，同樣有很大機會獲批按揭。
樓齡接近或超過50年，按揭申請有何不同？
政府的擔保期為50年，這是一個關鍵的分水嶺。如果物業樓齡已達45年或以上，雖然仍在擔保期內，但部分銀行會因為剩餘的擔保期太短而變得審慎。銀行可能會傾向採用私樓的標準來審批，要求申請人提供較詳細的入息證明，並計算供款與入息比率。當物業樓齡正式超過50年，政府擔保期就會失效，銀行會將其完全視為私人物業處理。在沒有按揭保險的情況下，最高按揭成數一般降至七成。若想申請更高成數，就要購買按揭保險，並且必須通過壓力測試。
應該如何使用二手居屋按揭計算機作初步預算？
市面上的二手居屋按揭計算機是一個非常有用的工具，可以幫你快速估算每月供款。使用時，你只需要輸入幾個關鍵數字，包括物業價格、心儀的二手居屋按揭成數，以及預計的還款年期。計算機就能即時顯示出每月的大約供款額。不過，要記得計算結果只是一個初步參考。最終銀行批出的按揭成數與年期，仍然會受到物業的實際樓齡、單位狀況，以及申請人本身的信貸紀錄等因素影響。