持有未補地價居屋，想將業權轉讓予家人？「送契」是最常見的方式之一。然而，有別於私樓，居屋轉讓受《房屋條例》嚴格限制，必須有充份理由並獲房屋委員會（房委會）批准。許多業主對申請資格、流程及潛在費用感到困惑，擔心申請被拒，浪費時間金錢。
本文為你整合【未補地價居屋送契】的終極指南，詳細拆解房委會接納的十大獲批原因、三步申請流程、律師費及印花稅等總費用預算，並剖析繼承及按揭的關鍵注意事項。無論是因結婚、移民、年邁或家庭成員變故等原因需要轉名，本文將助你一文釐清所有程序與細節，順利完成業權轉讓。
未補地價居屋送契資格：房委會接納的十大原因
想辦理未補地價居屋送契，首先要明白這並非一件可以隨意進行的簡單手續。由於居屋是資助房屋，業權轉讓受到房屋委員會（房委會）的嚴格規管。業主必須有充份而且合乎房委會指引的「特殊原因」，申請才有可能獲得批准。在深入探討各種具體原因前，我們先來看看所有申請都必須符合的兩大基本條件。
申請居屋轉名的兩大前置條件
在考慮提交申請前，你必須先確定自己符合以下兩個核心條件，否則申請將無法繼續。
第一，轉讓必須以「送契」形式進行。這意味著在業權轉讓過程中，不能涉及任何金錢代價。原業主是無償將物業權益贈予家庭成員。唯一的例外是業主因破產而需要轉讓業權，這種情況會由破產管理人處理，所以會涉及金錢。
第二，承讓人必須是單位的登記家庭成員。接收業權的人，必須本身已名列於該居屋單位的家庭成員名冊上。如果業主想將物業轉名給一位從未登記的親屬，一般是不會獲批的。這項規定同樣有一個主要例外，就是關於未補地價居屋繼承的個案，業權可以由非登記家庭成員的合法繼承人承繼。
十大獲批原因詳解：由結婚、移民到繼承
當你確定符合了以上兩個基本條件後，就可以審視你的情況是否屬於房委會普遍接納的十大原因之一。這些原因涵蓋了家庭、個人健康及財務等不同層面的重大轉變。
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加入配偶為聯名業主：業主結婚後，希望將配偶的名字加入樓契，成為共同業主，這是一個相當普遍和直接的申請原因。
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因離婚或分居轉名：若夫婦二人正面臨離婚或永久分居，需要根據法庭命令或雙方協議，將其中一方的業權轉讓給另一方。
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業主婚後遷出：原業主結婚後，決定遷出單位與配偶同住，並希望將自己原有的業權轉讓給單位內其他已登記的家庭成員。
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業主永久離開香港：業主因移民、需要到內地、澳門或台灣永久定居，或者因工作需要長期駐守海外，可以申請將業權轉給其他家庭成員。
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為申請其他房屋福利：業主或其家庭成員因獲批公務員房屋福利或僱主提供的房屋津貼，而條款要求他們不能持有任何物業，因此需要轉讓業權。
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為反映家庭成員的財務貢獻：假如有某位已登記的家庭成員，在當初購買單位時曾支付大部份首期，或者長期幫忙償還按揭貸款，可以申請更改業權，以正式承認其貢獻。
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業主不幸離世：這是處理未補地價居屋繼承的常見情況。業權會根據遺囑或遺產管理書，轉讓給指定的合法繼承人。
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業主年邁：當業主的年齡達到65歲或以上，房委會會考慮其因年紀老邁而提出的業權轉讓申請。
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業主身患危疾：若業主不幸患上嚴重疾病，例如癌症，並有註冊醫生的證明文件，亦是房委會接納的轉名原因。
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業主破產：如上文提及，當業主被法庭頒令破產，其物業資產需要依法轉讓，以償還債務。
未補地價居屋送契申請流程：三部曲完全指南
了解過獲批原因之後，我們就來看看實際的未補地價居屋送契申請流程。整個過程其實可以清晰地分為三個主要步驟，只要跟著指引一步一步來，就能有條不紊地完成申請。這份指南會由準備文件開始，一直講解到最後的法律程序，讓你對全局有更清晰的掌握。
第一步：準備申請文件與表格
萬事起頭難，但只要準備功夫做足，後續就會順暢很多。申請的核心文件是房屋署的「業權轉讓申請書（表格HD7）」。填寫這份表格時，必須確保所有資料準確無誤，特別是申請轉讓的原因，需要清晰、詳盡地說明。
除了申請表格本身，你還需要根據申請原因，附上所有相關的證明文件副本。這些文件是房委會審批的關鍵依據，所以一定要準備齊全。常見的證明文件包括：
- 結婚證明： 如因結婚而加名或轉名。
- 離婚文件： 如絕對判令及法庭命令。
- 移民或長期離港證明： 如外國居留批准信、移民簽證或僱主證明信。
- 業主去世證明： 例如因未補地價居屋繼承而需提交的死亡證與遺產管理書。
- 醫療證明： 如業主病危，需由註冊醫生簽發證明。
- 財務貢獻證明： 如家庭成員曾支付首期或長期供款的銀行記錄。
將所有文件準備妥當，是成功申請的第一個關鍵。
第二步：遞交申請及房委會審批
當你集齊所有文件後，就可以正式遞交申請。你需要將填妥的申請書正本連同所有證明文件副本，交到該居屋所屬地區的租約事務管理處。
提交申請時，需要繳付一筆過的申請手續費，現時為港幣$3,020元。有一點需要特別注意，這筆費用是行政處理費，無論申請最終是否獲批，或者你中途決定撤銷申請，費用都不會發還。
遞交申請後，就是等待房委會的審批。在文件齊全的情況下，一般約需六個星期就會收到書面通知，告知你申請結果。如果申請獲批，你會收到一份「業權轉讓同意書」，這份文件是進行下一步法律程序的通行證，有效期為一年，所有手續都必須在這一年內完成。
第三步：律師辦理送契及銀行按揭
收到房委會的「業權轉讓同意書」，並不代表整個程序已經完成，這只是代表你取得了「原則上批准」。接下來，你需要自行聘請律師，處理正式的業權轉讓法律手續。
律師會根據你的情況，草擬一份不涉及金錢交易的「轉讓契」（也就是俗稱的「送契」）。這份送契草稿在正式簽署前，需要再次提交給房委會的法律事務分處審批，並繳付另一筆審批費用，現時為港幣$2,630元，同樣，這筆費用也是不會發還的。
另外，如果單位仍有按揭在身，你必須主動聯絡承按銀行，商討按揭轉移或相關安排。銀行需要同意這次的業權變動，並可能需要新的業權人通過審查。待房委會法律部及銀行都批准後，律師才會安排簽署正式的送契文件，並到土地註冊處完成註冊，整個未补地价居屋送契的程序才算大功告成。
未補地價居屋送契費用與時間預算
辦理未補地價居屋送契，除了要符合房委會的資格，預算好相關費用與時間也同樣重要。整個過程牽涉到政府部門、律師樓等多個單位，清晰的預算可以讓你的計劃進行得更順利。以下就為你詳細拆解整個流程的開支與時間表。
辦理居屋送契的總開支：律師費、印花稅及雜費
決定為未補地價居屋辦理送契時，總開支主要由四大部份組成，大家可以預算一下：
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房委會手續費： 這是向房委會申請時必須支付的費用，而且有兩筆。第一筆是遞交申請時的「業權轉讓申請手續費」，現時為港幣3,020元，這筆費用不論申請成功與否，都不會退還。當申請獲批後，律師草擬好送契文件，需要再交予房委會的法律事務分處審批，這時便要支付第二筆「審批業權轉讓契約手續費」，現時為港幣2,630元，同樣是不設退款的。
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律師費： 這是整個開支中佔比較大的一部分。你需要委託律師事務所處理所有法律文件，包括草擬及簽署轉讓契約、向房委會提交文件、處理土地註冊處的登記手續等。市場上處理一般居屋送契的律師費，大約由八千至萬餘元不等。如果個案比較複雜，例如涉及未補地價居屋繼承的法律問題，費用可能會相應增加。建議多向幾間律師事務所查詢報價作比較。
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印花稅： 很多人有一個誤解，以為「送契」不涉及金錢交易，就不用繳付印花稅。這是一個重要的澄清點。稅務局會為物業進行估價，然後根據估價後的市值，按照正常的買賣程序徵收印花稅。所以，送契是無法避開印花稅的。由於承讓人通常是直系親屬，一般可以按較低的第二標準稅率計算。
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雜項開支： 這包括一些零碎但必需的費用，例如向土地註冊處查閱物業記錄的查冊費、文件註冊費等。這些費用通常數百元不等，一般會包含在律師的最終賬單內。
居屋送契流程總時間預估
整個未補地價居屋送契的流程，從準備申請到完成手續，需要一定的時間。我們可以將它分為三個主要階段：
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房委會審批階段： 這是最關鍵的一步。在你備妥所有證明文件並遞交申請後，房委會的官方處理時間，一般約需六個星期。當然，前提是你的文件齊全而且無誤。如果有任何文件遺漏或需要補交，審批時間就會相應延長。
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律師處理階段： 收到房委會發出的「業權轉讓同意書」後，便可以正式交由律師處理後續的法律程序。律師需要草擬送契文件，然後再提交給房委會的法律部門審批，之後再安排簽署及到土地註冊處登記。這個過程視乎律師樓及房委會的處理效率，一般約需四至八個星期。
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總時間預算與提示： 綜合以上兩個階段，一個順利的送契申請，由遞交表格到新業主成功在土地註冊處登記，總共大約需要三至四個月的時間。最重要的一點是，房委會發出的「業權轉讓同意書」有效期只有一年。你必須在一年內完成所有法律手續，否則同意書便會失效，屆時便需要重新申請及支付所有費用，這一點務必留意。
居屋送契關鍵須知：法律限制與按揭注意事項
《房屋條例》下的業權轉讓限制
處理未補地價居屋送契，首先要理解它和一般私樓的根本分別。所有未補地價的資助房屋，包括居屋，都受到香港法例第283章《房屋條例》的嚴格規管。這條例的核心目的，是確保公共資源用於有需要的人士身上，所以業主不可以像私樓業主那樣，隨意將物業轉讓或出售。
簡單來說，除非業主已向政府補足地價，否則任何形式的業權轉讓，都必須先向房屋委員會（房委會）提出申請，並且取得其書面同意。房委會只會在非常特定的情況下，例如業主去世辦理未補地價居屋繼承、家庭狀況出現重大變化等，才會酌情批准。所以，整個過程並非單純的法律手續，而是一個需要符合政府資助房屋政策的行政審批程序。
居屋送契 vs. 私樓送契：按揭申請的關鍵差異
當我們談及「送契」（Deed of Gift），在私樓市場與居屋市場的處境可謂大相逕庭，尤其是在申請按揭方面。對於私人物業，如果業權是透過送契形式轉讓，銀行通常會非常審慎。因為根據《破產條例》，如果送贈人在送出物業後的五年內破產，其債權人有權向法院申請追討該物業用作償還債務。
這個潛在的業權風險，令銀行普遍不願意為五年內的「送契樓」批出按揭。新業主若要購入，很多時需要以現金全額支付。但是，未補地價居屋送契的情況卻是一個重要的例外。由於居屋按揭有房委會作為擔保人，銀行的信貸風險大大降低。即使業權是以送贈形式轉移，只要整個過程獲得房委會批准，新業主依然可以順利向銀行申請按揭。這點是居屋送契相對於私樓送契一個非常顯著的優勢。
實例分析：陳先生如何成功為年邁父親辦理居屋送契？
處理未補地價居屋送契的過程，聽起來可能複雜。與其空談理論，不如看看一個真實個案。陳先生最近就成功為他年邁的父親，辦妥了居屋業權轉讓手續。他的經驗，正好可以為面對類似情況的你提供一個清晰的參考藍圖。
個案背景：因業主年邁啟動的業權轉讓
陳先生的父親今年已屆八十高齡，是長沙灣一個未補地價居屋單位的單獨業主。隨著年紀漸長，陳伯伯處理銀行事務、繳交管理費及差餉等事宜時，開始感到力不從心。他希望在自己精神尚佳時，將物業業權順利交給兒子陳先生，這樣既方便兒子日後照顧，也算是為將來的未補地價居屋繼承問題預先做好規劃。
起初，陳先生以為未補地價的居屋，必須先補一大筆地價才能轉名，幾乎打算放棄。後來經過資料搜集，他發現房屋委員會（房委會）其實設有特別機制，容許在特定情況下申請業權轉讓，而「業主年滿65歲」正正是其中一個獲接納的理由。這個發現，讓陳先生的計劃重現曙光。
成功完成居屋轉名的關鍵步驟
了解政策後，陳先生便按部就班，展開了申請程序。整個過程可以歸納為以下幾個關鍵步驟：
第一步：準備申請文件。陳先生首先從房委會網站下載了「業權轉讓申請書（表格HD7）」，並協助父親填寫。他們清楚說明轉讓原因是父親年邁，同時附上所需證明文件，包括父親的身份證副本、樓契副本，以及證明陳先生是該單位登記家庭成員的文件。
第二步：遞交申請及繳費。準備好所有文件後，陳先生將申請表及文件副本，遞交至所屬地區的租約事務管理處。同時，他們繳付了港幣3,020元的申請手續費。這筆費用，不論申請結果如何，都不會發還。
第三步：獲取「業權轉讓同意書」。大約六個星期後，他們收到了房委會發出的「業權轉讓同意書」。這份文件是整個流程中最重要的一環，代表房委會原則上批准了這次轉讓。同意書的有效期為一年，所有法律手續必須在此期間內完成。
第四步：委託律師辦理送契。收到同意書後，陳先生立即聘請了律師行處理正式的送契手續。律師草擬了一份不涉及金錢代價的轉讓契約（Deed of Gift），並將草稿呈交房委會的法律事務分處審批，此程序亦需另外繳付港幣2,630元的審批費。
第五步：簽署及註冊新樓契。待房委會審批契約草稿後，陳先生與父親在律師見證下，正式簽署轉讓文件。最後，律師將新的轉讓契約送交土地註冊處進行註冊，並將文件副本交回房委會更新紀錄。至此，整個未補地價居屋送契的程序便圓滿完成。
未補地價居屋送契常見問題 (FAQ)
處理未補地價居屋送契的過程中，你可能會遇到一些疑問。我們整理了幾個最常見的問題，為你一一解答，讓整個流程更清晰。
未補地價居屋送契需要繳付印花稅嗎？
這是一個很普遍的疑問。許多人認為「送贈」不涉及金錢交易，所以應該不用繳付印花稅。事實上，這個想法並不正確。
根據稅務局的規定，即使是無償的物業轉讓，例如送契，稅局依然會為物業進行專業估價，評估出該物業在轉讓當時的市值。然後，印花稅會根據這個估算出的市值來計算。所以，辦理未補地價居屋送契，仍然需要預備一筆資金來繳付印花稅，這點在做財務預算時需要特別注意。
送契、加名、繼承，三種居屋轉名方式如何選擇？
這三種方式雖然都涉及業權變更，但是它們的適用情況和程序完全不同。
送契：這是指在業主在生的情況下，基於房委會接納的特定原因（例如年滿65歲、移民等），將物業業權完全轉讓給另一位名列在戶籍上的家庭成員。整個過程需要向房委會提交申請並獲得批准。
加名：這可以理解為一種特殊的送契，主要用於將配偶的名字加入到物業的業權中，成為聯名業主。這同樣需要符合房委會的特定條件，並且遵循申請和審批程序。
繼承：這種情況只在原業主身故後發生。未補地價居屋繼承是根據遺囑或遺產管理法律程序進行的，承繼人（例如子女）不一定需要是原先登記的家庭成員。整個流程是透過辦理遺產承辦來完成，與在生時的轉名申請是兩回事。
簡單來說，選擇哪種方式取決於你的具體情況。如果業主健在並希望轉移業權，應考慮送契或加名。如果業主已經離世，唯一的途徑就是辦理繼承。
如果我的送契申請被拒絕，費用會退還嗎？
答案是，不會。在提交未補地價居屋送契申請時，你需要向房委會繳付一筆申請手續費。這筆費用是用於支付房委會審核個案的行政成本。因此，不論你的申請最終獲批與否，甚至是你中途決定撤回申請，這筆費用都是不會退還的。
同樣地，在申請獲批後，律師將轉讓契約草稿交予房委會審批時，也需要繳付一筆契約審批費，這筆費用同樣是不設退款的。
「業權轉讓同意書」過期後應如何處理？
房委會發出的「業權轉讓同意書」是有有效期的，這個期限通常為一年。你必須在同意書發出後的一年內，完成所有的法律轉讓手續，包括簽署正式的轉讓契和到土地註冊處登記。
如果因為各種原因未能在一年內完成，同意書便會自動失效。到時候，唯一的處理方法就是重新提交一次全新的申請。這意味著你需要再次準備所有文件、填寫申請表，並且重新繳付所有相關的、不予退還的費用。所以，收到同意書後，最好盡快與律師協調，確保在限期內完成所有程序。