想將未補地價的居屋轉名給家人，卻因重重限制而卻步？事實上，在繳付補價前轉讓居屋業權雖是特例，但並非絕無可能。只要符合房委會列明的特定情況，業主便可申請豁免，合法地完成業權轉讓。本文將為您全面拆解2026年最新的居屋未補地價轉名程序，從理解房委會的十大豁免特例、承讓人資格，到手把手教您完成五大申請步驟、處理法律及按揭事宜，並附上詳盡費用清單及常見問題解答。無論是家庭成員間的業權變動，還是因特殊情況需要轉名，本文都能助您一文看清所有細節，順利完成整個過程。
居屋未補地價轉名：理解限制原則與十大豁免特例
處理居屋未補地價轉名，首先要理解背後的遊戲規則。許多朋友會將居屋與私樓的業權轉讓混為一談，但其實兩者的處理方式有天壤之別。資助房屋的原意是協助市民安居，並非用作投資炒賣，所以政府在業權轉讓上設下重重關卡。不過，在某些特殊情況下，房委會亦會行使酌情權，批准業主在毋須居屋轉名補地價的情況下，將業權轉移給家人。接下來，我們會一步步拆解當中的原則與例外情況。
核心原則：為何未補地價居屋業權轉讓受嚴格限制？
居屋之所以售價較市價低，是因為政府資助了當中的地價差額。這份折扣的代價，就是業權會受到《房屋條例》的限制。這項限制的核心目的，是確保公共資源能夠真正用於有自住需要的家庭，而不是讓業主透過私下轉讓來套現圖利。
所以，在正常情況下，業主若想出售或轉讓單位，必須先向政府補回當年的地價差額，解除轉讓限制，讓單位變回一部份的私有產權，才能在公開市場上自由買賣。這就是「先補地價，後轉讓」的基本原則。任何未補地價而私下進行的交易，都可能構成刑事罪行。
十大可獲酌情批准的「居屋未補地價轉名」特殊理由
雖然原則嚴格，但房委會也明白家庭總會遇到各種變化。因此，在不涉及金錢交易的前提下，只要符合以下十大特殊理由之一，並能提供足夠的證明文件，便有機會獲酌情批准進行居屋未補地價轉名：
- 業主身故：由合法遺產繼承人或遺產代理人申請繼承業權。
- 業主破產：由破產受託人申請將業權轉讓。
- 家庭狀況改變：例如因離婚或分居，法庭裁定需將業權轉讓予另一方。
- 加入配偶：業主結婚後，申請將配偶加入成為聯名業主。
- 業主年邁：業主年滿65歲或以上，希望將業權轉讓給認可的家庭成員。
- 業主病危：業主因健康狀況極差，例如患上末期癌症，希望在生前處理好業權。
- 移民或長居外地：業主因移民或需要長期在海外工作，而將業權轉讓。
- 申請其他房屋福利：家庭成員因申請公務員房屋福利或僱主提供的房屋津貼，而需要從居屋業權中除名。
- 業主婚後遷出：業主結婚後遷離單位，與配偶同住，可申請將業權轉讓予單位內的其他認可成員。
- 家庭成員曾支付樓價：有家庭成員能證明在購買單位時曾支付大部份首期或按揭供款，可申請加入或轉為業主，以反映其業權份額。
承讓人的關鍵資格：誰有資格接收業權？
即使符合上述其中一個理由，轉名申請還有一個關鍵條件：承讓人（即接收業權的一方）的身份資格。
在絕大部份情況下，承讓人必須是該單位戶籍上已登記的家庭成員。這意味著，如果想將業權轉讓給子女，該名子女的名字必須在當初購買居屋時，已經包括在家庭申請表或戶籍紀錄之內。
唯一的例外是業主身故後的遺產繼承。在這種情況下，即使合法繼承人（例如子女）並非單位原有的登記成員，亦有資格申請繼承業權。此外，所有獲批的轉讓，除了破產個案外，都必須以「無涉及金錢代價」的「饋贈契據」（Deed of Gift）形式進行。
互動評估：三步即測您的居屋轉名資格與所需文件
想知道自己的情況是否符合申請資格？可以跟著以下三步作個初步評估：
-
第一步：核對轉名理由
審視自身情況，是否與上文提到的「十大特殊理由」之一完全吻合？例如，是因離婚、年滿65歲，還是其他原因？這是申請的入場券。 -
第二步：確認承讓人身份
您打算將業權轉給誰？對方是否在您單位的房委會戶籍紀錄上？（除非您是處理遺產繼承）如果答案是肯定的，便符合了第二個關鍵條件。 -
第三步：預備核心證明文件
根據您的理由，準備相關的初步文件。例如： - 離婚：法庭命令副本
- 加入配偶：結婚證書副本
- 業主年邁：香港身份證副本
- 業主身故：死亡證及遺產承辦文件副本
完成這三步評估後，您就能對自己的申請資格有一個清晰的概念，並為接下來的正式申請程序做好準備。
【實戰教學】居屋未補地價轉名申請五大步驟全拆解
了解過自己可能符合資格後，下一步就是進入實際操作階段。整個居屋未補地價轉名的申請程序，其實是一個環環相扣的過程，只要我們按部就班，準備充足，就能順利完成。現在，就讓我們一起來拆解當中每一個步驟的細節。
第一步：前期準備 — 填表及備妥證明文件
申請的第一步，是從文書工作開始。你需要向房屋署索取並填寫一份名為「業權轉讓申請書」（表格HD7）的申請表。填寫時有幾個重點要留意，第一是清楚陳述你的轉名理由，並且這個理由必須與你提交的證明文件完全吻合。第二是業主簽名，必須與樓契上的簽名式樣一致。
同時，你需要根據你的申請理由，準備一套完整的證明文件副本。例如，如果是因家庭成員離世而轉名，就需要死亡證和承辦紙；如果是因離婚而轉讓業權，就需要法庭頒令的絕對判令。準備好所有文件，是確保申請順利推進的基礎。
第二步：遞交申請 — 親身辦理及繳付手續費
當你填妥申請表和備齊所有證明文件後，就需要親身前往你居屋所屬地區的租約事務管理處遞交申請。提交文件的時候，需要即場繳付一筆申請手續費，現時的費用是港幣$3,020元。這筆費用是用於處理申請的行政開支，所以無論你的申請最終批准與否，又或者你中途決定撤銷申請，這筆費用都不會退還。
第三步：等待審批 — 處理時間與成功標誌
遞交申請後，就是等待房屋署審批的階段。在文件齊備的情況下，一般的處理時間大約需要六個星期。在這段期間，房屋署會審核你提交的理由和文件是否符合政策要求。如果申請獲得批准，你會收到由房屋署發出的「業權轉讓同意書」。這封信就是你成功闖關的第一個重要標誌，代表你可以正式進入處理法律文件的程序。
第四步：法律程序 — 聘請律師草擬及審批契據
收到「業權轉讓同意書」後，你就需要自行聘請律師，處理業權轉讓的法律手續。你的律師會根據你的情況，草擬一份「轉讓契據」或「饋贈契據」（Deed of Gift）的草稿。
這份契據草稿不能直接簽署，它必須先交回房屋署的法律事務分處進行審批。提交審批時，需要再繳付一筆法律文件審批費，現時費用為港幣$2,630元。待房屋署的律師審批並確認契據內容無誤後，才會批准你進行下一步。
第五步：完成轉名 — 簽署契據及更新戶籍
當轉讓契據獲得房屋署批准後，你的律師便會安排你和承讓人（即接收業權的家庭成員）簽署正式的法律文件。簽署完成，並到土地註冊處完成登記後，整個業權轉讓的法律程序便告完成。
最後一步，也是十分重要的一步，就是必須立即將新的轉讓契據副本，以及最新的土地查冊記錄，提交給你所屬的租約事務管理處，用作更新你的家庭戶籍資料。這樣，整個居屋轉名手續才算正式圓滿結束。
實例時間軸：一個標準居屋轉名個案需時多久？
為了讓你對整個流程有更具體的概念，我們以一個標準個案為例，看看大概需要多少時間：
- 第1週： 準備及遞交申請文件，並繳付申請費。
- 第1週至第7週（約6星期）： 房屋署審批申請。
- 第8週： 成功獲批，收到「業權轉讓同意書」，隨即聘請律師。
- 第8週至第10週（約2星期）： 律師草擬轉讓契據，並提交予房屋署法律事務分處審批，同時繳付審批費。
- 第11週至第14週（約3-4星期）： 房屋署審批法律文件。
- 第15週： 獲批准後，律師安排簽署正式契據及辦理土地註冊處登記。
- 第16週： 將新契據副本交回屋邨辦事處更新記錄。
總括而言，一個順利的居屋未補地價轉名個案，由申請到完成所有手續，大概需要3至4個月的時間。當然，這只是一個估算，實際時間會因應個案的複雜程度和文件往來的速度而有所不同。
居屋轉名獲批後：法律、按揭及業權關鍵須知
當您成功獲批「居屋未補地價轉名」申請，收到房委會的同意書，這代表您已完成最關鍵的行政審批。接下來的程序將轉移到法律及財務層面，當中涉及律師、銀行以及業權紀錄的更新。這幾個步驟環環相扣，清晰了解每一環的細節，能讓整個轉名過程更加順暢。
轉名後按揭安排：為何「饋贈契據」仍可獲銀行承按？
一般在處理居屋未補地價轉名時，由於不涉及金錢交易，法律上會以「饋贈契據」（Deed of Gift）的形式進行。您可能會聽說，私人樓宇若以饋贈契形式轉讓，銀行在往後五年內通常不會批出按揭，因為銀行擔心原業主可能藉此轉移資產以逃避債務，業權存在被追討的風險。
然而，這個規則在未補地價居屋上卻是個例外。關鍵在於政府的角色。首先，整個轉名申請已經過房屋署的嚴格審批，確認其符合特定的家庭狀況或特殊理由，這本身就為交易的合規性提供了有力的官方背書。其次，未補地價居屋的按揭貸款享有政府提供的按揭擔保，這大大降低了銀行的信貸風險。正因有這兩重保障，銀行普遍都願意為經房署批准、以饋贈契形式轉讓的居屋單位承造按揭。因此，新業主在取得房署同意書及簽訂相關法律文件後，便可以著手向銀行申請新的按揭貸款。
現有按揭如何處理？
如果單位本身仍有按揭貸款尚未還清，這筆貸款是與原業主掛鉤的，並不能直接「轉移」給新業主。在進行業權轉讓時，必須妥善處理這筆現有按揭。
最普遍的做法是，由承讓業權的新業主申請一筆新的按揭貸款。銀行批出的新貸款額，會優先用作全數清還原業主的舊有按揭餘額。這整個過程等同一次轉按，需要律師在中間協調，確保在舊按揭還清的同時，新按揭順利生效，業權亦同步轉移。另一種較簡單直接的方法，是原業主在轉名前，先用自己的資金將按揭餘額完全還清，解除銀行的押記，之後才進行轉名手續。無論選擇哪種方式，都需要與承按銀行及律師預先溝通，做好周詳的財務與時間規劃。
完成轉名後的業權狀態
當所有法律文件簽署妥當，並在土地註冊處完成登記後，業權便正式轉移至新業主名下。這時，新業主就是該單位的合法擁有人。
不過，必須緊記一點，這次轉名只是業權人的變更，單位的資助房屋性質並沒有改變。也就是說，單位依然是「未補地價」的狀態。所有原來適用於單位的轉讓限制，例如在指定年期內不能在公開市場出售等，將會由新業主繼承。未來如果新業主希望將單位在自由市場出售或出租，仍然需要先完成居屋轉名補地價的程序，向政府補回當年的買樓折扣差價。因此，完成轉名後，新業主獲得的是一個附帶轉讓限制的完整業權。
居屋未補地價轉名費用全覽：總成本預算清單
談及居屋未補地價轉名，大家最關心的問題之一，自然是整個過程涉及的費用。雖然這個方法免除了最大筆的居屋轉名補地價開支，但當中仍有一些固定的行政費用和專業服務開支需要預算。讓我們一起來清晰地拆解這份成本清單，助你更準確地規劃財務。基本上，總開支可以分為兩大類：由政府及房委會收取的固定費用，以及由律師樓等專業機構收取的浮動開支。
政府及房委會固定收費
這部分的費用是標準化的，不論個案複雜程度如何，金額都相對固定。處理居屋未補地價轉名申請時，主要涉及以下由房屋委員會（房委會）收取的行政費用。
-
申請手續費： 遞交業權轉讓申請時，你需要先繳付一筆港幣3,020元的手續費。這筆費用是用於房委會審核你的申請資格和證明文件。有一點十分重要，就是這筆費用一經繳付，不論申請最終成功、失敗或中途撤回，都不會退還。
-
法律文件審批費： 當你的申請獲得初步批准後，下一步便需要委託律師草擬正式的轉讓契據（通常是送贈契）。律師擬備好草稿後，必須提交給房委會的法律事務分處進行審批，確保文件符合規定。此時，便需要繳付另一筆港幣2,630元的手續費。同樣地，這筆費用也是不會退還的。
-
更改按揭安排費用（如適用）： 如果你的居屋單位仍有按揭在身，轉名過程可能涉及更改按揭人資料。如需向房委會申請更改按揭安排，或需要房委會簽署相關的法律文件，便可能要再繳付一筆額外的手續費。
律師費及其他浮動開支
除了政府的固定收費，律師費是另一項主要開支，金額會因應不同律師樓的收費標準和個案的複雜程度而有所不同。
-
律師費： 這是最大的一筆浮動開支。律師會負責處理所有法律程序，包括提供專業意見、草擬及修改送贈契、代為向房委會提交文件、處理業權轉讓的註冊手續等。市面上的律師費沒有統一標準，建議在決定委託前，先向幾家律師樓查詢報價，比較服務範圍和收費。
-
印花稅（釐印費）： 以送贈契形式進行的近親轉讓，例如轉名給配偶或子女，在不涉及任何金錢代價的情況下，一般只需繳付港幣100元的象徵式印花稅。不過，印花稅的計算受多種因素影響，務必與你的律師確認實際應繳金額。
-
雜項開支： 在整個法律程序中，還會產生一些零碎的雜費，例如土地註冊處的查冊費、文件註冊費等。這些費用通常數額不大，律師樓一般會在報價單中列明或包含在總收費之內。
下載工具：居屋轉名總開支預算表
為了讓你對整個財務支出有更清晰的掌握，我們特別準備了一份「居屋轉名總開支預算表」。這份工具已為你整合了上述所有固定及浮動的收費項目，你可以根據自己查詢到的律師報價填寫，自動計算出一個貼近你實際情況的總開支預算。這樣一來，處理居屋未補地價轉名的財務規劃就變得簡單明瞭。
[點擊此處下載您的專屬預算表，讓財務規劃更輕鬆。]
居屋未補地價轉名常見問題 (FAQ)
處理居屋未補地價轉名時，總會遇到各種疑問。這部分我們整理了一些最常見的問題，希望用最直接的方式，為你解答心中疑惑，讓你對整個流程有更清晰的掌握。
居屋轉名給子女，繼承與生前轉讓有何不同？
將居屋業權轉給子女，主要有「生前轉讓」和「身故繼承」兩種方式，兩者在資格要求上有根本分別。
生前轉讓，是以「送贈契」形式進行，業主在生時將業權轉移。這個操作的大前提是，接收業權的子女必須是該單位名冊上已登記的家庭成員。業主需要基於房委會接納的特殊理由（例如年滿65歲）提出申請，獲批後才能辦理轉名手續。整個過程不涉及金錢交易。
身故繼承，則是指業主離世後，由其合法繼承人承繼業權。最大的不同之處在於，即使子女並非單位名冊上的登記成員，只要他們是法律上訂明的合法繼承人，便有權透過遺產承辦程序繼承該單位。這確保了居屋作為家庭資產能夠順利傳承。同樣地，繼承過程也不涉及樓價買賣。
不同年份購入的居屋，轉名限制有分別嗎？
不論你的居屋在哪個年份購入，申請未補地價轉名的基本原則是相同的。你都必須符合房委會列出的十大特殊理由之一，並獲得酌情批准。
然而，不同年份購入的居屋，其本身的轉售限制條款有所不同。例如，2019年後購入的新居屋，轉售限制期長達十年。當業權成功轉移後，新的業主亦需要遵守該單位原有的轉售限制。舉例來說，如果一個單位尚有七年才能在第二市場出售，轉名後，新業主仍需等待這七年期滿。因此，在考慮轉名時，除了申請資格，也要了解該單位附帶的轉售限制，這會直接影響新業主日後的財務規劃。
轉名會影響「首次置業」資格嗎？
會的，這是一個非常重要的考慮點。一旦家庭成員透過轉名方式，成為未補地價居屋的業主，他便會即時失去「首次置業」的身份。
這是因為在法律上，他已經是香港一個住宅物業的擁有人。將來如果他打算在私人市場購買任何其他住宅物業，就需要繳付較高昂的從價印花稅（AVD），而不能享受首次置業人士的較低稅率。這個財務影響相當深遠，所以在決定轉名前，家庭成員之間應就此有充分的溝通和共識。
未簽正式樓契的居屋，可以申請轉名嗎？
如果你是新居屋的買家，只簽署了臨時買賣合約，還未簽訂正式的轉讓契據（俗稱樓契），而想更改業權，處理方法會有所不同。
在這種情況下，你不需要通過上文提及的十大特殊理由去申請豁免。你可以直接聯絡房屋署的居屋銷售小組，填寫一份名為「更改業權表格」的文件。這個程序相對簡單，主要是用於在完成正式法律文件前，更新買家的資料。所以，如果處於這個階段，處理手續會直接得多。