金融管理局於2026年2月28日宣布暫停實施多年的物業按揭壓力測試，對準買家而言無疑是重大喜訊。然而，「上車」門檻降低，是否代表能隨意借貸？壓力測試取消後，銀行審批按揭的核心標準轉為更直接的「供款與入息比率」(DTI)。究竟DTI如何計算？新政策下您的實際貸款額能增加多少？不同職業的入息證明又有何要求？本文將為您一文看清最新按揭審批準則，由DTI計算方法、入息證明準備，到解構成功獲批的5大關鍵，助您準確評估財務狀況，順利置業。
金管局暫停壓力測試：最新按揭審批標準是什麼？
自從金管局宣佈調整樓市措施，市場最關注的莫過於「買樓壓力測試」的變動。這項沿用多年的審批門檻暫停後，直接影響到準買家的借貸能力與置業預算。接下來，我們會為你詳細拆解最新的按揭審批標準，讓你清楚了解在新的買樓壓力測試 2026 政策下，實際的遊戲規則是怎樣的。
重點回顧：2026年2月28日新政策詳情
暫停壓力測試的適用範圍
金融管理局在2026年2月28日宣佈，所有住宅物業按揭申請，將暫停實施實施多年的利率壓力測試要求。這項新規定適用於該日期或之後簽訂臨時買賣合約的所有交易。換言之，無論你是首次置業還是換樓，申請按揭時銀行將不再需要計算你在假定利率上升後，是否有足夠的還款能力。
為何暫停？市場及專家分析
這次政策調整的主要原因，是基於宏觀經濟環境的變化。市場普遍預期美國的加息週期已經見頂，香港按揭利率進一步大幅上升的機會相對較低。因此，原先用作防範利率波動風險的壓力測試，其存在的必要性也隨之下降。專家分析指出，暫停壓力測試有助於穩定市場情緒，並在一定程度上釋放購買力。
現行核心標準：供款與入息比率 (DTI) 解讀
DTI 基本要求：總供款不超過月入50%
雖然壓力測試暫停了，但是銀行審批按揭並非完全沒有門檻。目前的核心標準回歸到最基本的「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）。對於首次置業人士，DTI 的要求是所有債務的每月總供款額，不能超過每月總入息的50%。這意味著，你每月的按揭供款加上其他如私人貸款、信用卡分期等債務，總和不可佔據你月薪的一半以上。
DTI 對比壓力測試：新舊制度有何分別？
要理解新政策的影響，就需要了解新舊制度的分別。
舊制度（壓力測試 + DTI）：申請人需要通過兩個關卡。第一關是DTI，即在現有利率下，總供款不能超過月入50%。第二關就是壓力測試，銀行會假設現有利率增加2厘，然後重新計算每月供款，而這個「加壓」後的供款額不能超過月入的60%。過去，很多申請人就是被第二關的買樓壓力測試計算所限制。
現行制度（僅DTI）：審批標準簡化為一個關卡。銀行只需確保申請人在現有利率下的總供款，不超過月入50%即可。整個壓力測試 買樓的審批流程變得更直接。
新政策對準買家的實際影響
提升實際借貸能力（附實例計算）
新政策最直接的影響，就是提升了準買家的實際借貸能力。我們用一個實例來說明。
假設一位準買家月入$50,000，沒有其他債務，計劃申請30年按揭，當時的按揭利率為4.125%。
在舊制度下（需通過壓力測試）：
– 在利率增加2厘（即6.125%）後，每月供款不能超過月入$50,000的60%，即$30,000。
– 以此上限反推，他最高只可以借到約$488萬。
在現行制度下（只需符合DTI）：
– 在現利率4.125%下，每月供款不能超過月入$50,000的50%，即$25,000。
– 以此上限反推，他最高可以借到約$516萬。
由此可見，在相同條件下，暫停壓力測試後，這位準買家的貸款額直接增加了約$28萬。
降低「上車」門檻，增加市場流動性
從宏觀層面看，這項政策降低了市民的「上車」門檻。以往因為壓力測試而未能借足貸款額的買家，現在有機會重新進入市場。這有助於增加市場的潛在購買力，從而提升物業市場的流動性。對於未來買樓壓力測試 2026 年的走向，市場普遍認為會視乎當時的利率環境和樓市狀況而定，但短期內重啟的機會不大。
如何計算供款與入息比率 (DTI)？影響你貸款額的關鍵因素
即使政府暫停了買樓壓力測試，銀行審批按揭的核心準則—供款與入息比率 (Debt-to-Income Ratio, DTI) —依然是決定你貸款額的關鍵。簡單來說，DTI就是計算你每月總供款佔總入息的百分比。要準確進行買樓壓力測試計算，理解DTI的組成部分至關重要。現在，我們一步步拆解如何計算，讓你對自己的借貸能力有更清晰的掌握。
第一步：計算您的「每月總入息」
「每月總入息」並非單純指你的底薪，銀行會考慮所有穩定及可證明的收入來源。不同性質的收入，計算方法亦有所不同。
固定收入：底薪、津貼、雙糧及花紅計算方法
對於每月有固定薪金的「打工仔」，銀行計算入息的方式最為直接。你的底薪和固定津貼（例如交通津貼）會被全額計算。至於非保證性的雙糧或花紅，銀行通常會將過去一至兩年的總額除以12或24個月，然後將得出的平均數加到你的每月入息之中。因此，提交清晰的糧單和稅單，便能有效證明這部分收入。
非固定收入（自僱／佣金制）：銀行如何評估？（收入折扣詳解）
如果你的收入主要來自佣金、小費或自僱經營（例如地產代理、保險從業員或自由工作者），銀行會採取較審慎的態度。你需要提供至少六個月，甚至更長時間的入息證明（如銀行月結單、公司財務報表）來證明收入的穩定性。銀行會先計算出這段時期的平均月入，然後再對此平均數作一定折扣，通常會打六至八折計算。這個折扣是為了反映收入不穩定的風險。
其他收入來源：租金收入的計算方式
假如你持有其他物業並正在出租，租金是銀行認可的收入來源之一。計算方式相當 standardised，銀行一般會將租約上訂明的租金收入打七折至八折，作為你的每月額外入息。若物業尚未租出，銀行亦可能參考市場上的「擬租金」，再以較低的六折左右計算。
第二步：計算您的「每月總債務供款」
計算完總入息後，下一步就是準確計算你的總債務。這部分不只關乎你正在申請的新按揭。
新造按揭的每月供款
這部分相當直接，就是你申請的新按揭貸款，按現行利率計算出來的每月還款額。你可以利用網上按揭計算機，輸入貸款額、年期和利率作初步估算。
其他現有債務：私人貸款、學生貸款、信用卡分期
這是許多申請人容易忽略的一環。除了新的按揭供款，你現有的所有債務都會被計算在內。這包括但不限於私人貸款、汽車貸款、學生貸款，甚至是信用卡的每月分期還款。銀行會要求你申報所有債務，並透過你的信貸報告（TU）核實。將所有這些每月還款額相加，便得出你的「每月總債務供款」。
DTI 計算實例：暫停壓測前後貸款額對比
讓我們透過一個實例，看看在買樓壓力測試2026年新政策實施前後，貸款能力有何分別。假設陳先生月入$50,000，沒有其他債務，並打算申請30年期的按揭，當時利率為4.125%。
參考比較：舊制度（壓測+DTI）下的最高貸款額
在舊制度下，陳先生需要通過兩重關卡：
1. DTI 50%上限：每月供款不得超過$25,000（$50,000 x 50%）。
2. 壓力測試：假設利率升2%至6.125%，每月供款不得超過$30,000（$50,000 x 60%）。
銀行會以較嚴格的壓力測試標準作最終計算。在6.125%利率下，要令每月供款不超過$30,000，陳先生的最高貸款額約為 $4,930,000。
現行制度（僅DTI）下的最高貸款額
在壓力測試 買樓審批暫停後，陳先生只需符合DTI 50%的要求。
* DTI 50%上限：每月供款不得超過$25,000（$50,000 x 50%）。
在4.125%的利率下，要令每月供款不超過$25,000，陳先生的最高貸款額提升至約 $5,150,000。
比較之下，新制度讓他的借貸能力增加了約$220,000，這對於準備置業的人士而言，無疑是個重要的改變。
銀行審批解密：不同職業及入息證明要求
向銀行申請按揭，其實就像向一位新朋友介紹自己的財政狀況，最重要是誠實同清晰。雖然金管局已經暫停了買樓壓力測試，但銀行審批貸款時，對申請人的還款能力審查並沒有放鬆。他們需要透過一系列文件，去了解你的收入是否穩定，足以應付未來數十年的供款。不同職業背景的朋友，銀行所需要的文件組合亦會有所不同。
固定收入受薪人士
對於每月有固定薪金的「打工仔」來說，要證明自己的入息相對直接。銀行最想見到的，就是一份穩定而持續的收入紀錄，這讓他們對你的還款能力更有信心。
必須提交的證明文件：糧單、稅單、強積金及銀行月結單
你可以將這幾份文件想像成一個完整的故事。最近三至六個月的糧單，展示了你現時的收入水平。而最新的稅務局報稅單（稅單），則是過去一年總收入的官方證明，兩者可以互相印證。強積金（MPF）月結單，不單止是退休保障的證明，更是你長期穩定受僱的有力證據。最後，顯示薪金入賬的銀行月結單，就是將所有文件串連起來的真憑實據，證明資金確實存入你的戶口。準備齊全這四份文件，審批過程自然會順暢得多。
非固定收入、自僱及專業人士
如果你的收入並非固定月薪，例如是靠佣金的銷售人員、自己做生意的老闆，或者是自由工作者，銀行就需要更全面的資料來評估你的平均收入。他們明白你的收入會有高低起伏，所以需要一個更長的時間線去計算一個較為穩妥的還款能力。
證明還款能力的文件要求（如公司財務報表）
除了個人稅單及銀行紀錄，自僱人士或公司老闆通常需要提供更多業務相關的文件。例如，經過會計師核數的公司財務報表、損益表等，可以展示公司的營運狀況和盈利能力。專業人士（如醫生、律師）則可能需要提供執業證明或相關收入紀錄。這些文件都是為了證明你有一個可持續的收入來源。
為何需要提供至少六個月的入息證明？
對於非固定收入人士，銀行普遍要求提供至少六個月，有時甚至長達一至兩年的入息證明。原因很簡單，銀行需要拉長觀察期，去計算一個較為保守和可靠的「平均月入」。例如，你可能某個月佣金特別高，但下個月又回落，只看一兩個月並不足以反映真實情況。透過分析較長時期的數據，銀行才能更準確地進行供款與入息比率（DTI）計算，確保你未來的供款壓力在可控範圍內。
隱藏債務如何影響審批結果？
在申請按揭時，誠實申報所有債務至關重要。有些人可能會忽略一些私人貸款、信用卡分期，甚至稅務貸款，以為這些小額債務無關痛癢。這是一個相當大的誤解。
循環貸款及未申報債務對信貸評級的影響
銀行在審批按揭時，必定會查閱你的個人信貸報告（TU Report）。所有貸款紀錄，包括信用卡結欠、循環貸款（Revolving Loan）等，都會在報告中一覽無遺。未申報的債務不但會影響銀行對你誠信的印象，更會直接計入你的每月總債務之中，從而拉高你的供款與入息比率。即使現在進行買樓壓力測試計算的機會不大，但一旦DTI超出上限，貸款額便會被削減，甚至可能導致申請被拒絕。所以在申請前，最好先整理好自己的債務狀況，有需要時先清還部分欠款，提升成功批核的機會。
進階按揭申請：非首次置業及擔保人全攻略
非首次置業／持有多於一項按揭
當你不再是首次置業，或者正為其他物業作擔保時，銀行在審批按揭時的標準就會變得更加嚴謹。即使現時買樓壓力測試計算方式有變，銀行對這類申請人的還款能力依然會看得更緊。
DTI 上限收緊至40%的影響
最直接的影響，就是你的供款與入息比率（DTI）上限，會由基本的50%下調至40%。這意味著，你每月的總債務供款（包括新舊按揭及其他貸款），不可以超過你月入的四成。假設你的月入是$60,000，原本最多可用$30,000作供款，但現在上限則降至$24,000，直接削弱了你的借貸能力。
「先買後賣」換樓客的資金及審批注意事項
對於計劃「先買後賣」的換樓人士，這個情況尤其需要注意。在你成功賣出舊有物業之前，銀行會將你視為持有多於一項按揭的業主，因此新購物業的按揭申請會直接採用40%的DTI上限。在計劃資金時，你需要準確計算，確保自己的入息在扣除現有按揭供款後，仍足以在40%的框架下應付新按揭的供款。否則，可能會面臨貸款額不足，需要準備更多首期的情況。
擔保人的角色、資格與責任
當申請人的入息未能通過供款與入息比率的要求時，增加擔保人是一個常見的解決方法。擔保人的角色，就是向銀行承諾，假如借款人無法償還按揭貸款，擔保人將會承擔還款的全部責任。因此，擔保人與借款人是共同承擔這筆債務的。
擔保人如何協助通過入息審查？
銀行在審批時，會將借款人與擔保人的入息和債務合併計算。例如，將兩者的每月總入息相加，然後再計算新按揭供款及兩人所有現存債務的總和。這個總債務額，不能超過兩人合併總入息的50%。透過擔保人穩定的收入，可以有效拉低整體的DTI比率，讓原本不符合資格的申請得以通過。
成為擔保人對自身未來按揭申請的影響
成為擔保人是一項長遠的財務承諾，會直接影響自己未來的借貸能力。當你為他人作擔保後，該筆按揭會被視為你的或然債務。日後若你打算自己置業申請按揭，銀行在審批時會將該筆擔保的債務計算在內，你的DTI上限同樣會收緊至40%。這意味著，即使未來例如買樓壓力測試2026年的政策有任何調整，這個基本審批原則也不會輕易改變，你的可借貸金額會因此大幅減少。所以在答應成為擔保人前，必須仔細衡量對自己置業計劃的長遠影響。
買樓按揭常見問題 (FAQ)
壓力測試暫停後，我還需要預留額外資金作緩衝嗎？
答案是肯定的。雖然金管局已暫停硬性的買樓壓力測試規定，但這項措施的原意是確保業主在利息上升週期中，仍然具備充足的還款能力。目前市場利率環境變幻莫測，暫停規定不代表加息風險完全消失。因此，為個人財務穩健著想，準備一筆額外的流動資金作為緩衝，是十分明智的做法。你可以將這筆資金視為自己的「個人壓力測試」，確保即使未來供款增加或收入出現波動，也不會影響正常的生活質素。
如果我的入息不符合DTI要求，有什麼解決方法？
當您的入息未能通過銀行的供款與入息比率 (DTI) 審查時，可以考慮以下幾種常見的解決方案，以增加成功獲批按揭的機會。
增加首期，降低貸款額
這是最直接有效的方法。因為增加首期就等於減少了總貸款金額，每月需要償還的供款自然會下降，從而降低您的DTI比率。例如，如果您能將首期資金由三成增加至四成，貸款額便會顯著減少，讓您的入息更容易符合銀行的要求。這個方法能從根本上減輕您的還款負擔。
增加合資格的擔保人
如果您的入息不足，可以邀請一位符合資格的擔保人協助申請。銀行在審批時，會將您與擔保人的入息合併計算，這樣便能更容易達到DTI的要求。通常，擔保人需要是您的近親，並且自身擁有穩定可觀的收入和良好的信貸紀錄。不過，必須清楚的是，擔保人需要承擔全部貸款的法律責任，而且這次擔保亦會影響其未來的借貸能力。
申請前先清還其他債務
銀行計算DTI時，會將您所有的債務供款一併考慮，這包括私人貸款、信用卡分期、學生貸款等。如果在申請按揭前，您能先集中資源清還部分或全部現有債務，就能有效降低每月的總供款額。這樣做不但可以改善您的DTI比率，更有助於提升您的整體信貸評分，對按揭審批有正面作用。
壓力測試未來會否重啟？專家意見是什麼？
關於買樓壓力測試未來是否會重啟，目前市場並沒有一致的定論。金管局暫停壓力測試買樓的措施，主要是應對當時的市場環境。大部分金融專家認為，這是一項逆周期管理工具，其存廢與否，將取決於未來的經濟狀況、樓市表現以及利率走勢。
展望買樓壓力測試2026年之後的情況，如果香港樓市再度出現過熱跡象，或者美國聯儲局的利率政策出現逆轉，導致本地利率有持續上升的壓力，監管機構便很有可能重新引入壓力測試，以管理銀行的信貸風險。因此，準買家在規劃置業時，不應假設低門檻的審批標準會一直維持。在進行買樓壓力測試計算時，最好仍然以較保守的標準評估自身的還款能力，為未來的政策及市場變化預留充足空間。