當樓價攀升，手持的物業大幅升值，不少業主便會考慮利用物業資產增值，透過「加按套現買樓」實現「一開二」的財富增值目標。這項操作看似是釋放物業價值的捷徑，但當中涉及的計算、審批要求、策略選擇以至潛在風險，遠比想像中複雜。
本篇終極指南將為您一站式詳解「加按套現買樓」的所有關鍵細節。從核心概念、套現額的精準計算方法、申請全流程攻略，到深入比較「原銀行加按」與「轉按套現」的利弊，並分析如何應對第二套物業按揭的嚴格壓力測試。我們更會重點剖析您必須警惕的9大潛在風險，助您在作出重大財務決策前，做好周全評估與部署，穩健地踏上物業投資之路。
什麼是「加按套現買樓」？解構物業加按的核心概念
加按套現的定義與運作原理
「加按套現買樓」這個策略，近年成為不少業主實現資產增值的熱門途徑。簡單來說，當你持有的物業隨著市場升值，其價值已高於當初承造按揭時的金額，你便可以向原有的按揭銀行申請，重新評估物業價值並增加按揭貸款額，將物業升值後多出來的資產淨值，轉化為一筆可動用的現金。這個過程，就是「加按套現」。這筆資金的用途非常靈活，既可用作個人周轉，亦是許多人部署購入第二個物業作投資或自住的關鍵第一步。
為何物業升值是實現「加按套現買樓」的先決條件
物業升值是整個加按套現操作的基礎。銀行的貸款額度，是基於物業的估值以及金管局規定的最高按揭成數來計算的。試想像，如果你的物業價值沒有增長，甚至下跌，那麼物業的估值便沒有多餘的空間讓你申請額外貸款。反之，當樓價上升，你的物業估值提高，而你尚未償還的貸款餘額相對減少，兩者之間便產生了一個「淨值空間」。銀行正是根據這個新增的淨值空間，去審批你可以套現的額外金額。所以，沒有物業升值，就沒有加按套現的可能。
加按 vs 轉按的基本分別：同一銀行與轉投新銀行的抉擇
在考慮套現時，你會遇到兩個核心選項：「加按」與「轉按」。兩者的主要分別在於操作的銀行。
「加按」，是指你向現時提供按揭的同一間銀行申請增加貸款額。整個過程是基於你原有的按揭計劃之上，手續相對可能較為簡便。
「轉按套現」，則是指你結束在原有銀行的按揭，將整筆按揭貸款（包括尚餘欠款及想套現的金額）轉移到一間新的銀行。這樣做的好處是，你可以尋找市場上利率更低、現金回贈更豐厚的計劃。雖然手續上等同於一次全新的按揭申請，但潛在的財務效益可能更大。如何選擇，則取決於你對利率、手續及優惠的個人考量。
為何考慮「加按套現買樓」？三大核心優勢分析
將物業升值部分套現，並非單純為了獲得一筆現金，其背後隱藏著幾個重要的財務優勢，這也是它成為精明理財策略的原因。
優勢一：加按套現利率遠低於私人貸款，借貸成本更具效益
這是加按套現最顯著的優點。由於物業加按本質上屬於有抵押貸款，銀行承受的風險較低，因此其按揭利率遠比無抵押的私人貸款或信用卡貸款低廉。當你需要一筆大額資金去部署加按買樓大計時，選擇加按套現能大幅減省利息支出，讓你的總借貸成本更具效益，財務壓力也相對較輕。
優勢二：賺取豐厚的現金回贈與銀行優惠
尤其在選擇「轉按套現」時，由於銀行之間競爭激烈，為了吸引客戶轉投，新銀行通常會提供相當吸引的現金回贈，回贈金額一般按貸款額的某個百分比計算，隨時可達數萬甚至十數萬元。這筆回贈可以直接抵銷轉按過程中產生的律師費等開支，餘下的部分便成為你的額外現金收入，讓整個套現操作的性價比更高。
優勢三：善用存款掛鈎戶口，對沖加按利息支出
不少按揭計劃都會附帶一個「存款掛鈎戶口」（Mortgage-link Account）。你可以將套現後暫時未動用的資金，存入這個高息存款戶口。此戶口的存款利息，會與你的按揭貸款利率完全掛鈎。換言之，你存入的資金所賺取的利息，正好可以抵銷一部分按揭貸款的利息支出，達到慳息效果。這對於資金靈活性要求高的業主來說，是一個非常實用的理財工具。
加按套現、二按、業主私人貸款的根本區別
市場上提供給業主的融資方案五花八門，除了加按，你可能還聽過「二按」或「業主私人貸款」。三者的名字看似相近，但性質、風險與成本卻截然不同，清晰分辨它們至關重要。
加按 vs. 二按：風險、利率與審批機構的對比
「加按」是在原有的第一按揭（一按）基礎上增加貸款額，整個物業只有一份按揭合約，審批機構是你的一按銀行，風險相對較低，利率亦跟隨市場的一按利率。
「二按」則是在保留一按的同時，向另一間財務機構（通常是財務公司而非銀行）申請第二份按揭貸款。這意味著你的物業同時抵押了給兩間機構。由於二按的貸款人需要承擔更高風險（一旦業主斷供，其債務清還次序在一按銀行之後），所以二按的利率會遠高於一按，風險亦顯著增加。
加按 vs. 業主私人貸款：抵押、靈活性與申請速度的權衡
「加按」是一種有抵押貸款，銀行需要以你的物業作為抵押品，因此審批過程嚴謹，需時較長，亦要符合金管局的壓力測試等規定。
「業主私人貸款」則是一種無抵押的私人貸款，只是貸款機構以你是「業主」的身份，批出一個較大額度及較優惠利率的私人貸款。由於無需抵押物業，其申請手續非常簡便，批核速度極快，而且若物業是聯名持有，其中一位業主也可單獨申請。當然，這種靈活性與速度的代價是，其利率始終會高於有抵押的加按貸款。這是一個在借貸成本與時間效率之間的權衡。
如何計算「加按套現買樓」的潛力？套現金額、審批要求及流程
想規劃「加按套現買樓」大計，第一步就是要清楚了解自己究竟能調動多少資金。這不單是一個簡單的數學問題，更牽涉到銀行審批的重重關卡與實際操作流程。以下我們會由淺入深，為你拆解計算方法、剖析銀行的審批準則，並且一步步帶你走完整個申請流程。
精準計算加按套現金額：三步拆解核心公式
計算可套現的金額其實有公式可依，只要跟著以下三個步驟，你就能為自己的財務狀況進行一次初步評估。
第一步：獲取物業最新銀行估值
首先，你需要知道物業的「現價」。這並非地產代理的參考價，而是銀行內部對你物業的專業估價。你可以直接向心儀的銀行查詢，或透過網上估價系統獲取一個初步數字。這個估值是所有後續計算的基礎，所以獲取一個準確的估值至關重要。
第二步：了解金管局的最高按揭成數指引
接著，你需要了解香港金融管理局（金管局）為不同樓價設定的最高按揭成數上限。例如，價值較高的物業，其按揭成數上限會較低。銀行批核的貸款額度，絕對不能超越這個官方指引。清楚自己的物業價值在哪個區間，才能知道可借貸的最高比例。
第三步：套入公式計算：(物業最新估值 x 最高按揭成數) – 尚餘按揭貸款
最後，將以上數字套入這條核心公式，就能計算出理論上的最高套現金額。舉例來說，若你的物業最新估值為800萬港元，根據指引最高可借七成（560萬港元），而你目前的按揭尚餘200萬港元，那麼你的最高套現額就是360萬港元（560萬 – 200萬）。
影響「加按套現買樓」申請額的5大關鍵審批因素
計好數只是第一步，銀行最終是否批核，以及批出多少金額，還取決於以下五個關鍵因素。銀行需要確保你有足夠能力承擔新增的貸款。
申請人的入息證明與還款能力
銀行會嚴格審視你最新的入息證明，包括糧單、稅單及銀行月結單等，以評估你的還款能力是否穩定及足夠。如果你的收入來源不穩定，或者負債比率偏高，都可能影響審批結果。
必須通過的新一輪壓力測試
即使你當年首次置業時已通過壓力測試，申請加按時仍需要重新進行一次。銀行會根據你加按後的總貸款額，模擬在利率上升的情況下，你的每月供款佔入息比率是否仍在合規範圍內。這是確保你在加息環境下，財政狀況依然穩健的必要程序。
信貸紀錄 (TU) 與過往供款歷史
你的信貸報告（TU）是銀行評估你信譽的重要依據。一份良好的信貸紀錄，加上過往準時償還按揭及其他貸款的歷史，會大大增加銀行的信心。相反，若有逾期還款紀錄，則可能成為申請的阻礙。
物業樓齡與質素的審批標準
除了你的個人財務狀況，物業本身的條件也很重要。樓齡過高、質素欠佳或涉及僭建等問題的單位，銀行在估價上或會較為保守，甚至可能收緊按揭成數或縮短還款年期，直接影響最終的套現金額。
(特殊情況) 以資產水平申請的審批要求
對於沒有固定入息證明的申請人，例如退休人士或自由工作者，部分銀行接納以資產水平作審批基礎。申請人需要證明擁有足夠的流動資產（如現金、股票、債券等），以覆蓋未來一段時間的供款。這種情況下，金管局對按揭成數有更嚴格的規定。
「加按/轉按套現」手續全攻略：由準備文件到資金到手的完整流程
了解計算方法和審批準則後，最後來看看實際的操作流程。整個過程涉及銀行和律師樓，一般需時數星期至一個月以上。
步驟一：向銀行查詢及提交初步申請
首先，聯絡你的原有按揭銀行（加按）或市場上其他銀行（轉按），提交初步申請並查詢物業估價及可行的貸款方案。
步驟二：準備所需文件（身份、入息、原有按揭證明等）
根據銀行的要求，準備好所有必要文件，主要包括身份證明文件、最近三至六個月的入息證明、住址證明，以及你現有按揭的貸款合約及最近期的供款通知書。
步驟三：銀行進行物業估價及最終審批
提交文件後，銀行會正式為你的物業進行估價，並全面審核你的財務狀況，包括查閱你的信貸報告及進行壓力測試，然後作出最終的審批決定。
步驟四：委託律師樓處理法律文件及了解相關律師費
審批通過後，你需要委託律師樓處理後續的法律文件。律師會負責處理與銀行之間的文件往來，並為新的貸款協議進行註冊。在這個階段，記得要清楚了解所涉及的律師費用。
步驟五：簽署貸款確認文件並獲取套現資金
最後，到律師樓簽署所有貸款確認文件。完成所有法律程序後，銀行便會將扣除原有按揭餘額後的套現資金，發放到你指定的戶口，讓你正式啟動下一步的置業計劃。
策略對決：原銀行加按 vs 轉按套現，哪個最適合您的「買樓」大計？
當您計劃透過「加按套現買樓」釋放物業價值時，很快便會遇到第一個策略分岔路：應該留在原有的銀行進行「加按」，還是轉投新銀行做「轉按套現」？這兩個選擇沒有絕對的好壞，核心分別在於您的個人目標以及對市場利率走勢的判斷。以下我們將逐一拆解，助您找出最適合自己的方案。
策略一：原銀行「加按」—— 追求簡便或鎖定舊有低息之選
操作方式：保留原有低息按揭，僅為升值部分申請新貸款
選擇在原銀行加按，操作上相對直接。您可以想像成保留了原有的按揭貸款（Loan A），然後就物業升值的部分，向同一間銀行申請一筆全新的獨立貸款（Loan B）。最終您會同時為兩筆貸款供款，但它們的利率與條款可以是分開的。
優點：鎖定原有低息、手續或較簡便、節省部分律師費
這種策略最大的吸引力，在於能夠鎖定原有的低息按揭計劃。假如您幾年前申請的按揭利率非常優惠，那麼保留這份舊合約就顯得相當明智。其次，由於銀行已有您的紀錄，審批手續有機會較為簡便。而且，因為不涉及轉換銀行及重新訂立按揭契，通常可以節省一筆轉按所需的律師費。
缺點：無法享受市場上更低的利率、回贈或較少
它的缺點也十分明顯。新申請的貸款部分（Loan B）將會以當前的市場利率計算，您無法讓整個貸款組合享受市場上可能出現的更低利率。此外，銀行提供給現有客戶的加按回贈，一般不如新銀行為吸納轉按客戶所提供的現金回贈那樣豐厚。
策略二：轉投新銀行「轉按套現」—— 追求最佳利率及回贈之選
操作方式：結束舊有按揭，整合為一筆利率更佳的新按揭
轉按套現的操作方式是「辭舊迎新」。您向一間新的銀行申請一筆總額更大的按揭貸款，這筆新貸款會先用來清還舊銀行的全部欠款，而剩餘的資金就是您成功套現的現金。最終，您只會有一份按揭合約，並向這間新銀行供款。
優點：整個貸款組合享受市場新低息、賺取更高現金回贈、策略性「甩按保」退回保費
這個方案是追求利益最大化的選擇。首先，您的全部按揭貸款（包括原有欠款及新套現部分）都能享受當前市場最新的低利率及優惠條款。其次，銀行為了爭取新客戶，提供的現金回贈通常非常可觀。更重要的是，如果當初是透過按揭保險敍造高成數按揭，在物業升值後，轉按時或能降低按揭成數至毋須按保的水平，成功「甩按保」之餘，更有機會取回部分已繳付的保費。
缺點：需重新走完整按揭審批、涉及律師費、留意罰息期限制
當然，獲取更佳條件的代價是程序較為繁複。您需要像首次申請按揭一樣，向新銀行提交所有文件，並通過完整的入息審查及壓力測試。這個過程必然涉及律師樓處理贖契及重做按揭契的費用。最關鍵的一點是，您必須確定原有按揭已過了罰息期，否則提早還款的罰款可能會完全抵銷轉按所帶來的好處。
[獨家分析] 如何根據宏觀利率環境，選擇最佳「加按套現買樓」策略
選擇哪種「加按套現買樓」策略，很大程度上取決於您對未來利率走勢的看法。
利率上升週期：為何「加按」可能是更穩健的選擇
當市場普遍預期利率將會持續向上時，留在原銀行「加按」通常是比較穩健的防守策略。這樣做的核心目的是保護您現有的大額貸款繼續享受舊有的低利率，只有新套現的小部分資金需要承受較高的新利率，能有效控制整體利息成本的增幅。
利率下跌週期：為何「轉按套現」能最大化您的利益
相反，在利率下跌或預期將會下跌的環境中，「轉按套現」的優勢就變得非常突出。這是一個最佳的時機，將您整個債務組合以更低的成本進行重組。這樣不但能為原有的貸款部分節省利息，連帶新套現的資金也能享受低息優惠，加上豐厚的現金回贈，是實現「加按買樓」計劃利益最大化的理想選擇。
實戰演練：從套現到買樓的完整財務壓力測試與策略部署
理論知識只是基礎，成功執行「加按套現買樓」的關鍵在於實戰部署。這個過程好比一場財務棋局，每一步都需要精準計算。我們將會模擬整個流程，由計算加按後的財務變化開始，到應對第二套物業按揭的嚴格審批，最後是資金和時間的周詳規劃，助您走好每一步。
第一重挑戰：計算加按後的總負債及供款與入息比率(DSR)變化
當您成功加按套現，第一件要面對的事，就是您的總負債和每月總供款額都會即時增加。銀行審批任何貸款時，最重視的就是供款與入息比率（DSR），這個比率直接反映了您的還款能力。
銀行如何合併計算您的總按揭負債
在銀行的角度看，您原有的按揭貸款和新套現的貸款，會被視為一個整體的總按揭負債。因此，銀行會將您原有按揭的每月供款，跟新套現貸款產生的每月供款相加，然後用這個新的總供款額，來重新計算您的DSR。這個合併計算是評估您能否負擔未來第二套物業按揭的基礎。
模擬個案：計算執行「加按套現」後，DSR的實際升幅
假設陳先生的每月入息是$60,000，他現有自住物業的按揭每月供款是$15,000。他計劃加按套現$180萬，用作購買另一層樓。
- 加按前DSR：
$15,000 (原有供款) ÷ $60,000 (月入) = 25%
假設新套現的$180萬貸款，每月還款額約為$9,000。
- 加按後DSR：
($15,000 + $9,000) ÷ $60,000 = $24,000 ÷ $60,000 = 40%
可以看到，在申請第二套物業按揭之前，單是加按套現這個動作，已將陳先生的DSR由25%推高至40%，佔用了他大部分的借貸能力。
第二重挑戰：申請第二套物業按揭的嚴格審批
當您手持套現資金去申請第二套物業按揭時，會發現金管局的審批標準比首次置業嚴格很多。這是為了管理銀行體系的風險，所以對持有超過一個按揭的借款人設下更高的門檻。
按揭成數需下調一成的規定詳解
最直接的影響是按揭成數。如果您身上已有按揭貸款，那麼申請第二套物業按揭時，不論物業價值多少，其最高按揭成數都需要在原有基礎上下調一成。例如，一層原本最高可做七成按揭的物業，現在您就只能申請到六成。這意味著您需要準備更充裕的首期資金。
供款與入息比率(DSR)上限如何收緊
標準的DSR上限是50%，即每月總供款不得超過月入的一半。不過，對於申請第二套按揭的人士，這個上限會收緊至40%。以上述陳先生為例，他加按後的DSR已達40%，若他再購入新物業，新物業的按揭供款加上現有總供款，總額不能超過其月入$60,000的40%，即$24,000。這大大限制了他能負擔的新物業樓價。
壓力測試標準如何變得更嚴格
壓力測試的要求同樣會收緊。在假設利率上升2厘的情況下，標準的供款與入息比率上限是60%。但對於第二套按揭申請，這個上限會下調至50%。這是整個審批中最嚴格的一環，很多執行加按買樓計劃的人士，都是在這一關遇到阻礙。
資金部署與時間線規劃
了解所有挑戰後，周全的計劃就是成功的關鍵。您需要精確部署資金用途，並且對整個流程的時間有合理的預期。
資金配置策略：如何規劃套現資金作首期、稅項及雜費
套現出來的資金，並非全部都能用作首期。您必須預留足夠資金應付以下開支：
- 首期差額： 因按揭成數下調而需要支付的額外首期。
- 從價印花稅 (AVD)： 作為第二套物業的買家，需繳付較高的從價印花稅。
- 地產代理佣金： 一般為樓價的1%。
- 律師費： 買賣及按揭契涉及的法律費用。
- 裝修及雜費： 基本的裝修、傢俬電器等開支。
建議將套現資金先作詳細的預算分配，確保所有必要開支都有著落。
全流程時間表：從決定加按到成功購入新物業的預計時間線
一個完整的「加按套現買樓」計劃，由開始到結束，一般需要數個月時間。
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第一階段：加按/轉按套現 (約需1至2個月)
包括向銀行申請、物業重新估價、文件審批、經律師樓處理手續，最後資金到手。 -
第二階段：物色物業及簽訂臨約 (約需1個月)
在資金快要到手時開始物色心儀單位，然後簽署臨時買賣合約。 -
第三階段：申請第二套物業按揭 (約需1至1.5個月)
向銀行提交新按揭申請，銀行會進行非常嚴格的審批和壓力測試。 -
第四階段：完成交易 (約需1個月)
簽署正式買賣合約，律師樓處理後續文件，直至物業正式成交。
整個流程環環相扣，預計總耗時約3至5個月，需要您有足夠的耐性去規劃和執行。
執行「加按套現買樓」前必須警惕的9大潛在風險
「加按套現買樓」這個財技，聽起來的確是個善用資產增值的聰明方法，讓你現有的物業，變成你下一層樓的踏腳石。不過，這個操作就像駕駛一輛高性能跑車，雖然能帶你快速到達目的地，但必先清楚了解它的性能極限與潛在風險。在按下這個財務「加速鍵」前，我們先像朋友一樣，坐下來逐一審視九個必須留意的潛在風險點，確保你的「加按買樓」大計穩健安全。
風險一：樓市逆轉下的「Call Loan」風險
「Call Loan」這個詞，對很多業主來說可能是個惡夢。簡單來說，就是當樓市大幅下挫，你用作抵押的物業價值，跌至低於一個銀行認為安全的水平時，銀行有權要求你立即償還部分貸款，去補回物業貶值的差額。執行加按套現後，你的總貸款額增加了，意味著你對樓價下跌的緩衝能力變小了。一旦市場逆轉，銀行「Call Loan」的機會也會相應提高，到時你便需要準備一筆額外資金應對，這對現金流會構成即時的巨大壓力。
風險二：利率浮動導致總供款大增的風險
香港的按揭計劃，絕大部分都是H按或P按等浮動利率計劃。這代表你的每月供款，會跟隨市場利率升跌。當你進行加按套現，不論是原有貸款還是新增的套現部分，都會受利率波動影響。如果未來進入加息週期，你的總利息支出和每月供款額都會顯著增加。想想看，你不單要為原有物業供款，還要為新購入的物業供款，雙重負擔下，利率上升的影響力會被放大，必須事先評估自己的還款能力能否承受這種變化。
風險三：銀行估價不足，套現金額未如預期
你心中可能已計算好，物業升值了多少，預計能套現一筆可觀的資金作為新樓首期。但是，銀行對物業的估價，往往比市場成交價保守。銀行會考慮物業的樓齡、座向、層數、內部狀況，還有當時的市況等因素。如果最終銀行的估價比你預期的低，按照按揭成數計算出來的可套現金額，自然就會縮水。這可能會打亂你的整個置業預算，令你原本看中的單位首期變得不足夠。
風險四：轉按時估價下跌，面臨「抬錢轉按」困境
如果你選擇的是轉投新銀行進行「轉按套現」，這個風險就更加需要注意。由你向新銀行遞交申請，到最終完成審批，中間需要一段時間。假如在這段時間內樓市轉勢，物業估價下跌，新銀行最終批出的貸款額，就有可能不足以全數清還舊銀行的按揭餘額。這時，你就需要自己拿出一筆現金來填補差額，這就是所謂的「抬錢轉按」。這不但令你無法套現，更要額外支付一筆資金，完全違背了初衷。
風險五：因財務狀況轉變（如減薪）導致審批失敗
不論是向原銀行加按，還是轉按到新銀行，銀行都會將你的申請視為一宗全新的按揭審批。這意味著，銀行會重新嚴格審核你的入息證明、債務狀況，並且要求你通過新一輪的壓力測試。如果在你申請原有按揭之後，你的財務狀況出現了變化，例如轉工後收入減少、公司取消了雙糧花紅、或者增加了其他私人貸款，都可能導致你無法通過審批。申請一旦被拒，你的「加按套現買樓」計劃便會立即告吹。
風險六：原有按揭罰息期的陷阱
這是一個很實際，卻又很容易被忽略的細節。大部分銀行的按揭貸款，都設有兩至三年的罰息期。如果你打算「轉按套現」，就必須確定原有按揭的罰息期已經屆滿。若在罰息期內轉走，舊銀行會向你徵收高昂的罰款，金額可能是貸款額的某個百分比，甚至有機會要求你退回當初收取的現金回贈。這筆額外開支，隨時會蠶食你轉按所賺取的回贈和利息優惠，因小失大。
風險七：涉及的額外成本（如律師費）
加按套現並非零成本操作。如果你是轉按到新銀行，就需要重新委託律師樓處理全套的法律文件，包括贖回舊按揭契和簽訂新按揭契，這會產生一筆數千至過萬元的律師費。即使是向原銀行申請加按，雖然手續較簡便，也可能涉及一些行政費用。這些都是實實在在的開支，你在計算套現淨額時，必須將這些成本計算在內。
風險八：雙重按揭下的現金流壓力風險
成功套現，也順利買入第二層樓，恭喜你成為了「雙業主」。但同時，你也成為了「雙重債務人」。你現在需要應付的，可能是一筆金額大增的按揭，或者是兩筆獨立的按揭供款。這對你每月的現金流要求，是幾何級數的提升。你需要周詳計劃，萬一新買的物業未能如期租出，或者你自己突然面臨失業、減薪等情況，你是否有足夠的儲備去同時應付兩邊的供款。
風險九：聯名物業需所有業主同意的限制
如果你的物業是與家人，例如配偶或父母聯名持有，那麼進行加按或轉按套現，就不是你一個人可以決定的事。法律上，任何關於物業的按揭變動，都必須得到所有聯名業主的書面同意，並一同簽署相關文件。假如你的聯名夥伴，對於「加按套現買樓」這個計劃有保留，或者大家對風險的承受能力有分歧，這就會成為一個很大的阻礙。在行動前，與所有業主有深入的溝通和共識，是絕對必要的第一步。
特殊情況與常見問題 (FAQ)
未補地價居屋加按可行嗎？能否用作「加按套現買樓」？
當我們談及利用未補地價的資助房屋，例如居屋，去實現「加按套現買樓」的計劃，答案是相當明確的：基本上是不可行的。這是因為在繳付補價之前，業主只擁有物業的部分業權，房委會仍然是其中一個持份者。任何加按申請，都必須先向房委會提出並獲得批准。房委會只會在非常特殊且有證明文件支持的情況下，例如為應付家庭成員的醫療開支、教育費用或殮葬費等緊急需要，才會酌情考慮批准。而用作投資，例如再買一層樓，並不在批准之列。如果業主確實希望利用居屋來套現，唯一的方法是先完成補地價程序，將物業轉為可在自由市場買賣的私人物業。完成後，其加按申請便會與一般私樓無異。
村屋或唐樓在申請「加按套現」時有何特別注意事項？
村屋或唐樓當然也可以申請加按套現，不過在銀行審批過程中，確實有一些特別的地方需要留意。
對於村屋，主要挑戰在於其業權和估價。村屋的業權有時會涉及較複雜的背景，例如「丁權」問題，銀行需要更長時間進行查冊，確保業權清晰無誤。同時，並非所有銀行都對村屋估價有豐富經驗，加上成交個案較疏落，估價或會相對保守，這會直接影響可套現的金額。
至於唐樓，主要考慮因素是樓齡與物業質素。大部分唐樓樓齡偏高，甚至沒有升降機，銀行在計算最長還款年期時會更為審慎（例如用「75減樓齡」），較短的還款期意味著每月供款額會增加，對壓力測試的要求更高。物業的維修狀況亦可能影響最終的估價。因此，為這類物業申請加按時，最好多向幾家銀行查詢，比較它們的估價和審批取態。
退休人士沒有固定收入，能否申請物業加按套現？
即使退休後沒有固定的月薪收入，仍然有機會申請物業加按套現。銀行會以「資產水平」作為審批基礎，這意味著銀行會評估申請人擁有的淨資產，包括現金、股票、債券、基金以至其他物業等，來衡量其還款能力。銀行通常會要求申請人證明其資產總值，足以覆蓋加按後的總貸款額，並且流動資產（如現金）能應付至少一至兩年的供款。需要留意的是，以資產水平申請按揭，其最高按揭成數會較低，一般為物業估值的四成，這點在計算預期套現額時必須考慮在內。
如果我曾為子女作物業擔保人，對我的加按申請有何影響？
擔任子女物業的按揭擔保人，對您自己再申請加按會有直接影響。在銀行審批您的加按申請時，會將您作為擔保人的按揭，視為您自身的潛在負債。因此，在計算您的供款與入息比率（DSR）時，銀行會將該筆擔保中的按揭供款，一併計算在您的每月總債務供款之內。這會直接壓縮您個人的借貸能力。換言之，即使您的收入不變，但因為總負債增加了，能夠通過壓力測試並獲批的加按套現金額，便可能會減少。
套現後的資金暫時未用，如何最大化「按揭存款掛鈎戶口」的慳息效果？
按揭存款掛鈎戶口（Mortgage-link Account）是善用套現資金、對沖利息支出的絕佳工具。這個戶口提供與按揭貸款利率完全相同的存款利息，變相令您存入的資金享有高息回報。要最大化其慳息效果，策略十分簡單：將您套現後暫時未動用的資金，第一時間存入這個掛鈎戶口。不過，必須留意戶口設有存款上限。普遍銀行的規定是，可享高息的存款額最高為尚餘按揭貸款總額的一半。例如，您的按揭總額為400萬元，存款上限就是200萬元。只要將200萬元或以下的閒置資金存入，這筆錢所賺取的利息，就能直接抵銷掉相應貸款額的按揭利息，達到最佳的慳息效果。