金管局於2026年2月宣布暫停實施多年的按揭壓力測試，意味著置業人士的借貸門檻有所降低。然而，申請人仍需符合「供款與入息比率」（DTI）的基本要求。究竟在壓力測試暫停後，您的最高貸款額會如何計算？DTI的審批標準又是什麼？銀行如何評估您的入息與債務？若未能過關，增加擔保人等方法又如何幫助您順利獲批按揭？本文將為您一文拆解壓力測試暫停後的按揭新常態，提供最新DTI計算機、剖析銀行審批核心，並整合5大過關攻略，助您輕鬆掌握最新按揭全局。
壓力測試暫停：即時計您的最高貸款額及供款能力
貸款壓力測試暫停後，置業預算的計算方式完全改變。過往的「壓力測試」關卡不再是必須，現在銀行審批的焦點，全面回歸到最核心的「供款與入息比率」（DTI）。想知道在新規例下，您的入息可以負擔多高的樓價，以及最高貸款額是多少嗎？我們為您準備了簡單直接的工具，讓您即時掌握自己的供款能力。
最新按揭負擔能力計算機 (免壓力測試DTI標準)
這個全新的計算機，是完全根據暫停壓力測試後的DTI標準設計。您只需輸入幾項基本資料，例如您的每月總入息、現有債務及期望的還款年期。系統就會即時為您計算出在50% DTI上限下，您的最高可負擔貸款額及每月供款參考數字。幾個簡單步驟，就能讓您對自己的借貸能力有一個清晰的預算。
DTI改善方案互動模擬器
如果初步計算出的貸款額未達到您的目標，又可以怎樣處理？這個互動模擬器就是為您而設。您可以嘗試調整不同變數，親身體驗各種方案如何影響您的借貸力。例如，您可以模擬加入一位高收入的按揭擔保人，或者先清還部分私人貸款，看看貸款額能提高多少。這個工具讓您不再是單純接收一個數字，而是主動探索並規劃出最適合自己的按揭申請策略。
深入剖析：「供款與入息比率」(DTI) 審批核心
自從金管局宣布暫停貸款壓力測試後，很多人以為置業的門檻會大幅降低。事實上，銀行審批按揭的準則，只是將重心轉移到一個更直接的指標上，這就是「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio，簡稱DTI）。這個比率現在是決定您能否成功獲取貸款，以及最終貸款額多少的關鍵一關。即使舊有的壓力測試不再適用，DTI仍然是銀行評估您還款能力時必須嚴格遵守的防線。
什麼是供款與入息比率 (DTI)？
簡單來說，供款與入息比率（DTI）就是計算您每月所有債務的總還款額，佔您每月總收入的百分比。銀行透過這個數字，能夠客觀地評估您的還款能力是否穩健，確保您在承擔新按揭後，仍有足夠的財政能力應付日常生活。
它的計算公式是：
DTI = (每月總債務供款 ÷ 每月總收入) x 100%
這裡的「每月總債務供款」，不單指您正在申請的新按揭供款，還必須加上您所有現存的債務，例如私人貸款、信用卡分期付款、學生貸款等每月還款額。而「每月總收入」，則是銀行在審核後所認可的您每月的穩定總收入。
各類申請人的DTI標準上限
這個DTI比率並非一個彈性的參考數字，而是金管局為銀行所設下的硬指標。根據申請人的背景和財務狀況，DTI的上限有明確的區分，直接影響貸款的審批結果。
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首次置業或無任何按揭負擔人士：DTI上限為50%
如果您的名下沒有任何未償還的按揭貸款，亦不是任何按揭的擔保人，您的DTI上限會比較寬鬆。在這種情況下，您包括新申請按揭在內的所有每月債務總供款，不可以超過您每月總收入的50%。 -
非首次置業、已有按揭或擔任擔保人：DTI上限為40%
如果您的名下已持有未完全償還的按揭物業，或者您正為其他人的按揭貸款提供擔保，銀行會認為您的財務風險相對較高。因此，您的DTI上限會收緊至40%。這意味著，即使您的收入不變，您的最高貸款額也會因這個更嚴格的標準而減少。這亦是為何在答應成為擔保人前，必須審慎評估對自己未來財務規劃影響的重要原因。 -
主要收入並非源自香港的人士：DTI上限為40%
若申請人的主要收入來源地並非香港，基於核實收入穩定性的考慮，銀行在審批時通常也會採用較嚴謹的40% DTI上限。
舊有「壓力測試」回顧：計算方法與暫停原因
什麼是壓力測試？
相信不少朋友對「貸款壓力測試」這個名詞都不陌生，它曾經是置業人士申請按揭時必須跨過的一道重要門檻。簡單來說，這項由香港金融管理局（金管局）制定的規定，是一種風險評估工具。銀行在審批按揭申請時，不僅要評估您在當前利率下的還款能力，還要模擬在未來利率上升的情況下，您是否仍然能夠負擔每月供款。這個措施的主要目的，是確保銀行體系的穩定，同時也保障借款人不會因為利率波動而陷入財務困境。
舊有壓力測試的「兩級制」計算方法
在暫停實施之前，壓力測試採用的是一套「兩級制」的審批標準，申請人必須同時通過兩關才能成功獲批按揭。
第一關是基本的「供款與入息比率」（DTI）。以首次置業人士為例，其每月總供款額，不能超過每月總入息的50%。這是基於當前的按揭利率計算的。
第二關才是真正的壓力測試。計算方法是假設當前的按揭利率上升2厘（即2%），然後再計算出新的每月供款額。在這個加息情境下，新的供款額不能超過您每月總入息的60%。
換言之，銀行既要確保您現在「供得起」，也要預計您在未來加息環境下「頂得住」，雙重關卡的目的就是篩選出財務狀況更穩健的借款人。
金管局於2026年暫停壓力測試的原因
到了2026年2月28日，金管局宣布暫停實施實行多年的住宅物業按揭貸款壓力測試。這個決定的背後，主要是基於對整體宏觀經濟環境的評估。
經過一段時間的加息周期後，市場普遍預期美國聯邦儲備局的加息周期已經見頂，利率在未來一段時間大幅飆升的可能性已經減低。金管局認為，利率持續上升的風險下降，而原有的「供款與入息比率」上限要求，已經足以在現時環境下有效管理銀行的信貸風險。因此，為回應市場變化及協助穩定物業市場，決定暫停這項逆周期措施，讓合資格的置業人士能更容易達到按揭的入息門檻。
影響貸款額關鍵：銀行如何評估您的「入息」與「債務」
想知道自己最終獲批的貸款額，除了要了解最新的貸款壓力測試豁免安排，更核心的關鍵在於銀行如何審視您的還款能力。整個評估過程，主要圍繞「入息」與「債務」這兩大支柱。銀行會鉅細無遺地分析您的財務狀況，確保您有足夠能力應付未來的按揭供款，現在就為您拆解當中的審批細節。
不同收入來源的計算方法
銀行在評估「入息」時，並非只看一個總數，而是會根據收入來源的穩定性，採用不同的計算方法。
如果您是固定月薪的受薪人士，計算方法最為直接。銀行通常會要求您提供最近三個月的糧單、銀行月結單以及最新的稅單作證明，然後以您的底薪作為主要的計算基礎。
至於收入不固定的朋友，例如依賴佣金或花紅作為主要收入來源，銀行的審批會相對審慎。銀行為了準確評估，通常會參考您過去六個月甚至更長的入息紀錄，然後計算出一個平均數，再按情況打個折扣（例如六至八折）作最終計算，以反映收入的波動風險。
同樣地，如果您有物業出租，銀行亦不會將租金收入100%計算。一般會將現有租約的租金收入打六至七折，作為您的額外入息。而自僱人士或公司老闆，則需要提供更詳盡的業務證明文件，例如公司過去的財務報表及稅單，讓銀行評估其業務的穩定性與盈利能力。
不可忽視的「隱藏債務」及其影響
評估入息之後，銀行下一步就是審視您的債務狀況。很多人以為只要沒有其他按揭在身就沒有問題，但事實上，一些看似輕微的「隱藏債務」同樣會直接影響您的供款與入息比率（DTI）。
這些債務包括信用卡分期付款、私人貸款、汽車貸款，甚至您為家人作出的按揭擔保。銀行在審批時，會向環聯（TU）索取您的信貸報告，所有債務紀錄都一目了然。銀行會將這些債務的每月還款額，從您的可動用收入中扣除，直接削弱您承擔新按揭供款的能力。
舉例來說，即使您每月有五萬元的收入，但同時需要為一筆私人貸款償還五千元，銀行在計算DTI時，只會視您的可用收入有所減少。所以，在正式申請按揭前，預先清還這些數額較小的債務，是提升貸款成功率的一個實用策略。
未能符合DTI要求？提高貸款成功率實用策略
計算「供款與入息比率」(DTI) 時發現自己未能過關，確實會令人感到困擾。自從金管局暫停了舊有的貸款壓力測試後，DTI便成為銀行審批按揭的核心指標。如果您的DTI比率超出標準，銀行便很難批出貸款。不過，這不代表您就要放棄置業計劃，其實有多種實際策略可以改善您的DTI數字，從而提升獲批按揭的機會。以下我們將會逐一探討，首先是尋找按揭擔保人，然後再介紹其他同樣有效的方法。
策略一：增加按揭擔保人
增加擔保人是其中一個最直接和常見的方法。簡單來說，按揭擔保人的角色就是為您的還款能力作擔保，讓銀行在審批貸款時，將您和擔保人的收入合併計算。這樣一來，計算DTI時的「總入息」基數便會增加，供款佔比自然會下降，讓您更容易符合銀行的審批要求。
一般而言，銀行較接納關係密切的親屬作為擔保人，例如父母、配偶或兄弟姊妹。不過，邀請親友作擔保前，必須清楚了解這對擔保人自身的影響。一旦成為您的擔保人，他們的信貸紀錄上便會顯示這項擔保責任。日後如果這位擔保人自己需要申請按揭置業，銀行會將其視為已有按揭在身，審批標準會變得更嚴格，例如DTI上限可能會由50%降至40%，可承造的按揭成數亦會降低。即使將來壓力測試機制重啟，他們也可能需要面對更嚴謹的門檻。所以，這是一個需要雙方深入溝通後才作出的重要決定。
策略二：其他降低DTI的有效方法
除了增加擔保人，您也可以考慮以下幾種方法，主動地去改善您的財務狀況，以符合銀行的DTI要求。
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清還現有債務： 這是降低DTI最有效的方法之一。銀行在計算您的總債務時，會包括您所有的私人貸款、信用卡分期付款、汽車貸款等。如果您能夠在申請按揭前，盡力清還這些債務，每月需要償還的總債務額便會減少，DTI比率自然會隨之下降。
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增加首期金額： 提高首期付款的金額，意味著您需要申請的貸款額會減少。貸款總額降低了，每月的供款額也會相應減輕。這樣一來，供款在您每月入息中所佔的比例就會縮小，有助您順利通過DTI審查。
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延長還款年期： 將按揭的還款年期拉長，例如由25年延長至30年，也能有效降低每月的供款額。雖然總利息支出會因此而增加，但在申請貸款的當下，這確實是一個可以減輕每月供款負擔、幫助您符合DTI要求的實用方法。您可以先選擇較長的年期以成功獲批貸款，待日後財務狀況改善時，再考慮提早償還部分本金。
壓力測試暫停常見問題 (FAQ)
Q1：暫停壓力測試是永久措施嗎？
金管局引入貸款壓力測試的原意，是作為一項逆周期宏觀審慎監管措施。這意味著政策會根據整體經濟及樓市環境作出調整。目前暫停壓力測試，是基於當局判斷樓市風險已有變化，而且利率周期可能接近見頂。
但是，這並不代表是永久措施。如果未來市場環境再次出現變化，例如樓市風險增加，金管局有權重新引入壓力測試，以維持銀行體系的穩定。所以，置業人士在計算供款能力時，最好還是預留一定的緩衝空間。
Q2：暫停壓力測試後，我是否一定能借到更多錢？
這是一個常見的迷思。暫停壓力測試確實降低了申請按揭的入息門檻，但並不保證每個人都能借到更多錢。因為銀行審批按揭的核心標準，即「供款與入息比率」（DTI）依然生效。
簡單來說，以往您需要通過 DTI 和壓力測試兩重關卡，現在只需通過 DTI 這一關。您的每月總債務供款，原則上仍不能超過每月總入息的50%。如果您的收入在滿足50%的DTI後，已沒有太多餘裕，那麼暫停壓力測試對您可借的最終貸款額影響可能不大。
Q3：非住宅物業 (如工商舖) 的按揭是否也已暫停壓力測試？
不是的。金管局於2026年2月底宣布的措施，明確指出是暫停「住宅物業」按揭的壓力測試要求。
至於工商舖等非住宅物業的按揭申請，其審批標準和壓力測試要求，與住宅物業的規則是分開處理的。所以，如果您打算申請工商舖按揭，銀行仍然會按照原有的指引，為您進行壓力測試的計算。
Q4：轉按或加按套現，是否仍需通過壓力測試？
不需要。這次的政策調整適用於2026年2月28日或之後，所有新申請的住宅物業按揭。
這包括一般的新買賣按揭申請，也涵蓋了轉按或加按套現的申請。只要您的申請是在該日期之後提交，銀行在審批時便會豁免壓力測試的要求，直接以「供款與入息比率」(DTI) 作為主要的還款能力審批基準。
Q5：我已是擔保人，自己的DTI上限會是多少？
如果您已經為他人的按揭作為擔保人，當您自己申請按揭時，銀行會將您視為已有按揭負擔在身。在這種情況下，您的審批標準會比首次置業人士嚴格。
根據金管局的現行指引，對於有按揭在身或已提供按揭擔保的申請人，其「供款與入息比率」(DTI) 上限會由一般的50%收緊至40%。也就是說，您自己物業的按揭供款，連同其他所有債務，每月總還款額不能超過您個人入息的40%。