金管局於2026年正式宣布暫停實施多年的按揭壓力測試，令不少準買家憧憬上車或換樓門檻降低，甚至思考「如何借盡」。然而，免壓測不等於無上限借貸，銀行審批的核心已轉向更直接的「供款與入息比率」（DTI）。想準確計算自己在新制下的真正借貸力，避免因計錯數而錯失良機？本文將化身您的「按揭過關天書」，提供簡單3步教學，助您清晰計算免壓測後的最高貸款額，並為首次置業、換樓及居屋申請人拆解各種審批細節與過關策略，讓您為成功上會做好最萬全的準備。
了解2026免壓力測試：政策核心與「供款與入息比率」
想知道申請免壓力測試按揭有什麼秘訣，首先就要清楚了解2026年最新的按揭政策。自從金管局宣布暫停實施壓力測試，整個審批重心都轉移到一個更直接的指標上。接下來，我們會一步步拆解這個新變動，讓您完全掌握現時的遊戲規則。
金管局新政策變動：暫停壓力測試
政策生效日期：2026年2月28日
這是一個對所有置業人士都極其重要的日子。由2026年2月28日起，香港金融管理局正式向銀行發出指引，暫停實施物業按揭貸款的「壓力測試」要求。無論是首次置業人士，還是換樓客，都直接受惠於這次政策調整。
回顧已暫停的「利率加2厘」壓力測試機制
在了解新政策之前，我們先簡單回顧一下已成歷史的壓力測試。以往申請按揭，銀行除了計算您在現有利率下的供款能力，還需要做一個假設性測試。這個測試會模擬現行按揭利率上升2厘（即2%）的情況，然後計算出一個「加壓後」的每月供款額，而這個金額不能超過您月入的60%。這是一個用來評估借款人抵禦未來加息風險能力的關卡。
暫停原因：加息週期見頂及市場背景分析
金管局決定暫停壓力測試，主要原因是基於對宏觀經濟環境的判斷。經過一段時間的加息週期，美國聯邦儲備局的加息步伐預期將會見頂，甚至有機會在未來減息。在利率前景相對明朗化的背景下，金管局認為以往用作風險緩衝的「利率加2厘」壓力測試要求，已有空間可以暫停，以適度調整逆周期宏觀審慎監管措施。
新審批核心：供款與入息比率 (DTI)
壓力測試暫停了，銀行審批按揭的核心標準就變得非常清晰，完全聚焦在「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）之上。這亦是現時申請免壓測時，您唯一需要通過的入息門檻。
DTI計算核心：(每月總供款 ÷ 每月總入息) 不得超過50%
DTI的計算方式非常直接。銀行會將您所有的每月債務供款（包括申請中的按揭供款、私人貸款、信用卡分期等）加起來，計算出一個「每月總供款額」。然後，將這個總額除以您的「每月總入息」。最終得出的百分比，不得超過50%。只要守住這條50%的紅線，您的入息水平便符合銀行的基本要求。
釐清概念：DTI與已暫停的壓力測試有何根本區別？
很多人會混淆兩者，但它們的本質完全不同。DTI評估的是您「當下」的還款能力，計算的是在現時利率和實際債務下，您的供款負擔是否過重。它是一個反映現實財務狀況的指標。
相反，已暫停的壓力測試評估的是您「未來」的抗風險能力。它是一個假設性情境，模擬加息後您是否依然能夠應付供款。簡單來說，DTI看的是「現在」，壓力測試看的是「將來」。政策轉變後，銀行審批的重點由預測未來風險，回歸到評估當前的實際負擔能力。
【實戰教學】三步計算「免壓測」後您的真實借貸力
自從政府宣佈免壓力測試後，許多準買家都想了解自己最新的借貸能力。免壓測確實降低了入市的門檻，但銀行的審批核心「供款與入息比率」（DTI）依然存在。想準確計算在免壓力測試 2026 新規下到底能借多少，只需跟隨以下三個簡單步驟，就能清晰掌握自己的財務狀況，不論是首次置業還是申請居屋免壓力測試按揭，都能更有預算。
步驟一：釐定「每月按揭供款」
計算借貸力的第一步，是準確預計未來的每月按揭供款。這個數字是整個計算的基礎。
計算案例：以600萬物業、申請9成按揭為例
假設您看中一個價值600萬的單位，並計劃申請9成按揭，還款期為30年。
貸款額：$6,000,000 x 90% = $5,400,000
假設實際按揭利率為4.125%
根據計算，您的每月按揭供款大約是$26,245。
關鍵知識：銀行會採用「封頂息率」計算H按供款
這是一個非常重要的細節。即使您申請的是利率較浮動的H按（同業拆息按揭），銀行在計算您的供款與入息比率時，並不會使用即時的H按利率，而是會採用該計劃的「封頂息率」（Cap Rate）作計算。這樣做是為了在一個較穩定的基準上評估您的還款能力，所以您在預算時也應該直接使用封頂息率。
影響變數：按揭年期與貸款額如何影響月供
這是一個簡單的邏輯關係。貸款額越高，每月供款自然越多。另外，按揭年期越長，每月供款金額就會越低，但總利息支出會相應增加。反之，年期越短，月供壓力越大，但總利息支出會減少。
步驟二：列出所有「其他每月債務」
銀行評估您的還款能力時，會將您所有的債務都計算在內，而不僅僅是新的按揭供款。所以第二步是誠實地列出所有固定債務支出。
識別隱藏債務：私人貸款、信用卡分期、學生貸款等
許多人會忽略一些「隱藏」的債務。請仔細檢查您是否有以下固定還款：
私人貸款或循環貸款
汽車貸款
信用卡分期付款
學生貸款
稅務貸款
計算案例：加入每月$5,000的私人貸款還款
延續剛才的例子，假設您除了未來的按揭供款外，目前還有一筆私人貸款，每月需要還款$5,000。
您的每月總債務支出就是：$26,245（按揭） + $5,000（私貸） = $31,245。
步驟三：合併計算，得出最低月入要求
最後一步，是將您的總債務支出代入金管局的「供款與入息比率」公式中，反推出您需要達到的最低月入水平。
案例演示：(按揭供款 + 其他債務) ÷ 50% = 最低月入
根據金管局指引，您的每月總債務供款，不能超過每月總入息的50%。
套用案例的數字：
($26,245 + $5,000) ÷ 50% = $62,490
這代表，要成功申請這筆免壓測按揭，您的每月最低入息需要達到$62,490。
獨家工具：告別繁複計算，一鍵預審您的按揭資格
手動計算可以讓您有一個基本概念，但在真實的銀行審批中，情況遠比上述例子複雜。
為何傳統計算機已不足夠？（未能處理浮動收入、擔保人身份、其他債務）
市面上一般的按揭計算機，通常只能處理最簡單的固定月薪情況。如果您的收入來源包括佣金、花紅，或者您需要加入擔保人共同計算入息，甚至持有多項不同的債務，這些傳統工具便無法提供準確的評估。
介紹「按揭資格互動預審器」：即時模擬銀行審批結果
為了應對這些複雜情況，我們開發了「按揭資格互動預審器」。它不只是一個計算機，而是根據真實的銀行審批邏輯設計。您只需輸入您的個人財務狀況，系統就能即時模擬出銀行批核的可能性，讓您在申請前已心中有數。
動態建議功能：若不達標，自動提供個人化解決方案
這個預審器最大的特點是它的動態建議功能。如果初步評估結果顯示您未能符合資格，系統不會只給出一個「否決」的答案。它會自動分析您的數據，並提供個人化的改善建議，例如「建議優先清還某筆債務」或「引入擔保人後，您的成功率將提升至XX%」等，助您找到過關的最佳策略。
行動呼籲：立即使用免費工具，為置業做好最充分準備
紙上談兵始終有限。與其猜測自己的借貸力，不如立即使用我們免費的「按揭資格互動預審器」，獲取一份最貼近您真實狀況的詳細評估報告。為您的置業大計，做好最精準、最充分的準備。
供款與入息比率 (DTI) 不達標？三大過關策略
自從金管局推出免壓力測試新政策，置業門檻看似降低了。但是，申請人仍然要通過「供款與入息比率」（DTI）這一關。如果計完數發現差少少才達標，其實有幾個實用的方法可以幫你順利過關。以下我們就來逐一拆解三大策略，助你部署免壓力測試按揭申請。
策略一：引入合資格的按揭擔保人
最直接和常見的方法，就是邀請一位合資格的親屬擔任按揭擔保人。這個做法可以有效地提升你的總借貸能力。
操作方法：合併計算申請人與擔保人的總收入
銀行審批時，會將你和擔保人的收入合併計算。這樣做會直接增加DTI公式中的「每月總入息」分母。所以，就算你的「每月總供款」不變，計算出來的比率也會降低，從而符合不高於50%的要求。
擔保人資格：必須為近親及其信貸紀錄（TU）要求
銀行一般只接受申請人的直系親屬或近親，例如父母、配偶、子女或兄弟姊妹。擔保人本身也需要有穩定的收入和良好的信貸紀錄（TU）。如果擔保人的TU評級不佳，銀行不但可能拒絕其擔保資格，甚至會影響整個按揭申請。
風險提示：擔保人年齡影響最長還款年期（75減法則）
這是一個很重要的細節。銀行計算最長還款年期時，通常會採用「75減法則」，即以75減去擔保人的年齡。例如，若擔保人是60歲，最長還款年期就可能只有15年（75 – 60）。還款期縮短會導致每月供款額大幅增加，反而可能令DTI更難達標。所以，選擇擔保人時，年齡是一個必須考慮的因素。
策略二：申請按揭前，優先處理短期高息債務
如果你的收入和目標貸款額相差不遠，另一個有效的方法就是在申請按揭前，先整理好自己的財務狀況。
原理：直接降低DTI公式中的「每月總供款額」
這個策略的原理非常直接。DTI的計算公式是「每月總供款額」除以「每月總入息」。清還其他債務，就等於直接降低了公式中的分子。這樣一來，即使你的入息不變，計算出的DTI比率自然會下降。
建議行動：優先清還信用卡結欠及私人貸款
在申請按揭前數個月，建議你集中資源，優先清還利息較高而且會計入DTI計算的無抵押債務。最常見的就是信用卡分期付款的結欠（Card Statement Balance）和私人貸款（P-loan）。處理好這些債務後，才正式向銀行遞交申請。
策略三：增加首期，降低總貸款額
最後一個策略，也是最根本的方法，就是設法增加首期資金。
原理：貸款額越低，每月供款自然越少
這個原理顯而易見。你的貸款總額減少了，在相同的利率和還款年期下，每月的按揭供款自然會降低。這同樣是直接減低了DTI公式中的「每月總供款額」，讓你更容易符合審批要求。
注意事項：首期資金不能來自無抵押借貸
這裡有一個關鍵點需要留意。銀行會審查你的首期資金來源。增加的首期資金必須是你的儲蓄或家人贈與，絕對不能來自新的無抵押借貸，例如私人貸款。如果銀行發現你的首期是借回來的，不但不會批出按揭，更可能影響你的信貸紀錄。
各類人士申請免壓測按揭：審批要求天書
自從免壓力測試政策實施後，不同背景的申請人所面對的審批標準其實大有不同。這並不是一個一刀切的放寬政策，銀行與按揭保險公司會根據你的身份，例如是否首次置業、收入模式等，採用完全不同的審批尺度。以下為你拆解各類人士在申請免壓測按揭時需要注意的細節。
首次置業人士：豁免壓測的真正代價
對首次置業人士來說，免壓力測試按揭無疑是重大利好消息，大大降低了上車的入息門檻。但這項「豁免」並非全無附帶條件，了解背後的代價十分重要。
核心澄清：「豁免通過」壓力測試，但仍需滿足50% DTI
首先要釐清一個核心觀念，首次置業免壓力測試的真正意思是「豁免通過」，而不是「豁免計算」。銀行仍然會計算你在假設利率下的還款能力，只是即使結果超出上限，申請也不會因此被直接拒絕。你仍然必須通過最基本的「供款與入息比率」(DTI) 審查，即你所有的債務總供款，不能超過你每月總入息的50%。
豁免代價：若DTI勉強過關，按揭保險公司會收取額外保費
這項豁免是有成本的。如果你的入息水平，僅僅能夠滿足50%的DTI要求，但在壓力測試計算下卻不合格，按揭保險公司會視為較高風險的個案。所以，他們會因此收取額外的按揭保費，通常是在原有保費基礎上增加約10%。
申請條件：必須經按揭保險計劃申請高成數按揭
這項免壓力測試的優惠，並不是所有首次置業人士都能自動享用。它有一個前設條件，就是你必須是經由按揭保險計劃（MC、HKMC）申請高成數按揭（例如六成以上至九成）的申請人。如果你只申請六成或以下的按揭，則不適用此豁免。
非首次置業人士（投資者/換樓客）：更嚴格的標準
如果你並非首次置業，例如是買樓收租的投資者，或者是正在換樓的業主，銀行審批免壓測按揭的標準會比首次置業人士嚴格得多。
DTI上限收緊：供款與入息比率上限降至40%
對於非首次置業人士，基本的供款與入息比率上限會由50%收緊至40%。這意味著，即使是相同的物業和貸款額，你需要的月入會比首次置業人士高出一截，審批門檻明顯提高。
按揭成數下調：最高按揭成數需下調一成
除了DTI要求更嚴，非首次置業人士的最高按揭成數亦會被下調一成。例如，一個價值1,000萬港元以下的物業，首次置業最多可借九成，但非首次置業人士則最多只能借八成。
換樓客陷阱：「先買後賣」過渡期中會被視為持有多於一個物業
換樓客需要特別留意一個常見陷阱。如果你採用「先買後賣」的方式換樓，在你賣出舊有物業之前，銀行會將你視為持有多於一個物業的業主。所以，你為新物業申請按揭時，將會自動套用上述更嚴格的DTI及按揭成數標準。
非固定收入人士（佣金/自僱）：入息計算秘訣
對於收入並非固定的申請人，例如地產代理、保險從業員或自僱人士，銀行在計算你的入息時，有一套獨特的審批邏輯。
銀行審批標準：提供最少過去6個月的入息證明
銀行為了評估你收入的穩定性，通常會要求你提供最少過去6個月，甚至更長時間的入息證明，例如糧單、銀行月結單和稅單。他們會將這段時間的總收入計算出一個平均數。
收入「打折」計算：平均月入會乘以60%至80%作審批基準
得出平均月入後，銀行並不會直接使用這個數字。因為收入存在波動性，銀行會採取較保守的計算方法，將你的平均月入再乘以一個折扣率（通常是60%至80%），得出的折後數字才是最終用作審批DTI的入息基礎。
申請難易度：免壓測後對非固定收入人士的影響
免壓力測試政策對非固定收入人士的幫助相對有限。因為他們的主要關卡，往往是銀行如何計算其「有效入息」，以及這個折後入息能否通過最基本的DTI審查。即使壓力測試暫停，收入被「打折」計算這一關仍然存在。
資助房屋（居屋/綠置居）：特殊的按揭待遇
購買資助房屋的業主，在按揭審批上，特別是申請居屋免壓力測試方面，有著與私樓截然不同的待遇。
誰能享受：一手居屋及綠置居的政府擔保優勢
購買一手居屋及綠置居的買家，不論是綠表或白表，基本上都無須進行壓力測試。這是因為有房委會作為按揭貸款的擔保人，銀行承擔的風險極低。所以，銀行審批會非常寬鬆，申請人只需證明有能力供款即可。
視同私樓：房協單位因無政府擔保，需按私樓標準通過DTI審查
需要注意的是，由房協發展的資助房屋（例如「煥然懿居」），由於沒有政府作為擔保，銀行會將其按揭申請視同私人物業處理。因此，買家仍需要按照私樓的標準，通過50%的DTI審查才能獲批按揭。
免壓力測試按揭常見問題 (FAQ)
問：「免壓力測試」是否代表銀行完全不看我的還款能力？
這是一個非常普遍的誤解。所謂的「免壓力測試」，只是取消了以往「假設利率上升2厘後，供款不得超過入息60%」的額外審查步驟。銀行審批的核心標準，即「供款與入息比率 (DTI)」依然存在，而且是目前唯一的硬指標。
簡單來說，銀行會非常嚴謹地審核你的所有入息證明，並計算你申請的按揭每月供款，加上你其他所有債務（例如私人貸款、信用卡分期），總還款額不能超過你每月總入息的50%。所以，取消壓力測試並非放寬信貸，而是將審批標準聚焦在申請人當前的實際還款能力上。你的收入穩定性、信貸紀錄（TU）等因素，依然是銀行批核的關鍵。
問：申請免壓力測試按揭時，花紅或佣金等收入如何計算？
對於非固定收入，例如銷售佣金、季度花紅或年底雙糧，銀行會採取較為審慎的計算方法。一般而言，銀行會要求你提供最少過去6個月，有時甚至長達12個月的入息證明文件，包括糧單、佣金單及相關的銀行月結單。
銀行會先計算出你在這段時間內的平均月入，然後再將這個平均數「打個折扣」，通常是乘以60%至80%，作為最終用來計算DTI的審批入息。這個折扣是為了反映收入的波動性風險。如果你能提供更長時間的穩定收入紀錄，或者有稅單等文件佐證，或有助於銀行使用一個較高的折扣率去評估你的還款能力。
問：發展商提供的「呼吸Plan」是否也算是免壓力測試？
「呼吸Plan」本質上確實是免壓力測試，但它與銀行提供的免壓力測試按揭是兩種完全不同的金融產品。關鍵分別在於監管機構。銀行提供的按揭受香港金融管理局（HKMA）嚴格規管，而這次的「免壓測」政策，正是金管局對其監管規則的調整。
發展商的「呼吸Plan」通常由其關聯的財務公司提供，這些公司並不受金管局的相同標準約束。因此，它們的審批標準可以非常寬鬆，幾乎不需要詳細的入息審查。不過，這類計劃的代價是，通常只有首2至3年的低息期，之後利率會大幅抽升至非常高的水平。屆時，買家需要有能力轉按至傳統銀行，否則便要承受極高的利息負擔，當中涉及相當大的風險。
問：實施免壓力測試新政策後，還需要擔心加息風險嗎？
絕對需要。壓力測試本身是金管局為銀行體系設定的一道「安全網」，用來確保借款人有能力抵禦未來加息的衝擊。現在這道由監管機構設定的防線暫停了，不代表加息的風險消失了，而是意味著評估和管理這個風險的責任，更直接地落在借款人自己身上。
我們建議每一位準業主，在申請按揭前，都應該為自己進行一次「個人壓力測試」。你可以自行計算，假如未來按揭利率上升1厘、2厘甚至3厘，你的每月供款會增加多少？你的家庭財政是否能夠輕鬆應付？銀行的批准只代表你符合了當下的最低門檻，為未來的不確定性做好準備，才是保障自己財務健康的關鍵。尤其在考慮首次置業免壓力測試時，更要對自己的長遠還款能力有清晰的評估。