手持綠表，想一圓「上車夢」，但面對綠置居、居屋第二市場（二手公屋）等不同選擇，以及繁複的申請程序、按揭計算，是否感到無從入手？置業是人生大事，由評估自身資格、選擇最合適的單位，到處理財務及法律文件，每一步都不能掉以輕心。
本【2026綠表買公屋懶人包】將為您化繁為簡，整合由資格審查、揀樓決策、按揭申請到交易流程的六大核心程序。無論您是瞄準全新綠置居單位，還是想在二手市場尋寶，本文將提供一站式清晰指引及實用工具，助您輕鬆掌握整個流程，踏出置業安居的第一步。
我有資格嗎？綠表買公屋資格全解析
想知道自己是否能夠參與綠表公屋出售計劃，第一步就是要釐清申請資格。這一步非常關鍵，因為它決定了你是否能夠踏上置業之路。想成功透過綠表買公屋，就要先了解清楚誰符合「綠表」身份、申請的基本條件，以及有哪些情況會導致資格被永久取消。
一圖看清：誰符合「綠表」資格？
要了解綠表購買公屋的資格，我們可以先將合資格人士簡單歸納為以下幾大類別，看看你屬於哪一種。
房委會及房協轄下出租屋邨住戶
這是最常見的綠表持有者。如果你目前是房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下指定出租屋邨的租戶，你就具備了基本的綠表身份。
持有有效《綠表資格證明書》人士
部分已通過公屋詳細資格審查的申請者，或是受市區重建計劃影響的住戶，會獲發一張有效的《綠表資格證明書》。持有這張證明書的人士，可以直接申請購買資助出售房屋。
房委會中轉房屋的認可居民
正居住在房委會轄下中轉房屋的認可居民，同樣符合綠表資格，可以申請購買資助單位。
長者租金津貼計劃受惠者
正在領取長者租金津貼計劃的合資格長者，也被視為綠表申請者，享有同等的置業機會。
申請綠表買公屋的基本條件
擁有綠表身份只是第一步，所有申請者還必須符合一些基本條件，才能順利遞交申請。
年齡、家庭組合及成員關係要求
申請人必須年滿18歲。申請可以以一人或家庭組合名義提出。如果以家庭名義申請，申請表上的所有成員都必須是申請人的親屬。另外，已婚的申請人，其配偶亦必須一同名列在申請表上，除非有特殊情況，例如已經合法分居。
資產限制：申請前24個月內不得擁有香港住宅物業
這是一項非常嚴格的規定。由遞交申請前的24個月起，直到簽訂臨時買賣合約當日為止，申請人及名列申請表上的所有家庭成員，都不能以任何形式擁有香港任何住宅物業的權益。
互動資格檢查器：回答數條問題，即時初步評估申請資格
為了方便你快速掌握自己的情況，你可以利用網上的互動資格檢查器。只需回答幾條簡單問題，系統就能為你提供一個初步的資格評估結果，讓你更有預算。
注意！永久喪失申請資格的「紅線」
在房屋政策中，有些規定是絕對不能觸碰的「紅線」，一旦違反，就可能永久失去申請資格。
「一生一次」原則：曾享受資助自置居所計劃的業主/借款人
香港的資助自置居所計劃奉行「一生一次」的原則。如果你或你的配偶，曾經以業主或借款人身份，受惠於任何資助房屋計劃，例如居者有其屋計劃、私人機構參建居屋計劃或綠表置居計劃等，不論該單位是否已經出售，你都不能再次申請。
「關鍵成員」的十年限制條款
如果家庭申請者為了滿足人數要求，而加入一名「關鍵成員」（即第二名成員），就要留意這項規定。假如在單位轉讓契據簽訂後的十年內，該「關鍵成員」從戶籍中除名，他將在這段時間內不能再申請其他資助房屋福利。
其他不合資格情況（如公務員合作社成員）
除了以上兩點，還有一些特定情況會導致申請不被接納。例如，公務員建屋合作社的成員，或者因為清拆而領取了特定現金津貼的人士，都可能不符合申請資格。在申請前，務必細閱所有相關條款。
買新樓定二手好？綠置居 vs 居屋第二市場大比拼
對於持有綠表的你，在考慮綠表買公屋這件人生大事時，第一個要面對的抉擇，往往就是：應該抽新推出的「綠置居」，還是在「居屋第二市場」尋找心儀的二手單位？這兩個途徑各有優劣，選擇哪一個，直接影響你的預算、選擇彈性以至上車時間表。接下來，我們就來一場全方位的大比拼，幫你理清思路。
優點缺點一眼睇清
我們先將兩個選項的優點和缺點攤開來看，讓你對它們有更具體的印象。
綠置居（新盤）優點與缺點
優點：
- 全新單位狀態佳： 最大吸引力在於單位是全新的，省卻一大筆翻新或維修的費用和時間，收樓後簡單裝修即可入住。
- 按揭申請極具優勢： 由於有房委會作擔保，銀行一般願意提供高達九成半的按揭成數，還款期最長可達25年，而且豁免壓力測試，大大減輕首期和上會的財務壓力。
- 定價清晰吸引： 綠置居定價通常是市價的四至五折，價錢非常吸引，而且明碼實價，免除與業主議價的煩惱。
缺點：
- 中籤機會渺茫： 申請人數眾多，但單位數量有限，完全依賴抽籤運氣，未必能「一擊即中」。
- 選擇極度有限： 每次推出的綠置居項目，地點、戶型、座向都是固定的，選擇空間很小，未必能完全符合你的家庭需要。
- 入伙等候期長： 綠置居一般以「樓花」形式發售，由申請、抽籤、揀樓到最終收樓，可能需要等待兩至三年時間。
二手公屋/居屋（第二市場）優點與缺點
優點：
- 選擇極度多元： 這是二手市場最大的優點。你可以自由選擇全港各區的居屋或已補地價的公屋，單位面積、間隔、樓齡和地區豐儉由人，更容易找到符合心意的家。
- 即買即住： 整個綠表買二手公屋的交易流程與私人市場相似，通常在兩至三個月內便可完成，可以更快入住。
- 單位實況一目了然： 你可以親身視察單位，對單位的內外環境、景觀、裝修狀況有實質了解，所謂「所見即所得」，避免了對「樓花」的未知擔憂。
缺點：
- 樓齡普遍較高： 市場上的放盤普遍有一定樓齡，可能需要預留一筆可觀的資金作基本維修或翻新。
- 按揭申請變數較多： 銀行審批二手居屋按揭時，會考慮政府擔保期的剩餘年期。如果單位樓齡太高，銀行有機會降低按揭成數或縮短還款年期，意味你需要準備更多首期。
- 樓價浮動需議價： 單位價格由買賣雙方議定，受市場氣氛影響，需要花時間做功課和與業主或代理進行議價。
樓價、按揭與選擇彈性比較
在了解了基本優劣後，我們再從三個最關鍵的層面，深入比較兩者的分別。
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樓價： 綠置居的定價是固定的，折扣率亦相當吸引，對於預算有限的買家來說，目標非常清晰。而第二市場的樓價則更貼近市場走勢，業主叫價有高有低，雖然同樣是未補地價，但不同屋苑的折扣率各異，最終成交價取決於你的議價能力。
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按揭： 這是兩者最大的分野之一。房委會為全新綠置居提供長達30年的擔保期，讓買家輕鬆取得九成半按揭。然而，二手單位的擔保期，則需要用原有的30年擔保期減去樓齡。例如一個樓齡22年的居屋，剩餘擔保期只有8年，銀行為控制風險，未必能批足九成半按揭，或會要求你縮短還款期，直接影響你的首期預算及每月供款。
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選擇彈性： 如果你對居住地區或單位大小有特定要求，那麼第二市場的彈性無可比擬。你可以慢慢尋找，直到遇上完全符合你家庭結構和生活習慣的單位。相反，綠置居的選擇則是被動的，你只能在當期推出的項目中，按照抽籤次序，從餘下的單位中作出選擇。
一張決策表助你釐清最佳選擇
說了這麼多，可能還是有點複雜。不如用下面這張簡單的決策表，將所有重點濃縮起來，助你快速衡量哪一個選項更適合自己。
| 比較項目 | 綠置居 (新盤) | 居屋第二市場 (二手) |
|---|---|---|
| 樓價確定性 | 高 (政府定價，明碼實價) | 低 (買賣雙方議價，受市況影響) |
| 首期及財務壓力 | 較低 (普遍可獲九成半按揭，豁免壓測) | 或較高 (按揭成數視乎剩餘擔保期) |
| 單位選擇 | 極少 (只限當期項目及戶型) | 極廣 (全港各區屋苑、面積、間隔任選) |
| 單位狀況 | 全新 (省卻大額維修費用) | 參差 (普遍需預留資金作翻新) |
| 入住時間 | 長 (通常為樓花，等候期可達數年) | 短 (完成交易即可入住，約2-3個月) |
| 揀樓過程 | 被動 (依賴抽籤運氣及選樓次序) | 主動 (可自由睇樓，慢慢篩選洽談) |
【新盤選擇】2026年最新綠置居計劃懶人包
想透過綠表公屋出售計劃上車，除了二手市場，全新的「綠表置居計劃」（綠置居）單位亦是許多人的首選。相對於綠表買二手公屋，新盤的吸引力在於樓齡新與政府擔保。一齊深入了解2026年最新一期綠置居的全部細節，助你部署好上車大計。
核心資訊速覽：重要日期與計劃要點
要成功申請，首先要掌握最核心的時間點與計劃重點。
申請時間及重要日程
今期綠置居的申請期由2026年7月17日上午8時開始，至8月7日晚上7時截止。整個申請期為期三星期。遞交申請後，預計攪珠儀式會在今年第三季或第四季舉行，而揀樓程序則會在同年第四季展開。
今期出售項目：九龍觀塘麗天苑
本期綠置居計劃的主角是位於九龍觀塘安達臣道石礦場的麗天苑。項目提供合共2,576個單位，地理位置不俗，是市區罕有的新供應。
定價折扣與預計售價
單位售價繼續以親民為原則，會以評定市值的六折出售，即折扣率為40%。麗天苑單位的售價介乎約115萬至349萬港元。對於計劃綠表購買公屋的家庭，這是一個相當吸引的入場門檻。
個人化申請時間線及待辦清單工具
為確保萬無一失，建議你馬上將幾個關鍵日子記在你的行事曆上：
* 7月17日至8月7日：遞交申請與繳費
* 第三季至第四季：留意攪珠結果
* 第四季起：留意揀樓通知
你可以根據這個時間線，為自己準備一份待辦清單，例如預備文件、了解按揭資訊等。
焦點單位詳解：麗天苑戶型與呎價分析
麗天苑提供的單位實用面積介乎約193平方呎至466平方呎，戶型選擇多樣。值得留意的是，實用面積約450至466平方呎的大單位，佔總供應量超過四分之一，對家庭申請者來說是個好消息。以平均售價約247萬港元與平均面積約366平方呎計算，平均實用呎價約為6,750港元，在市區新樓中極具競爭力。
其他可選購單位：重售及回收單位一覽
除了全新的麗天苑，今期綠置居亦會推售少量在「綠置居2020/21」和「綠置居2022」未售出或撻訂的重售單位。另外，房委會亦會推售從「租者置其屋計劃」回收的單位。這些單位遍佈港九新界不同地區，為申請者提供更多元的選擇。
特別安排：優先選樓次序詳解
選樓次序對申請結果有決定性影響，了解自己所屬的組別非常重要。
受公屋清拆計劃影響租戶
受政府公屋清拆計劃影響的家庭申請者，擁有絕對的優先選樓權。這包括彩虹邨碧海樓、金碧樓和丹鳳樓，以及粉嶺聯和墟邨聯安樓和聯樂樓的合資格住戶。
「家有長者」及「家有初生」優先選樓計劃
房委會為這兩類家庭申請者，合共預留了1,050個單位配額。參加「家有長者」計劃的家庭會優先揀樓。而全新的「家有初生」計劃，申請資格為家庭中有在2023年10月25日或以後出生，並於申請截止時年滿三歲或以下的嬰兒。
一人申請者配額
考慮到一人家庭的需求，計劃亦為一人申請者預留了250個單位配額。不過，揀樓次序會排在家庭申請者之後。
【二手選擇】居屋第二市場全攻略：由揀樓到交易
想透過綠表公屋出售的機會上車，除了新推出的綠置居，其實還有一個選擇更豐富的寶庫，就是居屋第二市場。這裡集合了不同年份、地區的居屋、公屋和租置屋邨單位。現在就和你一步步拆解，如何在這個市場中，由零開始找到心儀的家，順利完成綠表買二手公屋的整個過程。
核心概念拆解：「居屋第二市場」與「補地價」
在開始尋寶之前，我們首先要弄清楚兩個關鍵概念，它們是整個綠表購買公屋遊戲的基礎規則。
什麼是「居屋第二市場計劃」？
簡單來說，「居屋第二市場」是政府設立的一個特定平台。它允許合資格的綠表人士（就像你一樣）和「白居二」買家，去購買一些未補地價的資助房屋。因為單位未補地價，所以售價遠低於公開市場的私樓，這正是計劃的吸引之處。在這個市場交易，買賣雙方都必須符合特定資格。
「補地價」是什麼？何時需要補？如何計算？
「補地價」就像是將資助房屋「解鎖」的費用。政府當年以折扣價將單位賣給第一手業主，這份折扣就是「地價」。當你從第二市場買入一個單位時，你並不需要即時支付這筆費用，而是承接了這個「補地價」的責任。
那何時才需要補呢？只有當你未來打算將單位在公開市場（即賣給任何人，不限於綠表或白居二買家）出售或出租時，才需要向政府支付這筆款項。如果將來你也是賣給另一位合資格的綠表或白居二買家，那就不需要補地價，而是由下一位買家繼續承擔這個責任。
計算方法是基於單位的「補價折扣率」，再乘以補價時的單位市值。重點是，補價金額是按「當時」的市值計算，而不是你買入時的價錢。
官方補價折扣率計算公式及案例
要準確知道補價金額，就要先找出單位的折扣率。
官方計算公式是：
補價折扣率 = (單位首次出售時的市值 – 首次出售時的售價) / 單位首次出售時的市值 x 100%
舉個例子：
假設一個單位在首次出售時，市值是500萬，而政府給予的折扣售價是300萬。
它的折扣率就是：(500萬 – 300萬) / 500萬 = 40%
幾年後，你想補地價並在公開市場出售，當時單位市值已升至700萬。
你需要補給政府的金額就是：700萬 x 40% = 280萬。
每個單位的首次市值和售價都記錄在樓契中，所以折扣率是固定的。
實戰揀樓攻略：如何有效篩選心儀單位
了解規則後，就進入最令人興奮的揀樓環節。面對海量樓盤，有策略地篩選是成功的關鍵。
按地區、價錢、面積、單位規格篩選
現在很多地產資訊網站都提供非常強大的篩選功能。你可以先從大方向入手，例如鎖定心儀的地區，設定好自己的預算上限，還有對單位實用面積和房間數量的基本要求。將這些條件輸入搜尋器後，就能大大收窄範圍。接著，你還可以根據樓齡、景觀、座向等更細緻的條件，進一步篩選出最合適的幾個選擇。
官方認可：可於第二市場購買的租置屋邨名單
除了居屋，別忘了還有「租者置其屋計劃」（租置計劃）的單位可以選擇。這些屋邨的單位間隔可能更實用，管理費也相對便宜。房委會網站上有一份完整的「可於第二市場購買的租置計劃屋邨名單」，記得在揀樓前去查閱最新的名單，看看有沒有合心意的選擇。
智能樓盤比較工具：並排比較心儀樓盤關鍵數據
當你篩選出兩三個心儀樓盤後，很容易陷入選擇困難。這時，很多網站提供的「樓盤比較」功能就大派用場。它能將幾個單位的關鍵數據，例如售價、實用面積、呎價、樓齡、地址等，並排放在一起讓你比較。所有資料一目了然，能幫助你更客觀地分析每個單位的優劣，作出最明智的決定。
綠表買二手公屋完整流程：由申請到收樓Step-by-Step
由決定買樓到真正拿到鑰匙，中間涉及不少程序。我們將整個流程簡化為三個主要階段，讓你一清二楚。
準備階段：申請「綠表資格證明書」及評估財務
第一步，也是最重要的一步，就是確保你的「彈藥」充足。首先，你需要向房屋署申請一份《綠表資格證明書》，這份文件是你進入第二市場的入場券。同時，你可以開始接觸各大銀行，為心儀的單位做初步的按揭評估。這樣你就能清楚自己的購買力，設定一個實際的預算。
揀樓及簽約階段：睇樓、查冊、簽訂買賣合約
準備就緒後，就可以正式出動睇樓。遇到心儀單位，在出價前，記得委託地產代理或律師進行「查冊」（土地查冊）。這一步非常重要，可以確認業權是否清晰，單位有沒有違規建築令或維修令等問題。一切妥當後，就可以與業主商討價錢，然後簽訂臨時買賣合約及繳付細訂，接著再簽署正式買賣合約及繳付大訂。
交易及收樓階段：申請按揭、委託律師、完成交易
簽署正式合約後，你需要立即向銀行正式提交按揭申請。同時，委託一位律師代表你處理後續的法律文件，包括審核樓契、處理轉名手續和支付印花稅等。在交易完成日（成交日），銀行會將按揭貸款餘額直接支付給賣方律師。完成所有手續後，你就可以從賣方手上取得鑰匙，正式成為業主了。
財務規劃：綠表買公屋按揭、首期及雜費預算
決定要入手心儀單位之前，周詳的財務規劃是成功置業的基石。特別是進行綠表公屋出售或購買時，清晰了解按揭、首期和各項雜費開支，能讓你更安心地踏出上車第一步。這一步不只是計算樓價，而是要將整個過程中的所有潛在支出都納入預算，讓我們一起來仔細盤點。
綠表按揭懶人包
按揭是置業開支中最主要的部分，幸好綠表買家在這方面享有獨特的優勢。了解清楚按揭的各個環節，就能為自己爭取到最有利的供款方案。
按揭成數：最高可承造的按揭成數及政府擔保期
綠表買家的一大優勢，就是可以申請高成數按揭。不論是購買全新的「綠置居」單位，還是經由第二市場進行綠表買二手公屋交易，因為有房屋委員會作為擔保人，銀行普遍願意批出最高九成半（95%）的按揭貸款。換句話說，買家最少只需準備樓價的半成（5%）作為首期。
需要留意的是政府的擔保期。一手「綠置居」單位享有完整的30年擔保期。如果是購買二手公屋或居屋，擔保期是由單位的首次發售日期起計30年。如果單位的剩餘擔保期不足，銀行有機會調整按揭成數或縮短還款年期。
按揭種類比較：H按 vs P按
市面上的按揭計劃主要分為兩種：「H按」和「P按」。
「P按」的利率以最優惠利率（Prime Rate）為基礎，息率相對穩定，供款額的變動較少，適合追求穩健財務規劃的人士。
「H按」的利率則與香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎，息率波動較大，但通常會設有「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限一般等同於「P按」的水平，為供款人提供保障。在低息環境下，「H按」的實際利率多數會比「P按」低，因此較受市場歡迎。
壓力測試要求與豁免
壓力測試是銀行用來評估借款人，在利率上升後還款能力的機制。對於綠表買家來說，另一個好消息是，因為有房委會的擔保，在申請高成數按揭時，通常可以豁免壓力測試。雖然豁免了正式的壓力測試，銀行仍然會根據申請人的入息，評估其還款能力，確保每月供款額在一個合理的負擔範圍內。
上車開支全預算：除了樓價，還有哪些必要支出？
成功上車的預算，遠不止樓價本身。在進行綠表購買公屋的過程中，還有幾項重要的開支需要預留資金應對。
首期開支
首期是買樓最先要準備的資金。如上文提及，綠表買家最高可承造九成半按揭，所以首期最低可以是樓價的5%。舉例來說，如果一個單位的售價是300萬港元，你需要準備的首期就是15萬港元。
律師費及印花稅
買賣物業需要委託律師處理法律文件，當中包括買賣合約、樓契及按揭契等，律師費一般約數千至一萬港元不等。
印花稅是向稅務局繳付的稅項，是置業開支中一個較大的部分。符合資格的香港永久性居民首次置業，可以按較低的「第二標準稅率」繳付從價印花稅。以一個300萬港元的單位為例，印花稅開支約為4.5萬港元。
地產代理佣金
如果經由地產代理購入二手市場的單位，買賣雙方通常需要各自支付樓價1%作為佣金。這筆費用可以在簽訂臨時買賣合約前與代理商議。
裝修及雜費
購入單位後，大部分人都會進行裝修或翻新。裝修開支豐儉由人，由簡單的油漆、更換潔具，到全屋的設計裝潢，預算可以有很大差異。此外，還需要預留資金支付管理費按金、購買火險（銀行要求）及添置傢俬電器等雜項開支。
個人化按揭負擔能力計算機
想知道自己能夠負擔什麼價位的物業嗎？你可以利用一個簡單的原則作初步評估。
輸入目標樓價、收入，即時計算每月供款及可負擔樓價
一般來說，每月總供款額不應超過家庭總收入的50%。你可以根據這個「供款與入息比率」的指標，推算出自己可負擔的樓價範圍。例如，家庭每月總收入為3萬港元，那麼每月供款上限最好在1.5萬港元之內。然後，你可以使用各大銀行的網上按揭計算機，輸入這個預算供款額，便能大致估算出可承擔的貸款額和物業價格。這是一個非常實用的方法，能幫助你更精準地鎖定目標樓盤。
綠表買公屋常見問題 (FAQ)
在考慮綠表公屋出售的過程中，大家心中總會有不少疑問。這裡我們整理了幾個關於綠表買公屋的常見問題，希望能為你一一解答，讓你對整個流程有更清晰的了解。
完成綠表買公屋後，有什麼轉售限制？
完成綠表購買公屋後，業主需要遵守特定的轉售限制。根據房屋委員會的現行規定，由單位的首次轉讓契據日期起計，首兩年內，業主不能將單位出售。在第三至第十年期間，業主可以毋須繳付補價，在居屋第二市場將單位轉售予其他合資格的綠表或「白居二」買家。當持有單位滿十年後，業主便可在繳付補價後，於公開市場自由出售單位予任何人士。
如何查詢一個單位的準確補價折扣率？
要查詢一個單位的準確補價折扣率，最可靠的方法是查閱該單位的「首次轉讓契據」。這份法律文件會清楚列明單位在首次出售時的「當時市值」和「當時定價」。你可以委託律師或自行到土地註冊處進行查冊以取得相關文件。得到這兩個數字後，便可以透過官方公式「(當時市值 – 當時定價) / 當時市值 × 100%」計算出最準確的折扣率，這對於評估未來補價金額非常重要。
家庭成員日後可以從單位中除名，再自行申請公屋或居屋嗎？
這是一個比較複雜的情況。一般來說，家庭成員在購入單位後，名字會記錄在業權上或家庭成員名冊中。如果日後想從單位中除名，再自行申請其他資助房屋，會受到嚴格的限制。特別是「關鍵成員」（即為了滿足家庭申請人數要求而加入的成員），在簽訂轉讓契據後的十年內，即使除名亦不合資格申請。其他家庭成員的除名申請，房委會亦會按個別情況審批，所以不能視為一個必然可行的途徑。
「綠表」與「白居二」買家在購買流程上有何不同？
綠表與白居二買家在綠表買二手公屋的流程上，最根本的分別在於資格的來源和申請步驟。綠表申請人（例如公屋租戶）本身已具備資格，只需向房委會申請一張「購買資格證明書」便可以開始物色單位。而「白居二」申請人則需要先參與房委會每年推出的「白表居屋第二市場計劃」攪珠，成功抽中並取得配額後，才能獲發「購買資格證明書」進入市場揀樓。簡單來說，綠表是「身份資格」，而白居二則是「配額資格」。
作為公屋租戶，完成購買後需要交還現有公屋單位嗎？
答案是肯定的。資助房屋政策的原意，是協助有能力的公屋租戶自置居所，從而騰出公屋單位，重新編配給更有需要的輪候家庭。所以，當你作為公屋租戶，成功購入綠置居或二手市場的資助房屋單位，並完成所有買賣手續後，便必須在指定期限內遷出現居的公屋單位，並將其交還予房屋委員會。